2006-09-10 18:01

http://blog.drapt.com/khj7312/81157878874963

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=403

①사업분야가 명확히 규정되어야 한다. ②사업환경에 작용하는 영향력의 원인과 결과를 기초로 미래를 예측해야 하며, 행동계획에 관한 논리적인 가설이 간단명료해야 한다. ③사업개시를 위한 전략 중에서 몇 가지만이 선택된다. 일단 선택이 이루어지면, 사람 기술 자본을 매우 대담하고 적극적으로 활용해야 한다. 그 선택에 자원을 집중시켜야만 다른 경쟁사에 비해 우위에 설 수 있고, 성공률이 높아진다. 이것이 기업의 성공과 실패의 갈림길이 된다. ④기업은 더 많이, 더 빨리 달성하려 하기보다는 기업의 자원에 따라 전략의 수행속도를 조절해야 한다. ⑤경영자는 이러한 가정들이 유효한 동안은 원래의 전략적 선택 안에 내재된 기본 가정들을 고수해야 하지만, 조건이 변화하는 경우에는 사업의 근본 방향까지도 바꿀 준비가 되어 있어야 한다. 오마에 겐이치의 ‘기업경영과 전략적사고’ 중에서(생활지혜사, 307쪽)     원제가 ‘The Mind of the Strategist’로 세계적인 경영 컨설턴트인 오마에 겐이치가 맥킨지 일본지사장으로 재직하던 1982년 만 39세의 나이에 출간한 그의 대표 저서입니다. 기업전략의 고전으로 꼽히는 이 책에서 오마에는 기업가가 갖춰야 할 전략적 사고와 통찰력을 풍부한 일본 기업 사례를 들면서 설명하고 있습니다. 기업들의 성공사례에 대한 경영 서적들이 난무하는 가운데 이 책은 경영의 기본중의 기본(전략, 전략적 사고, 전략적 시나리오, 성공요소, 경쟁우위)을 상세하고 명쾌하게 소개하고 있습니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 기본에 소홀히 하면서 투자 비법만을 배워 단기간에 큰 이익을 보려는 사람들이 있습니다. 저성장과 인플레 시대를 맞아 부동산 투자자도 시장과 정책에 이끌리기보다는 기본에 충실하며 기업의 전략가처럼 전략적 사고와 일관성, 끈기로 무장해야 합니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 오마에의 선견지명이 있는 기업가가 되기 위한 5가지 조건을 벤치마킹해 선견지명이 있는 부동산 투자자가 되기 위한 5가지 조건을 정리했습니다. 1. 투자 대상을 세분화시켜 선정해야 한다 투자 자금의 분산을 막기 위해서 부동산 투자 대상을 너무 확장해서는 안됩니다. 자신이 잘 아는 투자 대상에만 투자를 집중해야 합니다. 그리고 내재가치를 기준으로 상품별로 시장을 세분화한 후 선택해서 투자하는 것이 바람직합니다. 아파트에서도 분양권, 재건축, 재개발, 기존아파트로 세분화될 수 있습니다. 토지에서도 임야, 대지, 논밭으로 나눌 수 있습니다. 법원경매 분야로 보더라도 아파트, 농가주택, 단독주택, 임야 등으로 세분화시켜 투자 대상을 선정하는 것이 좋습니다. 2. 분석과 투자전략은 단순해야 한다. 투자 대상이 선정됐다면 이어서 투자 대상과 관련된 부동산 시장에 대한 기회와 위험, 변수들을 분석해야 합니다. 분석하기 위해서 읽고 발품을 팔고 연구해야 합니다. 유효수요가 얼마나 있는지, 앞으로 유효수요가 얼마나 늘어날 수 있는지, 호재와 악재는 무엇이 있는지, 호재는 언제 가시화되는지, 지역 경제력 등이 주요 분석 대상입니다. 분석 결과는 초등학교 6학년생도 이해할 수 있도록 단순하고 간단 명료해야 합니다. 이때 투자전략은 시장을 지배하기 위해 3년 이상 장기 보유하는 가치투자 원칙에 따라 세워야 합니다. 3. 투자는 한번에 하나씩 분석과 투자전략에 따라 투자 대상을 선정, 투자 기회를 잡았다면 이제 실행 즉 매입하면 됩니다. 이때 투자 대상은 내재가치가 풍부한 상품을 한번에 하나씩 선정해야 합니다. 투자기간에 동시에 2곳 이상에 복수 투자를 하지 않는 것이 좋습니다. 예를 들어 40평형대 선호도가 높은 강남권 과천 용인 분당 등에서 20평형대 2채를 사는 것보다 40평형대 하나를 사서 3년 이상 가치투자를 하는 것이 훨씬 높은 투자 수익률을 올릴 수 있습니다. 이것이 부동산 투자시장에서 최대의 수익률을 올릴 수 있는 경쟁우위 전략입니다. 4. 매매는 빠를 수도 느릴 수도 있다 3년 이상 가치투자를 한 부동산을 매도할 경우 최적의 매도타이밍은 언제일까요? 지나치게 단순화한 감이 없지 않지만 언론에서 연일 상승 급등 기사를 쏟아낼 때입니다. 이때 물론 규제정책이 발표되기 전에 매도하는 것이 좋습니다. 규제정책이 임박했다면 매도타이밍을 빨리 잡는게 좋습니다. 매입타이밍의 경우도 마찬가지입니다. 내재가치가 있는 대상을 매입하려고 할 때 타이밍으로 침체기를 노려야 합니다. 규제정책이 나온다면 발표후 3개월이내가 좋습니다. 입주 아파트의 경우 일시적으로 수요가 부족하고 입주지정일이 임박하다면 입주지정일후 매물이 쌓이는 상황을 보면서 분양 성수기(9~11월, 3~5월)에 매입하는 것이 좋습니다. 5. 가치투자를 고수하되 상황 변화에 대비해야 한다 단기적 경기변동 및 경제예측說 등으로 인해 가치투자 원칙을 깨트려서는 안됩니다. 즉 3년 이상 보유라는 가치투자 원칙을 고수해야 합니다. 투자원칙에 따라 가치투자를 한다면 내재가치가 떨어지는 즉 잘못 매입하는 경우는 거의 없습니다. 하지만 부동산시장 환경이 변함에 따라(예측이 아닌) 보유 부동산보다 투자가치가 높은 부동산을 발견한 경우 갈아타기를 해야 하는 상황을 맞이할 수는 있습니다. 이때 물론 보유 부동산보다 갈아탈 부동산의 내재가치가 풍부하다는 확신이 전제돼야 합니다. 다만 과거 부자노트 칼럼에서 지적했듯이 침체기가 온다거나 왔기 때문에, 고평가됐기 때문에, 단기간 급등했기 때문 등을 이유로 가치투자 원칙을 깨고 섣불리 팔아서는 안됩니다.

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