물이 순환되는 생태순환도시

자전거 중심의 녹색교통도시

광명시흥지구는 지난달 31일 3차 보금자리주택지구로 선정됐다. 면적은 1천7백36만7천㎡로 총 9만5천가구가 들어설 예정이다.

보금자리는 6만9천가구가 공급되며, 이 중 1단계 물량인 2만2천가구만 다른 3차지구와 동시에 추진된다. 광명시흥지구의 단계별 추진계획 및 주택호수 등은 금년 하반기 지구계획에서 확정될 예정.

보금자리 인접지역인 광명시의 경우 3차 보금자리주택 발표 이후 문의가 뚝 끊긴 상황이다. 아직 시세로 반영되지는 않았으나 저렴한 가격으로 대규모 물량이 공급된다는 소식에 가격 하락을 우려하며 술렁이는 모습이다. 

2009년 5월 11일 보금자리주택 시범지구가 발표됐다. 이 중 가장 큰 규모를 자랑하는 하남미사지구 발표로 이와 인접해있는 하남 풍산지구 아파트 값이 타입별로 2천만~3천만원 가량 상승하기도 했다.

주거환경 개선 기대감에 매수하려는 수요가 있어도 매도자들이 호가를 높이거나 매물을 회수해 거래는 원활치 않았다.

그러나 정부가 대출규제를 확대한 뒤 매매시장이 크게 위축되자 일부 급한 매도자들이 호가를 낮추면서 하남시 일대 아파트값도 소폭(-0.38%) 떨어졌다. 하지만 대부분은 하남미사지구 토지보상 후 상승움직임을 기대하는 분위기가 팽배해 인근 남양주시(-0.53%) 등보다 상대적으로 선방 한 것을 알 수 있다.

입지와 규모는 신도시, 가격은 보금자리

광명시흥지구는 보금자리지구로 선정됐지만 그 규모로 인해 사실상 신도시로 인정받고 있다. 1기신도시 중 가장 큰 규모를 자랑하는 분당신도시(1천9백60만㎡)보다는 작지만 일산신도시(1천5백70만㎡)보다는 크다.

입지도 1기신도시에 뒤지지 않을 만큼 훌륭하다. 서울 도심에서 남서쪽 20km 지점에 위치해 있으며, 강남까지의 거리도 약 20km 떨어져 있어 양호한 수준.

입지와 규모는 신도시급이지만 보금자리지구에 걸맞게 분양가는 저렴하게 책정될 전망이다. 현재 인근 소하동, 하안동 새 아파트 시세의 70%에 해당하는 3.3㎡당 8백만~9백만원 정도가 점쳐지고 있다.

입지나 규모 면에서 비교 대상이 될 수 있는 산본신도시의 3.3㎡당 매매가격이 1천15만원, 중동신도시 3.3㎡당 매매가격이 1천50만원이고 이들 지역의 아파트가 상당부분 노후화가 진행됐다는 점을 감안하면 가격적 메리트도 충분하다는 판단이다.

기존 보금자리의 약점을 극복한다

국토해양부는 3차 보금자리지구를 발표하는 자리에서 광명시흥지구에 대해 ‘광범위하게 훼손된 그린벨트를 종합적, 체계적으로 개발하여 수도권 서남부 지역의 성장 거점도시로 개발’하겠다고 밝혔다. 주거·산업·교육·문화 시설을 아우르는 자족도시로 구현하겠는 복안이다.

이 점은 광명시흥지구를 매우 높게 평가할 수 있는 부분으로 작용한다. 지금까지의 보금자리주택지구가 기존 도시 수요를 분산하는데 목적이 있었지만 광명시흥지구는 신도시와 같은 자족기능이 추가됐기 때문이다. 또 9만5천가구의 대규모 주거단지로 조성되기 때문에 기존 보금자리주택 지구들과는 기반시설 면에서 차별화가 이루어질 것으로 판단된다.

하남미사지구도 3만6천가구가 들어서기 때문에 적은 규모라고 할 수는 없지만 광명시흥지구에는 비할 바가 못 되는 수준이다. 또 자족기능이 없어 단순한 베드타운이 될 가능성도 무시할 수 없다.
 
성장 잠재력은 ‘상상 초과’

광명시흥지구가 들어서게 되면 이 일대는 ‘상전벽해(桑田碧海)’라는 말이 가장 잘 어울리는 도시가 될 것이다. 지금은 카드뮴, 납 아연 등 중금속으로 오염돼 있고 공장, 창고 등이 무분별하게 난립해 있지만 ‘뽕나무 밭이 변하여 푸른 밭이 되듯’이 상상을 넘어서는 변신을 하게 될 전망.

게다가 KTX 광명역세권, 철산․하안동 재건축, 광명뉴타운 등이 대규모 주거벨트를 이루게 되면 그 시너지 또한 엄청날 것으로 예상된다.

이 같은 전망이 현실화 될 가능성이 높은 것은 광명시흥지구가 갖추고 있는 광역교통망 때문이다.

우선 제3경인고속도로가 오는 5월 개통하고, 2012년에는 제2경인고속도로가 지구 중심을 관통할 예정이다. 또 서울~광명고속도로, 수원~광명고속도로, 강남순환고속도로, 광명경전철, KTX 등 지구 인근으로 지나는 광역교통망은 수도권 각 지역으로의 이동을 편리하게 해 줄 것으로 보인다.

하남미사지구처럼 아파트만 들어서는 지역은 추후 집값 상승에도 한계가 있을 수밖에 없다. 주거·문화·산업·자족기능을 모두 갖추고 광역교통망이 날개를 달아 줄 광명시흥지구가 경기도 최고의 보금자리가 될 것이다.

강남접근성 한 수 위

내집마련에 앞서 소비자들이 첫 번째로 꼽는 것은 무엇일까?

아마 '강남접근성'일 것이다. 얼마나 강남권과 인접해 있느냐에 따라 집값에도 영향을 미칠 정도로 지리적 입지가 중요한데 이 부분에 있어 하남미사지구는 광명시흥지구보다 한 수 위다.

두 곳 모두 서울과 인접해 있다고는 하지만 광명시흥지구는 강서권과 접해있는데 반해 하남미사지구는 강남권과 접해 있는 것이 다르기 때문.

강일인터체인지를 통해 올림픽대로로 진입하면 송파·강남구 등까지 금방 도달하고 서울외곽순환고속도로를 통한 인접지역으로의 이동도 쉽다. 서울지하철 5호선 연장선이 하남미사지구를 지날 예정에 있어 개통 후 강남권 진입은 더욱 좋아질 전망이다.

여기다 하남미사지구는 쾌적성까지 갖췄다. 한강이 바라다보이고 검단산 등 주변 자연환경이 잘 보존돼 있어 녹지도 풍부하다. 그렇다면 향후 어느 곳이 더 선호될지는 답이 나온다.

가격차, 앞으로 점점 커진다

그렇다면 자연스레 이러한 입지적 차이가 향후 집값에도 영향을 미칠 것이라는 전망이다.

하남·구리 등에 머물던 주변 수요, 또 강남권에 진입하고 싶어도 가격대가 높아 망설이던 수요까지 준강남권인 하남미사지구로 유입될 가능성이 높아진다는 뜻이고, 이렇게 수요가 늘면 집값이 오르는 것은 당연지사지 않던가.

주변 상황을 보면 미래가치는 더욱 확연해진다. 지난 보금자리주택 시범지구 사전예약 당시 하남미사지구 예상분양가는 3.3㎡당 9백30만~9백70만원으로 책정됐다. 광명시흥지구 예상분양가는 7백만~8백만원으로 추정되고 있으며 즉 3.3㎡당 약 2백만원 가량 차이를 보인다.

시간이 흐른 뒤에는 어떤 차이를 보일까? 하남미사지구와 바로 인접해 있는 하남시 풍산동 일대 아파트값이 3.3㎡당 1천6백19만원, 강동구 강일동 일대가 1천5백53만원 수준임을 감안할 때 향후 하남미사지구는 이와 비슷하거나 더 높은 시세를 형성할 전망이다.

광명시흥지구는 철산동(1천3백75만원), 소하동(1천82만원) 일대 수준까지 시세가 오른다고 볼 때 결국 가격차가 3.3㎡당 평균 3백50만원 이상으로 커지게 됨을 알 수 있다. 시간이 흐를수록 ‘가치’차이가 더욱 벌어지는 것이다.

개발 규모, 광명 못지않다

하남미사지구는 단독으로만 놓고 본다면 광명시흥지구보다 면적이 다소 작다. 그러나 인접한 택지지구와 연계돼 발전할 수 있다는 점에서 그 가치가 크다 하겠다.

먼저 하남미사지구 서쪽으로는 강동구 고덕지구와 강일지구가 위치한다. 강일1지구는 2009년 입주를 마쳤고 현재 강일2지구 개발이 한창이다. 또 고덕지구는 재건축사업을 통한 변모를 꾀하고 있는 중이다.

또 남쪽으로 접해있는 하남시 풍산지구, 신장지구 등은 최근 신규 주거단지로 자리를 잡아가고 있다.

하남미사지구가 개발되지 않는다면 이들은 모두 별개 지역으로 성장했을 것이다. 그러나 미사지구가 개발됨으로써 모든 지역이 연계돼 7만4천여가구가 넘는 경기 동남권 대표 주거타운으로 거듭날 전망이다. 광명 못지않은 규모로 확대되는 것이다.