서울 도심 25km, 강남 10~13km
롯데백화점, 뉴코아백화점
분당 서울대병원, 분당중앙공원

서울 도심 25km, 강남 10~13km

판교와 광교 사이 입지
수지도서관, 이마트, 롯데마트

2006년 말 : 2011만원

2010년 1월 말 현재 : 1781만원 

2006년 말 : 1천3백53만원

2010년 1월 말 현재 :  1천1백23만원

뛰어난 강남 접근성

탄탄한 수요와 인프라

올해 판교 입주 마무리

신분당선 개통(2011년)

리모델링 추진 가능성

판교, 광교 개발축 중심에 위치

신분당선 연장선 개발 호재

뛰어난 강남 접근성

비교적 저렴한 가격

고가아파트 입주로 인근시세 자극

분당신도시는 지난 2006년 큰 폭의 상승세(매매변동률 25.25%)를 기록한 이후 현재까지 약세를 면치 못하고 있다.

분당신도시의 2006년 말 대비 1월 말 현재 매매변동률은 -11.45%로 1기신도시 중에서는 가장 큰 폭의 하락세를 기록 중이다.

3.3㎡당 매매가는 고점이었던 2006년 말 2천11만원이었으나 현재는 1천7백81만원으로 3.3㎡당 2백30만원이나 하락한 상황이다.

특히 작년에는 강남권(강남․서초․송파․강동구)과 과천시 등이 5~10%의 매매변동률을 기록하며 침체의 늪에서 벗어난 것과는 달리 분당의 경우 제자리걸음을 하는 수준의 매매변동률인 0.26% 상승에 그쳤다.

2006년 12월, 버블세븐 중에 하나인 용인 수지 지역은 시세가 무섭게 오르더니 고점을 찍었다. 3.3㎡당 평균시세가 무려 1천3백53만원을 기록했으며 죽전동 및 동천동에는 3.3㎡당 2천만원이 넘는 물건도 나오기 시작했다.

하지만 금융위기 이후 시세는 무섭게 내려가기 시작해 2009년 3월 저점을 보였는데 고점 대비 18.3%의 시세하락 하면서 3.3㎡당 1천1백5만원 기록했다. 현재는 저점에서 다소 올라 3.3㎡당 1천1백23만원의 시세를 보이고 있다.

최근 비수기를 맞아 전반적인 시장분위기는 좋지 않지만 올 상반기 신분당선 연장선 착공이라는 대형호재를 앞두고 있어 시세는 보합세를 보이고 있다.

기본기가 탄탄한 분당신도시

강남 접근성이 뛰어나고, 백화점 등 편의시설이 풍부하며, 교육여건까지 훌륭한 곳을 꼽으라고 한다면 가장 먼저 생각나는 곳은 어디일까?

정답은 바로 분당신도시이다.

분당신도시는 서울 도심에서 25km, 강남구와는 10~13km 정도의 거리에 위치해 있다.

롯데백화점(분당점), 뉴코아백화점(분당점), 분당 서울대병원, 분당중앙공원 등의 편의시설을 이용할 수 있으며 서현·분당고 등의 명문고를 비롯해 교육여건도 강남 못지않게 뛰어난 곳이다. 오죽하면 천당 밑에 분당이라는 말이 있을까.

아직도 ‘신도시’라는 이름으로 불리고는 있지만 서현동 시범아파트가 1991년 입주를 시작했으니 올해로 입주 20년된 아파트들도 생겨날 정도로 성숙한 도시라고 해도 무방하다. 그만큼 인프라가 잘 갖춰져 있다는 뜻이다.

반면 용인시 수지구의 경우 많은 사람들이 ‘난개발’을 떠올릴 정도로 교통, 편의시설, 교육여건 등이 모든 여건이 분당과는 사실상 비교가 어렵다고 할 수 있다.

지난날의 약점이 경쟁력이 된다

작년에 강남권 아파트가 상승세로 돌아선 것과는 달리 분당신도시가 약세를 면치 못했던 이유 중 하나는 판교신도시 입주가 한번에 몰린 것을 꼽을 수 있다. 1만7천여 가구의 입주물량이 쏟아지다 보니 집값이 오르기 쉽지 않았던 것.

게다가 작년 5월에는 2010년 7월 분당 정자역까지 개통하기로 돼 있던 신분당선이 2011년 9월로 1년 이상 연기되면서 교통개선에 따른 매매가상승도 반영되지 못했다.

그러나 판교 입주가 마무리되고 신분당선 개통이 다가오는 하반기부터는 본격적인 집값 상승세가 나타날 것으로 기대된다.

그러나 용인시 수지구에 영향을 미치는 신분당선 연장선 개통은 아직 4~5년이나 남았고,  용인시 올해 입주물량이 1만4천여 가구에 이르기 때문에 집값 상승은 어려울 것으로 보인다.

지난날 분당이 판교입주물량 때문에 하락세를 보였던 것 같이 용인도 동일한 현상이 일어날 것으로 전망된다.

분당신도시가 지난 3년간 -11.45%의 하락폭을 기록한 것도 오히려 기회가 될 수 있다. 더 하락할 만한 요소가 없다면 상승할 수 있는 기회가 얼마든지 남아있다는 뜻이 될 수 있기 때문이다.

리모델링 추진 되기만 하면

분당신도시의 유일한 단점은 단지들이 노후 됐다는 점이다. 그러나 리모델링만 진행이 순조로이 이뤄진다면 이 문제는 깨끗이 해결될 수 있다.

우리나라에서 가장 아파트 값이 비싼 강남도 오래된 아파트가 많지만 재건축이 진행됨에 따라 여전히 수요자들의 관심을 받고 있는 것을 보면 짐작할 수 있다.

실제로 조만간 국회 차원에서도 리모델링 규제완화 지원방안을 담은 주택법 개정안이 논의될 예정이므로 올해 안에 이 부분이 가시화될 경우 집값 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 생각된다.

리모델링 규제 완화를 통해 분당이 새아파트로 거듭날 수 있는 가능성이 열린다면 실거주나, 투자 모든 면에서 강남이 부럽지 않다고 본다.

부자동네로 통할 때도

거품이란 오명을 쓰기도 했지만 용인 수지일대는 강남 - 분당 - 용인 라인을 형성하면서 높은 시세상승을 기록했던 지역이다. 이에 한때는 부자동네로도 이름이 알려졌던 곳 또한 용인 수지 일대다.

물론 금융위기이후 강남, 분당, 용인 지역 위주로 집값이 크게 떨어지면서 아직까지 회복하고 있진 못하지만, 경기가 좋았을 때 수요층이 많이 몰렸다는 것은 그만큼 시세상승력은 충분히 갖추고 있다고 봐도 무방할 것으로 보인다.

실례로 최근 강남권 재건축은 금융위기 이후 가장 거품이 심했던 곳으로 인식되면서 큰 폭의 시세하락을 보였던 곳이지만, 2009년 2분기 이후, 경기회복조짐이 감지되면서 가장 빠르면서 큰 폭의 시세상승을 보였다. 따라서 본격적으로 국내경기가 회복세를 보이면 다시한번 용인의 시세상승을 기대해 볼 수 있을 것으로 보인다.

대형 개발호재

용인시 수지구 일대에는 먼저 대형 개발호재가 있다. 바로 신분당선연장선이 연내 착공을 앞두고 있는 것이다. 신분당선 연장선은 강남까지 30분 이내 접근할 수 있는 교통시설인 만큼 현재 예정돼 있는 개발호재 중에 집값에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 호재이다.

여기에 2009년 개통된 용인~서울간 고속도로이 강남과의 연계성을 극대화 시킬 수 있을 것으로 보여 현재 포화상태인 강남 대체 도시로 거듭 발전할 수 있을 것으로 예상된다.

또한 제2기신도시 중 선호도가 가장 높은 판교신도시와 광교신도시 사이에 위치해 있어 향후 이들 신도시와 함께 발전할 수 가능성 또한 높다. 이에 반해 분당은 시세를 끌어올릴 만한 대형호재가 없다. 따라서 강남-분당-용인을 잇는 시세상승세가 강남-판교-광교-용인으로 전환될 수 있다.

고가(高價) 아파트 입주

입주가 많아지면 통상 그 지역 전세가는 물론 매매가는 내려갈 가능성이 매우 높다. 입주하기 직전까지는 입주프리미엄이 형성되면서 인근시세를 끌어올릴 뿐만 아니라 인근 상대적으로 시세가 낮은 단지 시세 역시 끌어올리는 경우가 많다.

실제로 광명시는 최근 입주물량이 대거 쏟아지면서 시세가 약세를 보이고 있지만 재건축단지들이 입주하기 직전까지인 11월까지는 3개월 만에 2.13%의 높은 시세상승을 보였다. 또한 최근 고가의 새 아파트가 입주를 시작하면서 인근 저렴한 아파트 시세를 끌어올리는 모습도 보여주고 있다.

용인시 수지구 일대는 내년 고가의 유망단지들이 대거 입주를 앞두고 있다. 동천동래미안을 비롯해 성복자이1, 2차 그리고 성복힐스테이트1~3차외에도 많은 단지들이 입주를 앞두고 있다.

이들 단지들은 3.3㎡당 시세가 1천4백만원 후반대부터 1천8백만원까지 형성돼 있지만 기존 아파트의 경우 가장 높은 가격이 3.3㎡당 1천3백만원대이며 보통 1천만원내외로 형성돼 있다. 따라서 고가 아파트가 입주가 인근 아파트 시세상승을 자극할 수 있을 것으로 보인다.

이에 반해 분당은 신규로 입주할 단지가 전무한 상태이며 기존에 있는 단지 역시 노후화된 상태로 리모델링사업을 기대하고 있지만 이마저도 쉽지 않아 시세상승에 불리하게 작용될 수 있다.