서울 동부이촌동에 사는 이영준 씨(56)는 15년간 무역업으로 모은 8억원을 빌딩에 투자하기 시작했다. 9년 전 빌딩 투자를 시작한 그는 현재 시가 70억원짜리 서초동 상가빌딩을 소유하고 있다. 이씨는 1999년 청담동에 유럽에서 수입하는 제품을 전시하기 위한 쇼룸을 만들기 위해 점포를 구하던 중 급매로 나온 상가주택을 소개받았다. 대지 290㎡에 건평 650㎡로 지하 1층~지상 4층 규모였다. 가격은 20억원. 매도자가 부도 나기 직전이었기 때문에 19억원에 살 수 있었다. 대출은 8억원을 받았다.

전세를 놓아 보증금 4억원, 월 700만원 정도 수입이 나왔다. 3년 만인 2002년 청담동에 성형외과 개업 바람이 불면서 투자 수요자가 몰려 이 빌딩을 29억원에 매각했다. 3년 만에 10억원 시세차익을 낸 것이다.

그 후 이씨는 빌딩 투자 매력에 빠졌다. 그는 좀 더 규모가 있는 빌딩에 대한 정보를 꾸준히 수집해 도곡동 대로변에 매매가 32억원짜리 빌딩을 보증금 2억원과 대출 10억원을 받아 구입했다. 이 빌딩은 3년이 지난 2005년 48억원으로 뛰었다.

그는 이 빌딩을 매각하고 서초동 대로변 대지 314㎡ 규모 나대지를 평당 5000만원에 매입해 직접 빌딩을 신축했다. 이 빌딩은 매월 임대료가 2000만원씩 나오며 시세는 70억원을 호가한다.

이씨의 투자 성공 요인은 3~5년을 주기로 기존 빌딩을 팔고 부동산 호재가 있는 지역에 다시 투자한 것. 그는 정확한 투자와 매각 시점을 잡는 능력이 탁월했다. 또 철저한 관리로 빌딩 가치를 올렸다.

빌딩에 투자할 때는 주변 거래 사례나 시세를 조사해 매매 가격이 적정한지 확인하고 매매 계약시 현재 임대료 현황과 연체 사항을 점검해야 한다. 등기부등본상 소유권과 건축물대장상 건물현황 차이를 철저히 체크한다.

관리 측면에서는 정기적으로 임대계약자와 현재 점유자가 동일한지 확인하고 연체 임차인에 대해서는 적절한 연체 협상과 법적조치를 해야 손실을 적게 본다.

시설관리업체 용역비는 경쟁을 시켜 적정한 관리비용을 지출해야 하고 화재와 안전사고 예방을 위한 시설에도 각별히 신경을 쓸 필요가 있다.

매각시에는 중개업소 권유만 듣고 즉흥적으로 매매할 것이 아니라 적절한 매각 타이밍과 금액에 대한 기준과 판단이 나름대로 있어야 한다. 빌딩 매각시에는 임차인들이 알지 못하게 은밀하게 진행하는 것이 가장 중요하다.

또 양도소득세를 감안한 실질 이익을 생각할 필요가 있다. 매각 후 대체 투자할 빌딩에 대해서도 사전에 시장조사를 해야 한다.

빌딩 투자에 실패하는 사람을 보면 주변 사람과 중개업자 말만 믿고 묻지마 투자를 하며 임대수익률에 신경 쓰지 않고 시설물 관리를 전혀 하지 않는다. 철저한 시장조사와 발품을 파는 일에도 소홀하다. 이를 피하면 빌딩 투자에 성공할 수 있다.

누구나 마음 속에는 상가빌딩을 소유해 노후에 편한 생활을 하고 싶은 욕망이 있다. 적절한 투자와 매각 시점을 찾고 철저하게 빌딩을 관리하면 꿈을 이룰 수 있으리라 믿는다. ＜시리즈 끝＞

[포커스에셋 = 김민수 대표 www.efocusasset.com]