실제 양도소득세와는 다소 차이가 있을 수 있지만 기본 양도소득세 산출 방식을 알게 되면 대략적인 세금계산이 가능하다.

 

양도소득세 산출 방식에 대해 알아보자.

 

양도세를 계산하기 위해서는 양도차익 계산, 공제액 계산, 양도세 산출세액 계산으로 크게 3가지를 알면 된다.

 

양도차익 계산	실거래가	비고
	양도 당시 매매가	양도 당시 실제 매매가
	- 취득 당시 매매가	과거 실제 매매가
	- 필요경비	취등록세, 중개수수료 등
	= 양도차익

 

예) A아파트를 2004년 11월 2억원에 매입해 2007년 12월 3억원에 매도한 경우 양도소득세는? 이 때 취등록세, 중개수수료 등 필요경비는 1천만원.(양도세 비과세 대상이 아닌 경우)

 

양도차익= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 3억원 - 2억원 - 1천만원 = 9천만원
공제액= 장기보유특별공제액 기본공제액 = (9천만원×10%) 2백50만원 = 1천1백50만원
양도차익-공제액= 9천만원 - 1천1백50만원 = 7천8백50만원
양도세액=7천8백50만원 × 27% - 누진공제(4백50만원) = 1천6백70만원

‘공부’란 무엇인가 - 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실제 점포인 경우 양도 전에 용도를 변경·공부를 정리하자.

▷ ‘공부’란 관공서에 작성·비치하고 있는 장부로서, 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등을 말한다.

 

▷ 세법은 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 각 세법을 적용하지만, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

 

▷ 예를 들어 보자.
A는 아파트(1세대1주택 비과세요건 충족)와 상가건물을 소유하고 있고, 상가건물 중 일부가 건축물관리대장에 주택(실제 점포로 사용)으로 등재되어 있다고 하자.

만약, A가 주택을 양도한다고 한다면, 사실상 1세대1주택으로 비과세를 적용받아 양도소득세를 신고하지 않아도 된다.
그러나, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 1세대2주택자로 보아, 과세대상으로 판단할 수 있는 것이다. 

이 경우, 납세자는 상가 건물 중 공부상의 주택이 점포였음을 스스로 입증하여 1세대1주택 비과세적용대상임을 증명하여야 하는데, 이때 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이므로 객관적인 증빙을 제시하여야만 사실을 인정받을 수 있는 부담이 생긴다.

그러므로 위의 경우 아파트를 양도할 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

 

용도전환 - 때로는 용도전환도 필요하다.

B는 서울에 살면서 아파트 1채와 지방에 허름한 농가주택을 보유하고 있다.
만약 B가 아파트를 양도한다면 일반세율을 적용받게 되는데, 이때 양도하려는 아파트가 혹 1세대1주택 비과세적용을 받을 수 있는지 살펴볼 필요가 있다.

먼저 양도하려는 아파트는 3년이상 보유하고 2년이상 거주를 하여야 한다.

두 번째로 지방에 있는 농가주택의 활용도를 살펴본 후 멸실 여부를 판단하여야 한다.

농가주택을 보유하면서 아파트를 양도할 때의 세부담이 크다면 농가주택의 멸실을 고려할 수 있는 것이다.
만약 농가주택을 멸실시킨 다음 건축물관리대장 등 공부를 정리해 둔다면, B는 아파트를 양도할 때 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.

 

출처 : 비즈앤택스 2007-10-23

용인시는 오는 2010년까지 재개발·재건축 등을 통해 관내 16개 구역(42만6890㎡)을 재정비한다. 용인시는 이 같은 내용을 담은 도시·주거환경정비기본계획을 올해 초 확정·고시했다.

정비예정구역 대부분은 용인의 구시가지인 처인구 김량장동 일대에 몰려 있다. 이 지역은 용인시청, 처인구청 등의 행정기관과 용인중·고 등의 교육시설, 용인세브란스병원 등 각종 생활편의시설이 잘 갖춰진 편이나 낡은 다세대·단독주택들이 많다.

때문에 주거지로서의 인기는 용인 수지·기흥구 일대의 형성된 대규모 아파트촌에 비해 크게 떨어졌다. 교통도 수지·기흥구에 비하면 열악한 편이다.

그러나 16개 정비예정구역이 모두 아파트촌으로 탈바꿈하고 2009년 용인 경전철이 개통되면 이 지역도 수지·기흥구 못지 않은 주거지가 될 전망이다. 특히 경전철이 개통되면 정비예정구역 대부분이 걸어서 역을 이용할 수 있게 된다.

사업 유형 골고루 섞여 있어

▲ 용인 경전철이 개통되면 정비예정구역 상당수가 걸어서 역을 이용할 수 있게 된 다. 사진은 경전철 고진역 공사 현장.

16개 정비예정구역 중 1개 구역(용인1구역)은 이미 사업이 마무리 단계다. 예전부터 사업을 추진해 왔기 때문이다. 또 용인7·8구역은 최근 용인시에 정비구역 지정 신청을 마쳤다. 나머지 13개 구역은 추진위원회를 구성해 사업을 진행 중이나 아직 이렇다 할 진척은 없다.

용인 16개 재정비예정구역은 재개발·재건축·주거환경개선사업을 통해 최신 아파트 단지로 탈바꿈한다. 재건축은 기흥2구역, 용인1·2구역 등 3곳이다. 기흥2구역은 신갈주공, 용인1구역은 김량장주공, 용인2구역은 역북주공 아파트다.

재개발은 용인5·7·8구역, 모현1구역 등 4개 구역이다. 재개발로 사업이 추진되는 곳은 그러나 앞으로 더 늘어날 것 같다. 삼가1구역, 용인3구역 등 아직 사업 유형이 정해지지 않은 곳이 5개 구역이나 되기 때문이다.

사업 유형이 정해지지 않은 곳은 주민들의 결정에 따라 재개발이나 주거환개선사업을 벌이게 된다. 용인5·7·8구역이나 모현1구역도 원래 사업 유형이 정해지지 않은 곳이었는데 최근 이들 지역 주민들이 재개발로 사업을 진행하기로 결정했다.

주거환경개선사업이 예정된 곳은 용인9·10구역과 양지1구역, 포곡1구역 등 4곳 총 8만9500㎡다. 이들 구역은 용인시가 주택·토지 등을 모두 수용해 개발한다. 때문에 일반 수요자 입장에서는 별다른 투자 이점이 없는 곳이다.

용인1구역은 새 아파트 신축 중

▲ 새 아파트 건립 공사가 진행 중인 김량장주공 아파트. 새 아파트는 20 09년 11월께 입주한다.

용인시는 이들 구역을 1·2단계로 나눠 개발한다. 1단계 구역은 2008년까지, 2단계 구역은 2010년까지 개발을 완료할 방침이다. 그러나 2단계 구역은 삼가1구역과 용인3구역뿐이고 나머지는 모두 1단계 구역이다.

이 중에서 사업이 가장 빠른 곳은 용인1구역이다. 용인시가 도시·주거환경정비기본계획을 확정하기 전부터 사업이 추진돼 지금은 사업이 마무리 단계에 와 있다.

용인1구역은 김량장주공 아파트를 재건축하는 곳으로 처인구 김량장동 275번지 일대다. 김량동주공 아파트는 이미 헐렸고 지금은 금호건설이 새 아파트 신축 공사를 벌이고 있다. 김량동주공은 2009년 11월께 지상 최고 18층 7개 동 484가구의 최신 아파트로 다시 태어난다.

조합원 분양을 마치고 현재 공사가 진행 중인데 40여 가구가 일반에 분양될 예정이다. 일반 분양 일정이나 분양가 등은 아직 나오지 않았다.

새 아파트 조합원 분양권은 현재 ㎡당 303만원 선에서 시세가 형성돼 있다. 105㎡형이 3억1000만~3억4000만원, 138㎡형이 4억~4억2000만원 선이다.

기흥2구역은 정비구역지정 단계

기흥2구역 신갈주공 재건축은 정비구역지정 절차를 밟고 있다. 이 아파트는 43·49㎡형 560가구다. 구갈2택지지구와 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있다.

단지 바로 앞에 산양초, 신갈·구갈중, 기흥중·고교가 있어 무엇보다 학생들의 등·하교가 편리할 것 같다.

신갈주공 43㎡형은 2억5000만~2억8000만원에 시세가 형성돼 있다. 정부의 재건축 규제 등으로 매수세가 활발한 편은 아니다. 용인2구역인 역북주공 아파트는 정비예정구역으로만 지정돼 있는 상태로 아직 재건축추진위원회도 만들어지지 않았다.

이 아파트는 46~63㎡형 210가구로 1985년 4월 입주했다. 52㎡형은 현재 1억4000만~1억5000만원 선에서 시세가 형성돼 있다.
인근에 용인중·고교가 있고 처인구청과 용인시립도서관, 용인세브란스병원 등이 인접해 있다.

 

용인3~8구역, 편의시설 풍부

용인3~8구역은 용인초등학교와 용인중학교 인근에 몰려 있다. 경안천을 중심으로 대부분 북쪽에 있다. 용인8구역만 경안천 남쪽 시외버스터미널 인근에 있다. 용인1·2구역과도 가깝다.

용인시내 자체가 크지 않기 때문에 이들 구역도 사실상 구역만 나눠져 있을 뿐 모두 하나의 구역으로 보면 된다. 용인1·2구역도 마찬가지다.

이들 지역은 용인시청이나 용인경찰서, 처인구청, 시외버스터미널, 공설운동장, 용인세브란스병원 등이 모두 차로 10여 분 거리다. 시내 중심에 있어 각종 편의시설이나 교육시설 등도 풍부한 편이다.

이들 정비예정구역은 올해 초 정비예정구역 발표와 함께 몸값이 크게 올랐다. 다세대·단독주택이 뒤섞여 있는데, 대지지분 33㎡ 안팎의 다세대주택이 지난해 초까지만 해도 ㎡당 121만~151만원이었으나 지금은 ㎡당 303만원 선을 웃돈다. 일부 매물은 호가가 ㎡당 363만원 선에도 나온다.

대지지분 99㎡ 이상의 단독주택은 현재 ㎡당 151만원 선이다. 단독주택 역시 지난해 초까지만 해도 ㎡당 75만원 안팎이었다.

용인8구역이 인기

시외버스터미널 인근의 8구역은 3~7구역과 생활권은 같지만 인기가 가장 많다. 8구역만 준주거지역이어서 용인 정비예정구역 가운데 가장 높은 용적률(300%)을 적용 받기 때문이다. 3~7구역은 1·2종 일반주거지역으로 경기도 지구단위계획수립지침에 따라 최대 230%(2종, 1종은 200%)까지 적용된다.

이 때문에 8구역이 인기도 많고 몸값도 높다. 대지지분 33㎡ 안팎 다세대주택이 ㎡당 393만원 선에서 매물이 나온다. 대지지분 99㎡ 이상 단독주택 같은 경우는 ㎡당 181만원을 호가한다.

교통도 3~7구역보다 유리한 편이다. 42번 국도와 45번 국도가 만나는 용인사거리에 인근에 있어 이들 도로를 이용하기 편리하다. 지트공인 관계자는 “입지나 용적률 면에서 8구역이 3~7구역보다 낫기 때문에 투자 수요도 8구역에 가장 많다”고 전했다.

이들 구역은 재정비예정구역 지정 전후로 몸값이 크게 오르고 매수세도 활발했다. 그러나 지금은 전반적인 시장 영향 때문에 매수세가 뜸하다.

그렇다고 문의나 거래가 아예 끊긴 것은 아니다. 신애공인 관계자는 “지난해 가을이나 연초에 비해서는 조용하지만 재정비예정구역에 대한 투자 문의는 지금도 끊이지 않고 이어진다”며 “하지만 지분(새 아파트를 받을 권리)값이 많이 올라 거래가 활발하지는 않다”고 전했다.