1. 무허가건축물의 보상요건

- 일반적으로 허가를 받지 않고 건축한 무허가건축물도 허가를 받아 건축한 적법한 건축물처럼 손실보상의 대상이 된다 (대법원 2000.3.10.선고, 99두10896 판결).

- 그러나 무허가 건물이 다음과 같은 경우에 해당되면 보상에서 제외되거나 제한적 보상만을 받는다.

1) 공익사업에 대한 사업인정고시 후에 건축한 무허가 건축물은 보상의 대상이 되지 아니한다 (토지보상법 제25조3항).

2) 1989.1.25. 이후에 건립된 무허가건물에 대하여는 건축물보상 이외에 추가적 보상 (주거용건축물의 보상특례, 무허가건물의 인정부지, 주거이전비 지급대상 등)을 받지 못한다.

3) 대법원은 무허가건물로서 주거용건축물이 아니고, 그 위법의 정도가 관계법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체가 되지 아니하는 경우에는 사업인정전 건축된 무허가건물도 예외적으로 보상에서 제외된다고 판시하였다 (대법원 2001.4.13.선고, 2000두6411 판결).

따라서 주거용건축물은 보상이 가능하나 주거용이 아닌 위법건물은 위법성 정도 등을 감안하여 보상대상에서 제외될 수 있다.

2. 무허가건축물의 보상내용

가. 무허가 건축물도 적법건축물과 같이 원가법으로 평가하여 보상함을 원칙으로 한다.

다만 주거용건축물로서 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금 액 보다 큰 경우와 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가액은 거래사례비교법으로 평가한 금액으로 보상한다.

그리고 무허가건축물을 거래사례비교법으로 평가하는 경우 그 보상액은 ①공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립‧ 실시하거나 ② 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 ③ 개발제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액으로 한다.

나. 거래사례비교법에 따라 감정 받는 것이 아주 유리하다.

주거용 건축물의 경우 내구연수가 완료된 건축물이나 건축한지 50-60년이 경과한 건축물이 있어, 원가법으로 평가하면 사실상 가격이 산정되지 아니하지만 소유자의 입장에서는 아직도 수십년동안 거주가 가능한 건축물이 있다. 따라서 물리적 내구연수가 지났지만 거주가 가능하여 거래가격이 형성되는 경우 그 거래가격을 존중하여 보상하는 것이 필요하다.

특히 국‧ 공유지 점유 무허가건축물과 같이 타인소유의 대지를 사용함으로써 건물가격이 원가법에 의한 가격보다 높게 나오는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 감정하는 것이 아주 유리하다.

그런데 실무상으로는 거래사례가 없다는 이유로 원가법에 의해 적당히 감정이 이루어 지는 경우가 많고 그 경우 비교가 되지 않을 정도로 감정가가 저렴하게 평가될 수 있다.

따라서 건축물 소유자는 거래사레를 찾아 제시하면서 거래사례비교법으로 감정해 줄 것을 요구해야 한다.

다. 가설건축물

가설건축물은 국토의계획및이용에관한법률 제64조제3항의 규정에 의하여 도시계획시설사업이 시행되는 때에는 그 시행 예정일 3개월 전까지 가설건축물 소유자의 부담으로 철거 등 원상회복의 조치를 취하여야 하므로 보상대상에서 제외된다.

대법원도 도시계획사업의 시행으로 철거되는 가설건축물 자체와 영업손실은 보상대상이 아니라고 판시하였다( 대법원 2001.8.24 선고, 2001다7209 판결).

라. 주거용 건축물에 대한 보상특례

주거용 건축물로서 평가금액이 5백만원 미만인 경우 그 보상액은 5백만원으로 한다.

다만 1989.1.25. 이후 무허가 건축물에 대해서는 적용하지 아니한다.

마. 건축물의 철거비용

물건의 가격으로 보상한 거축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.

3. 무허가건축물 자체에 대한 보상이외에도 일정한 요건을 갖추면 건물소유자는 이주대책대상자로서 이주정착금 등을 받을 수 있고 , 건물소유자, 세입자는 주거이전비, 이사비, 영업보상 등을 받을 수 있다.