2010-07-30 17:51

http://blog.drapt.com/kfbkooki/460781280479892246

Seoul Office Market Overview

Year	2007	2008	2009	2010(F)
Rent Increase rate	4.3%	7.0%	3.3%	1%-2%
Vacancy rate	1.3%	0.7%	4.3%	7%-8%
Cap Rate	6.0%	5.7%	6.5%	5.5%
Economic Growth Rate	5.1%	2.2%	0.2%	4.6%
CPI	3.6%	4.1%	2.8%	2.8%
Price per 3.3058㎡(KRW Mn)	1.4	1.6	1.45	1.7-1.8
Transaction Volume(KRW Bn)	3,700	3,680	3,060	3,000

·   Historically, Seoul is very stable office market to have less volatility than all other major Asian markets. Even during the Asian financial crisis, suffered over -10% decline in rental in a two-year period from 1996 to 1998.

·   Under the current tightened credit crunch, the highly leveraged investors or the deteriorated US and Europe based investors would like to dispose their invested buildings and it would bring some degree of down pressure to capital value of the office buildings in Seoul. The widen gap between asking price and selling price for the office building are witnessed, however the price decline of the office buildings has not yet realized. Due to the price decline of office building, new investments has flowed into medium & small size building from pensions and funds which want to improve their investment yields and high wealthy individuals who are sickening of lower interest rate.

·   There were limited new supply of prime property in Seoul over the past several years and it’s expected to remain limited until 2012. As per JLL’s analysis report, it is expected to significantly increase in new supply of prime office space in Seoul, particularly in CBD & YBD. This supply increase in CBD & YBD will inevitably have an impact on the office market in KBD, though it may arguably be less severe that CBD and YBD office markets, if the new supply is not well-met by new demand. However, as a positive view of economic prospects gains ground, net absorption will rebound in 2010 as effective rents are softening and companies have started to execute business expansion plans which were shelved alongside with the recent economic crisis. Such a rebound will be mainly led by demand from companies which couldn’t find a building incorporating their affiliates who have become scattered over several buildings due to the insufficient supply of the last four years. Net absorption, showing a positive correlation with the yearly GDP growth rate, is expected to bounce back from 2010 in consideration of (i) declining effective rents stemming from high vacancy rate will boost demand for prime buildings, (ii) with the completion of prime buildings constructed for office use by their owners etc. Most absorption will come from companies relocating from secondary buildings or other office districts. As such, net absorption in the near future is projected at levels higher than the 273,000sq.m per annum over the past ten years.

·   Seoul office market recorded stable indicators in average occupancy & rental fee etc. with the shortage of new supplies, and the impacts from the sluggish business and global financial turmoil are expected to be limited to the office leasing business in the major business districts.                                                 

 

Demand and Vacancy rates

Business District	1Q 2009	2Q 2009	3Q 2009	4Q 2009	2009
CBD	1.5%	3.7%	4.7%	13.7%	5.9%
KBD	2.3%	3.4%	3.6%	4.5%	3.5%
YBD	2.4%	2.9%	3.8%	3.5%	3.1%
Average	2.0%	3.4%	4.1%	7.9%	4.3%

·   Overall supply in 2009 was at a level lower than in previous years but the vacancy rate in 4Q 2009 surged to 7.9 % due to the decrease in demand which took place over 5 consecutive quarters, from 3Q 2008 when Lehman Brothers went bankrupt. The average vacancy rate for the entire year stood at 4.3%.

·   The fast economic recovery is slowing the decline in office demand, but with the refurbished Seoul Square and Samsung HQ building entering the market in 4Q 2009, the vacancy rate rose to 7.9%. In particular, the CBD vacancy rate skyrocketed to 13.7%. Excluding Seoul Square, which accounts for 40% of the entire CBD vacancy, the CBD vacancy rate stood at 8.2%.         (Vacancy Rate Trends for 2009, sourced by Savills Korea)

 

Business District	1Q 2009	2Q 2009	3Q 2009	4Q 2009
CBD	1.0%	0.0%	-0.5%	0.4%
KBD	1.2%	0.3%	-0.1%	-0.1%
YBD	3.6%	0.1%	0.2%	0.0%
Average	1.6%	0.2%	-0.2%	0.1%

Rental Trends

·   For four of the past five quarters from 4Q 2008, despite the continued office demand decrease, the quarterly face rent has risen, except for only one quarter, recording a 1.7% yearly average rent increase for 2009.

                                                              

(Prime Rental Change for 2009, sourced by Savills Korea)

·   While rental increases are expected to be very limited in the 1^st half of 2010, with new space due to be put on the market on top of existing vacancies, it is expected that market practice of regular rental adjustment will lead to a 1 or 2% average face rent increase in 2010.

Sales Prices

·   Cap rate of buildings in major office districts in Seoul ranged between 6.0% and 8.0% in 1Q 2009, but dropped to between 5.5% and 7.0% in 2Q depending on grade. In 3Q and 4Q, in particular, cap rate spreads of buildings of each grade in major office districts narrowed to about 1%.

·   The right chart shows the average sales price index of prime office buildings estimated based on transactions recorded in each quarter. As the investment market returned in 2009, office prices, which dropped by 25% to 30% after Sep 2008, are believed to have recovered by 15% to 20% in 4Q 2009.

·   Even with the confusion clouding the global financial markets and the bearish leasing market, in 2009 the office investment volume based on transaction amount in major office districts in Seoul & Bundang reached 80% of the 2007 level, the highest in 5 years. The transaction amount of Seoul prime office buildings stood at only 52% of the total posted in 2007 but the growth in the number of transactions involving medium-sized buildings pushed up the overall transaction amount.

·   Cap rates of buildings in major office districts in Seoul ranged between 6.0 and 8.0 percent in 1Q 2009, but dropped to between 5.5 and 7.0 percent in 2Q depending on grade. In 3Q and 4Q, in particular, cap rate spreads of buildings of each grade in major office districts narrowed to about 1%.

As ING Tower and Dacom building in KBD were sold in 3Q 2009 at higher than expected prices, prices of large office buildings started to recover throughout the Seoul market. ING Tower and Dacom building fetched KRW20Mn/py and KRW18Mn/py respectively. As the investment market returned in 2009, office prices, which dropped by 25 to 30% after Sep 2008, are believed to have recovered by 15 to 20% in 4Q 2009.  In 2010, despite an anticipated interest rate increase, a modest but steady recovery in the leasing market is expected to support prices.

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2010-07-30 17:46

http://blog.drapt.com/kfbkooki/460781280479617294

·   Chartacteristics of Golf Industry

ü  As golf is considered as consumer goods & luxury goods, it is influenced by economic fluctuation, leisure time etc. 

ü  Entry barrier due to high initial capital investment

ü  Industry which is highly influenced by transportation infrastructure, amenities, location, accessibility and etc.

ü  Industry which is highly influenced by public sentiment, government policy etc

·   Demand

ü  Increase in demand of golf: In 2008, no. of golfers reached 24,843,000 persons, 11.7% of CAGR (1990-2008), thanks to the growing popularity of golf and leisure time with the implementation of weekly five-day-work system and it is prospected to keep the upward trend for the time being.  People have been spending more on leisure because the time they allocate for leisure is considered more precious or more valuable than in the past.

·   Supply

ü  The no. of golf courses in operating as of end 2009 are 339, increased by 28 compared to 311 in 2008. No. of golf courses steadily increased from 1998 and it is sooner or later expected to enter the age of competition in southern part of Korea. But, it is considered that no. of golf courses in Korea are now insufficient compared to the developed country. That is, as demonstrated below table, no. of population per GC in Korea reaches 173,057 persons, which is 8.8 times of America, 12.1 times of Canada, 5.4 times of England and 3.3 times of Japan. This can be analyzed that golf industry in Korea still has growth potentials in the future in spite of steady supply of golf courses.  

 

(Unit: persons, as of end 2007)

Classification	Korea	U.S.A	Canada	U.K.	Japan
No of population per GC	173,057	19,617	14,294	31,800	52,403
Korea / Other contries	-	8.8	12.1	5.4	3.3

 

Total No. of GC as of Dec. 2009 including “In operation”, “Under construction”, & “ In planning”

	Total	Incheon	Gyeong gi	Busan	Ulsan	Gyeong nam	Daegu	Gyeong buk	Gwang ju	Jeon nam	Daejeon	Chung nam	Chung buk	Gang won	Jeon buk	Jeju
Membership	255	2	87	5	2	22	1	23	1	14	1	11	17	32	8	29
Public	222	4	60	2	2	13	1	26	3	23	2	10	14	27	20	15
Total	477	6	147	7	4	35	2	49	4	37	3	21	31	59	28	44
Population (Unit:’000,000)	49.0	2.5	21.2	3.6	1.0	3.2	2.5	2.7	1.4	1.9	1.5	2.0	1.5	1.5	1.9	0.6
No of GC per 1Mn persons	9.73	6.46		5.90			9.81		12.42		12.00		10.33	39.33	14.74	73.33

Note) No of Population in Gyeonggi includes Seoul.

 

No. of GC in operation as of Dec. 2009

	Total	Incheon	Gyeong gi	Busan	Ulsan	Gyeong nam	Daegu	Gyeong buk	Gwang ju	Jeon nam	Daejeon	Chung nam	Chung buk	Gang won	Jeon buk	Jeju
Membership	193	1	75	4	2	13	1	16	0	11	1	8	12	20	4	25
Public	146	3	43	2	1	5	1	19	0	14	2	4	10	18	10	14
Total	339	4	118	6	3	18	2	35	0	25	3	12	22	38	14	39
No of GC per 1Mn persons	6.92	5.15		3.46			7.12		7.58		6.00		8.33	25.33	7.37	65.00

(Source: www.kgba.co.kr)

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2006-04-18 09:26

http://blog.drapt.com/kfbkooki/460781145319968365

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

(1) 어떤 분야에서든 최고 전문가를 주시하고 그 사람의 행동을 모방한다. (2) 내가 어떤 유형의 투자가인지 정확히 알아야 한다. (3) 나만의 독특한 투자 철학을 세운다. (4) 내가 소유할 주식에 대해 파악하고 있어야 한다. 그러기 위해선 적극적인 투자가가 되어야 한다. (5) 월 스트리트의 화려함에 현혹되지 말고 내가 잘 아는 내실 있는 종목을 선택한다. (6) 소수의 종목을 대량으로 구입하고 장기간 보유한다. (7) 나 또는 다른 사람의 실수를 통해 교훈을 얻을 수 있어야 한다. (8) 투자에 관한 갖가지 선전을 믿지 않는다. (9) 나와 같은 투자태도와 전략을 구사하는 다른 사람들과 그룹을 만든다. (10) 투자에만 너무 몰두할 것이 아니라 진정으로 풍요한 삶을 살 수 있어야 한다. 로버트 마일즈의 ‘워렌 버핏의 투자원리와 투자방법’중에서 고수는 고수끼리 통한다는 말이 있습니다. 지금까지 부자가 된 사람들의 어록을 많이 읽어 봤지만 워렌 버핏의 투자원리와 투자방법을 보면서 다시 한번 절감했습니다. 버핏의 주식 투자원칙은 부동산시장에도 그대로 적용할 수 있습니다. 하지만 인내와 집중력을 요구하고 있어 일반 사람이 실행하기가 녹록치 않습니다. 누구나 실행할 수 없기에 이를 실행한다면 부자가 될 수 있다는 역설적인 논리가 성립됩니다. 오윤섭의 부자노트 독자에게 워렌 버핏에게 배우는 부동산 투자원칙 5가지를 소개합니다. 1. 부자의 눈높이로 행동하라 제가 기회가 있을 때마다 강조한 부동산 투자 철칙입니다. 하지만 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 모든 투자를 결정할 때 과연 부자는 어떻게 행동할 것인가를 자문해야 합니다. 강남 아파트값이 오른다고 강북 주민들이 흥분해서 감정적으로 비난하는 것은 빈자의 눈높이로 주택시장을 보는 것입니다. 참고로 버핏은 골프의 타이거 우즈, 테니스의 마르티나 나브라틸로바, 보디빌딩의 아놀드 슈와제네거 등 분야별 최고 전문가의 성공 비결을 밝혀내고 이들의 행동을 모방했습니다. 2. 시장을 바라보는 나만의 눈을 키워라 먼저 자신이 어떤 투자 스타일을 알아야 합니다. 보통 공격형이냐, 수비형이냐, 아니면 절충형이냐로 나뉘며 3년 이상 가치투자를 할 수 있느냐, 단기 투자를 선호하느냐로 구분될 수 있습니다. 투자 스타일을 알아야 자신에게 맞는 최적의 부동산 상품을 고를 수 있습니다. 이어 자신만의 독특한 투자원칙을 세우세요. 부동산 시장과 상품에 대해 인내심을 갖고 꾸준히 관찰하고 분석해야 합니다. 버핏처럼 투자원칙을 글로 써놓고 갈고 닦으면서 나만의 투자원칙을 만드는 것도 좋은 방법입니다. 이렇게 해야 언론 보도나 전문가 및 주변 사람들의 말, 인터넷에 난무하는 주장에 현혹되지 않고 나만의 역발상 투자를 할 수 있습니다. 3. 내가 잘 아는 부동산에만 투자하라 부동산 투자의 실패는 내가 잘 알지 못하는 분야에 투자할 때 발생합니다. 전문가나 주변 사람의 말만 믿고 투자해서 실패하는 경우가 대부분입니다. 시장 분위기에 편승하지 않고 내가 잘 아는 부동산에 대해 꾸준히 분석을 하며 합리적인 투자를 해야 합니다. ‘주특기’ 부동산에 집중해야 시장상황에 신속하게 대처할 수 있어 남보다 한 발짝 빨리 사고 팔수 있습니다. 또 앞으로 다가올 투자기회가 무엇인지를 예측할 수 있으며 매도와 동시에 어떤 부동산을 매입할 것인가를 결정할 수 있습니다. 4. 나와 같은 투자 스타일의 인적 네트워크를 구축하라 공감대가 형성된 사람과 네트워크를 구축하면 좋은 점이 많습니다. 첫째 정보 비대칭성으로 대표되는 부동산시장에서 신속하게 정보를 입수할 수 있습니다. 둘째 혼자 투자할 때보다 나 또는 다른 사람의 실수나 실패에 대한 정보를 공유, 교훈을 얻음으로써 투자의 성공 확률을 높일 것입니다. 셋째 함께 투자를 하는 경우가 많으니 일을 저지르는데 과감해질 수 있습니다. 물론 투자 스타일이 서로 다르다면 오히려 저지르는데 방해할 수도 있겠지요. 5. 인생의 4가지 꼭짓점을 매일 안고 가라 워펜 버핏은 부의 축적에만 너무 매달리지 말고 균형잡힌 삶을 살아야 한다고 강조했습니다. 목표를 달성하기 위해 내가 좋아하는 일을 포기해서는 안된다고 말입니다. 인생을 살아가는데 4가지 꼭짓점이 있다고 합니다. 나 자신, 가족, 일, 그리고 지역 공동체입니다. 나이가 들수록 나 자신에 대한 배려가 더욱 필요합니다. 건강은 물론 노후를 어떻게 보낼 것인가에 대한 진지한 성찰이 필요합니다. 자신만의 시간을 점차 늘려가고 시간을 할애해서 폭넓게 사람을 사귀는데 관심을 가져야 합니다. 가족은 더 말할 필요가 없겠지요. 어려울 때 가장 큰 힘이 되는 것은 가족뿐입니다. 직업으로써 일로 인해 가정에 소홀히 해서는 안됩니다. 지역 공동체는 쉽게 말해 개인적으로 관심있는 분야에서 나 아닌 다른 사람을 위한 즉 공익적 활동을 말합니다. 양로원 등 봉사나 환경 단체에 대한 활동이 있겠지요. 자녀 학교나 아파트단지의 부녀회, 입주자대표회의에서 활동하는 것도 있구요. 4가지의 꼭짓점중 어느 것도 희생하지 않고 언제나 항상 매일 함께 안고 가야 진정한 부자의 삶을 사는 것이라고 생각합니다.

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