[스크랩] 부동산 경매, 원칙 세워야 성공한다

2010-02-03 09:15

http://blog.drapt.com/key8945/4909341265156126274

원문 : http://blog.drapt.com/wjs6042/4331861258766282569

금년 부동산의 흐름이 연초 최악의 상태에서 바닥을 찍은후 강남권 재건축 시장을 중심으로 과열조짐이 보이자 정부는 LTV(담보대출인정비율) 하향조치,강남권 자금출처 조사실시,DTI의(소득대비 부채비율)비투기지역 까지 확대시행등 일련의 금융 규제조치를 전면에 내세워 주택시장의 불안을 걷어낼려는 조치를 취했다.

그 덕택에 세제혜택과 DTI면제를 어부지리(漁父之利)로 얻은 미분양.분양시장과 4대강 정비사업,서울-춘전,서울-용인고속도로등 개설 여파로 주변 토지시장이 꿈틀거렸다.

이를 마치 증명이라 하듯이 언론지상에 아파트 분양시장(미분양포함)과 토지분할 판매 광고가 식상할 정도로 쉴사이 없이 광고지면을 장식하고 있다.

그중 토지분할판매 광고를 보고 필자를 찾아온 손님이 있어 직접 현장을 방문하여 상담한 결과와 그 실태에 대해서 알아본다.

지분등기를 할수밖에 없는 이유

2006년 당시 8.31일부동산 종합 대책의 일환으로 『국토의계획및이용에관한법률』 시행령을 개정하여 종전 도시지역에서만 토지분할시 허가를 받도록 한것을 비도시지역까지 확대하여 비도시지역 토지분할도 개발행위 허가대상에 포함시켜 허가를 받도록 하였는바,이는 부동산 투기및 기획부동산에 의한 토지 분양사기를 사전에 방지하기 위함이 목적 이였다.

그러한 까닭에 소위'기획부동산'들이 현재는 가(假)분할도에 의하여 매수자앞 개별 등기를 당장에는 해줄수가 없는 상황되자 어쩔수없이 지주와 공동 또는 기획부동산들이 실제로 임야를 자기앞 매수.등기한후 가(假)분할도에 의해 소비자들에게 향후 개별등기를 전제로 계약당시 지분등기 조건으로 분할 판매 하게되는 것 이다.

물론 2006년 이전 토지가래허가구역이 아닌 비도시지역 지역은 토지분할이 허가없이도 가능하여(지분쪼개기) 토지분할 등기시 지분등기뿐만 아니라 소비자들에게 신뢰를 주고자 당초부터 개별 등기를 전제로 토지분할판매가 기성을 부리기도 했었다.

지분등기후 개별등기를 해준다는 이유

사유가 이렇다보니 회사보유분(기획부동산등)에서 토지가 가(假)분할판매되면 일단 매수자앞 지분등기를 한후 분양이 모두 완료되면 [공유물 분할협의서]로 분할하여 개별등기를 해준다는 것인데 이를 믿게하기 위하여 변호사 확약서나 법무사 확약서를 보여주니 왠만한 소비자들은 믿을 수밖에 없을 것 이다.

변호사 확약서가 들어가는 이유

이는 한마디로 변호사가 당초 지분등기로 매입한 토지를 개별등기를 해준다는 것에 대한 신뢰를 주기위한 것이지만 변호사 입장에서는 공유물분할 협의신청이 완료 되어야만 해준다는 하나의 의사표시이자 약속이지 법적 구속력은 없는 것이므로 맹신 할 필요가 없는 것 이다.

왜냐하면 토지 가(假)분할 판매가 일부만 판매되고 나머지가 판매되지 않거나 늦어지면 결국 우선 협의에 의한 자진분할이 아니라 급한사람이 법원에 『공유물 분할 청구 소송』을 낼수밖에 없고 법적으로도 우선 협의가 안되면 법원은 경매를 명하여 현금 청산시키기 때문이다.

흔히 공유물(지분등기된 토지) 분할은 당사자끼리 협의분할 하고자 할때 특히 기획공유물 가분할 토지는 지분 소유자가 많으므로 소유자가 많으면 서로 좋은 위치를 차지할려고 하기 때문에 협의분할이 되지않는 것이 명약관화(明若觀火) 하다

경우에 따라서는 토지분할 판매당시 기획부동산 일원도 같이 들어가서 매입하고 나중에 나머지 소유자들에게 자기땅을 고가로 사라고 하거나 아니면 반대로 나머지 소유자들의 토지를 싸게 자기한테 넘겨라고 은근히 협박하기도 한다.

이는 법적으로 분할소송을 청구하더라도 우선 협의가 안되면 결국 경매에 의한 현금청산되므로 소비자들은 당초 싼땅을 비싸게 산것도 억울한데 팔때조차도 강제로 똥값에 처분해되야만 하는 소위 두번죽는물건이 되고 만다는 것에 상당히 유의할 필요가 있다는 것 이다.

물론 최근 기획사들은 토지분할 판매당시 개별등기를 전제로 『공유물분할협의서』나 향후 매수자끼리 추가 부담금을 전제로 단지내 도로를 내기위한 『토지사용승낙서』등도 계약당시 받아 놓는 치밀함을 보이나 이는 기획사가 향후 책임을 지고 도로를 개설해 준다는 것이 아니라 매수자끼리 혹은 집을 꼭 짓겠다는 필요한 사람끼리 추가 부담금을 내고서 도로는 알아서 개설하라는 의미일 뿐이다.

도로는 계약당시 추가부담금을 전제로 도로사용승낙서를 받는다고 하지만 집을 짓기 위한 상,하수도,오.폐수시설,전기.통신등 제반시설은 향후 필요한 사림끼리 모여서 알아서 하라는 의미이므로 제반 인프라시설이 불필요한 단순 투자용으로 매수한 사람들은 관심 밖이므로 실제 사용 용도로는 사실상 불가능 한 것이 되고 만다는 것 이다.

토지 가(假)분할 매매는 실수요자용은 아니다

토지를 가(假)분할 매매하는 것은 사실이지만 종국적으로 집한채 짓기도 어려운 것이 토지 가(假)분할매매의 헛점인 것 이다

결국 투자로 사서 누군가에게 다시 투자라는 미끼로 팔아먹어야 하는데 설사 투자로 제3자에게 팔아 먹으려고 해도 토지의 용도가 불분명한데 쉽게 사겠는가 ?

아이러니하게도 토지분할 판매지역을 가보면 해당지역을 잘아는 사람이 많이 산다는 것이고 또한 유명한 인사들이 끼어 있다는 것 이다.

그러나 해당지역에 무엇이 개발되고 도로는 어떻게 낸다는 것이 사실이라도 정작 당해 토지가 무엇으로 사용될 것 인가 ? 를 고민하지 않고 주변 개발 호재만 믿고 사는 것이 토지 가(假)분할 매매의 첫 실수라는 것 이다.

아무리 주변이 개발된다고 해도 쓸모없는 토지는 결국 해당지역이 통째로 수용되거나 통째로 개발되지 않으면 팔아 먹거나 살수 있는 집 한채라도 제대로 지을수 없는 것이 현실인 것 이다.

허무한 발길로 현장을 돌아서 나올때 느끼는 것은 그래도 상당히 많은 사람들이 분할을 전제한 토지를 산다는 것 이고 전문가 조차도 상담을 받을때는 현혹될수 있을 정도로 분위기에 쏠린다는 것 이다

사실 이들이 제공하는 정보나 공부상 자료는 필자가 판단하기로는 모두 맞는 것으로 보이지만 도로도 없는데 집을 어떻게 짓느냐고 물의니 상담원은 토지분할 매매시 개별 필지마다 추가 부담금을 내는 조건으로 『도로사용승낙서』를 받기 때문에 아무런 문제없다고 한다.

그러면 상.하수도,오.폐수시설등 기반 시설문제를 제기하자 상담직원이 당황하면서직위가 높은 사람을 모시고 나와 그분이 하는 말이 투자목적으로 거의 가(假)분할 토지(임야)를 사는 것이지 주거용으로 분할 토지를 사는 사람이 얼마나 있겠냐 ? 하고 반문해 버린다.

즉 이는 판매에만 목적이 있는 것이자 판매되고 나면 매수자끼리 모든 것을 알아서 하라는 뜻인데 이해하기도 어렵지만 토지 분할을 전제로 토지를 매수한 사람이 다시 언젠가는 3자에게 미끼를 던져 팔아먹을 수밖에 없는 어떤 당위성을 전제로 또하나의 억울한 사람을 만들어 내야 된다는 논리이다 따라서 토목공사가 완료되지 않은 기획물건의 두번째 함정이 여기에 있는 것 이다.

매수자 역시 주변개발 호재가 사실이라는 것만 믿고 가(假)분할토지를 매수한후 주변에 뭐가 들어오고 주변 시세가 얼마니 내가 산 토지는 얼마가 될 것이라는 등 허세를 부리고 있지만 정작 누군가에개 덤탱이를 쉬우지 않는 한 팔아먹기는 어렵다는 것을 당초에는 분위기에 휩쓸려 인지 하지 못하고 있다가 막상 다시 팔려고 하니까 뒤늦게 속았다는 생각을 가진 사람들을 우리는 흔히 보았을 것 이다.

글을 맺으면서

필자가 기획물건에 대하여 여러번 칼럼을 쓴적이 있다 기획물건이라고 해서 무조건 나쁜 것은 아니고 합법적인 테두리내에서 어느 선까지는 책임지고(예:단지내 도로개설등) 사후 관리를 어느 정도라도 보장해 주면 무슨 큰 문제가 있겠는가 ?

자기의 눈이 어두워 무용지물의 싼땅을 비싸게 사는 것은 먼저 본인의 우매(愚昧)함에 반성을 해봐야 하고 사후 약방문식으로 그들을 탓해 보았자 그들은 이미 사라져 법적 상대조차도 찾을수 없다는 것에 또 한번 아품을 겪게 되므로 현장을 방문할때는 현장 분위기에 휩쓸리지 않을 판단기준을 가지고 가거나 아니면 옥석을 가릴수 있는 식견있는 전문가와 동행하는 것이 실패하지 않는 올바른 투자 방법의 지름길이 될 것 이다.

written by'우종성' http://www.returnkorea.com/

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 부동산 현장스케치 |부동산노트

2010-02-03 09:01

http://blog.drapt.com/key8945/4909341265155280861

출처 : 우종성님의 부동산 블로그

원문 : http://blog.drapt.com/wjs6042/4331861264991336126

연초 날씨 관계로 경인년 입문에 다들 혹독한 신고식을 마치고 나니 이제서야 한숨을 돌릴 듯 날씨가 좀 풀린 것 같다.

정치적으로는 연초 화두가 세종시 문제와 광우병,국회폭력시위등 무죄 판결로 세상이 시끄럽지만 부동산 시장은 작년초 움직임과는 달리 일부 서울 재건축 지역을 제외하고는 아직 전반적으로 냉냉한 것 같아 이를 상품별로 간략히 느껴보면 다음과 같다.

주택시장

작년초에는 2006년말부터 시작된 주택가격 급등이후 특히 버블쎄븐 지역은 2년여 동안 줄곧 고전을 면치 못했다 즉 버블세븐지역 중에서도 수도권 남부지역은 전고점대비 80~90% 회복수준이 고작이였다 그런 까닭에 작년초 최저점일때는 급매가 많이 소진되었고 특히 단지내 아파트가 많이 매매되었지만 올 초는 매매 움직임이 크게 감지되지 않고 있는 실정이다 그 이유는 작년 같은 경우에는 전고점 대비 낙폭차 과대로 인하 기대이익이 크기 때문이지만 올해는 그동안 전고점대비 미약하나마 어느정도 시세가 회복되어 차익 메리트가 반감된 것 같고 또한 작년 하반기 금융규제 강화(dti 확대적용)등이 그 사유가 될 것 같다.

한편 전세시장은 주지하시다시피 심각하다 그 이유는 만성적 공급부족과 일시적 계절적 요인에 따른 신학기,전보,학군등의 수요증가와 재발.재건축 멸실에 따른 대체수요등을 들수가 있겠으나,그렇다고 전세난이 가중되어 전세가격이 상승되면 주택가격도 상승될수는 있지만 아직은 전반적으로 주택가격 상승을 견일할 정도로 전세가 비율이 높지 않기 때문에 현재 전세난으로 인한 단순 주택가격 상승은 설득력이 약하다고 보여진다.

수익형부동산 시장

주택시장은 2006년 말이후 주택가격이 요동을 친후 주택수요에 대한 소비자 패러다임이 변하게 되여 당장에 캐쉬플로가 발생되지 않는 무수익성 주택보다는 현재 소득이 발생되는 수익형 부동산 시장이 관심을 끌고 있고 특히 아파트는 임대목적이든 실거주용이든 중대형 보다는 중소형을 선호하고 있으며,특히 확실한 호재가 있는 지역에는 일반주택(다세대,연립,단독,다가구등)과 타운하우스에도 관심을 가지기도 했으나,이중 타운하우스는 환가성등으로 시장에서 검증되지 않아 그 메리트가 반감 되었지만 수도권 재개발이나 역세권 예정지에 있는 일반 주택들은 특히 자금규모가 소액인(1~2억)빌라가(연립,다세대)최근 전세난에 실거주겸 투자수단 대체상품으로 움직이고 있다는 것 이다.

또한 주택시장에서 비교적 자금규모가 있는 상품으로서 수익율 좋은 역세권 다가구 주택이다 대지 70~100평,건평 130~150평정도 규모로 법상 19가구 미만인데 과거 주차장 규제가 강화되기전 다가구가 가구수가 많아 수익율이 좋은편이므로 역세권,산업단지,대학가 주변등에서 꾸준히 투자자가 찾는 상품이다.

상가시장은 단지내상가는 그런대로 선방하고 있지만 대로변 근린상가는 고전을 면치 못하고 있는 것 같다 특히 영세근린상가는 불경기에 직주근접 생계형 업종이 많이 발생되지만 경기에 민감하여 흥망성쇠가 분명한 것 같고 상업지역 상가는 상대적으로 유명업종 입점등으로 영세근린상가에 비하여 안정적이나 많은 투자자금이 필요하여 서민이 쉽게 접근하기가 어려운 상가다.

상가주택은 일반적으로 개인이 10억~15억선 이하에서 가장 많이 찾는 상품으로 적게는 5~6억부터 많게는 10~15억정도를 가지고 가시적인 호재가 진행되고 있는지역 특히 역세권 예정지(예:지하철 공사중인 지역)에서 인기 있는 물건이 되지만 상업용 빌딩은 매매단위가 거액이여서 고액자산가나 기업이 아니면 개인으로서는 접근하기가 어렵다.

토지시장

토지시장은 현장에서 보면 토지를 좀 아는 사람은 도로 사정이 좋거나 교통요지에 붙은 땅은 그만금 토지가격에 입지 가치가 반영되었다는 것을 알고 있으므로 별 관심이 없고 오히려 장기적 관점에서 고속도로 I.C주변이나 국도주변에서 두세블럭 들어가더라도 가격이 싼 현재 농림지역으로서 경지정리가 되지않은 한계농지 또는 계획도로가 잡혀있는 지역등의 싼 땅들을 찾고있는데 이는 향후 용도지역이 풀릴 것 을 대비한 장기 투자전략으로 찾는 다는 것 이다.

한편 요즈음 개별 토지시장을 보면 토지가격이 공시지가 보다 싼 가격에 나온 땅들이 종종있는데,이는 올해말까지 부재지주 중과세 유예 한시적용과 토지를 보유하면서 부담하는 재산세,종부세와 준조세에 해당되는 건강보험료,국민연금 과표가 올라가게 되자 지주들이 경제적,심리적 압박을 받아 시세보다 물건을 싸게 내놓거나 경우에 따라서는 공시지가 수준이거나 그 이하수준에서 처분할려고 내놓기도 하기 때문에 시세보다 상당히 싼물건도 까끔씩 나오는 실정이다.

마무리하면서

벌써 경인년 한해중 이 달이 지나가고 있지만 아직 부동산 시장은 동면에서 깨어나지 못하고 있고 혹 돈이 있는 사람들은 보상이나 상속을 받았거나 아니면 기존 갖고 있는 부동산 처분으로 재미를 좀 본사람들이 대체수단으로 다시 일부 부동산에 투자할려고 할 뿐이지 일반 서민은 현재로서는 움직이기 어려운 상황인 것 같다.

부동산 가격의 변동은 다른 변수를 무시하면 가장 중요한 변수가 가처분 소득이라고 보는데,그런데 현재 상황으로 보변 부동산을 한개 보유한 사람이나 여러개 보유한 사람이나 유동자금 즉 현금이 없어 쩔쩔 매는 마찬가지인 상황이 아닌가 싶다.

아뭏든 현재 우리나라 부동산 시장 특히 주택시장은 '인내의 댓가'를 고집하기만 어려운 시기로 보여지고 그렇 까닭에 적절한 시기에'사생결단'이 필요한 그러한 냉엄한 시장이 아닌가 ? 반문해 보면서 글을 맺는다.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 부동산 경매, 원칙 세워야 성공한다 |부동산노트

2010-01-29 16:41

http://blog.drapt.com/key8945/4909341264750860542

출처 : ♥영인 이야기♥

원문 : http://blog.drapt.com/yibank/7441301264735387993

사상누각(沙上樓閣)’이라는 말이 있다. 욕심만 앞서서 단기간에 허황된 꿈을 가지고 원칙이나 계획 없이 행동하면 매사에 무너지기 쉽다는 뜻이다. 삶을 윤택하게 만들기 위해 도전하는 재테크도 마찬가지다. 욕심만 가지고 덤벼들었다가는 언제 무너질지 모른다. 모래 위에 지은 누각 꼴이 되지 않으려면 뚜렷한 원칙을 기반으로 삼고 연령·단계별 계획에 근거하여 투자해야 한다.

일례로 부동산 투자의 ‘20-20’, ‘30-30’, ‘40-40’ 원칙이 있다. 20대에 20%, 30대에 30%, 40대에는 40% 이상의 수익을 노리는 것이다. 연령대별 적절한 투자와 수익의 비율에 관한 것으로써 ‘수익’과 ‘안정’이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 투자 기본 원칙이다. 부동산경매강의 ‘hope의 경매스쿨’을 진행하고 있는 이승호 부동산인사이드 대표는 “부동산경매도 일종의 게임이다. 안정과 수익을 동시에 챙길 수 있는 ‘이기는’ 게임을 해야 한다”고 말했다. 과도한 욕심을 부리기 보다는 공부와 경험의 축적을 통해 자신에게 맞는 투자 노하우를 개발하여 안정된 수익을 도모하는 것이 바람직하다는 의미다.

‘20-20’, 학습과 간단한 경험으로 기초 다지기

‘hope의 경매스쿨’에서 ‘대한민국 NO.1’이라는 닉네임으로 활동 중인 20대 중반의 한 여성은 공인중개사 시험을 준비하던 중 부동산경매에 눈을 뜬 경우다. 그는 “책을 통해 경매에 대해 배우며 일반 물건들을 찾아보다가 강의를 듣고 나서 특수물건을 알게 되었다”며 “지금은 입찰에 참여하지는 않더라도 시간 날 때마다 법원에 가서 경매과정도 지켜보고 같이 강의를 듣는 사람끼리 물건분석을 위해 현장답사도 하며 좋은 수익을 내기 위해 준비하고 있다”고 말했다.

20대는 종자돈이 여유롭지 않고 입문단계이기에 입찰 참여나 물건의 권리분석 등이 쉽지 않다. 준비되지 않은 상태로 경매에 직접 참여하기보다는 종자돈을 마련하는 동안 서적과 강의를 통해 학습하는 등 기초적인 경험을 익혀 물건에 대한 안목을 키우는 것이 좋다.

상대적으로 부담이 덜한 소액물건 및 권리분석이 쉬운 일반물건 등을 잘 알아본 후 시세와 경매가의 차익을 노려보는 것도 해볼 만 하다. 법원경매물건 최초 경매가는 시세의 80%선에서 책정되며 유찰 시마다 최저 경매가가 점점 낮아진다. 따라서 물건을 잘 고른다면 경매에 입문하는 20대라 하더라도 시세대비 20% 정도 수익을 얻을 수 있다. 물론 일반물건은 경쟁이 심해 낙찰가가 높아질 때가 많아서 입찰이 쉽지는 않다. 그러나 꾸준한 경험을 통해 경매 감각을 키우는 것도 값진 재산이라 할 수 있다.

‘30-30’, 내 집 마련과 주변지역의 특수물건 공략하기

전북 익산에 거주하는 장성훈(가명, 32세)씨는 경매로 내 집 마련에 성공한 경험을 발판삼아 특수물건 투자에 도전해 성공한 사례다. 주택마련을 위해 경매에 도전하면서 자신의 거주지역에 대한 정보를 다양하게 알게 되어 특수물건 중 법정지상권에서 투자했다. 감정가 대비 37%로 낙찰받은 뒤 지상건축물 거주자에게 매도하는 방식으로 70%의 수익을 거두었다.

이 대표는 그의 저서 '나는 경매투자로 희망을 배팅했다'에서 “30대에 세 번의 경매로 내 집 마련 성공 후 30% 이상의 고수익 물건을 찾아 다닌 결과 안정적 생활과 동시에 장기적 투자 기틀을 마련했다”고 밝힌 바 있다. 부동산경매 투자로 ‘내 집 마련’의 ‘1차적 안정’을 이루었다면, 수익률 30% 이상 되는 물건을 찾아나서야 ‘장기적 수익’이라는 또 다른 토끼를 잡을 수 있다는 의미다.

30%이상의 수익을 내기 위해서는 일반 물건보다 법정지상권, 유치권, 지분투자 등 특수물건을 노려야 한다. 이러한 특수물건은 권리분석을 위한 정보가 상당히 중요하므로 자신이 잘 아는 주변지역에 투자하는 것이 좋다. 권리분석 자체도 까다로워 사람들이 입찰을 꺼리거나 유찰이 되는 경우가 많아 물건 가격이 낮아져 그만큼 수익이 높아진다.

‘40-40’, 수익형부동산으로 자녀양육과 노후대비까지

인천 부평구에서 5년째 한식당을 운영중인 이광호(가명, 43세)씨는 지난해 4월 자신의 식당 부근 상가를 경매로 낙찰 받았다. 목이 좋은 곳이라 경쟁자가 많이 몰려 생각했던 것 보다 높은 가격에 낙찰받았지만 임대로 내놓자 금방 세입자가 들어와 꾸준한 임대수익을 얻고 있다.

대한민국 40대 가장은 자녀 양육비를 비롯해 50대 이후의 자녀 대학교육비와 결혼자금 및 본인 은퇴자금 등 필요한 자금이 만만치 않다. 때문에 최소 30%, 가능하다면 40%의 수익을 내려는 노력이 필요한데 지출자체를 줄이기 쉽지 않은 상황인 만큼 지속적으로 수익이 나는 투자를 염두에 두어야 한다.

부동산경매투자에서 지속적으로 수익을 내는 이른바 ‘수익형부동산’의 대표적인 물건은 바로 ‘상가’라고 할 수 있다. 경매로 시세보다 싸게 매입할 수 있으며 임대를 통해 지속적으로 수익을 내는 것이 가능하기 때문이다. 이 대표는 “신도시나 상업지구의 상가라도 건물주인의 개인적 사정으로 매물이 나오는 경우가 많다”며 “주변 임대 시세를 잘 파악해 20%정도 싸게 매입하면 30~40%의 임대수익이 가능하다”고 말했다. 임대수익이 난다는 것은 고정수익의 확보를 의미하며 2곳 이상 상가를 경매로 매입한다면 총 고정수익이 최소 40% 이상 보장되는 셈이다. 이러한 이유에서 자녀양육과 본인의 노후대비를 차질없이 준비해야 하는 40대에게 상가 투자는 적합한 재테크 수단 중 하나가 될 수 있다.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)