2005-11-14 18:13

http://blog.drapt.com/keslove/648041131959586521

정부가 고분양가를 잡기 위해 분양원가 공개 대신 도입한 원가연동제(분양가 상한제)가 제구실을 못하는 것으로 드러났다.

정부는 원가연동제가 도입되면 분양가를 기존보다 10~20% 정도 낮출 수 있을 것으로 추정했지만 막상 동탄신도시에 적용해 본 결과 분양가 인하 효과는 5% 수준에 그쳤다.

이에 따라 원가연동제 도입으로 인해 생기는 시세차익을 수요자가 가져가는 것을 막기위해 전매금지 기간을 2년6개월(등기 때까지)에서 5년으로 연장한 것도 과잉규제라는 지적이 나오고 있다.

◇땅값이 문제 = 정부는 원가연동제 적용에도 불구하고 분양가가 떨어지지 않은 원인을 땅값 상승에서 찾고 있다. 건교부 관계자는 "동탄신도시의 경우 기존 아파트 땅값은 평당 330만~360만원이었으나 재감정을 하면서 땅값이 평당 440만원선으로 높아졌다"고 밝혔다.

이 관계자는 "원가연동제 적용으로 건축비가 평당 100만원 정도 인하되는 효과를 봤다"며 "원가연동제가 적용되지 않았다면 분양가가 평당 820만원선까지 치솟았을 것"이라고 덧붙였다.

건설업계에서도 "아파트 분양가는 건축비보다는 땅값에 의해 좌우된다"며 "땅값이 싼 지방 택지지구의 경우는 원가연동제 적용아파트와 민간 아파트의 분양가가 비슷할 것"이라고 예상했다.

◇금융비용 지하층공사비 = 표준건축비(평당 339만원)만 규제하고 금융비용과 지하층 건축비 등은 업계 자율적으로 책정할 수 있도록 되어 있는 점도 분양가 인하효과가 적은 요인으로 꼽힌다.

금융비용은 건설업체가 토지공사나 주택공사로부터 택지를 구입해서 분양할 때까지의 이자비용으로 평당 10만~30만원 가량 든다.

지하층공사비(표준건축비의 70%)는 공사 면적에 따라 평당 50만~100만원 정도 책정된다. 동탄신도시에서 분양하는 우미 제일건설은 가산비용(지하층 공사비 분양보증수수료 친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정한 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원을 책정했다. 같은 지역이라도 지하층 공사비가 평당 40만원 정도 차이가 나는 셈이다.

◇개선방안은 = 원가연동제가 제대로 작동하기 위해서는 땅값을 낮추는 게 급선무다. 이를 위해서는 택지 조성원가를 떨어뜨려야 한다. 시민단체들은 택지원가 상승요인인 광역기반시설 비용을 국가에서 부담하면 원가를 10% 이상 낮출 수 있다고 주장한다.

또 효율적인 토지이용을 위해 용적률을 완화해 줄 필요가 있다. 조성원가가 평당 500만원짜리 땅도 150%의 용적률을 적용하면 평당 333만원이 되지만 200%를 적용하면 250만원으로 떨어진다.

건설업체가 자율적으로 지을 수 있도록 되어 있는 지하층을 표준건축비 안에 포함시킬 필요가 있다. 현재의 원가연동제 제도하에서는 지하층을 파는 아파트가 파지 않는 아파트에 비해 평당 100만원 이상 비싸질 수 있기 때문이다.

이와 함께 수도권 이외에서는 원가연동제로 인한 분양가 인하효과가 적은 만큼 전매금지기간을 대폭 축소할 필요가 있다. 주택법 개정으로 내년 2월부터는 중소형아파트 전매금지기간이 수도권은 10년, 지방은 5년으로 늘어난다. 전문가들은 원가연동제 효과가 거의 없는 지방의 경우 전매금지기간을 지금처럼 등기 때까지만으로 축소할 필요가 있다고 지적한다.

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2005-11-14 18:11

http://blog.drapt.com/keslove/648041131959506507

대한주택공사가 서민주거 안정을 위해 내년 주공 아파트를 3배정도 늘려 공급한다.

주택공사는 내년에 공급할 공공임대 및 공공분양 아파트를 올해4만8000가구보다 3배 가까이 많은 12만6000가구로 잠정 확정했다고 14일 밝혔다.

주공이 내년에 공급할 주요 아파트 단지는 수도권에서 경기도 성남시 판교 2만7000가구, 파주신도시 5000여가구, 화성시 동탄신도시 2800가구(국민 및 공공임대) 등이다.
지방에서는 부산시 기장군 정관신도시 2000가구, 대구시 동구 율하지구 3000가구 등이다.

주공 관계자는 “내년 3월과 8월 두 차례에 나눠 분양할 판교신도시 일정에는 문제가 없다”며 “판교신도시는 공영개발을 하더라도 민간건설업체들이 자신의 브랜드를 내걸고 짓는 아파트인만큼 품질과 창의성, 다양성을 갖춘 아파트가 될 것”이라고 말했다.

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2005-11-14 18:05

http://blog.drapt.com/keslove/648041131959134757

지난 7일부터 불과 5일만에 대출규모가 3000억원을 넘어서는 등 '생애최초 내집마련 대출'이 폭발적인 인기를 누리고 있다. 8돚31 대책 등의 영향으로 집값이 떨어진 틈을 이용해 내집 마련의 꿈을 이루려는 무주택 서민들이 많아서다.

무엇보다 시중 어느 주택대출상품보다 대출이자가 저렴 4.7∼5.2%로 저렴(연말정산시 실질 이자율은 4%대)한데다 각종 수당을 제외한 연봉 5000만원이하 세대에게 대출되는 등 조건도 까다롭지 않은 게 큰 장점.

그러나 아무리 이자부담이 없다고 해도 어떤 아파트를 골라 대출받을 것인지는 간과해선 안된다. 매년 대출이자 이상은 오를 수 있는 아파트를 골라야 싼 이자의 매력을 극대화할 수 있다.

부동산 전문가들은 500가구 이상 역세권 단지로 발전가능성과 환금성에 주목해야 한다고 강조한다. 교육여건과 입주년도, 쾌적성, 아파트 브랜드 등도 점검할 사안이다.

기존 전세금이 1억원을 넘는다면 추가로 1억원이상 대출받아 가격상승폭이 높은 30평형대 아파트나 인기지역으로 옮겨타는 것도 적극 노릴 만하다.

◇1억∼1억5000만원대 아파트〓강서권에서는 영등포구에 이 금액대 유망단지가 많다. 대림동 현대3차아파트는 1162가구의 대단지로 지하철 1ㆍ2호선 환승역인 신도림역이 도보 5분 거리다. 도신초, 신구로초 등이 걸어서 7분정도 걸리며앞 도림천변이 가까워 쾌적성도 좋다. 19평형 매매가가 1억3700만~1억4700만원이다.

인근 문래동 현대2차아파트도 2호선 도림천역이 걸어서 7분 거리인 역세권단지다. 총 390가구로 단지주변의 소규모 공장 이전이 활발해 발전성이 높다. 18평형 매매가가 1억~1억1500만원으로 특히 부담이 적다.

강북권에서는 서대문구 홍은동 풍림2차를 눈여겨 볼 만하다. 24평형 매매가는 1억4500만∼1억5000만원으로 지하철3호선 홍제역이 도보 5분 거리다. 인왕산을 끼고 있어 선호도가 높고 인왕초, 홍은초, 홍제시장, 인왕시장 등도 가깝다.

성북구에서는 돈암동 현대아파트가 눈에 띈다. 총 619가구로 지하철4호선 길음역이 도보 5분 거리다. 길음뉴타운이 가까워 발전성도 좋은 편. 24평형이 1억4500만∼1억5000만원에 거래된다.

노원구 상계동 주공6단지도 지하철4호선 노원역이 도보 4분 거리인 역세권 단지다. 2646가구의 대단지로 상수초, 당수초 등을 이용할 수 있다. 23평형 매매가가 1억1000만∼1억4000만원 정도다. 노원구 중계동에서는 중계무지개 26평형이 매매가 1억3000만∼1억4500만원으로 지하철7호선 중계역이 가까운 역세권아파트다.

◇2억∼3억원대 아파트〓이 금액대는 기존 전세금이 1억원 이상인 무주택자가 1억∼1억5000만원 정도를 추가 대출받아 구입해야 한다. 마포구와 서대문구, 성북구, 강서구 등 도심권에서 가까운 지역 위주로 선택이 가능하다.

마포구에서는 대흥동 태영아파트 24평형이 대표적으로 매매가는 2억1000만∼2억4000만원선이다. 1992가구 대단지로 지하철5호선 마포역이 도보 5분 거리다. 광화문과 도심권 출퇴근이 편리하다. 신석초, 염리초, 용강초가 가깝고 신촌일대 백화점 등 편의시설도 넉넉하다.

지하철6호선 광흥창역과 도보 5분거리인 현석동 강변현대아파트도 주목할 만하다. 총 510가구로 24평형 매매가는 2억4000만∼2억8000만원 정도다.

강서구에서는 가양동 강나루 현대홈타운 24평형을 추천할 만하다. 지하철 9호선 개통시 역세권단지로 거듭날 예정으로 매매가는 1억9500만∼2억5000만원선이다.

시청이나 광화문과 가까운 서대문구에서도 이 금액대면 20평형대 알짜 아파트를 잡을 수 있다. 홍제동 삼성래미안 24평형은 현재 2억∼2억5000만원으로 인왕산이 단지뒤에 위치해 쾌적성이 뛰어나다. 지하철3호선 무악재역이 도보 4분거리다.

냉천동 동부센트레빌은 총 313가구로 26평형은 1억9000만∼2억1000만원선이다. 지하철5호선 서대문역이 도보 7분거리로 광화문까지 자동차로 10분이 채 안걸린다.

성북구에서는 지하철4호선 한성대입구역과 도보 8분거리인 돈암동 한신아파트가 유망하다. 1795가구로 27평형 매매가가 1억7000만∼1억9500만원이다. 종암동 현대아이파크 2차는 782가구의 대단지로 올해 초 입주한 새 아파트다. 23평형 매매가가 2억∼2억5000만선으로 지하철 6호선 고려대역이 도보 10분거리다.

길음뉴타운 수혜단지인 길음동 삼성래미안 22평형도 노릴만하다. 매매가가 2억3500만∼2억7500만원으로 지하철4호선 길음역이 도보로 4분 정도 걸린다. 1125가구로 2003년 입주해 비교적 새 아파트다.

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