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토지거래 전 필수 확인사항 ㆍ 지적법상 지목 국토의계획 및 이용에관한법률상 용도지역 도시지역 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이  필요한 지역 관리지역 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 자연환경보전지역 자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 토지 구입시 확인해야 자료 및 계약시 유의점 확인사항 확인 자료 비 고 면적확인 등기부등본 토지(임야)대장 ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음 ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시 ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠 지목확인 등기부등본 토지(임야)대장 현장 확인 및 사진 ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시 ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교 경계확인 지적대장 지적도(임야도) 현장 확인 ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인 ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도    현황, 면적, 실측에 의해 확인 형태확인 (지형,지세) 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 현장 확인 ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에 유의 ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경    곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는 것이 좋을 듯    (매도자와의 합의 어려움) 인접도로 확인 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 측량 도면 현장 확인 ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요 ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상 토지가 맹지일 경우,    진입로 확보 후 매입하여야 지반의 형태와 구성 지적도(임야도) 1/5,000 항측도 지질도 ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의    견고성 등에 영향 체납 여부 등기부등본 제세 완납 증명서 기타납세 관련 자료 ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이 설정될    수도 있음. ㆍ본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정    및 관계 관청에의 확인 필요 토지 매매가 결정 방법 ㆍ 감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법 ㆍ 감정평가액 - 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것 - 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격 ㆍ 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 .. 명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 토지거래허가제 1)토지거래허가제의 정의 및 근거법 ㆍ 토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로  지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도 ㆍ 근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정 2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법. ㆍ 토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상 ㆍ 허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의 ㆍ 기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요) ㆍ 단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함 ㆍ 토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함 ㆍ 반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨 3)허가심사 기준 ㆍ 허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단 ㆍ 허가기준   - 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변 경허가를 받지 않아도 거래허가 가능 - 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함 4)허가신청 및 허가절차 ㆍ 거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 ㆍ 허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 ㆍ 기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 ㆍ 허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본 - 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 ㆍ 허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정 - 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음 - 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 ㆍ 토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게  매수를 청구할 수 있음. 5)입점시점을 체크해야 한다. ㆍ 허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인 계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함 ㆍ 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금형 농지 구입시 취득자격 제한 ㆍ 농지취득자격증명 발급 기준 - 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상 - 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상 - 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가 ㆍ 농지취득허가 가능한 토지 기준 - 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 - 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수,  뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지 - 초지법에 의하여 조성된 초지 - 기준면적 미만이라도 '농지전용허가'를 받은 경우 - 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시 - 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능 ㆍ 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움.  단 기준이 ..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 도시민 농지소유 허용 ㆍ 비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능 ㆍ 영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한

지목변경 방법 ㆍ 변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함 ㆍ 해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌 농지전용 허가 절차(개발행위 신고) 단 계 내 용 비 고 1 단계 농지전용자 서류 접수 사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ 피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류 2 단계 해당 지차체 도시계획의원회 심사 처리기간 : 7일 3 단계 시군구청(산업과) 처리기간 : 시장, 군수 15일/ 시, 도지사 25일 4 단계 허가통보   5 단계 비용납부 대체조성비 : 4,500원/㎡, 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 6 단계 허가증 교부   산림형질변경 허가 절차 단 계 내 용 비 고 1 단계 허가 신청서 접수 허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류 2 단계 시장, 수(산림과) 처리기간 : 시장 군수 15일/ 시도지사 25일 3 단계 허가통보   4 단계 비용납부   5 단계 허가증 교부 대체조림비 : 887원/㎡ 전용부담금 : 공시지가의 20% 지역개발공채 : 1,000원/평 면허세 6 단계 착공신고(3개월 이내) 건축물 30%이상 진척시 가능 7단계 준공신청   관리지역(예전 준농림지)에 전원주택 건설시 필요 절차 ㆍ 토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함 ㆍ 관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳,  사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움

출처-심부회

팔당호의 수려한 자연경관과 남한산성, 조선백자 도요지 등 풍부한 문화유산이 함께하는 역사와 문화의 고장 광주시가 민선4기 조억동 시장의 취임 이후 대형사업들이 척척 진행 중에 있다.   서울과 지리적으로 가깝고 교통이 편리해 인구와 개발수요가 꾸준히 증가하고 있지만 팔당호상수원보호구역이라는 지역적 특성으로 인해 각종 제약을 받고 있는 광주.   따라서 광주시민들은 규제 속에서도 광주시가 대형사업들을 성공적으로 추진 할 수 있는지에 대한 궁금증을 숨기지 않고 있다.   교차로저널은 중첩된 규제 속에서도 꾸준한 발전을 통해 점차 도시의 면모를 갖추어가고 있는 광주시의 대형사업들의 현주소를 짚어보기로 했다.

팔당 상수원 수계인 경안천의 청석공원을 중심으로 천변과 제방을 활용 한 산책로와 녹지공간을 조성하는 '경안천변 시민친수공간 조성사업'이 사업비 150억원을 투입 해 추진하고 있다.
쌍령동~오포읍 양벌리 구간에 시행되는 시민친수공간 조성사업은 자전거도로 11.1km, 숲길과 산책로 8km를 비롯 해 습지 및 관찰데크 2개소, 야생화단지와 갈대 및 창포단지 등 초화류단지 3개소, 체험학습장 1개소, 소공원 2개소, 주차시설 등을 갖춰 쾌적하고 아름다운 자연친화공간으로 거듭나게 된다.
시민친수공간 조성사업은 내년 1월 실시설계용역이 완료되면 3월 중에 착공 해 2009년 12월에 완공될 예정이다.

광주시민들의 숙원사업인 여객자동차터미널이 9월 중 착공될 예정이다.
여객자동차터미널은 사업비 460억원이 투입 돼 경안동 20-46번지 일원에 지하3층~지상4층, 연면적 5만2천525㎡의 규모로 건립되며 2008년 12월 문화, 집회시설과 판매시설, 창고 등을 갖춘 광주시의 대표적 시설물로 태어나게 된다. 
터미널 하루 4천명 이상이 이용할 것으로 분석 돼 지역경제 활성화의 한 축으로 큰 역할을 수행하게 될 것으로 전망되고 있다.

전국 최초로 100% 친환경 유기농산물만 취급하는 농산물유통센터가 2010년 조선관요박물관 내 자연학습장 부지에서 선보일 전망이다.
총사업비 750억원이 투입 돼 연면적 4만3천여㎡의 규모로 건립되는 농산물유통센터는 현재 농림부에서 사업계획서를 작성 중이며 기획예산처의 예비타당성조사를 통해 국비가 확보 되면 늦어도 2009년 초에는 착공한다는 계획이다. 
당초 농산물유통센터는 수원시 영통구지역의 망포동 종자관리소 부지에 소매시설이, 광주시 곤지암 지역에 도매시설이 들어서는 것으로 추진됐지만 유통센터 분리에 따른 관리의 어려움 등 효율성을 고려 한 농림부의 의견에 따라 광주에 통합 유통센터를 건립하게 됐다.
친환경 웰빙식단에 대한 소비자의 관심이 점차 높아짐에 따라 100% 친환경 유기농산물만 전문 취급하는 농산물유통센터는 국내 유기농업의 메카로 자리잡아 농업발전과 함께 지역경제 활성화에도 크게 기여할 전망이다.

경안근린공원은 지난달 부설주차장 2개소를 준공하며 순조롭게 진행되고 있다.
총 사업비 354억원이 투입 돼 경안동 산17-4번지 일원에 8만6천360㎡의 규모로 조성 될 경안근린공원은 농구장, 배드민턴장, 족구장, 운동장 등 체육시설을 비롯해 분수대, 야외학습장, 어린이놀이터, 야외무대 등 유희시설과 산책로, 정자, 밴치, 광장 등 휴양시설을 갖추게 되며 2008년 12월부터 시민휴식공간으로서 그 역할을 수행하게 된다.

시가 역점을 두고 추진 중인 '광주시청사 및 행정타운 건립공사'가 2009년 4월 준공을 목표로 사업 추진에 박차를 가하고 있다.
지난 2월 착공 한 시청사 건립공사는 송정동 산65-2번지 일원 13만8천279㎡의 부지에 총 공사비 427억원을 투입 해 지하 1층, 지상 10층 규모로 의회청사와 함께 건립될 예정이다.
또, 인근부지에는 법원, 등기소, 우체국, 소방파출소, 선거관리위원회 등의 공공 기관이 들어서는 행정타운이 함께 들어선다.
현재까지 공정률은 약 12%로써 시청사 및 의회청사 기초공사와 지하1층 골조공사, 행정타운 부지조성 성토작업을 완료했다. 
앞으로 올해 안에 의회동 철골공사 및 행정타운 부지조성을 완료하고 2008년에는 시청사 철골공사 등이 마무리되고 조경공사 등을 거쳐 2009년 4월까지 마무리 할 계획이다.

광주시 인구가 23만을 향해 빠르게 증가함에 따라 문화와 체육공간에 대한 시민들의 욕구도 점차 커지고 있으나 열악 한 재정여건과 중첩된 제약으로 인해 대규모의 문화, 체육시설 하나 없는 것이 현실.
이에 시는 행정타운 부지 내에 사업비 328억원을 투입 해 문예회관, 체육시설 및 부대시설을 갖춘 연면적 2만5천905㎡ 규모의 문화-스포츠센터를 건립하기로 하고 사업추진에 박차를 가하고 있다. 
문예회관에는 1천200석 규모의 대공연장과 300석 규모의 소공연장, 실학기념관, 전시실, 여성문화교실, 청소년문화교실이 위치 해 시민들의 문화적 갈증을 해소시켜 줄 예정이다.
체육시설에는 750석 규모의 실내체육관과 45타석을 갖춘 골프연습장을 비롯해 수영장, 헬스클럽, 다용도실, 스크린골프장 등이 들어서 시민들의 건강과 여가를 책임지게 되며 부대시설로 레스토랑과 커피숍, 스포츠샵 등이 설치되는 등 문화-스포츠센터는 시민들의 삶의 질 향상에 크게 기여할 전망이다.
문화-스포츠센터는 12월 실시설계 용역이 완료되면 내년 3월 착공해 2009년 12월 시민들과 함께 할 예정이다.

성남시 중원구 여수동에서 이천시 장호원읍 풍계리로 이어지는 '성남~장호원간 도로개설사업'은 총 1조 3천118억원이 투입되는 초대형사업.
총연장 61.3㎞으로 6개 공구에서 공사가 진행 중이며 평균 공정율 17%를 보이는 연장 22.4㎞의 2~4공구는 태전동~초월읍 용수리~실촌읍 부항리를 지난다.

도로사업을 현장에서 점검하고 있는 조억동 광주시장

2002년 시작 된 이 사업은 2010년에 완공될 예정이다. 
시는 장지사거리가 3번 국도에서 광주경찰서 방향으로 가기 위해 U턴하는 차량들로 인해 혼잡하고 사고 위험도 높다는 점을 주목하고 장지I.C 교차로를 개선하기 위해 사업을 추진하고 있다.
장지I.C 교차로 개선공사는 총 사업비 110억원을 투입 해 3번국도→45번국도(광주경찰서 방향)로 이어지는 길이 850m, 너비 7m의 직결램프를 설치하는 사업으로 2008년 7월말 준공되면 시민들의 편의와 안전성이 크게 개선될 것으로 보인다.

정부, 30일 오염총량제 시행지역 규제 완화 책 발표
광주, 2단계 협상도 지구단위 물량 모두 확보에 주력

앞으로 광주지역에서는 유원지 등 관광지 조성이 가능하고 도시개발사업 규모도 대폭 확대할 수 있게 될 전망이다.

정진섭 국회의원

30일, 정진섭 국회의원(광주)은 정부의 '국토이용의효율화방안' 발표와 관련 기자간담회를 갖고 오염총량제를 시행하는 광주지역에서 각종 규제가 완화 또는 폐지 될 예정이라고 설명했다.

그동안 오염총량제 실시지역에서 대규모 개발의 경우 택지개발에 한해 도시지역은 10만㎡ 이상, 비도시지역은 10만~50만㎡까지 허용하고 택지가 아닌 도시개발의 경우는 6만㎡를 초과할 수 없도록 하고 있다.

하지만 도시개발사업이나 지역종합개발사업도 택지개발과 같이 최대 50만㎡까지 개발할 수 있게 돼 광주지역의 종합개발이 활황을 띨 전망이다.

또, 현행 6만㎡ 이내만 허용 돼 사실상 조성이 어려웠던 관광지조성사업도 규모 상한제가 폐지 돼 각종 관광시설을 추진 할 수 있게 된다.

따라서 광주지역에서는 관광진흥법에 의한 관광지 및 관광지 조성사업과 국계법에 의한 유원지 시설, 온천법에 의한 온천이용시설 등을 자유롭게 조성 할 수 있다.

대형건축물도 그동안 판매용은 1만5천㎡, 업무용은 2만5천㎡ 이내로 제한하던 것을 면적 규제가 폐지 돼 규모에 관계없이 건축할 수 있게 된다.

또, 폐수를 발생시키지 않는 공장은 광주지역에서 자유롭게 신증설이 허용 돼 공장입지 러시가 있을 전망이다.

이같은 규제완화는 11월경 수정법 시행령 개정안을 입법예고 한 뒤 이르면 내년 3월에 시행될 예정이다.

정 의원은 '그동안 당정협의 및 환경부 등과의 끈질긴 협상 끝에 오영총량제를 시행하는 광주지역의 경우 각종 규제에서 완화 또는 폐지를 이끌어 냈다'며 '광주지역 외에 아직 오염총량제를 시행하지 않는 팔당수계 시군에서도 오염총량제 도입과 관련 긍정적인 검토가 뒤따를 것으로 보인다'고 말했다.

한편, 정 의원이 지난 9월에 발의한 정비발전지구 도입도 환경부가 입법과정을 거쳐 도입할 수 있도록 검토를 벌이고 있다고 밝혔다.

정 의원에 따르면 환경부가 6만㎡로 제한된 공업용지조성사업과 1천㎡로 규제되고 있는 첨단공장 신증설에 대해 규모를 확대하는 방향으로 검토에 착수했다고 밝혔다.

또, 4백㎡로 규제되고 있는 음식숙박시설과 8백㎡로 제한된 일반 건축물도 배출량을 줄이는 조건으로 규모제한을 해제하는 방안이 감토되고 토지용도 전환도 오염배출량을 줄이는 것이라면 가능하도록 하는 것으로 환경부에서 검토하고 있다.

정 의원은 '정비발전지구 도입에 따른 광주시 특정지역의 체계적, 계획적 개발이 사실상 초읽기에 들어갔다'고 말했다.

정 의원은 또, 광주시가 제2단계 오염총량관리계획(안)을 세우고 환경부와 협상을 벌이고 있는 것과 관련, '광주시에 적체되어 있는 지구단위계획을 모두 소화할 수 있는 물량을 올해 안에 환경부로부터 따 내겠다'고 밝히고 '지난 1단계 처럼 추첨에 의해 공동주택사업을 추진하는 일은 없을 것'이라고 말했다.