수도권 집값 상승이 들불처럼 번지고 있습니다. 그 동안 소외되었던 서울 북부 및 경기북부 동부 등지의 소위 비인기지역과, 20평형대의 급상승이 그동안의 설움(?)을 만회하는 듯 합니다.

각 게시판에는 저평가 받았던 당해 지역이 이제야 제 가치를 발휘한다, 이제 시작일 뿐이다, 우리 지역의 호재는 메가톤급이다. 등 상승장에서 소외되었던 한을 한꺼번에 푸는 희망찬가로 이어지고 있습니다.

뿐만 아니라, 전 국민이 부동산 사이트를 그리고 손에 부동산 관련서적을 탐독하고 있습니다. 그동안 공급과잉으로 천덕꾸러기 취급을 받던 오피스텔이 다세대주택(빌라)가 상승을 하고 있습니다.

눈치 빠르신 분들은 아시겠지만, 과연 이것이 무엇을 의미하겠습니까?

변곡점이 가까이 왔다는 것을 의미합니다. 상승의 변곡점이면 좋겠으나, 하락의 변곡점이라는 이야기이지요. 물론 급락은 국가적 재앙이므로 급락은 아니지만, 하향안정세가 다가온다는 이야기입니다.

2000년대 초반의 코스닥 광풍에는 너도 나도 코스닥 주식을 했습니다. 당시 학생이던 저도 누가 대학원을 다니면서 얼마를 벌어서 차를 샀네하는 소문에 부러움과 상실감을 가졌던 적이 있습니다. 그러나, 돈없는 학생들까지 빚을 내서 주식을 할 정도면 과열 중에 과열이며, 붕괴가 얼마남지 않았다는 것을 그 때 저는 알지 못하였습니다. 돈이 없어서 주식을 못 했던 것을 지금은 다행으로 생각하고 있습니다만.

제가 바로 보는 향후 부동산 전망은 다음과 같습니다.

1. 금리

금리는 국가경제에 미치는 영향으로 급상승시켜 일본과 같은 거품붕괴를 유발하는 정책은 없을 것이나, 영국과 호주처럼 단계적 점진적 상승을 유도하여 연 5%상승의 안정세를 유도하기가 쉬울 것으로 판단됩니다. 오늘 콜금리를 동결하였으나, 오늘의 조치로 부동산의 더욱 상승할 것이며, 계속적으로 금리를 동결시키는 못할 것으로 판단됩니다.

2. 집값

현재의 급등세는 무주택자의 불안한 심리에 기인한 이상급등장세라고 봅니다. 그동안 비인기지역이 소형평형이 올랐다는 것이 이를 증명하고 있습니다.

어느 사회나 명품 지역은 있습니다. 동경의 세따가야, LA의 비버리힐즈, 한국의 강남 등등

이런 지역의 서민지역과 차별화되어 상승하는 것이 정상이며, 또 서민주거지역과는 격리된 별도의 세상으로 상승을 해도 아무런 영향이 없습니다.

그러나, 지금처럼 무차별 무분별 상승장세는 조정을 예고하는 시그널입니다. 그 조정이 언제이냐를 모를 뿐입니다.

정상적인 상승패턴은 인기지역 및 중대형 평수가 상승하는 것이 정상이나, 현재는 그렇지 못합니다. 이제야 제 평가를 받고 있다고 상승소외지역주민들은 감격해하고 있으나, 일시에 그것도 거의 모든 지역에서 동시 상승하는 것은 제 평가가 아니며, 이상요인에 의한 급등일 뿐임을 명심하시기를 바랍니다.

아울러

중대형->소형아파트->오피스텔->다세대, 단독 주택 순으로 상승하는 경기과열에서 현재 오피스텔의 상승까지 왔으니, 조정이 얼마 남지 않았다는 시그널입니다.

그러나 조정은 폭락을 의미하는 것은 아니며, 이상 급등에 따라 비정상적으로 올랐던 비인기지역, 소형아파트, 오피스텔 등이 제자리 근처로 다시 찾아가는 것입니다. 그러나, 오르기 전보다는 상승한 가격이 되겠지요.

3. 정부정책 및 분양가

정부에서는 공급확대 및 세제 압박 등의 카드로 안정을 꾀하고 있으나, 쉽지 않습니다.

검단, 파주, 양주, 포천 등지가 강남을 절대로 대체할 수 없으며, 강남을 대체할 수 없는 한 강남발 부동산 상승을 절대로 잡을 수 없습니다.

신도시의 분양가를 시세의 80%로 기획하고 있으나, 3년 후의 시세의 80%이므로, 지금의 시세선이라고 판단됩니다. 검단의 경우 평당 800만원을 목표로 하나, 이것은 정부의 목표이지 분양시는 지금의 시세인 1000만원-1300만원 선이 되지 않을까 판단됩니다.

다시 말하면 분양가는 물가인상, 인건비 상승 등으로 인상되면 되었지, 하락하지는 않으리라 봅니다. 즉, 인상의 폭이 문제이지 하락하지는 않는다는 이야기입니다.

아울러 신도시 분양가가 하락을 하더라도 신도시 분양자들의 시세차익으로 돌아가지, 신도시 인근주변 부동산의 가격하락을 불러일으키지는 않습니다.

가격하락을 일으키려면 1980년대말 처럼 동시에 대량의 물량폭격이 이루어져야 가능합니다. 1기 신도시처럼..

아울러 정부에서 공급확대정책으로 년 30만호를 건설한다면, 머지 않아 2010년 이후에 가면 지금의 지방시장처럼 공급과잉으로 몸살을 앓으리라고 봅니다만, 아직은 기간이 남았다는 판단이 듭니다.

향후 투자전략

제 개인적으로 생각하는 투자전략은 다음과 같습니다.

1. 적정한 주택매수시기

전문가들도 예측하기 어려운 혼조세가 지금이라고 판단됩니다.

금리, 정책, 분양가, 신도시, 매수자들의 심리 등 워낙 복잡한 요인들이 많기 때문이지요.

저 개인적인 생각으로는 매수는 잠시 숨을 고른 다음에, 분양은 빠르면 빠를수록 좋다고 생각합니다.

분양은 대부분 시세의 110-150% 정도에서 결정을 하지만, 시세보다 얼마 높지 않다면, 3년 후의 투자가치는 분명히 있습니다.

그러나, 매수는 워낙 급등세의 영향으로 매도자들의 호가가 높기 때문에 조금 숨고르기를 한 다음에 판단하는 것이 어떨까 싶습니다.

2. 선택과 집중

어느 게시판에서 어떤 투자자가 계약금만으로 여러 곳으로 미분양을 매집하는 것을 보았습니다. 물론 잔금 치를 능력 없이. 이 것은 매우 위험한 투자법이며, 투자보다는 도박이라고 말씀드리고 싶습니다.

모든 사람들이 주식을, 부동산을 구매할 때는 오른다는 생각만으로 구매를 하지, 실패하는 경우는 그다지 생각하지도 방비책을 만들지도 않습니다.

가장 유망한 물량을 하나만 자금범위 내에서 선택하여 지속적으로 청약하는 전략이 필요합니다.

제가 판단하는 올해 유망 물량은 아래와 같습니다.

- 블루칩

* 용인흥덕지구-당첨즉시 분양가의 50%에 상당하는 시세차익을 줄 것입니다. 판교에 버금가는 로또지요.

* 동탄 메타폴리스-부연할 필요가 없는 경기남부권 최고의 가치를 자랑합니다.

* 송도 포스코 더샾 센트럴파크 - 메타가 경기 남부라하면, 송도권의 최고의 가치

* 성수 힐스테이트-고분양가만큼이나 투자가치를 자랑합니다.

* 의왕청계지구 - 판교후광 등으로 투자가치 높음

* 서울 뉴타운지역 - 강남이 비싼 것이 더 비싸지는 반면, 뉴타운은 싼 것이 비싸지는 것으로 금액대비 투자가치가 강남보다 더 높을 수도 있습니다.

* 강남권 - 대한민국이 존재하는 한 강남은 영원합니다.

* 용인동천지구 - 2600세대의 삼성타운으로서 판교후광효과를 톡톡히 볼 것입니다.

* 용인성복지구 - 역시 동천지구와 함께 용인 유망지역(죽전, 동백, 성복, 신봉, 동천 등) 하나로서 제값을 톡톡히 할 것이며, 현재 불편한 교통도 입주시에 개선될 것입니다.

- 옐로우 칩

* 구성지구 - 동백지구의 영동고속도로 건너편으로 동백지구의 80-90% 정도의 향후 시세형성 예상

* 한화에코메트로 - 송도의 후광효과 및 상대적으로 낮은 분양가로 투자가치가 있으나, 송도만큼의 시세를 향후 주지는 못합니다.

- 사지 말아야 할 상품들

* 과열기를 틈탄 소규모 낮은 브랜드의 고분양가 아파트

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 오피스텔 및 다세대 주택

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 20평형대 아파트

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 비인기지역(서울을 중심으로 경기북부, 동부, 서부 지역, 재정비촉진지역 제외) : 더 자세히 적고 싶으나, 해당 지역 주민들의 반발 우려로 적지 않습니다.

상기 상품들은 조정기가 도래하면, 급속히 가격이 하락됩니다. 그러나, 블루칩 및 옐로우 칩지역은 적게 조정을 당하며 상승시 더 크게 상승합니다.

3. 다가올 조정에 대비하여

* 자금 범위를 벗어나는 무리한 투자를 하지 않는다.

 - 조정이 오면 당신은 신용불량자로 전락할 수도 있습니다.

   투자 실패가 실입주를 할 수 있는 자금 범위에서 분양을 받습니다.

* 저평가지역은 없습니다. 다 그만한 이유가 있기 때문입니다.

 - 저평가 지역은 없습니다. 현재처럼 인터넷이 발달된 정보화 홍수시대에 저평가란 드물며, 다 그만한 이유가 있기 때문입니다. 지역민들이 주장하는 저평가 지역은 매수하지 않으며, 다소 대출을 더 받더라도 전통적인 유망지역과 뉴타운 지역을 매수하시기를 바랍니다.

* 미분양은 가급적 투자하지 않습니다.

- 미분양에는 반드시 이유가 있습니다. 낮은 입지, 낮은 브랜드 혹은 고분양가 등... 고분양가는 시세상승에 따라 차후 해결될 수 있는 부분이나, 낮은 입지, 낮은 브랜드에 있어 개선은 힘듭니다.

미분양분은 직원 및 기계약자들 긍정적 말에 충동적으로 구매하지 않도록 합니다.

인천검단의 삼라마이더스빌처럼 미운오리가 백조가 되는 경우는 그다지 많지 않음을 알아두셔야 합니다.(재정비촉진지구, 신도시개발예정지 등의 혁신적인 호재를 제외하고는...)

결론.

- 현재의 급등장세는 이상급등이며, 머지 않아 제자리를 찾아갑니다.

- 종래의 인기지역, 개발예정지역 등으로 선택과 집중 투자를 해야합니다.

- 자금계획을 세우고 범위 내에서 투자를 해야 합니다.

- 일시적 상승을 보이는 오피스텔, 비인기지역, 소형평형을 가급적 투자하지 않습니다.

길고 두서없이 쓴 글 읽어주셔서 감사합니다.