2006-05-24 11:22

http://blog.drapt.com/keiyai/1209701148437328191

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

▶권리분석을 철저히 하라 경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저당권, 지상권 등)과 채권(가압류, 압류 등)의 소멸여부를 분석하는 것을 말한다. 한 때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있다. 낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)과 임차인의 임차보증금 등을 물어줘야 하느냐 등만 알고 있어도 경매에 큰 도움이 된다.유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 반드시 곡절이 숨어 있다. ▶오로지 발품을 팔고 또 팔아라 경매사고의 두 번째 유형은 시세오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사를 거치지 않고는 물건의 진면목을 알 수 없다. 현장조사 할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 경매는 결코 요행의 산물이 아니다. ▶명도없는 경매없다(명도비용과 시간을 감안해라) 경매에서 토지외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다. 세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화·투명화 됐지만 그렇다고 100 % 해결된 것은 아니다. 명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있다. 당근(명도비)을 적절히 활용한다면 명도의 부담에서 벗어날 수 있다. ▶특별매각조건을 확인하라 농지취득자격증명, 보증금 20 %, 토지별도등기, 법정지상권 성립여지 있음 등 물건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴 보라.어렵게 낙찰 받아놓고도 매각조건을 지키지 못해 인수를 하지 못하거나 보증금을 날릴 수 있다. 특히 매각물건명세서란의 비고란을 유념하라. `해당없음‘이 최고다. ▶시장 흐름에 귀를 기울여라(정부 정책에 순응하라) 경매시장은 일반부동산 시장의 일부이다. 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다. 정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다. 호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다. ▶넉넉한 시간을 가져라(조급함은 경매의 가장 큰 적이다) 과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 특히 명도시 조급함을 보이면 백전 백패한다. 여유를 잃지 않는 자가 최후의 승자가 된다. ▶법원감정가를 감정하라 아직도 너무 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가기관과 시기에 따라서도 차이가 난다. 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야한다. 아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통해 감정가를 감정해야 한다. 어디까지나 법원감정가는 참고 가격으로만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라. ▶자금계획을 구체적으로 세워라 부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 그러나 방심은 금물이다. 과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 이제는 입찰 후 45일 이내면 잔금을 내야 한다. 주택투기지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. 구체적인 자금 운용 계획 없이 덜컥 낙찰 받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시장을 기웃거리거나, 발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다. ▶법정분위기에 휩쓸리지 말라. 입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐난다. 문제는 이 모든 사람들이 투자자가 아니라는 사실이다. 예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만 가격을 끌어올릴 때는 진지한 고민을 해야 한다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한 순간에 물거품으로 만들수도 있다는 점을 명심해야 하다. 급할수록 돌아가라. ▶자신이 없거든 특수물건은 손대지 마라 요즘 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다는 점이다. 이제는 모두 다 전문가다. 오히려 전문가 아닌 사람 찾기가 더 어렵다. 경매가 단기간에 대중화되어 투자인구가 급속도로 늘어나자 한정된 시장을 놓고 제로 섬(zero-sum) 게임을 해야만 했다. 이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 특수물건에 너도나도 가세해 특수물건을 일반 물건화 시켜버렸다. 그 와중에 적지 않은 경매사고가 발생했음은 말할 나위 없다.

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2006-05-24 11:21

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경매 부동산 물건 이렇게 골라라   경매이건 공매이건 중개업소를 통한 거래이건 간에 투자용도로 부동산을 고르기란 만만한 문제가 아니다. 어느 독자는 경매강좌를 3번이나 듣고 경매정보지도 구독했으나 발품을 팔며 물건 고르기가 너무 힘들어 포기했다고 한다.   내가 사용하는 방법을 한가지 소개한다. 투자용 부동산을 고르는 것은 주식투자와 너무나 비슷하다. 나는 특정 지역들은 번지만 말해도 대강의 위치와 거래가격을 기억한다. 이것은 마치 주식에서 어떤 종목들은 과거 수년 동안의 내용을 내가 기억하고 있는 것과 마찬가지이다. 나는 잘 모르는 회사의 주식을 사지 않듯이 아무리 투자가치가 있어 보이는 부동산일지라도 잘 모르는 지역에 위치하거나 지리적 거리로 인해 관리상 어려움이 예상되면 관심을 갖지 않는다.   투자를 하려면 우선은 관심을 집중시켜야 한다. 먼저 자신이 잘 알거나 관심이 있는 지역을 네댓 군데 골라 종종 구경삼아 그곳을 돌아다녀라. 그리고 그곳의 지적도와 행정구역도를 지도판매소에서 구입하라. 서울의 경우 교보문고에서도 구입할 수 있다. 인터넷의 지도 사이트들은 정확한 번지를 보여주지 않으나 축적 5000분의 1 지적도에는 상세한 번지수가 나오며 행정구역도에는 주요 건물들과 등고선 등이 표시되어 있다.    경매 정보지는 나도 한때 구독하기도 했지만 지금은 인터넷 시대이다. 인터넷에서 경매 부동산을 검색하고 수많은 경매정보제공 사이트(www.taein.co.kr, www.grinnet.co.kr, www.ten.co.kr, www.infocare.co.kr, www.moneytechi.com 등)들을 찾아보라. 시간이 걸리더라도 최대한 많은 곳을 방문하라.  경매번호나 법원명을 알아야만 하거나 복수검색이 되지 않는 곳은 무시하고 지역별 물건종류별 가격대 등의 검색조건이 있는 곳을 이용하라.     권리분석이 제공되는 곳도 있다. 처음에는 무료회원으로 가입해도 된다. 동아닷컴의 경매정보는 www.grinnet.co.kr에서 제공하는데 검색은 무료이다. www.kor21.com의 회원으로 가입하면 e메일로 경매 뉴스들을 무료로 받는다.     이제 관심이 있는 지역에서 어떤 물건이 경매 시장에 나오는지 확인해 보라. 지적도를 보면 당신은 정확히 그 위치도 파악할 것이다. 모든 과정을 컴퓨터 앞에서 하기 때문에 시간의 제약을 받지 않으며 검색이 숙달되면 하루에 5분도 걸리지 않는다.     사자나 독수리가 아프리카 전체를 돌아다니며 먹이를 찾지는 않는다. 대한민국 전역을 무대로 사냥을 다니지 말고 자신이 투자하고 싶은 지역에 관심을 집중해 먹잇감이 나타나기를 끈기있게 기다리라. 1년에 하나만 해도 되지 않는가? 절대 조급해 하지 말라.     sayno@korea.com

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2006-05-24 11:19

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부동산 투자로 대박이 나려면 여러 조건들이 동시에 충족되어야 한다. 일반 중개의 경우엔 평소에 실력 있는 중개업자와 친분을 맺어두어야 하고, 급매로 나온 물건을 일착으로 소개받아야 하고, 싸게 취득한 이후에도 시장이 급상승세를 타거나 뜻밖의 호재가 터져주어야 한다. 경매나 공매로 횡재수를 얻기 위해서는 본인의 발품은 물론 타인의 조력이 필요하다. 법원의 의뢰는 받은 평가사가 보수적으로 감정을 놓아주어야 하고, 차수가 떨어져야 하고, 누구 하나 관심을 주지 않아야 하고, 그럼에도 불구하고 낙찰자가 떠안아야할 부담이 없어야 한다. 그럼 경매에 한정해 대박의 조건들을 하나하나 짚어보도록 하자. 1. 감정이 짜게 잡혀야 한다. 최근의 감정가는 시장가격에 맞춰지는 추세다. 그러나 거래와 관련된 데이터가 축적될 수 없는 현실에서는 아파트를 제외하면 시장가격을 파악해낸다는 것이 거의 불가능하다. 따라서 감정가는 평가사 개인의 성향에 따른 정성적 평가일 수밖에 없다. 정성적 평가가 되면 동일한 물건임에도 가격차가 발생한다. 거래가 드문 부동산, 특히 농지 등의 경우엔 그 차가 더 심해질 수 있다. 따라서 일단 1차 최저가의 기준이 되는 감정가가 짜게 잡혀야 대박의 꿈이 여물 수 있다. 2. 숨어있어야 한다. 특정물건이 감정가의 절반 이하로 떨어지게 되면 이목이 쏠리는 게 당연하다. 그러나 지역 여건이나 당일 입찰상황에 따라 예외가 발생한다. 예컨대 충정권에선 단연 토지가 인기를 끌고 있기 때문에 탐스러운 전답이 여러 개 나오면 상가 등은 아무리 차수가 떨어졌어도 상대적으로 주목받지 못하는 경우가 생긴다. 여기에 1개 사건에 수십 개 이상의 물건이 달려 있는 동일종목 물건이 비슷한 가격으로 저감돼 ‘똥물’ 분위기를 연출해준다면 함께 묻어갈 수 있다. 내재가치와는 무관한 유찰로 인해 박의 볼륨이 커지게 된다. 3. 사연이 있거나 있어 보여야 한다. 경매에는 고수들도 범접하기 어려운 물건들이 있다. 지상권이나 유치권 혹은 별도등기 등의 꼬리표가 달려 있는 물건들이다. 이런 꼬리표가 달리면 감정가의 절반 이하로 떨어지는 것이 기본이지만 의외로 쉽게 해결되는 경우가 있다. 지상권을 예로 든다면, 대지권을 낙찰 받은 후에는 지상권자(건물주)에게 지료를 청구할 수 있다. 합의가 이루어지지 않으면 지료청구소송을 제기할 수 있고, 법정지료를 2년 동안 지불하지 않으면 철거를 요구할 수 있다. 따라서 지상권자도 피곤한 힘겨루기 대신에 합의를 원하게 된다. 만약 헐값에 산 대지권을 제값에 넘기는 합의를 이끌어낼 수 있다면 대박이다. 또 외견상 사연이 있어 ‘보이는‘ 경우를 생각할 수 있다. 이전 칼럼에서 소개된 바 있는 제일플라자가 그 예다. 경매투자자들이 범하기 쉬운 오류 중의 하나가 선입견이다. 찜찜하고 뒤가 구려보이면 쳐다보지도 않는다. 그러나 막상 캐보아 별게 아니라면 진주가 흙 속에 묻혀있는 꼴로 바로 왕대박이다. 4. 꼼수도 필요하다. 상황에 따라서는 입찰전략에 의해 대박이 날 수도 있다. 몇 개 필지가 별개의 물건으로 올라오는 경우를 가정해보자. 도로에 접한 토지가 한 필지뿐이고 나머지가 맹지이면, 도로에 접한 필지만을 후한 가격에 낙찰 받는 전략이 가능하다. 뒤쪽의 맹지들은 아무리 차수가 떨어져도 임자를 못 만날 확률이 높다. 이때 헐값에 낙찰 받을 수 있으면 대박이 가능하다. 농지 등의 경우에서 더러 발생하는 꼼수에 의한 대박의 케이스다. 불합리하고 불투명한 시장구조에서는 더러 횡재수가 생긴다. 일반인들이 쉽게 접근하기 힘든 경매시장에서는 더 그렇다. 그러나 그 대박의 조건들을 하나하나 따져보고 확률로 계산해보자. 로또복권의 1등 당첨, 골프의 홀인원만큼이야 아니겠지만 매우 희박한 확률이다. 스터디클럽에 막 시동을 건 연애방지기의 고민이 여기에 있고, 참여회원들이 눈높이를 낮추고 마음을 비워야하는 이유가 바로 여기에 있다.   출처: 한경닷컴 칼럼

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