[스크랩] [오윤섭] 다시 분양권시장을 주목해야 하는 이유

[스크랩] 재개발 ‧ 재건축사업의 절차 |부동산노트

2010-02-18 22:11

http://blog.drapt.com/kdaewook/3783721266498662716

출처 : 눈사람님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/jaewon88/552911266279866814

재개발 ‧ 재건축사업의 절차

★ 법률관련게시판

2009/02/05 10:15

http://blog.naver.com/sslee2482/61474239

Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법에 의한 통합규율

도시재개발법에 의해 규율되던 재개발사업과 주택건설촉진법 등에 의하여 규율되던 재건축사업이 2002. 12. 30. 도시 및 주거환경정비법(이하, 도정법이라 함)의 제정으로 통합 규율되게 되었다.

이렇게 단일 법률에 의해 통합규율을 하게 된 까닭은 재개발사업의 절차를 개선‧ 보완하는 한편, 재건축사업의 시행과 관련하여 야기되는 각종 분쟁과 비리를 차단하기 위함에 있다.

종래, 재개발사업은 공권력에 의해 일정한 구역 내의 토지 및 건축물을 정비하는 도시계획사업의 일종임에 비하여, 재건축사업은 해당 구역 주민들의 동의 아래 주택소유자들의 주거환경개선을 목적으로 시행되던 민간사업으로 많은 차이점을 갖고 있었다.

그러나 단일 법률에 의한 통합규율이 이루어짐으로써 사법적 법률관계로 규율되던 재건축사업이 공법적 법류관계의 영역으로 들어오게 되어 사업주체, 사업대상 등 본질적 차이에서 오는 것을 제외하고는 재개발사업과 동일한 공적 규제를 받게 되었다.

Ⅱ. 재개발‧ 재건축사업의 시행절차

가. 재개발‧ 재건축사업 시행절차, 큰 틀에서 동일

도정법은 도시기능을 회복하기 위해 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 ‘정비사업’이라는 개념을 도입하였다.

그리고 이 정비사업을 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 세분하고, 다시 주택재개발사업을 정비기반시설이 열악하고 노후‧ 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 주택재건축사업을 정비기반시설은 양호하나 노후‧불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의하여 양자를 정비기반시설의 정도에 따라 구분하였다.

그러면서도 양자의 사업시행 절차는 큰 틀에서 동일하게 규정하고 있다.

나. 재개발‧ 재건축절차의 도표화

도정법에 따른 재개발‧재건축절차를 도표화하면 다음과 같다.

도시‧ 주거환경정비기본계획 → 정비계획수립 및 정비구역지정 → 조합설립추진위원회 구성 → (안전진단) → 조합설립 및 인가 → (매도청구소송) → 사업시행계획 작성 및 인가 → 시공사선정 → 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 착공 및 분양 → 준공인가 → 이전고시 → 청산

(위 절차 중 안전진단과 매도청구소송은 재건축사업에만 해당되는 절차이다)

Ⅲ . 기본계획의 수립 및 정비구역지정

1. 도시‧주거환경정비기본계획

가. 의의

도시‧ 주거환경정비기본계획은 도시기본계획과 연계된 도심 주택재정비에 관한 종합계획으로 상위계획인 도시기본계획의 이념과 내용이 도정법에 의한 정비사업을 통하여 실현될 수 있도록 구체화한 계획으로, 특별시장‧ 광역시장 또는 시장은 정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 정비기본계획에 반영하여야 한다(도정법 제3조제1,2항).

나. 절차

정비기본계획은 기초조사 → 기본계획(안)작성 → 주민 및 전문가 의견청취 → 주민공람 및 지방의회 의견청취 → 시 ‧ 도 도시계획위원회 심의 → 공보에 공고하는 절차를 거쳐 확정된다.

다. 법적 성격

정비기본계획은 강학상 행정계획에 해당하는 것으로서 사실상 해당지역 주민의 권리관계에 상당한 영향을 미치지만, 계획이 수립되는 것만으로는 개인의 구체적인 권리 의무 관계에 직접적인 영향을 미치지 않는다는 점에서 항고소송의 대상인 처분성을 인정하기는 어렵다 하겠다 (유헌종, ‘행정재판실무편람Ⅳ’ 재개발‧ 재건축정비사업절차의 개괄적 고찰 353쪽, 김선희, 장찬 ‘행정소송의 이론과 실무’ 재건축‧ 재개발 관련소송 585쪽).

2. 정비계획 및 정비구역지정

가. 절차

시장‧ 군수는 정비기본계획에 적합한 범위 안에서 노후‧ 불량건축물이 밀집하는 등 대통령령에 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시‧ 도지사에게 정비구역지정을 신청하여야한다.

시장‧ 군수로부터 정비구역지정을 신청 받은 시‧ 도지사는 지방도시계획위원회와 시‧ 도 건축위원회의 공동심의를 거쳐 정비구역을 지정한 후 이를 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 다음 국토해양부장관에게 보고하여야 한다(도정법 제4조제1내지4항).

나. 법적 성격

정비구역의 지정은 도시계획의 일종으로, 정비구역의 지정고시가 있게 되면 정비구역 안에서 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물을 설치할 수 없게 된다. 따라서 정비구역의 지정은 구역 내의 토지소유자의 권리의무에 직접적이고 구체적인 영향을 주는 행위로서 행정소송의 대상인 처분에 해당한다(유헌종, 전게논문 350쪽, 김선희, 장찬 전게논문 585쪽. 대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10569 판결)

다. 토지등소유자의 정비지구지정신청권 불허

도정법시행전에는 재개발지구로 지정되지 아니하더라도 재건축의 가능성은 열려 있었다. 그러나 현재는 정비지구로 지정되지 않으면 재개발사업뿐만 아니라 재건축사업도 할 수 없게 되었다. 따라서 정비지구의 불지정은 해당구역 내 토지등소유자의 권리의무에 직접적이고 구체적인 영향을 주게 되는데, 도정법은 정비지구지정신청권에 관해 아무런 규정도 두고 있지 않다.

대법원은 ‘행정청이 국민의 신청을 거부하는 행위를 한 경우에 그 거부행위가 행정처분이 되기 위하여는 우선 국민에게 법규상 또는 조리상의 신청권이 인정되어야 하는데, 주택개량재개발사업계획의 변경에 관하여는 사업지구 내 토지등소유자라 하더라도 그 변경신청을 할 수 있는 법규상의 근거가 없을 뿐만 아니라, 재개발사업의 성격에 비추어 보더라도 그와 같은 신청권을 인정할 수 없으므로, 결국 재개발 사업지구 내 토지등소유자의 재개발사업에 관한 사업계획 변경신청에 대한 불허통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하지 아니한다.’ 라고 판시하여 지정신청권을 불허하고 있다(대법원 1999. 8. 24. 선고 97누7004 판결).

Ⅳ. 조합의 설립 및 인가

1. 조합설립추진위원회

가. 구성

조합설립추진위원회는 토지등소유자들이 정비조합 초기단계의 제반업무를 추진하기위해 구성하는 비법인 사단이라고 볼 수 있다.

조합을 설립하기 위해서는 정비지구 내 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장‧ 군수의 승인을 얻어야 한다(도정법 제13조제2항).

종래 설립에 대한 법적 근거가 없어 난립에 따른 각종 분쟁이 빈발하여 사업이 지연되는 등 문제가 많았는데 도정법은 이를 막기 위해 설립에 관한 법적 근거를 마련한 것이다.

나. 업무

1) 조합설립추진위원회는 추진위원회 운영규정의 작성, 토지등소유자의 동의서 징구, 조합의 설립을 위한 창립총회 준비, 조합정관의 초안 작성, 정비사업전문관리업자의 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 수행한다.

재건축사업의 경우 시장‧ 군수에게 재건축사업의 전제요건인 안전진단을 신청한다(도정법 제14조제1항).

2) 추진위원회는 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다(도정법 제14조제3항).

다. 권리의무의 승계

추진위원회가 조합설립 또는 재건축사업의 진행을 위하여 한 행위로 인하여 생긴 권리의무는 특별한 이전행위가 없이 정비조합이 포괄승계한다(도정법 제15조제4항).

그런데 추진위원회의 구성목적이 조합설립이고, 법령에 업무의 내용, 종류가 특정되어 있으며, 일정한 경우에는 토지등소유자의 동의를 얻도록 규정된 점을 비추어 볼 때, 조합설립 또는 법령상 규정된 재건축사업의 준비를 위한 업무와 관계없는 행위이거나 토지등소유자의 동의를 받지 않고 임의로 행한 업무로 인한 권리의무는 승계되지 않는다고 해석되어야 할 것이다(유헌종, 전게논문 제352쪽 참조).

<중요 쟁송사례>

- 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 추진위원회설립승인을 얻었으나 그 중 일부가 동의를 철회하여 동의율이 과반수에 미달되어도 추진위원회설립승인은 취소되지 않는다(서울고등법원 2005누885 판결).

- 추진위원회 승인처분취소의 소를 제기하여 계속 중 절차가 계속 진행되어 조합이 설립된 경우, 추진위원회는 그 목적이 달성되어 해산된 이상 추진위원회 설립 및 이를 승인한 처분의 하자가 그 이후에 설립된 정비사업조합에 승계되는지 여부는 별론으로 하고, 승인처분취소를 구할 법률상의 이익이 없다(서울행정법원 2007.8.21 선고 2005구합24759 판결).

2. 정비사업조합의 설립 및 인가

가. 조합의 의의

정비사업조합은 정비구역 안의 토지 소유자 및 건축물 소유자의 일정수 이상의 동의를 얻어 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후‧ 불량건축물을 효율적으로 개량하는 정비사업을 시행하기 위하여 시장‧ 군수의 인가를 거쳐 등기함으로써 설립되는 공법인이다(도정법 제1조, 제16조, 제18조).

나. 조합의 단독사업시행

도정법제정 이전에는 조합과 시공사의 공동사업시행 방식을 취했으나 도정법에서는 조합과 시공사의 유착으로 부정과 비리가 빈발하는 것을 막기 위해 조합 단독으로 정비사업을 시행하는 길을 열어 놓았다.

다. 조합의 공법인으로의 성격

재개발조합의 경우 도정법 시행 전후에 관계없이 공법상 법인의 성격을 가진다. 재건축조합의 경우 도정법 시행 전에는 단순한 민사상 비법인사단의 지위에 있었으나 도정법 시행으로 공법상 법인으로 그 성격이 달라졌다.

그러나 재건축정비사업의 공공성이 재개발정비사업의 경우보다 상대적으로 약하고, 조합원이 강제가입하는 것도 아니며, 조합원의 권리범위도 다른 점, 청산금의 산정방법에서도 재개발정비사업의 경우에는 법률의 규정에 의하지만 재건축정비사업의 경우에는 조합내부의 자유적인 의사에 따라 정할 수 있는 점 등에서 재건축정비조합의 공법상 법인으로서의 성격은 재개발정비조합과는 같다고 할 수 없다(유헌종, 전게논문 353쪽 참조)

라. 조합설립인가

1) 절차

조합설립인가를 신청하고자 할 때에는 재개발정비사업의 경우에는 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를, 재건축정비사업의 경우에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상의 동의 및 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 하고, 주택단지가 아닌 지역이 재건축정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다(도정법 제16조 제1내지3항).

2) 성격

조합설립인가의 성격은 기본적 행위에 해당하는 토지등소유자들의 재건축결의, 정관작성 등 조합설립행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시키는 보충행위로서 강학상 인가로 이해되고 있다. 따라서 기본행위인 설립행위의 무효나 취소사유를 내세워 그 인가처분의 무효확인이나 취소를 소구할 법률상의 이익은 없다 하겠다(김선희, 장찬 전게논문 591쪽, 대법원 2000. 9. 5. 선고 99두1854 판결 등 참조).

마. 조합원의 자격

1) 재개발정비사업의 경우에는 정비구역안의 토지등소유자는 당연히 당해 조합원이 되는데(강제가입주의), 재건축정비사업의 경우에는 정비구역안의 토지등소유자 중 재건축정비사업에 동의한 자만이 조합원이 된다. 다만, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(도정법 제19조제1항).

2) 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매 ‧ 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외함)한 자는 위 1)의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

가) 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 ‧ 취학 ‧ 결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시 ‧ 광역시 ‧ 시 또는 군으로 이전하는 경우
나) 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
다) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우
라) 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 도정법시행령이 정하는 경우(도정법 제19조제2항)

Ⅴ. 사업시행계획의 작성 및 인가

1. 사업시행계획의 의의

사업시행계획이란 정비사업 시행을 위해 필요한 포괄적이고도 구체적인 사업계획으로서, 정비구역의 위치와 면적, 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임대주택의 설치계획, 건축물의 높이나 용적률에 관한 건축계획, 자금계획 등이 포함되며, 행정청의 인가로 확정되어 효력을 발생하게 된다.

2. 사업시행인가 절차

실무상 사업시행인가는 사업시행계획서 작성 → 교통영향평가 → 건축심의 → 사업시행인가 신청 → 실무종합심의회 → 임대주택건설 및 처분계획협의 → 국 ‧ 공유지 관리와 처분, 무상양도 및 용도폐지에 대한 각 관리청과의 협의 → 세입자 전산검색 → 공람공고(30일 이상) 및 의견청취 → 사업시행인가 및 고시라는 절차로 시행되고 있다(김선희, 장찬 전게논문 597쪽)

- 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등에 정하는 바에 따라 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 조합원)의 동의를 얻어야 한다(도정법 제28조제5항).

- 토지등소유자 및 이해관계인은 공람기간 내에 의견을 제출할 수 있고, 시장‧ 군수는 제출된 의견을 채택할 수 있다, 의견을 채택하지 아니한 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 한다(도정법 제31조).

3 . 사업시행인가의 법적 성격

가. 도정법에 따라 사업시행인가를 받은 사업시행자는 정비구역 안에서 사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 토지 등의 권리를 수용할 수 있고(도정법제38조), 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 주택법상의 사업계획의 승인, 건축법상의 건축허가를 받은 것으로 의제되므로 사업인가처분은 사인간의 법률행위를 보충하는 성질 외에 설권적인 성질을 아울러 가지고 있다고 할 것이므로 사인간의 법률행위를 보충하는 강학상 인가와는 성질이 다르다 하겠다(행정법원 2007. 1. 12 선고 2006구합28109 판결 등).

나. 사업시행자가 사업시행계획을 인가받으면 주택법, 건축법, 도로법, 하천법 등 다른 법률의 각 인‧ 허가를 받은 것으로 의제되어(도정법제32조) 그 처분성이 인정되므로 독립하여 행정쟁송의 대상이 된다. 따라서 시행인가가 당연 무효가 아닌 한 이 처분이 위법하다고 주장하는 사람은 이 처분을 대상으로 하여 그 취소를 구하여야 하며, 이 선행처분을 다투지 아니하고 쟁송기간이 지난 후의 수용재결단계에서는 그 시행인가처분이 당연 무효라고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 위법을 이유로 재결의 취소를 구할 수는 없다 (대법원 1993. 3. 9. 선고 92누16287 판결).

Ⅵ. 재건축 정비사업시행에 있어서의 특칙

1. 안전진단의 신청

가. 재건축사업을 시행하기위해서는 먼저 안전진단을 거쳐야 한다. 따라서 재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 하며, 신청을 받은 시장·군수는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다 (도정법 제12조제1, 2항).

나. 시장 ‧ 군수로부터 지정을 받은 안전진단기관은 국토해양부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 도정법 시행규칙이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다(도정법 제12조제4항).

다. 안전진단의 성격

시장 ‧ 군수의 안전진단신청에 대한 결정은 재건축과 관련한 권리의무에 관한 처분으로서 재건축신청인뿐만 아니라 재건축정비구역내에 있으면서 재건축을 반대하는 토지등소유자의 권리의무에 관하여 중대한 영향을 미치기 때문에 행정소송의 대상이 되는 처분이라고 할 것이다.

2. 재건축정비지구내의 토지분할청구

종래에는 재건축사업이 아파트 단지 전체를 단위로 이루어졌기 때문에 단지 내 한 동에서라도 동의요건을 갖추지 못하면 재건축사업 전체가 불가능하였는데, 도정법에서는 일부 동 소유자들의 재건축 반대로 인하여 전체 아파트동의 재건축이 무산되는 불합리를 시정하여 재건축사업추진을 활성화하고자 재건축정비지구내의 토지의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

사업시행자 또는 추진위원회는 주택법 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 건축법에서 정하는 분할최소면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다(도정법 제41조제1항).

사업시행자 또는 추진위원회는 토지분할청구를 하는 때에는 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 하며, 토지분할의 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다(도정법 제41조제2,3항).

3. 매도청구권 행사

가. 매도청구권이란 재건축결의가 적법하게 이루어진 경우 재건축에 찬성한 각 구분소유자, 재건축결의 후에 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자와 그 승계인 및 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권을 매수하도록 지정된 자가 재건축에 동의하지 않는 자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

도정법 제39조는 ‘사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다’ 고 규정하고 있다.

종래 매도청구권은 집합건물법의 규정에 의해 인정된 권리였으나 이규정에 의하여 도정법상의 권리로 되면서 단지 집합건물법을 준용하게 된 것이다.

나. 이러한 매도청구권은 일종의 형성권으로 당사자의 동의 없이 일방적인 행사에 의하여 매도청구권을 행사한 자와 재건축에 동의하지 않은 자 사이에 토지 및 건축물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립된 것으로 의제된다.

다. 이때 시가 산정에 있어서 일명 재건축 프리미엄이 포함되는가 또 교환가격 외에 이전에 필요한 제 비용이나 영업상의 손실에 대한 보상상당액을 포함하는지가 문제된다.

대법원판례는 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적인 거래가격으로, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축결의가 있었던 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다고 판시하면서 영업시설에 대한 언급은 없었다(대법원1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결).

학설로는 시가산정에서 개발이익을 포함시키는 것에는 별다른 이견이 없어 보이나 영업손실은 제외되어야 한다는 견해만 있다(윤영철, ‘도시재건축의 법적 쟁점’ 209 쪽, 유헌종 전게논문 359쪽 참조).

Ⅶ. 관리처분계획

1. 분양신청

가. 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한며, 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다 (도정법 제46조제1항).

그리고 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 위 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(같은 조 제2항).

나. 토지등소유자가 위 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니하거나, 분양신청을 하였다가 철회한 경우에는 분양신청권을 상실하고 청산금지급청구권만 가지게 된다 (같은 법 제47조)

그런데, 사업시행자가 정관이나 조합총회의 결의를 통하여 법에서 규정한 분양신청기간이 경과한 뒤에 분양신청을 할 수 있도록 하는 것이 가능한가에 대해 대법원은 부정적인 입장을 취하고 있는 것 같다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604판결).

2. 관리처분계획

가. 의의

관리처분계획이란 정비사업 시행지구 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 소유권 이외의 권리(지상권,전세권,임차권,저당권 등)를 정비사업으로 새로이 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 일정한 기준아래 변환시켜 배분하는 일련의 계획, 즉 사업완료 후 이전고시(분양처분)의 내용을 미리 정하는 계획을 말한다.

나. 절차

1) 도정법 시행 이전의 재건축의 경우 관리처분계획에 관한 규정이 없어 조합이 임의적인 절차로 조합원들의 동‧호수를 배정하고 그에 따른 부담금을 확정하였으나, 도정법은 재개발과 동일하게 재건축의 경우에도 법에서 정한 절차에 따라 관리처분계획을 수립하여 관할관청으로부터 인가를 받고 고시를 하도록 규정하고 있다.

2) 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합 부담규모 및 부담시기, 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세, 그 밖의 정비사업과 관련한 권리 등을 내용으로 하는 관리처분계획을 정하여 시장‧군수의 인가를 받아야 한다.

이처럼 관리처분계획은 재개발, 재건축사업을 시행함에 있어서 그 구체적인 내용을 정하는 것으로 재개발,재건축사업의 중심적인 위치를 점하고 있다.

3) 실무상관리처분 계획은 분양신청 통지 및 공고 → 분양신청 → 종전 및 종후 자산평가 → 관리처분계획서 작성 → 조합원총회의 의결 → 공람 및 의견청취 → 관리처분계획인가 신청 → 관리처분계획 인가 및 고시 → 분양신청자에게 통지라는 일련의 절차로 시행되고 있다.

다. 법적 성격

구 도시재개발법에서 관리처분계획은 토지등소유자에게 구체적이고 직접적인 영향을 미치는 사업시행자가 행하는 처분으로서 행정소송의 대상이 된다는 점에 이론의 여지가 없었던 것처럼(대법원 1996. 3. 22. 선고 94다23937 전원합의체 판결), 도정법하에서도 마찬가지로 사업시행자가 행하는 처분으로 행정소송의 대상이 된다(서울행정법원 2007. 5. 25. 선고 2006구합32832 판결).

라. 관리처분계획의 인가‧ 고시 효력

1) 사업시행자에 대하여 분양신청을 한 토지등소유자의 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리 등은 관리처분계획의 인가 ‧ 고시와 함께 분양받을 권리 또는 분양대상에서 제외되는 경우에는 청산금지급청구권으로 변환되고, 정비사업이 완료되어 이전고시절차가 이루어지면 관리처분계획에서 정한대로 권리관계가 실현된다.

2) 관리처분계획의 인가‧고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 사업시행자의 동의가 없이는 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다(같은 법 제49조제6항).

마. 관리처분계획의 내용을 다투는 소송의 형태

관리처분계획의 내용에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 관리처분계획은 토지 등의 소유자에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치는 것으로서 조합이 행한 처분에 해당하므로 항고소송에 의하여 관리처분계획 또는 그 내용인 분양거부처분 등의 취소를 구할 수 있다.

대지 또는 건축시설에 대한 수분양권의 취득을 희망하는 토지등의소유자가 한 분양신청에 대하여 조합이 분양대상자가 아니라고 하여 관리처분계획에 의하여 이를 제외시키거나 원하는 내용의 분양대상자로 결정하지 아니한 경우, 토지등의소유자에게 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고 볼 수 없어서 곧바로 조합을 상대로 하여 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 ).

바. 관리처분계획의 일부 취소청구

재개발사업이 완료되어 분양처분이 이루어지기 전에 있어서는 관리처분계획의 일부 변경 등이 가능한 것이므로 관리처분계획의 인가처분에 대하여는 분양처분의 경우와는 달리 그 일부의 취소 청구라도 허용된다(대법원 1995. 7. 14. 선고 93누9118 판결).

사. 관리처분계획 및 인가처분 취소소송에서의 제소기간 기산점

1) 관리처분계획 자체의 취소소송

총회의 결의 등으로 일응 관리처분계획이 성립된 것으로 볼 수 있다 하더라도, 그것이 완전한 법률상의 효력을 가지는 행정처분으로 확정되는 것은 그에 대한 인가처분이 있을 때라고 봄이 상당하다. 따라서 관리처분계획 자체를 다투는 항고소송의 경우에도 인가처분의 경우와 마찬가지로, 관리처분계획의 인가고시가 있은 후 5일이 경과한 날에 처분이 있음을 알았다고 보아 그 때부터 제소기간이 기산된다고 보아야 할 것이다(행정법원 2007. 8. 22. 선고 2006구합29126 판결 등).

2) 관리처분계획에 대한 인가처분 취소소송

통상 고시 또는 공고에 의하여 행정처분을 하는 경우에는 그 처분의 상대방이 불특정 다수인이고, 그 처분의 효력이 불특정 다수인에게 일률적으로 똑같이 적용됨으로 인하여 고시일 또는 공고일에 그 행정처분이 있음을 알았던 것으로 의제하여 행정심판 청구기간을 기산하는 것이므로, 관리처분계획에 이해관계를 갖는 자는 고시가 있었다는 사실을 현실적으로 알았는지 여부에 관계없이 고시가 효력을 발생하는 날인 고시가 있은 후 5일이 경과한 날에 관리처분계획인가 처분이 있음을 알았다고 보아야 하고, 따라서 관리처분계획인가 처분에 대한 행정심판은 그날로부터 60일 이내에 제기하여야 한다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94누5694 전원합의체 판결).

3) 관리처분계획 및 인가처분 취소소송의 원고적격

관리처분계획 또는 인가에 의하여 권리의무에 영향을 받는 조합원이라 할 것이다(행정법원 2007. 2. 9. 선고 2006구합29577 판결).

아. 조합원 총회의 결의를 거치지 아니한 경우의 관리처분계획의 효력

재개발조합이 조합원총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 대지나 건축시설을 처분하거나 관리하는 행위를 한 경우에는 그 효력이 없다고 할 것이다(대법원 1996. 11. 15. 선고 95다27158 판결).

자. 관리처분계획취소소송을 할 수 있는 시점(종기)

분양처분이 효력을 발생한 이후에는 조합원은 관리처분계획의 변경 또는 분양거부처분의 취소를 구할 수 없고 재개발조합으로서도 분양처분의 내용을 일부 변경하는 취지로 관리처분계획을 변경할 수 없다(대법원 1999. 10. 8. 선고 97누12105 판결).

Ⅷ .이전고시

가. 의의

이전고시란 사업시행이 완료된 이후에 관리처분게획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분이다. 이는 구 도시재개발법상 분양처분 대응하는 개념이라 하겠다.

나. 절차

시장‧ 군수는 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며, 사업시행자는 위 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.

사업시행자는 소유권을 이전한 때에는 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장‧ 군수에게 보고하여야 한다(도정법 제54조).

다. 효과

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권‧ 전세권‧ 저당권‧ 임차권‧ 가등기담보권 ‧ 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(도정법 제55조 제1항).

라. 법적성격

1) 구 도시재개발법상의 분양처분은 재개발구역안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당한다고 설명되었다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결).

도정법에서는 분양처분이라는 용어 대신 ‘분양을 받을 자에게 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고 이를 고시하여야 한다’ 라고만 규정하고 있으나 특별한 의미가 있다고 보이지 않으며 이전처분도 분양처분과 같이 공용환권으로 볼 수 있을 것이다(유헌종 전게논문 367쪽 참조).

2) 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 이전고시가 있는 다음날에 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행되며, 이 경우의 이전고시는 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라 할 것이다.

따라서 사업시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 이전고시를 한 경우 그러한 이전고시가 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다(위 대법원 판결).

마. 소유권취득시기

구도시재개발법에서는 대지 및 건축물을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있는 날의 다음날에 그 소유권을 취득한다고 명시하고 있으나, 도정법은 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 보류지나 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있다(도정법 제55조제2항).

그런데 도시개발법상 환지나 보류지 등은 환지처분의 공고가 있는 날이 종료되는 때 그 효력이 발생하므로, 이전고시에 의해 소유권을 취득하는 날도 이와 같다고 보아야 할 것이다.

Ⅸ. 청산

가. 청산금 부과처분

대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다(도정법 제57조제1항).

나. 가청산금 부과

정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 이전고시일까지 청산금을 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다(같은 조 단서).

다. 사전청산

구 도시재개발법과 달리 도정법에서는 대지 또는 건축물을 분양받는 자와 분양받지 않는 자에 대한 청산금의 지급 또는 부과시기를 달리하고 있다. 즉, 분양받지 않는 자에 대하여는 그 사유가 발생한 날로부터 150일 이내 청산금을 지급하도록 하고 있다(도정법제 47조).

[출처] 재개발 ‧ 재건축사업의 절차|작성자 이상수

1

펼치기 댓글(0) 스크랩(1)

[스크랩] 부동산 경매 정보 시세 조사시 필요한 싸이트 |부동산노트

2009-08-20 12:41

http://blog.drapt.com/kdaewook/3783721250739703360

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk


: - 국토해양부, 토지공사 제공, 지도상 필지별 가격, 규제, 분양정보 서비스.; 투기 억제시책 현황, 용도지역지구, 토지정보, 부동산 정책자료제공
닥터아파트 http://www.drapt.com/ 경제, 재테크 > 부동산 정보 사이트, 아파트, 시세, 매물, 분양 정보 등 상담 안내, 뉴스 제공.
스피드뱅크 http://www.speedbank.co.kr/ 경제, 재테크 > 부동산 > 임대, 매물부동산 정보 사이트, 아파트, 분양, 청약, 재건축, 토지 등 매물, 시세 정보 제공.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] [오윤섭] 다시 분양권시장을 주목해야 하는 이유 |부동산노트

2009-06-14 08:19

http://blog.drapt.com/kdaewook/3783721244935179444

출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

기사원문

이명박정부 들어서 규제완화로 분양권시장이 커지고 있습니다. 국민의 정부에서 1999년 분양권 전매가 전면 자유화된지 10년만입니다. 특히 이르면 오는 7월 민간택지 분양가 상한제가 폐지될 경우 분양권시장은 급속도로 커질 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 민간택지 분양가 상한제 폐지를 앞두고 투자자들이 왜 분양권시장을 주목해야 하는지 정리해봤습니다.

전매제한 규제 들여다보기

분양권 전매제한 규제는 현재 상당히 복잡합니다. 참여정부가 만든 규제정책에다 이명박정부가 만든 규제완화책이 뒤섞여 있기 때문입니다.

쉽게 이해하려면 분양가 상한제 적용여부가 핵심입니다. 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 비투기과열지구는 분양계약후 입주전까지 전매가 자유롭습니다. 하지만 2009년 6월 현재 투기과열지구인 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구는 입주시까지 전매를 할 수 없습니다.

분양가 상한제가 적용될 경우 △공공택지냐, 아니냐에 따라 △수도권 과밀억제권역이냐, 아니냐에 따라 △전용면적이 85㎡ 이하냐, 85㎡ 초과냐에 따라 전매 제한 기간이 달라집니다.

공공택지는 수도권 과밀억제권역이 아닌 기타 지역의 85㎡ 초과 평형만 입주전 전매가 가능합니다.

민간택지는 과밀억제권역 85㎡ 이하를 제외하고 전매가 가능합니다. 만약 예정대로 오는 7월 민간택지 분양가 상한제가 폐지될 경우 강남 3구를 제외한 전국에서 계약후 전매가 자유롭게 됩니다.

분양권이 미래가치가 높은 이유

인천경제자유구역인 청라지구에서 보듯 시세차익이 있고 입주전 전매가 가능한 분양단지에 대해선 투자자들의 관심이 늘어나고 있습니다. 지금은 실수요자보다는 단기차익을 노리는 투자자들이 많지만 앞으로 전매 제한 완화로 분양권시장이 커져 수요자까지 분양권 매입에 가세할 경우 분양권시장이 크게 활성화될 것입니다.

분양권 시세는 경기연착륙에 실패하지 않는 한 당분간, 최소한 이명박정부 집권 기간중에는 상승세가 지속될 가능성이 높습니다. 그 이유는 바로 희소가치 때문입니다. 분양가 상한제로 대표되는 주택공급 규제책으로 인해 2008년, 2009년 주택건설실적이 매우 부진합니다. 이는 2~3년 뒤인 2010년부터 후유증(새아파트 공급부족으로 인한 분양권 또는 입주아파트 가격 상승)이 나타나기 시작해 2012년 전후에 절정에 달할 것입니다.

이와 관련 국토해양부에 따르면 2009년 1분기 주택건설실적이 지난해 같은 기간보다 30% 감소했습니다. 지난해 4만8천가구에서 1만5천가구나 줄어들었습니다.

또 상위 10대 주택건설사의 올 상반기 아파트 분양실적도 당초 계획의 30%에도 못미치고 있습니다. 분양가 상한제 폐지가 계속 지연되면 상황은 더욱 악화될 것입니다.

분양권 투자가 좋은 이유

분양권은 좁은 의미로는 청약통장 가입자에게 우선 공급하는 일반분양 분양권을 말합니다. 하지만 수도권은 분양가 상한제 시행으로 입주전 거래가 합법적으로 가능한 일반분양 분양권이 많지 않아 이번 칼럼에서는 재개발 재건축 조합원 분양권까지 포함시킨 넓은 의미를 적용했습니다.

분양권 투자의 가장 큰 장점은 거래비용이 매우 적다는 것입니다. 분양권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문입니다. 매입할 때 취득세 등록세, 채권 등 거래비용이 전혀 발생하지 않습니다.

또 여유자금에 맞춰 투자대상을 고를 수 있습니다. 원하는 가격대, 동호수, 입지여건, 입주시기 등을 맞춰 투자할 수 있습니다. 공사중인 분양권을 사는 것이기 때문에 모델하우스라는 ‘화장빨’에 속지 않고 현장에 가서 동과 향, 소음, 혐오시설, 도로 교육 녹지 등 입지여건을 확인할 수 있습니다.

무엇보다 분양권은 가격탄력성이 높습니다. 다른 말로 환금성이 높습니다. 투자시 거래비용이 중개수수료 외에 발생하지 않아 손바뀜이 쉬워 거래가 활성화할 경우 단기에 프리미엄에 붙습니다.

투자처는 블루칩, 옐로칩 분양권

과거 활성화된 1999년과 2000년 분양권시장과 마찬가지로 1차 투자처는 블루칩 분양권입니다. 이어 2차로는 옐로칩 분양권입니다.

블루칩 분양권이란 지역별 대표 분양권을 말합니다. 쉽게 말해 입주후 주변 지역 시세를 선도할 아파트로 보면 됩니다. 자금여력만 된다면 최우선적으로 블루칩을 사야 합니다. 이유는 다른 투자와 마찬가지겠지만 분양권은 부자들이 투자를 주도하기 때문입니다. 부자의 입장에 서서 부자들이 좋아할 블루칩 분양권을 사야합니다. 블루칩 분양권은 침체기에도 좀처럼 가격이 하락하지 않고 상승기에는 거래량이 늘어나며 가격이 급등합니다.

중저가 우량주로 볼 수 있는 옐로칩 분양권은 분양 초기에 관심을 끌지 못하다 입주를 1년 미만 남기고 실수요자를 중심으로 투자자들의 주목을 받으면서 가격이 상승하는 경우가 일반적입니다.

옐로칩 분양권은 입주시기가 다가오면서 시세가 가파르게 상승하는 특성이 있어 최소한 입주 6개월 전에 매입해야 투자가치가 있습니다.

민간택지 분양가 상한제가 폐지되지 않은 현재로선 분양권 투자가 매우 제한적입니다. 서울 재개발 재건축, 경기 택지개발지구 중 분양가 상한제 제외, 인천경제자유구역 등에서 블루칩 또는 옐로칩 분양권을 발굴해야 할 것입니다. 또 민간택지 분양가 상한제 폐지에 대비해 남보다 한발 앞서 신규 분양권 투자처를 찾는 게 좋습니다.

휘파람 소리가 나지 않는 이유

입술을 오므려 휘파람을 불었지만 아무런 소리가 나지 않았다. 몇 번이고 애를 써도 휘파람은 나오지 않았고 턱과 입술의 감각도 예전 같지가 않았다. 휘파람이라면 일가견이 있다고 생각한 탓에 불현듯 걱정이 앞섰다. “휘파람이 나오지 않은 것은 ‘삶은 너무 빡빡하게 살고 있다’는 신경계의 조기경보인 셈입니다.” 듀크 로빈슨의 ‘내 인생을 힘들게 하는 좋은사람 콤플렉스’ 중에서.

0

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)