지난 몇달 동안 주택 담보 대출이 급증하면서 주택 시장의 과열을 염려하는 목소리들이 정부측에서 나오기 시작하더니, 드디어 오늘(9월 7일)부터 서울, 인천 및 경기 지역에 DTI(Debt To Income)라고 불리우는 총부채 상환 비율에 대한 규제가 실시됩니다. 투자자라면 지난 참여 정부 시절 세금 폭탄을 비롯하여 수많은 부동산 수요 억제책에도 이를 비웃듯 상승일로를 걷던 부동산 시장이 2006년말에 나온 DTI 규제 강화 이후에 안정세로 접어든 것을 기억하실 것입니다. DTI 규제가 나오기 직전인 2006년의 경우 서울 아파트는 24.1%라는 경이적인 상승세를 보였습니다. (한강 이북 지역 19.0% 한강 이남 지역 27.6%) 그러다 DTI 규제가 시작된 2007년도에는 서울 아파트는 3.6%로 상승세가 한풀 꺾였으며, 특히 한강 이남 지역의 경우 0.5%의 상승율에 그쳤던 것입니다. 이처럼 주택 시장의 돈줄을 옭아매는 DTI 규제는 시장에서 위력을 떨쳤던 것입니다.

그러나 경기 불황과 미국발 금융위기가 한창이던 2008년 11월 3일 얼어붙은 주택 시장에 온기를 불어넣고자, 강남구, 서초구, 송파구등 강남3구를 제외한 수도권 전지역을 투기 지역 및 투기 과열 지역에서 해제하면서 DTI 규제는 사실상 2년만에 막을 내렸던 것입니다. 그러다 앞서 말씀드린대로 9월 7일을 기점으로 수도권 전역에 DTI 규제를 적용하는 것입니다. 열 달만에 부활하는 셈입니다. 지난 몇년간 주택 시장을 지켜본 투자자라면 DTI 규제의 위력에 대해 익히 알고 있을 것입니다. 이 때문에 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고 놀란다고 이번 DTI 규제에 대해서도 시장에서 우려의 목소리가 높을 것으로 예상하고 있습니다. 이번 글을 통해 DTI 규제가 시장에 미칠 영향에 대해서 지역별로 분석하고, 향후 시장 전망을 해보도록 하겠습니다.

9월 4일 발표한 국민은행 자료에 따르면 DTI 규제가 완화되었던 2008년 11월부터 2009년 8월까지 전국 집값은 0.8%, 수도권 집값은 1.1%, 서울 집값은 0.3% 하락했습니다. 아직도 전체 시장을 기준으로 보면 작년 11월 가격을 회복하지 못한 것입니다. 그런데 왜 정부에서는 서둘러 규제책을 발표했을까요? 시장 평균은 아직도 시세를 회복하지 못했지만 일부 지역은 과열의 조짐이 있고, 그 기운이 다른 지역으로 확산될 조짐을 보이고 있기때문입니다. 그러면 과열되었다는 일부 지역이란 어디를 말할까요? 대분분 강남 3구를 떠올릴 것입니다. 그러나 강남구는 같은 기간동안 0.4% 상승하는데 그쳤고, 서초구는 0,6% 하락, 송파구는 0.5%가 하락하여 서울 평균 하락율보다도 더 떨어진 상태입니다. 일반인의 선입관과는 달리 투기지역 미해제에 따른 대출 규제의 영향을 그대로 받고 있는 것입니다.

강남 3구가 대출 규제를 받는 사이 대출 규제에서 해제된 곳들중 강남 3구 다음으로 집값이 비싼 곳들이 11.3 조치의 수혜 지역이 되었던 것이지요. 예로 강남구 다음으로 집값(평당가)이 비싼 과천시의 경우 같은 기간동안 10.7% 상승하였고, 송파구 다음으로 집값이 비싼 용산구, 강동구, 양천구가 각각 1.6%, 3.1%, 1.8%가 상승하여 상승장을 이끌었던 것입니다.

전형적인 풍선 효과입니다. 강남3구를 누르고 있는 상태에서 다른 지역의 규제를 풀어놓았기때문에 은행에서 대출을 받아서 투자를 하는 사람들은 과천, 용산, 강동, 양천으로 달려갔던 것입니다. 아무런 제한 없이 집값의 60%까지 대출을 해주었기 때문입니다. 이 때문에 이들 지역이 급등하였던 것이고, 이에 따라 정부에서 대출 규제라는 칼을 다시 뽑게 된 것입니다.

그러면 이번 대출 규제 효과는 어느 정도일까요? 가장 영향을 많이 받는 과천을 예로 들어보겠습니다. 조인스랜드 시세표에 따르면 과천 아파트의 제곱미터당 평균가는 1,010만원입니다. 이에 따라 24평(79.2㎡)형의 평균 시세는 7억 9992만원, 33평(108.9㎡)형의 평균 시세는 10억 9989만원, 45평(148.5㎡)형의 평균 시세는 14억 9985만원이 됩니다. 그런데 과천 지역의 경우 (주택의 담보가치에 따라 대출액이 달라지는) LTV(Loan To Value)가 50%를 적용받았고 지난주까지는 DTI 규제가 없었으므로 대출 한도는 평형별로 3억 9996만원, 5억 4995만원, 7억 4993만원이 되었습니다.

그러던 것이 9월 7일부터는 DTI 규제도 같이 적용받는 것이지요. DTI는 돈을 빌리는 사람의 상환 능력에 따라 차등하여 대출을 해주기때문에 그 사람이 몇평짜리 집을 사는가는 따지지 않습니다. 그 사람의 연봉(연수입)에 따라 대출금이 달라진다 하겠습니다. 다만 지역에 따라 투기지역은 40%, 서울 지역은 50%, 경기도는 60%의 부채 상환 비율이 적용됩니다.

서울 평균 가구 수입인 4800만원을 기준으로 할때 만기 20년, 이자율 5.29%로 주택담보대출을 받을 경우 대출가능 금액은 DTI 60%를 기준으로 할때 2억 7989만원 정도됩니다. 그런데 은행에서 대출을 해줄때 LTV에 의해 계산된 금액과 DTI에 의해 계산된 금액중 적은 금액만 대출을 해주므로 서울에서 평균적인 소득을 버는 사람이 과천에 집을 살 경우, 지난주까지는 은행에서 평형에 따라 3억 9996만원, 5억 4995만원, 7억 4993만원을 빌릴 수 있던 것이 이번 주부터는 2억 7989만원만 빌릴수 있다는 것이지요. 다시말해 과천에 집을 사려면 예전에 비해 자기 돈이 평형에 따라 최소 1억 2천만원에서 4억 7천만원 정도 더 필요하다는 것입니다. 과천에서 45평형 아파트를 살려면 은행 대출을 끼고도 자기 돈이 12억 1996만원이나 있어야 산다는 것입니다. 이에 따라 과천 지역의 경우는 고가 아파트를 중심으로 수요가 급감할 것으로 전망됩니다. 이 것이 정부에서 노리는 효과입니다.

이번에는 과천 다음으로 영향을 많이 받을 용산의 예를 살펴보겠습니다. 조인스랜드 시세표에 따르면 용산 아파트의 제곱미터당 평균가는 744만원입니다. 이에 따라 24평(79.2㎡)형의 평균 시세는 5억 8925만원, 33평(108.9㎡)형의 평균 시세는 8억 1022만원, 45평(148.5㎡)형의 평균 시세는 11억 484만원입니다. 그런데 용산구의 경우 24평형은 6억원 이하이므로 LTV(Loan To Value)를 60%를 적용받고, 나머지 평형은 50%를 적용받았으므로 대출 한도는 평형별로 3억 5355만원, 4억 511만원, 5억 5242만원이 됩니다.

서울 평균 가구 수입인 4800만원을 기준으로 할때 만기 20년, 이자율 5.29%로 주택담보대출을 받을 경우 대출가능 금액은 DTI 50%(용산은 과천과 달리 50%로 적용)를 기준으로 할때 2억 3515만원 정도됩니다. 이 의미는 서울에서 평균적인 소득을 버는 사람이 용산구에 집을 살 경우, 지난주까지는 은행에서 평형에 따라 3억 5355만원, 4억 511만원, 5억 5242만원 빌려주던 것을 이번 주부터는 2억 3515만원만 꾸어준다는 것이지요. 다시말해 용산에 집을 살려면 예전에 비해 자기 돈이 평형에 따라 최소 1억 2천만원에서 3억 2천만원 정도 더 필요하다는 것입니다. 용산에서 45평형 아파트를 살려면 은행 대출을 끼고도 자기 돈이 8억 6969만원이나 있어야 합니다.

이 처럼 DTI의 규제가 확대됨으로서 대출 규모가 많이 줄어드는 곳은 과천시와 용산구 외에도 강동구, 양천구, 광진구, 중구등 6개 지역입니다. 이들 지역에서 45평형 아파트나 33평형 아파트는 물론 24평형 아파트를 사더라도 종전 기준보다 대출액이 줄어들게 됩니다.  (A그룹)

이 지역들보다 적게 영향을 받는 곳, 즉 45평형 아파트나 33평형 아파트를 사는 경우는 DTI 적용을 받지만 24평형 아파트의 경우 DTI 기준으로 산출한 금액이 LTV 기준으로 산출한 대출금보다 많아서 종전 기준인 LTV를 적용하는 곳은 11개 지역입니다. 마포구 > 영등포구 > 성동구 > 종로구 > 동작구 > 분당신도시 > 관악구 > 강서구 > 노원구 > 성북구 > 동대문구 순으로 영향을 많이 받는다고 보면 됩니다. (B그룹)

이에 반하여 45평형 아파트를 살때만 DTI의 영향을 받는 곳도 여덟 군데나 됩니다. 구로구 > 서대문구 > 은평구 > 평촌신도시 > 강북구 > 도봉구 > 중랑구 > 금천구 > 일산신도시 순입니다. (C그룹)

마지막으로 이번 DTI 규제 강화의 영향을 거의 받지 않는 곳은 중동신도시와 산본신도시 두 곳과 강남3구 세 곳이라 하겠습니다. (D그룹)

중동과 산본의 경우 4800만원 소득 기준으로 계산된 DTI가 LTV로 계산된 대출액보다도 많기때문에 LTV만의 규제가 적용되던 종전과 다를 것이 없기때문입니다. 반대로 강남3구의 경우는 DTI의 영향을 많이 받는 곳이지만, 종전과 기준이 바뀐 것이 전혀 없기때문에 추가적인 영향이 없는 곳입니다. 물론 강남3구의 경우 다른 지역의 집을 팔고 강남으로 진입하는 수요가 많기때문에 다른 지역의 침체는 장기적으로 강남 수요를 줄이는 효과를 가져온다는 측면에서 간접적인 영향을 받는다고 할수 있습니다.

그러면 수도권의 나머지 지역에는 어떤 영향이 있을까요? 과천과 신도시를 제외한 나머지 지역의 경우 집값이 상대적으로 싸므로 DTI 확대의 영향을 적게받습니다. 이를 수치적으로 나타내면 서울 지역은 3억 9192만원 이상의 주택만 DTI 규제 확대의 영향을 받고, 경기나 인천 지역은 4억 6648만원 이상의 주택만 해당한다 하겠습니다.

위의 리스트에 없는 수도권 아파트의 경우 조인스랜드 시세표나 국민은행 시세표를 참고하여 제곱미터당 가격이 비슷한 수준의 지역을 참조하면 되겠습니다. 예로 용인 지역의 경우 아파트 제곱미터당 평균가가 310만원이므로 일산신도시와 중동신도시 중간쯤의 영향을 받는다고 할수 있습니다. 

그런데 아기곰이 계산한 DTI 시물레이션에 대해 의문을 가지는 분이 있을 것입니다. 서울 가구 평균 수입인 4800만원으로 경기도나 인천의 DTI를 계산하는 것이 맞는가라는 의문이지요. 서울안에서도 소득이 높은 곳과 낮은 곳이 있는데 같은 수치로 분석을 한다는 것이 뭔가 문제가 있다고 생각하실 것입니다.

문제는 없습니다. 서울 소재 가구의 평균 소득인 4800만원으로 시물레이션을 했다는 의미는 평균적인 소득을 갖는 서울 투자가가 어느 지역의 아파트를 살때 영향을 받느냐 아니냐를 계산해본 것입니다. 예로 성동구에 사는 사람이 인천 아파트도 살수 있고, 분당 아파트도 살수 있기때문입니다.

하지만 이것은 투자자의 입장이고, 그 지역에 전세등을 살면서 최초로 내집마련을 하거나 갈아타기를 하는 실수요자의 입장에서는 그 지역의 수입을 근거로 시물레이션을 해야합니다. 각 지방자치 단체에서 발표한 지역별 소득을 기준을 시물레이션해보면 앞서 해본 투자자용 시물레이션과 크게 다르지는 않습니다만 순위에서는 변동이 다소 있습니다.

전평형 영향을 받는 A그룹 6개 지역) 과천 > 용산 > 강동구 > 광진구 > 중구 > 양천구

33평형 이상 영향을 받는 B그룹 18개 지역) 영등포 > 종로 > 분당 > 관악 > 성동 > 성북 > 동작 > 강서 > 마포 > 노원 > 중랑 > 평촌 > 은평 > 금천 > 강북 > 도봉 > 구로 > 동대문

45평형 이상 영향을 받는 C그룹 3개 지역) 서대문 > 일산 > 중동

직접적 영향이 거의 없는 D그룹 4개 지역) 강남, 서초, 송파, 산본

이 두가지 시물레이션을 모두 참조하되, 투자자의 관심이 많은 지역은 앞쪽의 시물레이션을, 실수요자 위주의 시장이 형성된 지역은 후자의 시물레이션에 더 비중을 두는 것이 맞습니다.

그러면 이런 DTI 규제로 인해 과거와 같은 침체기가 다시 올까요? 지역적인 차이는 있겠지만 과거와는 조금 다른 양상을 보일 것으로 아기곰은 전망합니다.

작년 11월초까지 적용되었던 예전의 DTI 규제는 40%의 일괄적인 규제였습니다. 이에 따라 4800만원의 연소득을 올리는 투자자의 입장에서는 3억 1098만원 이상의 아파트를 살 경우 DTI 규제에 해당합니다. 이에 따라 관악, 노원, 성북, 동대문, 구로, 서대문, 은평, 강북, 도봉, 일산, 중랑, 금천, 중동, 산본등 14개 지역의 24평형 아파트를 사는 사람을 제외하고는 대부분 DTI의 영향을 받을수 밖에 없었습니다.

하지만 이번의 DTI 규제는 서울의 경우 3억 9192만원 이상의 아파트, 경기 인천 지역의 경우 4억 6648만원 이상의 아파트만 DTI 규제가 영향을 미치게 되어 분당등 22개 지역의 24평형 아파트가 DTI 규제와 상관이 없고, 평촌, 구로, 서대문, 은평, 강북, 도봉, 일산, 중랑, 금천, 중동, 산본등 11개 지역의 33평형 아파트도 DTI 규제 밖에 있다고 할수 있습니다.

더구나 전세를 끼고 사는 경우는 DTI의 영향을 받지 않는 금액 수준이 더 올라갑니다. 서울 지역에서 3억 9192만원짜리 아파트를 산다면 LTV 60%를 기준할때도 2억 3515만원까지 대출을 해주지만, DTI 50%의 기준도 2억 3515만원이기때문에 3억 9192만원보다 낮은 가격에 사는 아파트는 LTV가 적용된다는 의미입니다. 그런데 LTV는 전세가 순 대출금이고, DTI는 순 대출금에 대한 규제이기 때문에 전세를 끼고 사면 DTI의 영향을 받지 않고 살수 있는 아파트 가격이 더 늘어납니다. 예로 강동구에 9억원짜리 아파트를 산다고 할때 LTV 50%를 적용하면 4억 5천만원까지 대출이 가능하지만 DTI 기준으로 2억 3515만원밖에 대출이 되지 않으므로 대출 한도는 2억 3515만원이 된다고 설명드린바 있습니다. 그런데 이때 전세를 2억 5천만원 정도 끼고 사는 경우는 LTV 4억 5천만원의 한도에서 전세금을 제외한 2억원 정도를 은행에서 대출을 해주게 되는데 이 경우는 오히려 DTI 기준으로 계산된 대출금 보다 적으므로 DTI 규제를 받지않는 대출이라 하겠습니다.    

결국 이번 DTI 규제 확대 조치의 직접적인 영향을 받을수 밖에 없는 과천, 용산등 A그룹 6개 지역외에는 과거와 같은 절대적인 영향권에 있는 것은 아닌 것으로 판단합니다. 이들 지역의 경우 작년 11월 이후 강남3구만 DTI규제에 묶여 있어서 얻을수 있었던 반사 이익이 사라진다는 의미입니다.

물론 이 A그룹도 이번 DTI 규제 확대로 인해 하락세로 반전한다는 의미는 아닙니다. DTI 40%를 적용받고 있는 강남 3구의 경우도 재건축 아파트등 호재가 있는 곳은 현금을 가지고 투자하는 사람들이 많기때문에 DTI 규제의 영향을 거의 받지 않았던 선례가 있습니다. 시중 부동 자금이 넘쳐나고 있기때문이지요. 이에 따라 A그룹에 소속해 있더라도 호재가 있는 지역에는 수요가 계속되리라고 예상합니다. 다만 특별한 호재 없이 강남3구가 DTI 규제를 받는 동안 상대적으로 규제 완화의 수혜를 받았던 지역이라면 수요 감소의 아픔을 인내해야 할것입니다.

아이러니하게도 저가 지역이 이번 DTI 규제 확대의 영향을 더 받을 것 같습니다. 앞서 제가 설명드린대로 상대적으로 집값이 싼 지역의 경우 DTI 규제 확대의 직접적인 피해가 적습니다. 하지만 그보다는 심리적인 영향을 받을 것으로 보는 것이지요. 큰형(강남3구)은 이미 벌을 서고 있고, 이번에는 둘째 형이 혼나는 것을 보고 (자기와는 직접 영향도 없는) 막내 동생이 먼저 울어버리는 상황이 올수 있다는 것입니다.

그렇지 않아도 집을 사야 할지 말아야 할지 고민이었는데, 이번 DTI 규제 확대가 집값 상승에 대한 정부의 규제가 시작되었다는 시그널로 인식되기때문에, 그나마 이들 지역에 일기 시작하던 수요를 주저 앉히는 역할을 할것이라는 전망입니다. 이에 따라 매매가의 양극화 현상은 당분간 지속될것으로 보이며, 전세 수요가 매매 수요로 바뀌는 시기가 더 늦춰짐에 따라 전세값의 상승세는 지속될것으로 보입니다.

DTI 규제는 고가 주택에 대한 수요를 감소시키는 효과를 가져오기도 하지만 주택 수요를 저가 주택으로 내모는 효과도 있습니다. 위기와 기회가 공존한다는 의미입니다. 이에 따라 향후 투자 패턴은 같은 지역내에서라도 고가 주택보다는 저가 주택이 더 유리하다 하겠습니다. 그렇다고 이번 DTI 규제 강화가 2006년도말부터 진행된 저가 주택 밀집 지역의 강세 및 고가 주택 밀집 지역의 약세로 이어지기는 쉽지 않습니다. 2006년말 당시는 서울 및 신도시 5개 지역중 집값 상위 10개 지역과 하위 10개 지역의 평당가를 비교하는 양극화 지수가 250%를 넘나들었던 것에 비해 2009년 9월초 현재는 겨우 203%에 불과하기 때문입니다. 다시말해 그 당시 저가 지역이 급등했던 이유는 DTI 규제로 인해 수요가 몰렸던 이유도 있었지만 집값도 쌌다는 이유가 있었던 것입니다.

결국 DTI 규제 효과도 예전보다 적을 것으로 예상되고, 양극화 지수도 현재는 203%에 불과하기때문에 이번 조치로 인해 저가 지역의 급등 현상은 기대하기 어렵다하겠습니다. 지역적 선택은 지난 세미나에서 설명드렸던 ‘잠재매물 분석법’이나 ‘매매와 전세의 상관관계를 통한 수요 변화 분석법’등 보조적인 방법론을 사용할수 있습니다. 다만 앞서 언급한대로 이번 조치는 고가 주택에 대한 위기이지만 저가 주택에 대한 기회이므로 장기적으로 볼때 저가주택이 밀집한 지역에 유리하게 작용은 할것입니다.

문제는 시장 참여자 모두 아기곰의 글을 접하는 것은 아니기때문에 ‘기회’를 ‘위기’로 착각할수 있다는 것입니다. 이 때문에 지금까지 약세를 보여왔던 저가 지역의 수요 부진 현상은 계속 될것으로 아기곰은 전망하는 것입니다. 그러나 점차로 시장 참여자들이 DTI 규제가 시장에 미치는 역효과(?)를 인식할 것이기 때문에 언젠가는 시장 가격에 반영이 될것입니다.

이 글의 가치는 여러분에게 시장이 인식하는 ‘언젠가’와 이 글을 읽는 ‘현재 시점’ 사이에서 투자를 할수 있는 시간을 벌어주는 것입니다.

지금까지 말씀드린 것을 요약하자면…

1. DTI 규제의 직접적인 영향을 받는 곳은 A그룹 지역 (과천, 용산, 강동, 양천, 광진, 중구)이다.

2. 나머지 지역은 B그룹 지역 > C그룹 지역 > D그룹 지역 순으로 영향이 줄어든다.

3. DTI가 40% 일괄 적용되던 과거와 달리 이번에는 50% 또는 60%를 적용하기때문에 과거보다는 그 영향이 절대적이지는 못하다.

4. 단기적으로 일부 저가 지역은 수요 감소라는 영향을 받을수 있다. 그러나 이것은 DTI 규제 효과라기 보다는 심리적인 영향이 크다 할수 있다.

5. 같은 지역에 투자를 할 경우 고가 주택보다는 저가 주택이 유리하다.

이상입니다.

우리나라는 주택 시장에 정부가 상당히 많이 개입하기때문에, 정부 정책의 변화가 투자 수익율과 직결됩니다. 2005년과 2006년에 걸쳐 소형아파트 가격이 16% 상승한 것에 반해 대형아파트 가격은 34%가 올랐었습니다. 그러다 2006년말 DTI 규제가 실시되자 그 영향으로 소형아파트는 10% 상승하는 동안 대형아파트는 3% 하락하는 변화를 겪었습니다. 앞서 언급한대로 작년 11월 강남3구를 제외하고 수도권 전지역이 투지기역에서 해제될때도 마찬가지였습니다. 그 반사 이익을 과천, 용산, 강동, 양천구등이 취했던 것이지요. 이 처럼 정책이 변하면 그 영향을 받는 지역이나 대상 간에 차별화가 나타나는 것입니다.

이번 DTI 규제 확대도 주택 시장에 들어오는 자금의 규모가 줄어들기때문에 분명히 악재라고 할수 있습니다. 그러나 앞서 설명드린대로 지역별로 편차가 있기때문에 수요가 감소하는 지역도 있지만 반사 이익을 얻는 틈새도 있을수 있습니다. 모든 변화의 뒷편에는 위기와 기회가 공존합니다. 변화의 흐름을 제대로 읽으면, 눈앞에 보이는 위기뿐만 아니라 그 뒤에 숨어 있는 기회도 볼 수 있게 될 것입니다.