1. 재건축에 대한 견해

1). 전반적인 상황.

강남권 재건축이 8.31대책으로 하락했다가 다시 원위치 하여 상승중이며 어느 지역의 경우는 현재 신고가를 갱신할려고 하고 있다.
앞으로 전망은 머리 하나 더 먹을 정도라고 판단한다.
즉 어깨정도라고 생각한다.
주식격언에 어깨에서 팔라는 격언이 있지만 머리를 먹겠다면 먹을 수 있고...
안전위주라면 격언을 다시 한번 생각해 볼 필요는 있겠다.

2). 부동산 가치의 종류로 본 재건축

(1) 주식과 마찬가지로 부동산도 내재가치가 있는데.
이는 종합적인 정보와 현장을 반영하여 판단할 문제이다.

잠실 5단지의 34평의 경우 대지지분이 24평이고 대략 평당 4500임을 감안하면 11억은 간다는 것이 평가 방법이다.
그래서 정확히 11억까지 올랐고, 다시 8.31조치로 내렸으나 요새 다시 올라 그수준으로 가고 있는 것 같다.
이와 같이 부동산은 각각의 고유가치가 있다..이를 내재가치라고 한다.

(2) 또 부동산에는 미래가치가 있는데 이의 적절한 예로는 은마아파트를 생각할 수 있다.

은마 아파트는 대지지분이 14평이다.
그런데 1:1재건축을 하면 은마는 대략 40평 정도로 재건축이 될 수 있고 동부센트로빌등의 가격을 감안하면 평당 4500만원이니 곱하기 하고 여기에 건축비등을 차감하여 미래가치를 판단하기 바란다.

( 그러나 여기서 은마가 만약 리모델링을 한다면 그 미래가치는 다시 생각해야 한다고 봅니다. 재건축과 리모델링으로 구조와 평가는 다를 수 밖에 없으니까, 정부규제가 완화되어 재건축으로 간다고 하면 현재보다 더 높은 상승은 당연하겠지요? 하여튼 은마는 앞으로 시간이 걸리기에 가격상승에 제한적일 수도 있다고 봅니다. )

(3) 마지막으로 부동산엔 희소가치가 있는데.
상계동 중소형이 안오르는 것은 너무 많아 희소성이 없고 더우기 인근 의정부지역에도 중소형이 많아 그런 것이다.
희소가치를 잘 따져보면서 투자에 임해야 할 것이다.
부자들은 희소가치가 없다면 절대로 투자를 안한다.
개포주공은 그런의미에서 희소가치가 있어 보인다.

2. 8.31대책 연구

1). 8.31대책 요점
(1). 세부담 증가 (보유세, 양도세증가)
(2). 강북뉴타운.
(3). 원가 연동제(분양가 규제)
(4). 주택담보대출 비율
(5). 공급확대

2). 과거 분석
(1). 강남가치를 파악했어야 했다.
(2). 정책흐름을 파악했어야 했다.(미분양과 조특법)
(3). 주거의 트랜드(초고층화및 주상복합)
(4). 실천력.

3). 미래 예상
(1). 매도후 자녀등을 위해 재구입하기 힘들다,
(2). 2년후 시장 친화적인 정권 가능성
(3). 2007년 대선때까지는 보유하고 가본다.
(4). 상기의 이유등으로 현재 예전에 비해 1/5~1/10로 매물이 줄었다.

4). 8.31대책이 나온 이유
계속 그대로 놔두었다면 급등하여 거품이 과도하여 급락할 가능성이
커서 위험했고
투기성이 많아 규제를 하게 되었다.
그리고 현재 7-8명의 전문가중에 1-2명 정도만 거품이라고 이야기 하는
수준으로 본다.

5). 추가로 가능한 대책
(1). 주택거래 허가제
(2). 재건축 연한을 20년에서 40년으로
(참고로 현재 재건축 연한은 20 (완공일-1982)*2 라서 1992년에
완공된 모 아파트등의 경우 20 10*2=40 년입니다, 이부분은 잘못
설명하신 것 같습니다.)
이번에 할려다가 안했다.

6). 고강사님 개인적 판단

(1). 현재의 의도는 강남은 쉬어라...다른 지역은 재평가를 받도록 한다..
(2). 우리나라 현재 최고가 아파트 수준은 평당 4500만원인데.
* 내장제가 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억.
* 홍콩도 1억.
* 중국상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천수준이다
(현재 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있죠?
지난번에 이와 관련된 기사성 글을 올렸는데....이를 감안하면 더
더 높은 가격이 되겠죠?)
* 베트남도 호치민시의 경우 800만원 수준이나 물가등을 감안시
우리나라로 치면 평당 1억 5천을 능가하는 수준이다.
그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 충분할 수 있다.


3. 지역전망

1). 2006년 지역적 차별화가 다소 해소될 수 있다.
2). 강남보다는 강북이 상승율이 높을 것이다.
3). 그리고 강남은 앞으로 10년간 불루칩을 계속 유지할 것이다.
4). 도입기-성장기(분당등 신도시)-성숙기(강남:10년은 더간다)
5). 교통이 막히면 지가는 더 올라간다.(직주근접 영향)
6). 앞으로 10년간 반포,압구정, 잠실의 한강벨트를 축으로 10년간 더 간다.
7). 수도권남쪽이 상승여력이 높다.
8). 상승여력이 돋보이는 강북지역으론
용산, 뚝섬,청계천,뉴타운,마곡,김포(청라지구), 파주등.
9). 신도시,재건축, 재개발은 영원한 투자테마이다.
10). 강서지역이 메리트가 있어 보인다.
11). 가격격차가 생겼지만 갭을 줄이는 효과로 규제가 없는 곳이 유망하다.
12). 단기적 상승요인으론 경기회복여부, 수급등이고,
하락요인으론 정부정책,금리를 들수 있다.
13). 강북권이 60%,강남권이 40% 정도로 3:2정도로 강북상승요인이 크다.
14). 만약 하락한다고 해도 급락은 없다,
상승해도 날라가지는 않고...
강남은 약보합정도, 강북은 강보합수준,,,
15). 2007년 이후 한차례 상승이 예상된다.
16). 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라졌고, 이는 유가,환율,금리등의
영향을 많이 받는다.
17). 부동산은 경기에 6개월 후행한다.
18). 수도권의 집값은 30개월을 단위로 움직인다.
19). 강남권은 상승기간이 하락기간보다 길었고,
강북권은 하락기간이 상승기간보다 길었다.
수도권은 상승기간과 하락기간이 비슷하다.
20). 지금은 매수타임이다.
21). 매물이 10%이하로 급격히 줄어들면 적극적인 매수타임이다.
22). 전세가가 올라야 매매가가 오른다.
23). 필터링 효과.이사오는 사람들의 수준으로 판단하라.
24). 2015년(2010년)까지는 상승한다.
25). 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 주택가격이 상승하는 것.
26). 고속도로변은 30년간 500배를 올랐다,

 

세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.


먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.



* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

(표: 광역도로망 확충계획 참조)

사회가 선진화 될수록 세법의 강화와 정보의 공유화, 선점의 법칙이 일어 납니다. 이로 인으로 인하여 부동산의 수익실현은 일반인들은 좀처럼 쉽지 않게 됩니다.
과거에는 일반인도 잘만 고르면 수억씩 거두던 부동산수익이 전문가들 조차도 거두기 힘들어 집니다.

그래서 사회의 관심이 부동산에서 금융등으로 옮겨집니다. 부동산시장은 향후 5년동안 큰 흐름의 변화가 있을 것으로 예견됩니다.

가령 전세가 월세로 변하고, 부자지역에 사는 부자가 아닌 일반인들이 그 지역에서 빠져나오게 되고 부자지역은 돈많은 부자만 남게 될 것입니다.

생각해 보십시오. 종부세와 보유세등을 내면서 사는 것은 호텔에서 숙박할 정도의 댓가를 치루어야 합니다. 일반인들이 집만 좋은 것 가지고 있는다고 그곳에서 지낼 수 있는 것이 아닙니다. 최소한 집을 팔지는 않는다 하더라도 세금을 내고 유지하고 수익을 내기 위해 월세라도 놓고 그 지역에서 나와야 할 것입니다.

그러나 유기체처럼 움직이는 사회에서 부동산수익은 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 반드시 나게 될 수 밖에 없습니다. 부동산 시장이 어려워진다 하더라도 수익이 나는 곳은 생길수 밖에 없다는 이야기입니다. 단지 수익의 크기의 차이가 있을 뿐입니다.

기본이 없이 무턱대로 고른 사람은 마이너스 수익률이나 금리도 따라가지 못할 것입니다. 잘 고른 사람은 금리뿐 아니라 어느 정도의 수익을 거둘 것입니다.
탁월한 식견으로 고른 사람은 이전처럼 큰 수익을 거둘 수도 있을 것입니다.
그렇다면 향후 부동산 시장에서 수익을 거두기 위해 무엇이 필요할까요?

몇가지 조건이 선행 되어야 한다고 봅니다.

1. 첫째는 좋은 지역과 좋은 아파트여야 한다는 것입니다.(이것은 기본에 관한 이야기입니다.)
이것은 당연한 이야기로 들립니다. 그렇다면 좋은 지역이란 어떤 곳일까요? 저는 이전에 차별화에 대하여 글을 쓴 적이 있습니다.

좋은 지역이란 지역적인 호재로 지역이 좋아지거나 이미 브랜드가 좋은 구를 뜻합니다. 서울시에는 여러개의 구들이 있습니다. 이 중에서 사람들의 관심을 끄는 구들은
10여개도 안 될 것입니다. 한 번 뽑아놓고 이 지역을 공략할 필요가 있습니다.

다음은 좋은 아파트여야 합니다. 좋은 아파트의 조건은 남들도 좋다고 인정하는 객관적으로 좋은 아파트입니다. 가령 평수로 따진다면 3,40평 이상은 되어야 수익이 좋을 것입니다.
1,20평대들은 위의 평수들과 가격이 더욱 벌어질 수 있습니다.

평수뿐 아니라 좋은 아파트는 입지가 좋은 아파트입니다. 제가 여러지역을 발로 뛰면서 돌아다니다 보면 좋다고 소문난 곳의 입지 좋은 아파트들이 그렇게 많지 않음을 봅니다.
좋은 지역일 수록 공급보다 수요가 많을 수 밖에 없는 구조입니다. 이렇게 공급이 많지 않으니 조금만 물결이 쳐도 파도처럼 일어나는 것입니다.

철저히 객관적인 시각의 좋은 아파트와 지역을 공략하십시오. 이곳이 우리가 가는 최고의 종착역이 될 것입니다.


2. 부동산 세법에 맞추어 전략을 짜야 합니다.
그동안 수십차례에 걸친 부동산 조치들은 새로운 세법들을 만들어 냈습니다. 저도 나올때마다 익히느라 열심히 신문을 보고 스크랩을 해야 했습니다.

이것은 저같이 부동산에 관심이 있는 사람뿐 아니라 수익을 거두기 원하는 사람은 모두 해야할 과정입니다. 아무리 수익이 좋아도 세금으로 많이 빠져나간다면 아쉽지 않겠습니까?

예를 들어 세법을 통해 수익을 거두는 것이 무엇이 있겠습니까? 부동산에서 종부세대상자가 아니라면 비과세를 하여 수익을 내는 것이 제일 좋습니다.
기본적으로 서울이라면 3년보유 2년거주등의 기본적인 개념은 익혀서 적용하면 쉽게 유익을 얻을 수 있습니다.(앞으로는 더욱 복잡한 조건들이 붙지 않을까 생각이 되네요)

하지만, 앞으로 정권을 잡는 당 역시 어느정도 변화를 가져올 것이지만 쉽게 빠져나가게 두지는 않을 것입니다. 부동산 세금이 국가 수익중 중요한 근원이 될 테니까요.
어느 정권이든 거기에 맞게 세테크 전략을 짜야 합니다.

그런 의미에서 본다면 현재 강화된 세금은 어느정도 그 기조를 유지할 것입니다. 그렇다면 대안이 무엇이 있겠습니까?
아무리 좋은 지역의 좋은 아파트를 산다하더라도 대출을 크게 받아서는 수익을 내기가 힘들다는 것입니다. 이전에는 집을 살때에 잘만 잡으면 아무리 대출을 많이 끼여사도 수익률이 좋았습니다.

그러나 지금은 대출을 크게 끼고 샀다가는 대출이자에 세금까지 부담하면 남는 장사가 될 수 없습니다.


3. 시간에 비추어 수익률을 계산할 수 있어야 합니다.
재건축이나 재개발 같은 경우는 저렴하게 구입해 두면 언젠가는 수익이 날 것입니다. 그러나 구입한 재개발이 10년이 훨씬 지나 수익이 난다면 어떻게 하시겠습니까?(지금 매매되는 많은 재개발 지역은 제가 봐도 최소 10년은 넘어야 하는 것들이 많이 있습니다.)

그 시간에 일반적인 좋은 아파트를 사서 어느정도의 수익을 거두고 또 다른 아파트로 갈아타는 것이 더 빠를 수 있다는 것입니다.

무조건 수익이 난다고 접근할 것이 아니라 시간에 비례하여 어느정도 수익이 날 지 계산해야 합니다.

가령 지금 사서 3년내에 수익이 났으면 좋겠다면 어떻게 해야 겠습니까?
9호선 개통 예정지에 아파트를 구입하면 괜찮은 아파트라면 개통시 전후로 얼마정도는 수익이 나지 않겠습니까?
그렇다면 그 후에 파셔서 다음 호재가 기다리는 지역으로 갈아타면 됩니다. 비과세조건을 갖추고 개발호재를 누리면서 수익을 거두는 것입니다.

다음 예정지는 열심히 공부하고 정보를 얻어서 결정해야 할 것입니다.

중요한 것은 시간은 돈이라는 것입니다. 오랜 시간이 걸려도 확실히 대박을 터트릴 곳은 오래 묻어두어도 괜찮습니다. 반면에 큰 수익도 아닌데 너무 오랜 기간을 기다릴 곳에 묻는다면 시간에 비례하여 재테크를 잘하는 것이 아닙니다. 시간에 대한 기회비용을 잃어 버리는 것이기 때문입니다.

제가 아는 한 부동산 고수는 이사를 3년에 한번씩 가시더니 이사 3번만에 큰 수익을 거두었습니다.
비과세요건도 채우면서 호재가 있는 곳을 공략했기 때문입니다. 지금은 블루칩 한채를 유지하고 남은 수익금은 펀드를 통해 돌리고 계셨습니다.

이분은 부동산 매매를 시간의 가치를 대비시켜 움직이신 것입니다. 10년이란 시간동안 3번의 수익을 거둔 것이죠.
반면 이 분이 산 집이 10년넘게 걸리는 재개발지에 묻혀 있었다면 그 수익률은 달라 질 수도 있었을 것입니다.

결론 : 처음에도 언급했지만, 우리나라도 세법도 강해지고 수익이 쉽게 나기 힘든 구조로 변해가고 있습니다.

이럴때일수록 공부도 열심히 하고 기회도 잘 엿보아야 합니다. 시간이 돈이라는 사실을 깨닫고 시간과 함께 하는 재테크를 해야 할 것입니다.

부동산의 수익은 앞으로도 영원히 유지될수 밖에는 없습니다. 사회는 살아있는 유기체이기 때문입니다.

그러나, 수익을 내는 쪽으로 가는 비율이 20%라면 수익을 못내는 쪽은 80%가 될 수도 있습니다.
하지만 공부하는 사람은 쉽게 20%안에 들어갈 수 있습니다. 생각보다 20%는 작은 비율은 아니기 때문입니다.

이 시장에서는 단순히 부자만 유리한 것이 아닙니다. 돈이 많지 않으신 분들은 상대적으로 세테크에서 쉽게 승리할 수 있습니다.
부자들이 세테크에서 더욱 불리할 것입니다. 하지만 부자들은 정보의 탁월함으로 이런 것들을 이겨나갈 것입니다.

향후 시장은 모두에게 쉽지는 않지만 모두 노력해야 수익을 거둘 시장임은 틀림없습니다.

 

(출처 : 조인스랜드 아기곰동호회/위행자님, 2007.2.1)