지난 7월부터 경기 비관론이 다시 고개를 들더니 9월에 이어 10월 들어 더블딥(경기 상승후 재하강) 공포가 급속도로 확산되고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 더블딥이 올것인가? 말것인가? 쓸모없는 논쟁을 하기보다는 부동산 가치투자자들이 더블딥 공포에 제대로 대처하는 법을 제시해보겠습니다.

더블딥이란?

더블딥(Double Dip)이란 용어는 2001년에 대표적인 경제 비관론자(닥터둠)인 스티븐 로치 모건스탠리 아시아회장이 만든 것입니다.

스티븐 로치가 정의한 더블딥은 다음과 같습니다.

“일반적으로 2분기 연속 마이너스 성장을 기록하는 경우 경기침체(dip)라 하는데, 더블딥은 이러한 경기침체가 두 차례 계속되는 현상을 말한다. 즉 전기 대비 2분기 연속 마이너스 성장이 끝나고 잠시 회복 기미를 보이는 듯하던 경기가 다시 2분기 연속 마이너스 성장으로 추락하는 것을 뜻한다.”

스티븐 로치의 더블딥 기준에 따르면 한국은 더블딥이 1979년 오일쇼크 때 3분기, 1997년 외환위기 때 2분기에 걸쳐 각각 마이너스가 이어진 딱 두 번의 사례가 있습니다.

미국에서도 더블딥이냐, 아니냐는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있습니다.

비관론자들이 지적하는 1980~1981년 미국 더블딥 사례도 낙관론자들은 연방준비제도이사회(FRB)가 인플레이션을 잡는 과정에서 나타난 경기침체(recession)일뿐이라며 역사적으로 더블딥은 거의 나타난 적이 없다고 지적하고 있습니다.

미국의 대표적인 더블딥 사례는 1937년을 꼽고 있습니다.

미국은 1929년 뉴욕증시 폭락이 급격한 경기침체로 이어지면서 대공황을 맞았습니다. 정부의 강력한 경기부양책과 중앙은행의 통화량 확대정책에 힘입어 1933년 반등에 성공했으나 정부와 중앙은행이 서둘러 긴축정책에 나선 결과 1937년 말에 깊은 침체의 수렁에 빠졌습니다.

만약 국내에 세 번째 더블딥이 온다면

미국에서도 지난 70년 동안 한두번 온 더블딥이 비관론자들처럼 4분기 이후 내년중 우리나라에 온다면 어떻게 될까요?

다음은 경기주체 움직임으로 본 비관론자의 더블딥 시나리오입니다.

“정부의 유동성 공급확대정책으로 경기회복에 대한 기대감이 높아지고 이 때문에 주식 부동산 등 개인 가계의 자산 투자가 늘어나 물가가 크게 상승한다면 정부는 인플레이션을 잡으려고 금리인상 카드를 꺼낼 수밖에 없습니다. 11월 이후 금리인상이 대세라는 전망이 나오고 있는 것처럼 말입니다.

결국 금리 인상이 단행되고 기업의 구조조정이 본격화되면 소비는 다시 위축되고 대출받아 집 산 서민들이 가장 큰 피해자가 될 것입니다.

이에 따라 짧은 경기회복 시기를 마감하고 부동산 버블이 붕괴되고 다시 경기침체에 빠지는 더블딥이 올 것입니다.”

최악의 시나리오대로 국내에서 세 번째로 더블딥이 온다면 국내 부동산시장은 어떻게 될까요?

이 부분에 대해서도 낙관론자와 비관론자는 크게 엇갈립니다. 비관론자는 버블딥으로 부동산 거품이 붕괴되면서 가격이 폭락해 자산 디플레이션이 올수 있다고 주장합니다.

반면 낙관론자는 희박하지만 만에 하나 더블딥이 오더라도 2008년 12월, 2009년 1월 단기저점에 매수를 하지 못한 투자자들에게 다시 한번 절호의 매수타이밍이 올 것이라고 기대하고 있습니다. 또한 더블딥이 오더라도 부동산 가격은 크게 하락하지 않을 것으로 예측하고 있습니다.

더블딥 공포에 제대로 대처하는 법

이미 언급했지만 더블딥이 올 것인가? 아닌가?를 논의하는 것은 무의미합니다. 다만 더블딥이 무엇이고, 더블딥이 올 경우 나에게 어떤 영향을 미칠 것인가? 정도는 알 필요가 있다고 생각합니다.

하지만 더블딥이 올 가능성이 있으니 현금보유량을 늘려야 한다는 일반론에 따라 행동해서는 부동산으로 부자가 될 가능성이 희박하다는 것입니다.

요즘 많이 듣는 말 중 출구전략이라는 말이 있지요. 더블딥에 대비한 정부의 출구전략도 미국 1937년 사례에서 보듯 너무 빨라도 탈, 너무 늦어도 탈입니다. 시기적절한 출구전략이란 시간이 흐른 뒤 즉 출구전략에 따른 경기가 어떻게 됐는 지를 지켜본 뒤에나 알 수 있습니다.

출구전략을 개인에게 적용해도 마찬가지입니다. 개인이 올지, 안올지 모르는 더블딥에 대비해 서둘러 자산을 처분하고 현금보유량을 늘리는 게 능사가 아닙니다.

산에서 길을 잃었을 때(속칭 알바라고 하죠.) 초보 등산객들은 당황에서(본능적으로) 무조건 아래쪽으로 하산하게 됩니다. 주로 계곡 쪽으로 말입니다. 물론 저도 한때 그랬구요. 하지만 이같은 행위는 깊은 산에서 생명을 잃을 상황을 자초할 수 있습니다.

깊은 산에서는 계곡(골)으로 내려가지 말고 능선을 타기 위해 고도를 높여 위로 올라가야 합니다. 그리고 능선에서 방향을 잡고 가고자 하는 등산로를 찾아야 합니다.

지금 더블딥 공포에 휘말려 허겁지겁 계곡쪽으로 내려가는 부자노트 독자는 없어야 할 것입니다.

더블딥 공포로 인해 부동산 투자라는 산행에서 길을 잃었다면 차분하게 능선으로 올라가 방향을 잡아야 합니다. 최악의 경우 비박(일명 버티기)을 할 각오로 말입니다. 다음날 날 밝은 아침을 기다리면서 말입니다.  

명심해야 할 것은 어느 능선으로 올라가고, 어느 방향으로 갈 것인가는 전적으로 개인의 몫이고 책임이라는 사실입니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 초보자가 부동산 투자에서 최후의 승리자가 되기 위한 ‘주춧돌’인 부동산 투자원칙을 만드는 방법을 소개합니다.

방법1: 투자 고수의 투자원칙을 연구하라

제가 주창하는 투자원칙은 여러분이 잘 아시다시피 가치투자입니다. 이를 투자철학이라고 할 수도 있고 투자철칙이라도 할 수 있습니다. 하지만 가치투자를 하더라도 개인별로 자신에 맞는, 독자적인 투자원칙을 만들어야 합니다.

이를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 투자 고수들의 투자원칙을 벤치마킹하는 것입니다. 저는 벤자민 그레이엄, 워런 버핏, 필립 피셔, 피터 린치 등 주식시장에서 가치투자 고수들의 투자원칙을 5년 이상 공부하고 있습니다. 그리고 이를 부동산 투자에 접목시켜 전파하고 있습니다.

투자 고수들이 어떻게 투자에 성공했는지, 또 어떻게 투자에 실패했는지 실전사례를 책 강연 등을 통해 배우는 것입니다. 

필립 피셔의 투자원칙을 하나 소개합니다. 실제 부동산 투자원칙에 그대로 적용할만한 소중한 내용이라고 생각합니다.

“시장이 아니라 기업을 조사하라. 군중의 광기를 무시하라. 시장효율이론을 무시하라. 시장 타이밍을 피하라.”

방법2: 자신의 투자원칙을 글로 작성하라

‘Teaching is Learning’ 이라는 말이 있습니다. 저는 ‘Writing is Learning’이라고 달리 표현해봅니다. 가르치면서 배우듯이 머릿속의 생각들을 글로 적으면서 배울 수 있다고 생각합니다.

막연하게 알고 남을 가르칠 수 없습니다. 따라서 100% 이해하기 위해 공부를 하게 되지요. 투자원칙을 글로 적는 것도 마찬가지입니다. 자신만의 투자원칙을 제대로 만들었다면, 그리고 이해했다면 글로 적고 남에게 자신 있게, 쉽게 이해시킬 수 있을 것입니다.

글로 적은 투자원칙은 하락장세에 큰 도움이 됩니다. 장세에 휘둘리지 않고 자신의 투자원칙을 지키는데 위력을 발휘합니다. 특히 하락장세에서 공포에, 상승장세에서 탐욕에 휘둘리려고 할 때 말입니다. 투자원칙은 시장을 지배하는 역발상 투자를 할 수 있는 힘을 줄 것입니다.

피터 린치는 주식을 살 때에는 사는 이유를 종이 한 장에 적고, 팔 때에는 파는 이유를 또 한 장의 종이에 적는다고 합니다.

명료하게, 영리하게, 그리고 이성적으로 투자하려면 투자원칙을 꼭 글로 적으세요.

방법3: 투자원칙을 자기 것으로 만들라

가장 좋은 투자원칙은 독자적으로 개발하는 것입니다. 자신의 경험을 통해 개발한 투자원칙이라면 쉽게 바꾸거나, 쉽게 투자원칙에 어긋나는 행동을 하지 않을 것입니다.

부동산 초보자들이 가장 흔히 저지르는 실수가 바로 투자 고수들의 투자원칙을 그대로 답습하는 것입니다.

그렇게 해선 안됩니다. 그 이유는 투자 고수와 여러분 자신은 엄연히 투자성향이 다르다는 것입니다. 성격, 역량, 관심 있어 하는 투자대상이 다르기 때문에 고수들의 투자원칙은 여러분에게 맞지 않습니다.

투자원칙을 자기 것으로 만들기 위해선 자기 자신만의 눈으로 시장을 보는 눈(역량)을 키워야 합니다.

그러기 위해선 먼저 부동산 투자에 흥미를 느껴야 합니다. 부동산 투자에 흥미를 느끼지도 않는데 남들이 하니까 돈을 벌기위해 어쩔 수 없이 부동산에 투자를 하려고 투자원칙을 만드는 것은 아무 소용이 없습니다. 행복한 부자가 되려면 자기가 관심 있어 하는 분야에서 돈을 벌어야 합니다.

투자원칙을 자기 것으로 만드는 데는 최소한 3년이라는 시간이 필요합니다. 인내를 갖고 장시간 투자원칙을 자기 것으로 만드는 노력을 해야 합니다. 

방법4: 자신의 투자원칙을 실행하라

투자원칙은 투자원칙에 따라 투자를 할 때 비로소 의미가 있고 가치를 지니는 것입니다.  직설적인 표현으로 제대로 저지르기 위해 투자원칙이 필요한 것입니다.

투자원칙을 실행하기 가장 좋은 시기는 하락기입니다. 군중의 공포에 휘둘리지 않고 투자원칙에 따라 실행하는 지를 시험해볼 수 있는 가장 좋은 시기입니다. 남들이 모두 팔고 부동산에 투자하는 시대는 끝났다고 비관론이 득세하는 시장에서 얼마나 자신의 투자원칙을 잘 지키느냐에 따라 투자의 성패는 달려 있습니다.

하락기에 자신이 관심 있어 하고, 자신 있어 하는 부동산을 투자대상으로 삼고 투자를 해보는 것이야말로 정말 값진 경험이 될 것입니다. 설령 투자에 실패했다고 하더라도 실패라는 경험을 통해 투자원칙을 되돌아보고 발전시킬 수 있는 기회로 삼을 수 있습니다.

한편 자신의 투자원칙과 투자원칙에 따른 투자 실적을 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시켜야 합니다. 유행에 따라 투자원칙을 바꾸는 것은 원칙이 아닙니다.

자신의 투자원칙을 고수하며 3년 이상 장기간 평균 이상의 뛰어난 실적을 보여준 사람을,  자신과 비교하면서 투자원칙을 가다듬으며 한 단계 끌어올리는 것입니다.

다시 한번 투자원칙을 만드는 방법을 정리합니다. 부동산 투자에 일단 흥미를 느껴야 합니다. 흥미를 느꼈다면 자신의 능력에 맞는 투자원칙을 독자적으로 세우세요. 그리고 투자를 잘 할 수 있는 투자대상을 선정하고 실행해보세요. 그리고 3년 이상 보유한 뒤 투자 실적을 장기 투자에 성공한 다른 사람과 비교하며 투자원칙을 진화시키세요. 그러면 최대의 수익을 올리고 최후의 승리자가 될 것입니다.