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2009-02-17 16:12
http://blog.drapt.com/karisma/1473901234854725640 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
정부ㆍ지자체 홈페이지,알짜 정보 수두룩
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[스크랩] 나도 이참에 주택임대사업 해볼까? |부동산노트
2008-12-10 17:44
http://blog.drapt.com/karisma/1473901228898665492
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
나도 이참에 주택임대사업 해볼까? 분당에 거주하는 김 성호(42.자영업)씨는 지난해 초 전세를 끼고 노원구에 위치한 소형아파트 5가구를 구입했다. 짭짤한 임대수익은 물론이고 1년 사이에 50% 이상의 시세차익까지 거뒀다. 최근 부동산시장이 침체기로 접어들면서 임대수익과 시세차익까지 겨냥한 주택임대사업에 관심을 갖는 사람들이 증가하고 있다. 특히 지난해 말 부터 노원구를 필두로 강북권의 아파트 가격 상승폭이 두드러지면서 이 지역에 소재한 1억~2억원 내외의 임대사업 하기에 용이한 소형아파트에 투자 상담이 늘고 있다. 이는 고가주택에 대한 대출규제 여파로 실수요자 위주의 시장 재편과 맞물려 재개발 및 뉴타운 개발에 의한 이동 수요로 전세난이 가중되고 있기 때문이다. 게다가 임대사업자들의 소형아파트 사재기까지 가세해 소형아파트 상승폭에 불을 지피고 있다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "정부의 대출규제에 대한 완화가 없다면 강남권을 포함한 고가주택보다 임대용으로 적당한 소형아파트가 주로 밀집한 강북권에 투자 열풍이 당분간 계속될 것"이라고 말했다. ◇ 임대수익과 시세차익, 거기에 세금 혜택까지 임대사업을 하면 임대수익과 별게로 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있다. 주택임대 사업자가 5가구 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 ▲동일 시.도에서 5가구 이상 보유 ▲전용면적 85㎡ 이하 ▲공시가격 3억원 이하 ▲10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. 하지만 현행법상 임대 개시 후 10년 뒤에 양도 당시 단 1가구라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1가구당 소형아파트 투자 금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다. 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취.등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화할 수 있다. 단 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전 등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다. 최근에는 10년 임대 이후 자녀 명의로 한가구씩 증여하기 위한 목적으로 소형아파트를 구입하려는 사람들도 늘고 있다. ◇ 종부세와 양도세 산정기준 차이점 종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시, 광역시, 도에 소재하는 주택을 기준으로 5가구를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다. 공시가액 3억원의 조건도 종부세는 주택임대 사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도 단계에서 판단한다. 결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5가구의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할 때와 매각할 때 모두 공시 가격이 3억원 이하여야 한다. 따라서 서울에서 2가구를 갖고 임대사업을 시작하려고 생각했다면 추가적으로 서울에 3가구를 더 구입해 임대 사업을 하는 게 낫다. 거주하는 단독주택을 노후대비용으로 다세대나 원룸으로 전환해서 임대 사업하는 것도 한 방법이다. 단 단독을 다세대로 바꾸려면 일정수준의 인접대지 이격거리, 주차장법등을 충족해야 한다. 이렇게 되면 도심권과 가까운 지역은 임대 수요가 풍부해 매년 7~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 다세대 신축에 부족한 자금은 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체하면 별 문제될 게 없다. ◇ 임대사업 3대 성공요건 투자할 만한 소형 아파트의 조건으로 매매가 대비 전세가 비율이 50%를 웃도는 곳이 유망하다. 여기에 임대 수요가 집중되는 곳이면 더욱 좋다. 이들 지역의 소형 아파트는 4~7% 수준의 임대수익률을 보이고 있다. 또한 역세권 아파트나 앞으로 역세권으로 바뀔 지역에 있는 주택을 임대사업용으로 투자하면 유망하다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 돼 있는 곳이 임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기도 쉽고 월세금도 더 높게 받을수 있기 때문이다. 마지막으로 매매 가격이 1억~1억5000만원 이내인 것이 좋다. 현행 임대사업법상 비과세에 해당하는 10년 후 매도 때 한 가구라도 공시 가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다. 소액으로 임대사업하기 위한 유망지역은 서울 노원구, 강북구, 구로구, 강서구, 관악구 등을 꼽을 수 있다. 최근 2주택 다주택 양도세 완화가 유력해짐으로써
향후 2-3년간 임대산업에 청신호가 켜졌다.
[아시아경제신문] |
[스크랩] 부자들은 부동산, 이렇게 사고 판다 |부동산노트
2008-11-12 14:55
http://blog.drapt.com/karisma/1473901226469330205
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
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부자들은 부동산, 이렇게 사고 판다
[들어가는 말] 부동산으로 부자가 된 사람들의 사고 파는 투자법은 아직 부자가 못 된 투자자들이 반드시 습득해야 할 것이다. 부자들이 처음부터 부자가 아닌데도 부자가 된 데에는
이유가 있기 때문이다. 경험주의를 신봉하는 학자들은 “경험은 최고의 스승” 이라고 말한다. 어쩌면 부동산으로 부자가 된 사람의 다양한 경험은 분명히 스승인지도 모른다. 그런 의미에서 이 글에서 부자들의 경험을 자세하게 들을 수 있다는 것이 부를 창출할 수 있는 매우 중요한 기회일 것이다. 부자들은 부자가 될 수밖에 없는 이유가 반드시 있고 지금까지 가난하게 사는 사람은 가난하게 살수 밖에 없는 이유가 있다. 이 글에서는 부자들 투자 노하우와 그들이 선택한 타이밍을 분석하는 기회이자 새로운 노하우, 새로운 생각, 새로운 습관, 새로운 부동산관을 배우게 될 것이다. [목차] 1. 흐름을 잘 파악하고 투자하라 2. 부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다 3. 부자는 미래가치를 내다보고 투자한다 4. 시간·지역별 투자법 5. 밴드(BEND) 이론을 응용하라 6. 갠의 법칙을 활용하라 7. 부자들은 입주 후 가장 많이 오를 때를 안다 8. 청약 통장을 적절히 사용하라 9. 투자 회전이 빠른 상품만 사라 10. 위험 요소를 기꺼이 받아들여라 11. 동시에 사고 팔때의 적절한 조건 12. 팔고 상당 기간 지난 후 살때의 적절한 조건 13. 지하철 노선 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 14. 아파트 분양권 매매시 최적의 타이밍 잡는 법
15. 재건축 아파트 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 16. 재개발 아파트 매매시 최적의 타이밍 잡는 법 17. 상가 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 18. 제2수도권 순환도로 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 19. 최적의 타이밍을 잡지 못한 실패 사례 20. 신도시 개발 지역 투자시 최적의 타이밍 잡는 법 21. 행정수도 후보지 투자시 최적의 타이밍 잡는 법 22. 부동산 규제 강화시 최적의 타이밍 잡는 법 23. 양도소득세 강화시 최적의 타이밍 잡는 법 24. 휴전선 주변 개발 예정지역 투자시 최적의 타이밍 잡는 법 25. 고속전철 역세권 투자시 최적의 타이밍 잡는 법 [내용요약] 1. 흐름을 잘 파악하고 투자하라 부동산으로 부자가 된 사람들은 큰 흐름을 정확히 읽는 능력을 갖고 있다. 그들은 경제를 바로보는 능력이 있으며 경제가 부동산에 어떤 영향을 미치는지 잘 알고 있다. 그들은 늘 부동산 공부를 하고 있으며 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석하고 있다. 부자들은 큰 흐름이 오기 전에 이미 알고 있으면서도 정확한 고급정보와 지식으로 확인하기 전에는 절대로 투자하지 않는다. 그들은 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 고정관념이 얼마나 무모한 짓인가를 잘 알고 있기 때문이다. 다만 그들은 열심히 현장 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제·사회·문화 등 복합적인 큰 흐름을 관통하는 주요 요인의 변화를 지켜본다. 3군단 투자자들이 부동산을 상식선에서 보려고 하는 반면 부자들은 각 분야의 복합적 큰 흐름을 통해 투자대상을 찾으려 한다는 점이 다르다. 부자들은 더 이상 전후좌우를 살피지 않는다. 그것은 부동산의 가는 방향이 마치 봄 뒤에 여름이 오는 것처럼 아주 명백하다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 일찍이 재건축 아파트 붐을 예견하고 강남권에 투자해서 재미를 보고 다음에 올 차례로 상가
주택임을 알고 상가 주택에 투자하여 재미를 본 서초동에 사는 김모(57) 씨 또한 그 중 한 사람이다. 김씨는 아파트도 서초구, 강남구, 송파구의 재건축 아파트만 서너 채씩 싼값에 사서 정부의 재건축 아파트를 억제하려는 의지가 보이자 상승세를 타고 있는데도 “지금이 팔 때” 임을 깨닫고 뒤도 안 돌아보고 팔았다. 그는 부동산 경기뿐 아니라 부동산 종류별 투자 노하우를 알고 있는데다 욕심을 자제하는 능력이 뛰어나 고스란히 돈을 벌었다. 하지만 가난한 투자자는 부동산이 이론이 무지한 경우가 대부분이고 시중에 나온 부동산 책 한권도 읽어보지 않은 사람이 의외로 많다. 그렇기 때문에 부동산 흐름을 읽지 못하며 방향을 뒤늦게 깨닫고 쫓아가다 넘어진다. 소위 이들이 들쥐 군단들인데 정신없이 질주하는 들쥐 군단이 마지막 가는 길은 상투를 잡는 길이다. 따라서 가난한 투자자들은 눈으로 하는 투자는 이제 멈추고 부자들의 부동산 노하우를 배우고 그들의 행동과 생각을 답습해야 할 것이다. 2. 부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다 부동산으로 성공한 부자들의 투자 철학은 투자시 타이밍, 종목, 입지가 3박자를 잘 이루고 있을 때 투자한다는 것이다. 들쥐,벌떼,개미 투자자는 때만 볼 줄 아는 1박자 투자자들이거나 혹은 종목과 입지만 보고 투자하는 2박자 투자자들이다. 그래서 이들 투자자들은 죽었다 깨어나도 부자 소리를 듣지 못한다. 그지만 부동산 투자로 부자가 된 사람들은 입지, 종목, 타이밍 3박자가 마주칠 때 사고 파는 투자자들이기 때문에 큰돈을 버는 것이다. 종목을 고를 때도 과거에 인기가 있었으니까 사는 것이 아니라 미래에 인기가 있을 것이나에 초점을 맞추고 또 현재 인기 있는 종목을 산다. 또 종목은 입지에 궁합이 맞는지 맞지 않는지를 분석, 검토한 후 산다. 마치 진흙 밭에 선인장을 심어 가꾸는려는 농부가 아무리 노력해봤자 선인장이 죽을 수밖에 없는 입지(밭)처럼, 부자들은 입지와 종목이 궁합이 맞아야 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 투자 원칙을 지키지만 개미 군단들은 무엇 때문에 그래야 하는지 이해하지 못한다. 하지만 어느 입지에 어떤 사람들로 구성되어 사느냐에 따라 바라는 종목이 따로 있게 마련이고 또 그런 입지에 가장 필요로 하는 종목이 인기가 있는것은 당연한 이치다. 또한 부동산 부자들은 과거, 현재와 미래를 분석하여 부동산을 사고 파는 특징이다. 과거와 현재, 그리고 미래를 중심으로 살 시기를 잡고 파는 타이밍은 현재와 미래의 데이터를 보고 잡는다.
여기에서 우리는 부자들의 사는 타이밍은 과거와 현재, 미래를 분석, 검토하고 결정하는데 반해 과거를 머릿속에서 지우고 파는 타이밍은 현재와 미래를 중심으로 분석, 검토한 후 결정을 내린다는 사실을 알아야 한다. 하지만 3군단들은 사는 타이밍을 잡을 때 먼 후일을 보지 못하고 과거와 현재를 중심으로 분석하고 검토한 후 사고 파는 타이밍도 미래를 접어두고 현재를 중심으로 두고 판다. 3군단은 현재의 부동산 값이 중요하며 과거를 분석할 여유도 미래를 내다 볼 여유도 식견도 없는 편이다. 3군단은 과거도 미래도 내다볼 여유가 없으므로 사실상 현재를 잃은 투자자들이며 그것이 실패를 이끄는 근본원인이다.
입지를 볼 때 부자 강모(71) 씨는 꺢?柄?으로 설명한다. 화단에 나무가 잘 자랄 수 있는지 자랄 수 없는 것인지 지금은 심을 때인지 아니면 심을 때가 아닌지 그리고 자란 후 다른 나무에 비하여 많은 돈을 받고 팔 수 있는 나무인지도 살펴본 후 결정한다는 것이다. 다시 말하면, 입지를 보는 안목이 때 가운데 본는점이 색다르다.
하지만 3군단들은 어느 나무나 화단에 심으면 무조건 자라는 줄 알고 시도 때도 안 맞춰 나무를 사서 심어 죽인다. 그 땅(입지)에는 잘 자라는 나무지만 때를 못 맞춰 죽이는 것처럼 헛수고를 하는 투자자들이다. 결국 3군단과 부자들이 갖고 있는 생활학의 차이점이 가난한자와 부자를 낳고 있는 셈이다.
3. 부자는 미래가치를 내다보고 투자한다 미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다. 그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 부자가 될 수있다는 것이 이미 부자가 된 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다. 따라서 부자가 되고자 하는 사람들은 기존의 생각과 습관을 과감히 버리고 부자의 생각과 습관을 닮아가야 한다.
부동산 부자들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 부동산에는 어떤 것이 일을까? 첫째, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다. 개발 발표, 착공, 완공, 이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다. 예를 들면, 신도시로 건설하겠다고 발표한 신도시 후보지나 서울의 강북 뉴 타운 지역이 바로 그런 곳이다. 이미 알고 있는 것처럼 그 지역들은 착공 전에 값이 크게 올랐다. 부작용 방지를 위해 정부에서는 그 지역에 각종 규제책을 발표하고 있으나 아무리 강력한 힘이 있는 정부라도 부동산 값의 상승을 막기는 어려울 것이다.
부자들은 뉴 타운 발표 전 이미 정보를 입수하고 노른자 땅을 사놓고 갔다가 적절한 시기에 빠져 나온다. 그들은 때에 따라서는 단기투자도 하지만 단기 투자를 즐기지 않는다. 왜나하면 개발지역은 착공될 때까지 3단계로 오른다는 것을 알기 때문이다.
재개발지역 부동산뿐만 아니라 재건축 아파트, 택지개발 예정지역, 신도시 후보지, 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩을 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅, 1층 단독을 4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅, 논·밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산, 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등 정확한 자료수집으로 종합분석, 검토한 후 미래 투자가치가 있는 부동산만 사 모은다. 둘째, 철저히 시간 싸움임을 알고 있다. 인간은 시간 속에서 살며 부동산도 시간에서 나고 죽는 존재이다. 부동산은 살아 있는 유기체이기 때문에 인간이 필요로 한 시기에만 그 가치가 인정받고 있다. 예를 들어 착공에서 완공 단계에 있는 부동산은 유아기에서 청년기에 해당하는 성장기에 속한다고 할 수 있다. 성장기에는 빠른 속도로 오르고 오르는 폭도 큰 것이 특징이다. 그 후로는 곡식처럼 익어가는 시기이다. 이 시기에 투자하지 않으며 돈을 만드는 것이 쉽지 않다.
부자들은 시간 투자가 가장 중요하다는 것을 잘 안다. 어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 남길 수 있는지도 시간 파악을 통해 안다. 보통 사람은 그것을 모르거나 확신, 혹은 돈이 손에 없다는 핑계로 시간 투자에 주목하지 않기 때문에 성공하지 못한다.
부자를 꾼꾸는 자들은 ‘부자들이 투자한 방식과 패러다임을 철저히 닮아야 부자가 된다’ 는 것이 이 같은 이유에서 나온 말이다.
4. 시간·지역별 투자법 부동산 고수들은 수익성 부동산을 투자해도 차별화가 잘 나타난다. 서초동에 사는 한모(57) 씨는 부동산 경기가 되살아날 기미를 보이자 제일 먼저 강남 지역에 있는 40평대 아파트 두 채를 사들였다. 친구들은 너무 이르다고 걱정들을 했지만 걱정하는 친구들은 대부분 가난한 샐러리맨들이고 외환위기 때 “이제 부동산은 한물 갔어.” 하면서 싸게 팔고 전세로 살고 있는 사람들이기 때문에 귀담아 듣지 않았다. 외환위기 때도 자기네들처럼 살고 있던 아파트를 팔아야 한다며 성화였지만 한 씨는 팔지 않았다. 그는 대출 금리가 하향 추세를 보이고 정부의 부동산 정책이 부양책 중심으로 나갈 줄 알고 일을 벌린 것이다. 뒤이어서 서울 강남 지역 아파트가 폭등세로 이어지자 아직 미동도 안하고 있는데 다음 차례로 분당 아파트 30평대, 40평대 두 채를 전세 끼고 나머지는 은행 대출로 1년간 대출금으로 이자를 상환하는 방식을 택해 샀다. 서울 지역 아파트 동시분양 공고가 나오고 듣도 보도 못한 떴다방이 모델하우스 주변에 모여들면서 청약열기가 대단했다. 이렇게 부동산이 재테크 수단으로 각광받게 되자 신도시 아파트들도 서서히 가격이 오르기 시작했다. 한씨가 구입한 분당 아파트도 값이 뜨고 있는 것은 물론이다. 하지만 그 당시에는 IMF 때 빚진 사람들이 아직까지 집을 팔지 못한 사람들인데 이번에 팔 수 있는 절호의 기회로 생각한 사람들이 상당히 많았다. 반면, 사는 사람은 지금이 바닥을 치고 기지개를 켜고 있으니 사야 한다는 쪽으로 마음이 기울려 사는 사람 파는 사람으로 반반씩 나눠졌다. 그리고 세 번째 투자 종목으로 선택한 것은 상가였다. 상가 중에도 최고의 상품으로 꼽은 것은 아파트 단지 내 상가도, 근린 상가도 아니었다. 그것은 외환위기로 떨어질대로 떨어진 대형 상가 주택이었다. 매매대비 임대비율이 보통 70∼80%선이 많았다.
그는 이렇게 좋은 상품을 입지가 좋은 곳만 골라 여섯 채를 샀고, 그 다음 천안시내 고속도로 역사 주변 토지를 샀다.
문씨는 부동산으로 부자가 된 고수들의 투자방법의 전형적인 패턴이다. 부동산 투자 순위도 중요한 노하우인데 그는 부동산이 잠에서 일찍 깨어나 가장 큰 폭으로 오르는 지역 순위와 오르는 종목순서를 타이밍 따라 잘 알고 있었다. 침체기에서 제일 먼저 일어나는 부동산은 아파트이다. 수십년 역사를 놓고 볼 때 아파트가 생긴 이래 아파트를 제치고 먼저 잠에서 깨어난 것은 없었다. 다음으로 상가, 상가 다음으로 빌라, 빌라 다음으로 단독, 그 다음으로 토지 순으로 가격이 회복된다. 그는 오르는 업종·지역·순위별로 순차적으로 아무도 투자하지 않을 때 행동으로 옮김으로써 저평가된 부동산을 가장 싼값에 가장 좋은 부동산을 사들여 수백 억 자산을 모았다. 이 사례는 일부분이지만 결과적으로 한 씨는 외환위기 때와 회복기 두 번의 기회를 잘 활용한 셈이다. 5. 밴드(BEND) 이론을 응용하라 서울 강남의 부동산 부자 서 모(70) 씨는 노른자 땅에 알짜배기 부동산만 갖고 있어 부동산에서 매월 나오는 임대료로 세계 곳곳을 여행하며 자유와 알찬 삶을 만끽하고 있다. 서 씨는 매월 월세 받는 것도 전혀 신경을 쓰지 않는다. 임대관리회사에서 다 알아서 해주기 때문이다. 그의 월수입은 현재 1억원이상 되는데 처음부터 부자였던 것은 아니었다.
평안남도가 고향인 서 씨는 1·4후퇴때 홀홀단신으로 서울로 내려와서 판잣집 단칸방에서 여러사람과 함께 살 정도로 찢어지게 가난했다. 집 없는 서러움을 겪으면서 안 먹고 안 입으면서 근검 절약하여 많은 돈을 모을 수 있었다. 어느 정도 돈이 모아지자 빚을 내어 허름한 판잣집을 산 후 죽을힘을 다해 빚을 갚아 나갔다. 이런식으로 서 씨는 돈을 벌면 부동산에 또 묻었다. 날이 갈수록 부동산 값은 올라가고 전·월세값 또한 오르기만 하여 슬슬 재미가 생겼다. 그러자 서 씨는 부동산이 돈을 만들어 내는 공장임을 깨달았다. 서씨가 주식 시장에서 활용하는 ‘밴드 이론’을 아파트 시장에 응용한 것은 88올림픽 때 미국 뉴욕에 사는 친구로부터 배운 후부터다. 서 씨는 지역·종목별 부동산이 오르는 최고점과 부동산이 최저로 내리는 최저점이 있다는 교포 친구의 말을 직접 확인할 기회를 가졌다.
부동산 값은 더 오르는 것이 떨어지지 않게 받쳐주는 보이지 않는 힘이 있는데 이 힘이 지지선이며 또 부동산 값이 더 내리지 않게 떠받쳐주는 힘이 저항선인데, 지지선 부동산 값과 저하어선 부동산 값이 밴드를 만든다. 지지선과 저항선 사이를 밴드 폭이라 하는데 부동산 호황기 1차년도에 부동산은 더 오르지 않고 최고점에 있는 상태가 1차 지지선이며 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 것을 2차 지지선, 3차 년도에 최고 지지선이 3차 지지선이라 하며, 반면 하락하는 1차년도에 내린 최저점 상태를 1차 저항선이라 부르고 하락하는 2차년도에 최저로 내리는 최저점 상태를 2차 저항선, 3차년도에 최저점 상태를 3차 저항선이라 부른다. 그런데 부동산은 종목과 지역, 경기 차이에 따라서 1, 2, 3, 4차 지지선이 다르게 나타나고 또 1, 2, 3, 4차 저항선도 다르게 나타난다. 그러나 분명한 것은 지역에 따라 종목들은 각기 오고 내리는 폭이 다르고 오르고 내리는 폭의 한계점이 있다는 것이다. 2002년 수도권 지역의 오른 폭을 비교해 보면, 안산시 26.7%, 광명시 25.5%, 고양시 25%, 안양시 24.1%, 군포시 20.2%로 지역별로 가격 차별화가 생겼다. 따라서 어느 한 지역의 종목이 다른 지역에 가서도 모범 답안이 되지 않고 지역에 따라 종목에 따라 오르고 내림이 일정한 한계점을 갖고 있으므로 부동산 투자시 지역과 종목을 분석하는 것이 필수라고 주장한다.
서울 아파트를 예로 들면 큰 산불이 난 상태로 부동산 호황기라면 1차년도 오르는 부동산 값 1차 지지선이 연 0.5∼2%선에 도달한 상태까지 간다는 것이다. 그리고 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 2차 지지선이 형선되면 오르는 부동산 값 폭은 대체로 연 7∼15%선에 도달하여 더 오르기 힘달다는 것이다.
만일 부동산 경기가 3차년도까지 갈 경우 오르는 최고점은 3차지지선이 25∼28%선이다. 4차 지지선에는 0.5∼3%선에 오르건 악재가 겹쳐 하락세로돌아서면 0.01∼0.03% 하락세로 말을 바꿔 탄다는 주장이다. 한편, 부동산 값 하락시 더 이상 내리지 않고 머물러 있는 상태가 최저점인데 내리는 1차년도의 1차 저항선이 연 0.03∼1%로 최저점이 되며 2차년도의 2차 저항선이 연 2∼5% 하락한 것이 최저점이며 3차년도에 또다시 5∼10%내리는 3차 저하어선이 형성하면 죄저점이 된다. 4차년도까지 갈 경우 등락이 거의 없거나 최저점이 2∼5%까지 내려 4차 저항선을 형성한다는 것이다. 이같이 오르고 내리는 폭의 수치는 약간 오를 때는 작은 숫자를, 많이 오를 때는 높은 숫자를 적용하며 하락할 때도 보통 내릴 때는 작은 숫자를 많이 내릴 때는 큰 숫자를 적용해야 한다. 이 같은 이론은 부동산 경기가 큰 호황일 때와 불황 때 응용하는 주로 서울 아파트에 적용해 본 밴드 이론이다. 서 씨는 부동산 흐름이 이처럼 일정 범위 안에서 움직이는 것을 확인했다. 또한 밴드의 폭이 좁아지면 부동산 값의 변화가 올 것이라 고 예상해야 하고 밴드 밖의 부동산 값이 밴드 밖에서 움직이면 지속적으로 상승할 가능성이 높고 반대로 밴드 밖의 부동산 값이 어떤 원인으로 밴드 안으로 들어와 부동산 값의 고점이 낮아지면 값이 내리므로 신속히 부동산을 팔아야 한다고 주장한다. 또 밴드를 상향 이탈하는 부동산이 있다면 대박을 터뜨릴 부동산이다. 재작년 인기 지역에 있는 재건축 아파트를 대표적 사례로 들수 있다. 서 씨는 외환위기 때 밴드 이론을 행동으로 옮겼다. 서 씨의 친구는 밴드의 폭이 좁아들면 얼마쯤 숨 고르기를 한 후 부동산 값이 상승하거나 하락하므로 이때를 파는 타이밍이거나 사는 타이밍으로 활용하라는 말도 잊지 않고 했으며 밴드 범위 안에서 부동산은 일반적으로 움직이지만, 만일 고점이 밴드를 벗어나면 내리는 서울 부동산을 외환위기 1년째 지켜보기만 했고 2년째에도 어떻게 내려가는지 지켜보다 11월에 최저점으로 폭락할 대로 폭락한 부동산을 사라고 했다. 주위 사람들은 서 씨의 그런 행동을 보고 ‘도박을 한다’며 걱정어린 충고를 했다. 서씨는 주변 사람들의 충고를 강하게 뿌리치고 서울의 요지에 있는 빌딩, 상가, 아파트를 모든 자금을 다 동원해 사들였다. 그로부터 몇 년 후 그는 외환위기 이전으로 부동산이 회복되자 30%대박을 터뜨렸다. 경제가 일상적 상황이라면 최고점과 최저점에는 봄 다음에 여름이 오듯 상식선에서 밴드를 만드는 것이 일반적이다. 따라서 오르고 내리는 비율을 상식선에서 예상하고 사고 팔면 부자들의 생각과 습관을 닮은 행동이며, 그리고 그것은 올바른 동향이며 목표가 될 것이다. 6. 갠의 법칙을 활용하라 부동산 값의 동향을 일정기간 동안에 파악할 수 있다면 짧은 기간에 대박을 터뜨릴 수 있을 것이다. 학자들 사이에는 이 문제에 대해서 많은 연구 논문들을 발표하였지만 잘 들어맞지 않았다. 그런데 최근 김 회장은 흔히 주식 투자에서 이용하는 갠의 법칙으 부동산 재테크에 활용하여 대박을 터뜨렸다. 이 법칙을 부동산 투자에 적용하였더니 오르고 내리는 폭의 각도와 시간에 따라 부동산값 동향이 거의 일정 비율로 달라 짐을 파악할 수 있었다고 한다. 김회장은 표1 에서 본 바와 같이 기본 각도인 45도 각도는 1×1로 표시하며 가격 1만큼 상승하는 데 걸리는 시간이 1을 의미한다고 설명한다. 아파트 평형별 평균값을 기본 각 45도를 1×1선으로 보고 각도가 그림처럼 1×2에 왔을때는 아주 짧은 시간에 평균 가격보다 큰폭으로 부동산 값이 오르면 그 후부터는 상당 기간 동안 부동산 값이 오르지 않고 1×2상태에 머무는 성질이 있다는 것이다.
만일 이 시기에 들쥐와 벌떼 군단이 폭발적으로 부동산 시장에 뛰어들면 그 상태도 오래 가지 않고 의외로 빨리 1×4선에 접근하는 경우도 있다. 부동산에서 오르는 호황 국면에 접어들면 평소와 달리 가격 오름세가 시간상으로 대단히 짧은 기간에 오름세를 타서 눈여겨 부동산을 보는 투자자가 아니라면 어리둥절하게 된다. 이 시기가 소위 거품, 상투라는 말이 도는 때다.
이 같은 짧은 시간에 값이 오르면 그 후부터는 부동산 값이 잘 오르지 않는 성질을 갖고 있다. 마치 산불이 다 타 버린 곳에서는 더 탈 것이 없듯 값이 많이 오르면 더 오를 것이 없는 한계점에 이르게 되어 산불이 다른 지역으로 불똥이 튀는 시점으로 보면 된다는 것이다. 따라서 다른 지역으로 산불이 활활 타게 됨으로 서둘러 다른 지역 부동산을 사는 것이 좋다. 예를 들면 강남에 오름세가 짧은 시기에 진행되면 타이밍상 다음은 강북 지역으로 산불이 옮겨가는 시기이므로 신속히 다른 지역에 투자해야 돈을 벌 수 이다는 것이다. 그림 1×4에 왔을 때는 부동산 가격이 아주 짧은 시간에 가파르게 오른경우다. 1×4와 같은 상황이 와 있으면 부동산은 아주 특별한 사항이 없는 한 더 이상 값이 오르지 않는다. 1×4까지 온 부동산 값을 분석한 김회장은 자신이 소유 반포 재건축 아파트의 경우임을 깨닫고 3년 전 가격에서 90%오른 가격에 남기고 팔았다. 김회장이 1×4각도보다 약간 지나친 것은 그 당시 재건축 아파트 바람이 계속 불고 있는 시점이며 재건축 시장이 계속 성장하고 있어서 가능한 투자법이었다고 설명한다. 김회장이 반포 재건축 아파트를 판 뒤 반포 재건축대상 아파트 값이 100%까지 오른 적이 있었으나 더 이상 오르지 않고 머물다 부동산 안정대책이 발표되면서 서울시 재건축 사업승인 건수가 10%미만으로 내려가 재건축시장이 곧바로 된서리를 맞았다. 부동산 시장에서 “상투다” “천장이다”라는 말이 여기저기 난무하면 부동산은
더 이상 값이 오르지 않는 특징이 있고 더 오르기를 바라는 것은 욕심에 지나지 않는다. 반대로 기본 각도에서 2×1를 향해 하향 각도를 이루는 흐름으로 방향을 틀면 가장 값에 민감한 반응을 보이는 것이 아파트다. 김회장은 그동안 부동산 시장을 눈여겨보면서 여러번 경험하고 나서야 이번에 장기적으로 보유가치가 상대적으로 떨어지는 아파트를 1차적으로 팔았다. 부동산은 좀처럼 비수기도 아닌데 하락세로 돌아서면 오를 때처럼 빠른 시간에 값이 내리는 것이 아니라서 개미들은 여유를 갖고 팔짱을 끼고 있는 것이 보통이라는 것이다. 이같이 사태를 안일하게 보는 개미들은 부동산 투자에서 실패하는 이유라고 김회장은 말한다. 최고점 1×4에서 1×2로 가격이 하락하면 본격적으로 산불이 꺼지는 대세로 보아야 하며 이 각도에 이르면 정부가 부동산 부양책을 실시한다 해도 산불이 다시 타지 않는다. 타야 할 초목이 없기 때문이다. 이어서 또 한단계 2×1과 같이 각도가 하향으로 기울면 부동산 침체가 깊어진 상태를 의미한다. 이쯤 되면 아파트 분양을 보아도 비인기 지역에는 이미 미분양이 소출하고 인기 지역에도 평형에 따라서는 미분양이 속출한다. 게다가 경쟁률이 우려할 정도로 낮아지고 건설회사는 아파트 분양을 기피하고 분양할 때 다양한 고가 경품권을 내걸거나 가격을 하향 조정하여 내놓거나 분양조건을 중도금 무이자로 전액 회사가 부담하는 등 고객 중심으로 마케팅 전략이 바뀌는 현상이 두드러진다.
이 시기는 거래가 이뤄지지 않으며 사려는 사람이 거의 없으나 급매물은 짧은 시간에 가장 많이 쌓이고 물건을 구입하려는 사람이 가장 뜸한 시점이다. 마치 내일 전쟁으로 집이 폐허가 될 것처럼 물건 사기를 외면한다. 이 시점에서 ‘바닥을 치고 있다’고 판단하고 김회장은 더 기다리지 않고 부동산을 샀다가 호황기 1×4에 약간 못 미친 상태에 이르렀을 때 팔았다. 부동산 값은 특징이 한번 잠이 빠지면 긴 잠에 들어간다는 사실을 잘 알고 있어 기회비용과 금융비용을 감안해 부동산 불황 기간을 염두에 두고 부동산 값이 바닥세에와 있음을 알고 있으면서도 부동산 값을 움직이는 정부 정책과 일반 경제동향, 공급과 수요의 불균형움직임을 주시하면서 저금리 틀이 짜이자 곧바로 사자에 나선다는 것이다. 가격이 짧은 기간에 폭락하면 불황이 빨리 불어닥친 것이며 그 불황은 오랫동안 지속되는 성질이 있다. 따라서 부동산 값이 일찍 폭락하면 마치 추위가 빨리 찾아와 겨울이 길어지는 것처럼 부동산 값이 그래도 유지하는 경향이 있으므로 미련을 버리고 팔아야 할 부동산은 빨리 처분하는 것이 손해도 덜 보고 금융비용을 줄일 수 있다. 결국 갠의 법칙으로 보면 각도가 올라가거나 또는 각도가 내려갈수록 부동산 값은 짧은 시간 안에 비상식적으로 폭등하거나 폭락해서 그 가격대가 오랫동안 유지하는 성질이 있다. 7. 부자들은 입주 후 가장 많이 오를 때를 안다. 최근 닥터아파트(www.drapt.com)가 서울을 중심으로 아파트 시세를 입주 연도별로 조사한 결과에 따르면 새 아파트 가격은 입주 후 2년까지는 오르다가 다시 하락하는 것으로 나타났다. 부동산 시장은 새 아파트도 3년쯤 되면 많은 사람들이 시설을 교체하고 양도소득세 면제 기간인 3년 거주기간이 지나면서 팔려고 내놓기 때문에 가격이 떨어진다. 부자들은 새 아파트는 입주 후 2년 안에 파는 습관이 있다. 그러니깐 3년 후의 양도소득세에 연연하지 않고 입주하고 싶은 새 아파트를 비싸게 파는 것이다. 그때쯤이라면 아직까지 새 아파트니까 매력이 넘치고 팔려는 사람은 없고 사려는 사람만 있어 좋은 가격에 팔 수 있다. 입주 아파트 중 가장 값이 싼 시기는 대체로 편리성이 감소되고 쾌적성도 상대적으로 떨어질 때이다. 대부분의 투자자들이 가장 궁금하게 생각하는 것이 언제 팔아야 많은 돈을 남길 수 있는지에 관한 것이다. 그래서 제 나름대로 계산을 하여 파는 시기를 결정하지만 후회하는 것을 종종 본다. 후회하지 않는 투자를 하려면 역시 시장 조사를 통계적으로 한 후에 이것을 바탕으로 한 지식을 가지고 사고 팔아야 한다. 8. 청약 통장을 적절히 사용하라 서울 송파구 아시아선수촌 아파트에 사는 한 모(65) 씨는 대학 때부터 자영업을 해온 부자이다. 한 씨는 부동산 투자를 할 때 청약 통장 사용이 다른 사람과는 조금 달랐다. 보통 투자자라면 청약 통장 1순위가 되면 분양 공고가 나는 대로 청약 신청을 해보거나 지역 브랜드를 고려하였을 텐데 한 씨는 그렇게 하지 않았다. 한 씨는 80년대 청약 통장 가입자가 100만 명 이상 되자 부동산 호황기와 불황기로 구분하여 투자방법을 달리하였다. 그는 부동산 경기가 침체기에서 회복기로 돌아오는 때 청약 통장으로 내 집 마련을 포기하고 그 대신 부족한 돈은 대출 받아서 오를 수 있는 지역을 중심으로 아파트를 샀다. 사이클에 따라 이런 방법을 반복하였는데, 아파트 값이 1∼2배 이상 올라 돈을 벌었다. 한 씨는 부동산 경기가 호황기로 전환한 시점에는 청약 당첨이 될 것이라는 기대를 버리고 중고 아파트, 개발할 땅을 사고 부동산 경기가 침체기에 해당될 때는 청약 경쟁률이 낮아져 분양하는 아파트 중 반드시 오를 수 있는 입지에 있는 아파트에만 청약을 했고, 당첨됨으로써 큰돈을 벌었다. 한 씨는 지금도 호황기에는 한 지역에서 최저 수 십대 일에서 최고 수백 대 일 정도 되는 분양 시장에서 청약 통장에 목숨을 거는 개미 투자자들을 보면 안타깝다고 말한다. 그 이유를 물어보았더니 부동산 경기는 호황기나 불황기나 3, 4년 정도 지속되는데, 만일 호황기에 청약 통장에만 목숨을 걸고 분양 받으려고 발버둥치다 통장 때문에 호황기를 보내고 나면, 이제부터는 침체기인데 청약 통장이 부동산으로 돈 벌 기회를 막아 버린다는 것이다. 그래서 최 씨는 청약 경쟁률이 낮은 침체기 때에만 청약 통장을 사용한다고 말한다. 청약 통장으로 내집 마련을 꿈꾸는 개미 군단은 분양 받는 것이 빠른 것이 아니라 중고 아파트를 적절한 때에 맞춰 사는 것이 내집 마련의 지름길이라는 사실을 알지 못한다. 실제로 최 씨가 빠른 시일안에 부자가 된것도 3군단처럼 청약 통장에 의존하지 않았고 경에 맞춰 투자법을 달리했기 때문이다. 사실 청약 통장으로 아파트에 당첨된다 한들 1차 중도금 전에 판다면 최저 1천만 원에서 최고 1억원 정도 프리미엄을 받을 수 있다. 이것도 현 양도 소득세를 계산하면 생각보다 많은 돈을 번 것이 아니다. 오히려 청약 통장에 기대하지 않고 중고 아파트를 일찍 구입해서 호황기에 올라주면 분양권 당첨으로 얻은 투자자보다 한발 먼저 내집 마련을 하게 되는 경우가 더 많다. 한 씨는 머리를 재빨리 굴려 일찌감치 이러한 점을 파악하고 부동산 시장에 뛰어들었기 때문에 부자가 될 수 있었던 것이다. 9. 투자 회전이 빠른 상품만 사라 부산에 사는 부동산 부자 장모(59) 씨 역시 부동산 투자를 할 때, 시간이 오랫동안 묶이는 종목을 절대 피한다. 장 씨는 박정희 대통령 시절, 오지의 산에 거액을 투자했지만 10년 간 묶여 고생했던 뼈아픈 경험을 겪었기 때문이다. 그 당시 땅 투기로 전국이 몸살을 앓고 있던 때에 묻지마 투자로 이름 없는 오지의 산을 산 것이 화근이었다. 장 씨는 10년 후 구입가의 절반 값에 겨우 팔았는데, 그의 친구들은 서울의 땅을 사거나 공단 개발이 될 땅을 사서 다섯 배, 아니 열 배 정도 차익을 남기고 팔았을 뿐 아니라 이런 방식을 대여섯 번 되풀이하면서 거액의 돈을 줍다시피 하고 있었다. 그 일로 장 씨는 오히려 오랜 기간 동안 투자했지만, 그 투자액의 반 값만 건졌으니 얼마나 잘못된 투자를 했던가 하고 깨달았던 것이다. 그 후 장씨는 서울의 강남권을 중심으로 주거·상업용 땅만을 사들이기 시작했고, 그 결과 빠른 시간 안에 두세 배의 땅 투기가 이뤄져 재미를 보았다. 장 씨는 약간 돈이 안 되더라도 투자할 때 자금회전이 빨리 이뤄지는 아파트 쪽으로 눈을 돌려 돈을 눈덩이처럼 굴려 키워나갔다. 재작년 아파트 값이 오르면서 투자 붐을 타고 있을 때 차 모(55) 씨는 강원도 산골에 있는 보호림 임야 2만평을 샀고 전라도의 무인도 섬을 구입한 지 7년째인데 수년 전부터 헐값에 팔려고 내놓았지만 아무도 쳐다보지 않는다며 어떻게 하면 좋을지 상담해 왔다. 나는 차 씨에게 아파트가 오른 뒤 상가, 땅으로 불똥이 튈 수 있으므로 그때까지 기다리되, 그 땅들을 땅만 전문으로 하는 공인중개사 사무소에 내놓고, 평당 값 이상은 얼마에 팔든 인정해 줄 테니 팔아달라 부탁하면 팔 수 있을지도 모르기 때문에 제의해 보라고 조언했다. 2003년 1월 중순 차 씨는 내가 말한 대로 물건을 중개사무소 여러 곳에 내놓아 구입 가격에서 5분의 1가격을 뺀 가격에 강원도 임야만 되팔았다며 고맙다는 인사를 해왔다. 이런 일은 비단 장 씨나 차 씨만 겪고 있는 문제가 아니다. 전국의 수많은 땅 투자자들 대부분이 겪고 있는 고통이 아닐까 10. 위험 요소를 기꺼이 받아들여라 부자들의 습관 중 가장 큰 장점은 사전에 위험을 알고 대처하는 습관이 몸에 배어 있어서 부를 창출할 기회를 잡지만, 대부분의 보통 사람들은 습관적으로 위험에 대처하는 능력이 없어 돈 벌 기회를 상실한다는 것이다. 부자들은 투자대상을 선택할 때 꼭 위험 요소를 자신의 프로그램에 포함시키고 위험 방지에 관한 방안을 수립한 후 첫 삽을 뜨는 습관이 있다. 부자들은 위험에 대처하는 방안을 공부하고 투자에 나서기 때문에 일반적으로 위험이 일어나지 않는다. 하지만 가난한 자의 투자 법은 유행과 요행, 그리고 운명으로 돌리는 데 익숙해 있어 위험 앞에서 대처를 못한 채 속수무책으로 당하고 있다. D 재건축 아파트에 K씨와 L씨가 비슷한 시기에 투자했다. 서울의 재건축이 한참 주가를 오르고 있을 때 정부는 투기의 주범이 재건축 아파트라고 규정하고 이를 규제할 방안을 찾고 있었다. 이때 재건축 규제 움직임이 기사화됐다. 이를 느낀 K씨는 만사를 제쳐놓고 재건축 아파트를 파는 데 노력했다. 해약에 대비해 중도금도 빨리 받는 조건으로 계약했다. 중도금 받은 지 1주일쯤 지나자 정부는 부동산 투기대책 중 재건축 아파트 ‘선시공 후분양’ 등 규제강화를 발표했다. 그 결과 재건축 아파트 시장이 썰렁하게 얼어붙기 시작했다. 그래서 K씨는 위험한 시기를 피했고 L씨는 정부의 발표도 남의 일처럼 여기고 태연하게 손놓고 있다가 재건축 시장이 얼어붙었다는 보도를 보고 시장에 팔려고 내놓았으나 아무도 사겠다는 투자자가 없다며 울먹였다. 설상가상으로 안전진단에서도 불합격 진단을 받아 값이 더 떨어져 대출받아 샀는데 큰일이 생겼다고 하소연한다. 최근에는 현 정부가 행정수도를 충청도로 옮기겠다고 공약하자 행정수도 후보지 가능성이 짙다고 판단되는 지역들의 땅값이 대통령 당선 전보다 당선 후에 지역에 따라 1∼2배까지 올랐다. 소위 3군단들이 몰려 땅값을 이렇게 올려 놓았는데, 그들은 신문의 후보 예정지 보도 하나만을 믿고 거액을 투자하거나 중개사무소의 그럴듯한 브리핑만 믿고 거액을 투자하기 때문에 이런 일이 일어났다. 하지만 부자들은 아직 행정수도로 확정되지 않는 상황에서는 리스크 발생률이 거의 90%에 다다르기 때문에 정확한 고급 정보가 없이는 투자하지 않는다. 11. 동시에 사고 팔 때의 적절한 조건 지역적으로 동일권에 속한 지역이나 동일권은 아니지만 부동산 시세가 항상 함께 가는 지역이라면 동시에 팔고 살때는 시세차가 거의 없어 집 값이 오르고 내리는 차이가 발생하지 않아 괜찮다. 따라서 이런 지역에 가격 차이가 없이 오를 때도 내릴 때도 거의 똑같은 비율로 부동산 값이 움직이면 동시에 사고 파는 적절한 조건이 된다. 하지만 지역적 특징을 안일하게 과거의 통계만 믿고 있다가 실질적으로 현장의 급격한 변화와 부동산 값의 변화를 읽지 못할 경우, 자칫 고정관념이란 함정에 빠져 낭패를 당할 수도 있다. 예를 들어 단독 주택 지역이 대대적인 재개발로 과거의 지역이 현재의 지역과 너무나 큰 변화된 지역은 과거의 지역 개념으로 부동산 값과 지역 사이클로 보면 재산적 손실을 가져온다. 고정관념에 치우치지 말고 직접 사고자 하는 부동산 현장을 상세하게 답사한 후 동시에 파는데 시세차가 생길 수 있는지 여부를 분석, 검토하고 난 후 결정하는 합리적 행동이 필요하다. 그리고 매매값 동향이 같은 지역이라도 동시에 사고 팔 때는 부동산 경기를 감안하는 것이 매우 중요하다. 부동산 경기가 좋아 부동산이 오름세를 타고 있을 때는 먼저 내가 살 집을 먼저 계약해 놓은 후 자신의 집을 파는 형식이 가장 좋다. 그런데 우리 주위에는 먼저 내집을 팔고 내가 살집을 뒤에 산다면 며칠 사이지만 가격이 수천만 원 정도 올라서 손해를 보지 않아도 될 텐데 전략을 잘못 세워 손해를 보는 경우가 많은 것 같다. 어떤 사람은 “그럼 계약금도 없는데 내집을 먼저 팔아야 계약금을 마련해 집을 사지요.” 이렇게 반문할 수도 있겠지만 그런 문제는 부차적인 일이다. 반면 부동산 경기가 하락세를 탈 때는 먼저 집을 팔고서 내림세를 지켜보다가 내 집을 사는 방법을 모색하면 된다. 이것도 자칫 살아야 할 집을 먼저 사고 팔아야 할 집을 뒤에 팔아 손해를 보는 경우가 의외로 많은데 이 점을 아주 유의해야 한다. 어떤 개미 투자자는 내집이 없을까 걱정이 되어 손해를 보더라도 살 집을 먼저 산 후 내집을 판다는 생각을 갖고 있는데 이것은 잘못된 투자 마인드라고 할 수 있다. 송파구 잠실동에 사는 양모(58) 씨는 가격이 오르고 있을 때 사전에 미리 빠르고 치밀하게 시장 조사를 마치고 계약할 대상 부동산을 계약한 후 자신의 부동산을 파는 절차를 밟거나 동시에 가족이나 대리인을 시켜 계약하는 방법을 썼다고 한다. 특히 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들은 부동산 값이 오르거나 내릴때는 값을 타협하기가 쉽지 않으므로 사고 싶은 부동산 현장에 대리인을 급파하여 원격 조정하고 자신의 부동산은 직접 값을 조정하여 동시에 계약을 성사시킨다. 그래서 시차와 시세차를 없앤다. 최근 아파트 가격이 오르거나 내릴 때를 보면 단위가 보통 1천∼2천만원인 점을 감안하면 팔겠다고 약속했다가 안 판다며 등을 돌리는 흔한 상황에서는 부자들처럼 주도 면밀한 노하우를 갖고 부동산 시장에 뛰어들어야 손해를 보지 않는다. 12. 팔고 상당 기간 지난 후 살때의 적절한 조건 하루가 다르게 값이 오르는 추세라면 제일 먼저 다른 사람의 부동산을 산 후 나의 부동산을 파는 것이 수백, 수천만 원의이익을 챙길 수 있다. 이 때는 될 수 있으면 계약금을 적게 받아두는 것이 상책이다. 만약 마음에 드는 부동산을 고르지 못했을 때나 , 또는 부동산 시장의 흐름을 일시적으로 잘못 판단해 해약할 경우도 염두에 두어야 하기 때문이다. 해약을 할 경우 파는 사람은 계약금의 배를 손해배상을 해야 하기 때문에 만일의 경우를 생각하여 계약금을 적게 받아야 한다. 반면 부동산 값이 내릴 때는 내가 가진 부동산을 먼저 팔고 다른 사람의 부동산을 나중에 사는 것이 유리하다. 부동산 값이 내리면 하루가 다르게 수천만 원도 적다며 내려가기 때문에 내가 가진 부동산을 먼저 팔되 해약할 경우를 대비하여 계약금을 통상적인 금액보다 많이 받고 중도금을 될 수 있으면 빠르게 잡고 잔금은 길게 잡아 사려는 부동산을 최대한 늦춰 구입하는 것이 최고의 재테크 방법이다. 또한 부동산이 하락할 때 사는 사람이 해약을 하지 못하도록 하기 위해서는 중도금을 통상적인 거래 날짜보다 빨리 잡는 것이 좋다. 일반적으로 내 부동산을 팔고 상당한 기간 동안 지켜보다 사려면 부동산 시장 가격 조건이 호황기를 지나 불황기로 전환된 시점에서 1년 6개월 정도는 지난 뒤에 받을 쳤다는 소리가 여기저기에서 들릴 때 부동산을 구입하는 것이 가장 좋다. 부동산 경기가 앞이 안 보이는 경우는 특별한 문제가 없는 한 사고 팔고를 안 하는 것이 상책이다. 부동산 흐름이 평상심으로 돌아가 있으면 부동산으로 돈을 벌기가 쉽지 않으므로 “기다리는 자는 복이 있다”는 말처럼 기다리면서 준비하는 것이 좋다. 가끔 하락기 초에 집을 팔고 전세에 들어가는 경우를 본다. 이 같은 전략을 세운 데에는 이제부터 부동산 경기가 불황기에 접어들어 한참 진행될 것이라는 예상을 하고 옮긴 경우도 있겠지만, 대개의 경우 개미 투자자가 전세 기간과 연관된 타이밍을 못 맞추었거나 초심의 마음이 식어 부동산에 관심이 없는 상태의 모습이다. 그러나 부동산에 잠시 관심을 안 가진 사이에 집값이 올라 나중에 다시 집 사려 할 때 비싸게 사는 경우도 적지 않으니 늘 시장을 관찰하는 자세가 필요하다.
또 비싸다는 이유로 집 사는 것을 몇 년 후로 미루고 전세를 계속 살 경우 잘못하면 평생 전세에서 못 벗어나는 이웃들도 종종 눈에 띈다. 내 집을 팔고 상당 기간 지나서 다시 살 계획을 세웠다면 수시로 공인중개사 사무소를 방문하여 시장 흐름을 문의하고 동향 파악을 게을리하면 안 된다. 만약 내 집을 판 다음 잠시 기다렸다가 살 경우라면 부동산 경기가 회복기에 있을 때 사면 안 된다.
이것은 아주 당연한 이치인데도 회복기에 집을 팔고 1, 2년 지난 후 집을 사려는 계획을 갖고 있는 개미 군단들을 볼 수 있다. 이는 부동산 값이 한 단계씩 뛰어오른다는 것을 모르는 사람들이다. 13. 지하철 노선 개발시 최적의 타이밍 잡는 법 지하철 새 노선 개발은 보통 노선 발표, 착공, 준공 3단계로 나뉘는데, 각 단계에 걸쳐 개발될 주변의 부동산이 오른다. 부동산 투자에는 단기와 장기 투자를 할 수 있는데, 지하철 노선 개발시에는 장기 투자를 하는 것이 바람직하다. 여기서 말하는 장기투자란 지하철 새 노선 발표에서부터 완공되는 기간이다. 물론 노선의 길이와 통과 지역의 공사 난이도에 따라 기간이 다르기 때문에 투자 기간 또한 예측하기가 매우 어렵지만, 지금까지 했던 지하철 공사 기간을 보면 대략 5년 정도의 시간이 들었다. 이런 공사 기간을 염두에 두고 단기 투자에 주력할지, 장기 투자를 해야 할 것인지, 또는 지역·종목별로 투자 전략을 차별화해야 큰 돈을 벌수 있다. 물론 지역에 따라 오르는 폭이 다르게 나타나지만, 대체로 노선 발표와 준공 시점에서 가장 많이 오른다. 특히 지하철 준공시 임대료와 매매값이 큰 폭으로 오르게 된다. 부동산 값이 변화무쌍하지만 발표되고 완공되기 까지 그 기간이 길기 때문에 이 점을 고려해야 한다. 부동산 중에서도 아파트는 역세권에 속한 지역인지 아닌지에 따라 가격이 다르기 때문에 반드시 역세권에 속한 것인지 확인한 후 투자여부를 결정하는 것이 좋다. 특히 상가 같은 부동산은 공사 기간중에는 장사가 거의 안 되고, 그 결과 상가 임차인들은 상가주에게 임대료 인하를 요구하게 된다. 물론 임대료를 내려주는 것이 대부분인데, 돈이 없는데 무리해서 투자하려는 사람들이 상가를 살 경우, 이점을 고려해야 한다.
앞에서 잠깐 말했지만, 장기 투자를 하라는 이유가 여기에 있다. 지하철 노선이 새로 발표되면 주변 부동산은 일제히 오르는데, 오르는 기간은 대체로 몇 개월에 걸쳐 상승된 가격이 반영되고, 값이 반영된 이후에는 아무리 시간이 흘러도 다시 오르지 않는다.
따라서 지하철이 착공되기까지 걸리는 기간이 길어서 묻지마 투자를 했다가는 큰 코 다친다. 시간이 많이 소요되므로 금융 비용이 많이 드는 데다가 결국 막대한 금융 부담을 안게 되고, 그 결과 비싸게 주고 산 부동산을 헐값에 팔아야 하는 상황을 만들기 때문이다.
지하철 착공이 시작되어도 착공 시기 때 오른 부동산 값이 시간이 흐르는 동안 상승폭이 미미하므로 돈이 필요한 투자자라면 이미 오른 부동산 값이 계속 유지될 때 파는 것이 현명하다. 만약 살 사람은 금융 부담을 확실히 줄일 수 있는 시기인 완공 4∼5개월 전에 사라. 발표 후 가격이 반영된 부동산을 살 경우에는 착공되기 수 개월전에 조금 싼값에 살 수 있다. 14. 아파트 분양권 매매시 최적의 타이밍 잡는 법 아파트 분양권은 소액 투자가 가능하며, 환금성이 뛰어나고 오르는 폭 또한 높아 부동산 투자자들 사이에서 가장 매력적인 투자 수단으로 꼽히고 있다. 그러나 때에 따라서는 아파트 분양권이 애물단지로 전락할 수 있다. 아파트 분양권은 보통 일반 아파트·재건축 아파트·재개발 아파트·직장조합 아파트·지역조합 아파트·주상복합 아파트·오피스텔 아파트·택지개발 아파트 분양권 등으로 나뉜다. 이들 분양권은 제 나름대로의 특징을 가지고 있어서 사고 파는 데 딱 적당한 타이밍이 각기 다르다. 가장 많이 거래되고 있는 아파트 분양권으로는 재개발 아파트·재건축 아파트·주상복합 아파트·지역조합 아파트 분양권이 있다. 특히 재건축 아파트 분양권은 조합 아파트 분양권과 일반 분양권이 있다. 조합 아파트 분양권은 로열층을 배정받아 좋지만, 그 대신 일반 분양권에 비해 초기에 드는 비용 부담이 큰 것이 단점이다. 초기에 많은 자금이 물려 있으면 금융 부담이 크기 때문에 일반 투자자들 중에는 손해를 보는 시기에 다시 되파는 경우가 생긴다.
따라서 돈이 별로 없는 투자자라면 초기 부담이 적은 일반 분양권을 사들이는 것이 유리하다. 재건축 아파트 조합원 분양권은 이주비를 공제한 금액으로 중고 아파트 한 채를 사는 것과 비슷하여 초기에 거액이 들지만, 조합 아파트 중 일반 분양 아파트는 계약금 10∼20%와 프리미엄을 사기 때문에 일반 분양권을 구입하는 것이 자금 부담을 덜 받는다. 재건축 아파트처럼 재개발 아파트 조합원 분양권이 재개발 일반 분양권보다 초기 부담이 크다는 담점이 있다. 재건축 조합 분양권과 재개발 조합 분양권을 비교해 보면, 초기 자금이 덜 들어가는 재개발 조합 분양권을 택하는 것이 유리하다. 그밖에 지역조합 아파트·오피스텔 아파트·주상복합 아파트 분양권은 일반 아파트 분양권처럼 초기 부담은 적으나 투자가치가 재개발 아파트·재건축 아파트·신축 아파트 분양권에 비해 떨어지는 특징이 있다. 지난해 정부는 투기과열지구와 비투기 과열지구로 지정해 놓았고, 오는 7월부터 투기과열지구 안에서는 분양권 전매를 전면 금지한다는 조항을 내세웠다. 이로 인해 분양권 시장에는 비투기 지역을 중심으로 분양권 거래가 이뤄지고 있고 투기과열지구에는 1년이 안 된 분양권이 음성적으로 거래가 이뤄지고 있다. 앞으로 부동산에도 불황기가 닥쳐오면 비투기 과열지구에서 산 분양권은 투자 손실이 예상되고 애물단지가 될 수도 있을 것이다. 하지만 투기과열지구에서 분양한 분양권을 산 투자자라면 비투기과열 지구 분양권에 비해 투자가치를 발휘할 것이 예상되므로 현 상황만 보지 말고 미래가치를 보고 투자하는 한 차원 높은 눈과 머리를 가져야 할 것이다. 위와 같이 아파트 분양권마다 장·단점이 있으므로 첫 투자 때부터 단추를 잘 채워야 한다. 아파트는 계약금을 낸 후 시공 회사에 보통 7∼8회 정도 나눠 잔금을 지불한다. 보통 정상적으로 아파트 건설 기간이 2년 6개월∼3년 정도이다. 긴 시간 동안 돈을 투자해 놓고도 때를 잘 못 맞춰 손해를 보는 투자자들이 있다. 손해를 보지 않으려면 현재의 부동산 투자 시점만 생각하지 말고 팔 때의 부동산 경기도 미래 내다보아 때를 잘 맞춰 사라. |
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