그동안 집값 많이 올랐죠?

오른 집값만큼 세금도 놀랄 정도로 오르지 않았나 생각됩니다.

 

- 3주택 중과(60%)와 함께 종합부동산세 도입

- 거주요건 소급적용(3년보유 조건만 있다가 1년 거주, 2년 거주 등으로 강화)

- 종합보유세 부부합산제 도입 및 부과대상 9억초과에서 6억 초과로 강화

-  2주택 중과(50%) 및 장기보유특별공제 폐지

 

앞으로 예정된 세금중과 부문은 1주택 면세 요건 폐지정도가 남아 있을 정도로 쓸 수 있는 모든 세금정책은 백화점식으로 다 활용하고 있고 IT산업과 함께 부동산 세금정책은 한국이 선도하고 있는 자랑스런(?) 부문이 아닌가 여겨질 정도입니다.

 

정책의 방향성은 맞다고 보지만 왠지 엊박자 정책이 섞여 있는 것이 흠이라면 흠이지요. 많은 사람들이 지적을 하였지만 마이동풍인 것을 보니 정책의 진정성이 좀 의심이 들기도 한 것도 사실이지요.

 

예를 들면 다주택자의 여유 보유주택을 공급하면 신도시 몇개를 세울 정도라고 하면서 달랑 1년의 유예기간을 주고 그 시점까지 팔지 않으면 60%, 50% 등 단일세율로 중과하고 장기보유특별공제도 안해준다고 합니다. 이것도 엄청난 세금정책의 모순입니다. 유예시점까지의 평가차익은 기존세율로 적용하고 장기보유특별공제를 해주어야 하는데 모두 없었던 것으로 하고 단일세율 50%~60%를 적용하는 것은 어느나라에서 하는 정책인지 알고 싶습니다.  그리고 세금중과를 하면 나올려는 매물도 시장에서 사라지는데 이것을 아는지 모르는지 마이동풍입니다. 매물이 사라져야 집값 폭락을 막을 수 있기 때문인가요? 그리고 건설업자가 계속 높은 분양가로 재미를 볼 수 있기 때문인가요?

 

양도차익에 대한 차등세율도 언제 정한 세율인데 아직 개정도 하지 않고 있는지 --- 양도차익 8천만원이상이면 모두 36% 최고세율로 과세하고 있습니다. 집값이 오르면 그것에 맞게 세율체계도 둘러보고 현실에 맞게 개정해 나가야 하는데 그런 것에는 관심도 없는 게지요. 집값 오르니 얼씨구나 그동안 하고 싶었던 정책은 이때다 하고 모두 시험해보고 실시해 보자는 것인지 정말 걱정됩니다.

 

보유세대상은 주로 고소득층에 집중되고 국민대부분이 보유세대상에서 제외된다고 홍보하고 있지요. 하지만 보유세부담은 고소득층의 소비지출에 영향을 주고 그것은 다시 국민경제의성장에도 곧바로 영향을 주게 되는 것입니다. 오른 집을 팔고 줄여서 이사 갈려해도 양도차익 최고세율 36%로 내고 다시 신규주택 취득세 등록세 낼려면 보유재산의 30%정도를 세금으로 고리를 뜯어가니 옴짝 달싹을 못하고 할 수 있는 것이라곤 소비지출을 줄이는 방법밖에 없겠지요.

 

소비지출을 줄이거나 재산감소를 원하지 않는 분들은 할 수 없이 살던 집을 전세나 월세 주고 자신은 변두리 전월세 살면서 차액을 보유세로 국가에 납부하는 수 밖에 없을 것이고 집 1채 더 가진 분들은 전세나 월세를 올려 세입자에게 전가하려는 태도를 보일 수 밖에 없을 겁니다.

 

사실 전세는 집값의 반값으로 살수 있고 보유세 부담에서 자유로울 수 있으니 다들 전세살려고 한다면 앞으로 전세값이 집값에 육박할 날이 머지 않았다고 생각됩니다. 집가져 봐야 보유세 내고 매매차익도 중과된다면 누가 집을 살려고 하겠습니까. 앞으로 국가에서 임대주택을 많이 지어 공급하겠다고 하니 한 번 지켜 볼 밖에요.

 

임대사업등록하면 세금혜택준다고 해서 많이들 집 2채 사도록 해서 다주택자 만들어 놓고 종합부동산세 합산배제 대상에서 2005년 6월 1일 현재 3억원초과주택은 제외해 버리니 합산배제 받을 주택이 없어 낙동강 오리알 되신 임대사업자들이 많을 것입니다. 이것도 임대사업등록 시점에 3억원을 초과하지 않으면 계속 합산배제를 해 주어야 하는 배려가 있어야 하는데 이렇게 기득권을 무시하는 세무당국은 세상에 없을 걸로 생각됩니다. 그리고는 2005년 6월 1일 현재 3억원이하면 그 후 3억원을 초과하더라도 계속 합산배제 해준 다고  되어 있습니다. 오래전부터 임대사업해온 분 보다는 법제정후 3억에서 조금 빠지는 집들로 임대사업신고한 사람들만 이익을 보는 것이 된 셈이지요.

 

3주택중과한다고 할 때 일부 사람들은 2주택은 허용되는 줄로 알고 뒤늦게 집을 산 사람들도 있을 걸로 생각합니다. 2주택도 중과할 생각이었다면 그 당시 공표를 하거나 주의를 주었어야 하는데 그런 배려는 없었지요. 그러고는 달랑 1년 유예기간주고 내년부터 세금중과한다니 난리법석이죠.

 

그리고 많은 사람들이 잊고 있는 것이 있는데 신축주택구입관련 특례조치(2002년말 또는 일부는 2003년 6월까지 일정기간내에 신축주택 신규분양자에 대한 앙도세 특례)로 2주택 3주택 등 주택수 계산할 때 신축주택은 주택보유갯수에서 제외한다고 알고 있지요. 하지만 일반주택 2채와 신축주택 1채를 가진 분들은 일반주택2채중 1채를 올 연말까지 양도세중과를 면할 줄 알고 팔면 큰 일 납니다. 3주택으로 60%세금 중과를 받게 된답니다. 즉 일반주택 1채 신규주택 1채인 경우는 일반주택 매도시 신축주택을 보유주택에서 제외해 주나 이미 일반주택 2개와 신규주택 1채는 3주택으로 보고 60%중과를 한다고 국세청에서 유권해석하고 있기 때문이지요. 그러니 이런분들은 지금남은 기간내에 신축주택을 먼저 팔고 일반주택2채중 1채를 연말까지 급매해야 신축주택은 20%, 일반주택은 36%의 세율을 적용받는 답니다. 일반주택을 먼저 팔면 60% 세금을 물게 되니 조심하시기 바랍니다. 참 우습지요. 주택을 파는 순서에따라 세금이 천당과지옥을 왔다 갔다 하니 말이지요. 모르는 사람은 당할 수 밖에 없는 구조랍니다.

발코니 확장이 합법화되고 대부분 확장을 당연시 하는 분위기에서 발코니 확장 공사 시 보온 단열 방법이 얼마나 중요한지  알려드리고자 합니다.

 

일반적으로 제대로 하는 발코니 확장 공사시 보온 단열 방법은 다음과 같습니다. 난방 방식은 액셀 파이프(온돌 파이프) 방식을 한다는 것을 가정하고 설명드립니다. 액셀 파이프 방식은 기 설치되어있는 액셀 파이프를 연장하는 방식으로 가장 경제적이고 가장 많이 선호하며 관리가 쉽다는 장점이 있습니다. 
 

작업순서1(바닥 확보): 발코니 바닥을 충분히 파내어 보온 단열 난방을 할 수 있는 공간을 확보합니다.
 
작업순서2(보온재 매설): 바닥층에 20~30mm정도의 한쪽 은박지 보온재(난방열을 밑으로 가지 않고 위로 복사시키는 역할을 함)를 깔고, 아트론 메트, 압축 스티로폴 등을 깝니다. 이때 보온재와  바닥의 콘트리트가 결합될 수 있도록 합니다. 이 때 방수 시공도 되어져야 합니다.

 

작업순서3(액셀 파이프 시공): 와이어 매시라는 철사망을 건 후 KS규격제품인 액셀 파이프를 아파트 내부의 규격과 동일한 자재로 매설합니다. 이때 액셀파이프의 간격은 200mm 내외로 하는 것이 좋습니다.

작업순서4(몰탈 시공): 모레와 시멘트의 배합이 7:3정도로 배합된 몰탈을 채웁니다.
 
작업순서5(열전도자재 매설): 열전도자재인 알미늄 방열판(바닥 크랙 방지 및 열전달 우수, 액셀 파이프를 촘촘히 깔지 않아도 됨)을 몰탈 사이에 넣습니다. 그래야 열이 골고루 퍼져 안 춥게 됩니다.
 
작업순서6 (미장): 기존 바닥과 수평을 맞추면서 미장을 하고 온돌마루나 장판 시공을 합니다.

일부 업체에서는 단가를 낮추고 이윤을 많이 내기 위하여 발코니 바닥을 까지도 않고, 보온 단열재 시공을 제대로 하지도 않은 채 바닥에 홈만 파서 액셀 파이프를 묻습니다. 참으로 안타까운 일입니다.

 

단열이 전혀 되지 않아 액셀 파이프의 열이 아래층으로 분산되어 열효율이 현저히 떨어지는 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. 그런 업체는 단시일 내에 날림으로 하면서 저렴한 비용을 자랑합니다. 

 

그리고 사후 하자 보수에 대해서는 책임을 안 지려고 합니다. 확장 공사 후 집주인이 춥다고 항의하는 경우, 무조건 보온 단열을 했다고 우기거나, 아파트 건설 업체의 하자로 몰고 가는 경향이 많습니다. 그래도 집주인이 강력히 항의하면, '좋다. 한번 다시 까보자. 단열재 있으면 어떻게 할래?' 라고 적반하장 식으로 나옵니다. 대부분의 집주인은 철거와 복구 시 추가 비용이 들 것을 우려해 여기서 포기하고 맙니다. 
 

발코니 확장 공사 시에는 발코니에 본래있던 거실 샤시 밑 부분의 받침(대부분 벽돌과 몰탈로 채워져 있음)을 제거하고 200mm 내외 간격으로 액셀 파이프를 깔아야 하는데, 샤시 받침을 깨어내려면 시간과 인건비도 많이 들지만 파낸 후 쓰레기도 많이 생깁니다. 건축 폐기물 처리 비용이 만만치 않습니다.
 
그래서 그 부분을 그냥 둔 상태에서 건너뛰어 배관을 하니 기존 방이나 거실보다 단열도 부실하고 액셀 파이프 간격도 띄엄띄엄 들어가니 그 부분이 기존 거실보다 차게 느껴지는것은 당연합니다. 겨울철에는 냉기와 결로가 발생하고, 여름철에는 장마철에 습기와 곰팡이가 발생하게 됩니다. 확장 부위에 열효율이 상당히 떨어져 겨울철 난방비가 엄청나게 많이 들게 됩니다.

공간을 더 넓게, 유용하게 써보고자  비싼 돈 주고 확장공사를 하는 것이지 두고 두고 고생하고 집을 애물단지로 만들려고 하는 것은 아니지 않습니까?

바닥 단열 난방 공사 뿐만이 아니라 천정과 벽체 단열 시공도 챙겨야 합니다. 부실공사의 여파는 서서히 나타나게 되며, 바닥이나 내벽 보온 단열 공사가 부실할 경우 춥고 불편한 것은 물론이거니와 집의 가치마저 떨어뜨리게 됩니다.
 
발코니 확장을 하실 경우에는 사전에 확장공사 시방서를 꼭 확인하고, 직접 확장 공사 현장을 자주 방문해야 합니다. 계약서에 공사에 사용되는 자재를 상세하게 명시하도록 요구하고, 하자보수에 대한 계약 조건을 분명히 해 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 후회가 없을 것입니다.

지난 10월 말에 계약하고

11월 말에 잔금 치룬 후 바로 등기했습니다

 

등기닷컴에 올라온 글들을 많이 읽어 봤고

실제 부딪혀 보니 공무원들 많이 친절하네요

생각보다 쉽게 했습니다

 

금전적으로도 도움이 됐지만

그 이상의 기쁨도 있습니다

 

소유권이전 신청서와 위임장 양식은 대법원 등기 사이트에서 구할 수 있습니다

 

 

1. 내용
    경기도 화성시 33평(전용면적 25평 이하) 아파트
        지역/평형/기준시가에 따라 국민주택채권 매입 금액이 달라집니다
    매매가 : **,***만원 ( 등록세/취득세의 기준 )
    기준시가 : **,***만원 ( 국민주택채권 매입 금액의 기준 )
    부부 공동 명의
        국민주택채권 매입시 기준금액이 달라집니다
        단독명의보다 몇만원 정도 아낄 수 있습니다
    매매 계약일 : 2006.10.31
    잔금 지급일 : 2006.11.30
    등기 신청일 : 2006.11.30

 

 

2. 필요 서류
    매도자
        등기필증
        위임장
            부동산의 표시에는 아래 소유권이전신청서에 작성한 부동산의 표시와 똑같이 쓰면 됩니다
            등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다)
            등기의목적은 소유권이전
            위임장 맨 아래 왼쪽 비어있는 부분에 위임하는 사람의 인적사항을 쓰고 인감도장 날인합니다
                예) 경기도 수원시 권선동 XXX
                      OO아파트 000동 000호
                      홍길동(700101-0000000)
                공동명의인 경우 한사람만 등기하러 가면 안가는 사람의 인적사항도 매도인처럼 써야 합니다
            위임장 맨 아래 오른편의 비어있는 공간에는 수임인(등기하러 가는 사람)의 인적사항을 씁니다
            맨 아래 년월일은 잔금 치룬 날을 쓰면 됩니다
            미리 매도자 인적사항을 적어 가셔서 인감도장을 받으시고
            여유분으로 한두장 더 인감도장 날인 받아 놓으세요
        인감증명
            부동산 매수자란에 매수자 인적사항(이름,주민번호,주소) 표기
            공동명의인 경우는 2명 모두 표기되어야 함(한명은 앞에 다른 한명은 별지에 표기됨)
        주민등록초본
            현재 주소와 동일한지 확인

    매수자
        주민등록초본
            공동명의이므로 부부 각각(인터넷으로 발급-공짜)
        주민등록증,인감도장
            등기소에서 소유권이전신청서 접수할 때 확인합니다
            공동명의인 경우는 혹시 모르니까 부부꺼 다 가지고 가세요
        매매계약서
            검인계약서라는거 이젠 없습니다 갖고 있는 계약서 그대로 갖고 가면 됩니다
        소유권이전신청서
            자필로 작성해도 관계 없습니다
            갑지(첫장)
                부동산의 표시는 매도자한테 등기필증 받으면
                    전에 소유권이전신청서 작성했던게 있을 겁니다 그거 그대로 쓰세요
                거래신고일련번호는 부동산거래계약신고필증의 일련번호를 쓰세요
                거래가액은 매매계약서 상의 거래 금액 그대로 쓰세요
                등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다)
                등기의목적은 소유권이전
                이전할지분은 건너뛰고
                등기의무자는 매도인, 등기권리자는 매수인 인적사항을 쓰면 됩니다
                공동명의인 경우 경우는 등기권리자에 두명 모두 써야 합니다(지분은 각각 1/2)
            을지
                부동산 표시는 빈칸(뭘 쓸지 몰라서 건너뛰었는데 접수할 때 아무말 안하대요)
                부동산별 시가표준액
                    http://aao.kab.co.kr/MOCT-OP/re_notice/research_standard_price.jsp에서 확인하세요
                    국민주택채권 매입할 때 기준이 됩니다
                국민주택채권매입금액
                    http://deungki.com/deungkii/cgc/cgc.asp을 참고해서 계산한 금액을 쓰면 됩니다
                    공동명의인 경우는 기준시가/2 기준으로 금액 확인 후 X2한 금액을 쓰면 됩니다
                등록세는 매매가의 1%, 교육세는 등록세의 20%입니다
                세액합계는 위 금액을 더해서 쓰면 됩니다
                등기신청수수료는 9000원입니다
                등기의무자의 등기필정보는 넘어가고
                첨부서면은 대부분 1통으로, 매매목록은 쓰지 마시고, 신청서부본은 2통으로 쓰면 됩니다
                년월일은 소유권이전신청서 접수하시는 날짜를 쓰세요
                신청인은 매도인,매수인 이름을 쓰고
                대리인은 접수하는 사람 이름을 쓰면 됩니다
                    저는 대리인에만 제 이름을 써가지고 갔는데 접수할 때 아무말 안하대요
                대리인 옆에 인감도장 찍어야 합니다
                    저는 안찍었습니다 도장 달라길래 줬더니 알아서 찍더라구요

    부동산
        부동산거래계약신고필증

    시청 지적과
        토지대장(인터넷으로 발급)
        건축물관리대장(인터넷으로 발급)

    시청 세무과
        취득세 및 등록세 신고서 작성해야 하는데 서식 중간 아래 부분에 신고인에 이름이랑 서명만 하고
        매매계약서 사본,부동산거래계약신고필증 사본과 함께 세무과 직원에게 주면서
            등록세/취득세 고지서 발급해 달라고 하면 됩니다
            복사기가 설치되어 있으니까 거기에서 복사를 하시면 되는데 화성시청 동부출장소는 고장나 있더라구요
            세무과 직원이 자기가 복사한다고 원본을 그냥 달라고 해서 편했습니다
        등록세 지방교육세 고지서
            등기 전에 납부해서 A4용지에 부착해서 제출해야 합니다
            실제로는 그냥 등기소 갖고 가서 납부 영수증 주니까 알아서 풀로 붙이고 다 해주더라구요
        취득세 고지서
            등록세는 바로 내야 하지만 취득세는 납부 기한 내에만 내면 됩니다
        등록세는 실거래가의 1%, 지방교육세는 등록세의 20%, 취득세는 실거래가의 1%
        LG카드가 있으면 바로 카드로 결제할 수도 있습니다

    은행(국민은행  /우리은행 / 농협)
        국민주택채권
            기준시가(실거래가 아님) 기준으로 매입해서 즉시 매도 후 소유권 이전 신청서에 채권 번호 기입
            국민주택채권은 오후 2시 이전에 가면 바로 매도 가능합니다
            잔금 치루고 바로 등기하러 가려면 전날 미리 준비해 놓으세요
            국민주택채권은 구입 후 바로 매도를 하기 때문에 실제로 10% 정도로 구입할 수 있습니다
        정부 수입 인지
            15만원입니다 국민주택채권 살 때 같이 사 놓으세요

    등기소
        대법원 수입 증지
            9000원입니다 화성등기소에서는 안팔더라구요 밖에 조그만 가게에서 사 오라고 합니다

 

3. 등기 순서
    잔금 치루기 전
        소유권이전신청서 및 위임장 출력 및 작성
        주민등록등(초)본 인터넷 출력
        토지대장, 건축물관리대장 인터넷 출력
        국민주택채권 매입 후 즉시 할인(오후 2시 이전) - 공동명의인 경우 '조규원 외 1인'으로 적어야 함
        정부수입인지 15만원 구입

    잔금 치루는 날
        매매 계약서 및 부동산거래계약신고필증 확인(부동산)
        매도자 인감증명서, 주민등록등(초)본, 등기필증 확인
        위임장 인감 날인(여유있게 3장 정도 받아 놓을 것)

    등기 하는 날
        시청 세무과에서 등록세,취득세 고지서 받아서 등록세 납부
        취득세는 납부 기한 내에 납부

    등기소
        대법원 수입증지 구입(9천원)
        서류 순서
            소유권이전신청서,등록세납부영수증,위임장,매도자인감증명서
            매도자주민등(초)본,매수자주민등(초)본,토지대장,건축물관리대장
            매매계약서,등기필증,부동산거래계약신고필증
        다른 사람들 경험담을 보면
            소유권이전신청서랑 매매계약서,부동산거래계약신고필증 사본을 준비하라고 하는데
            화성등기소에서는 직원분이 다 알아서 해주시더라구요 너무 편했습니다

 

4. 후기
    뭐든지 잘 모르면 해당 공무원에게 물어보세요
    요즘은 정말 친절하게 잘 해 줍니다
    화성시 동부출장소랑 화성등기소(오산시 궐동) 공무원들 친절하더라구요
    출장소에서 등록세 고지서 받을 때도 자기가 알아서 사본 복사해서 서류 작성하고
    등기소에서도 순서 좀 봐달라고 줬더니
    알아서 빠진거 달라고 하고 정부수입인지랑 대법원수입증지 붙이고
    인감도장 빠진거 도장달라고 해서 찍고

    준비한거에 비하면 너무나 쉽게 셀프 등기 했답니다

    직접 하면서 느낀거... 정말 쉽습니다
    한번 해 보세요
    그리고 모르는거는 물어보세요
    친절하게 잘 해 줍니다