2009-01-21 17:36

http://blog.drapt.com/kangsbs/1909191232526975430

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

"계약금만 내고 아파트 장만하세요" "계약금만으로 미분양 아파트 잡아볼까." 부동산시장이 위축되면서 계약금 비중을 확 줄이거나 중도금 무이자 대출 등 파격 분양조건을 제시하는 아파트가 속속 등장하고 있다. 일반적으로 계약금은 20%지만 건설업체들은 계약금 중 5~10% , 또는 정액 계약금을 받고 잔금은 입주 시점에 지불하도록 하는 프로모션을 진행하며 미분양 해소에 나서고 있다. 중도금에 대해서도 무이자 융자를 제공하기 때문에 대출금리 부담이 없는 상품도 많다. 수요자에게는 적은 돈으로 집을 살 수 있는 좋은 기회다. 이영진 닥터아파트 소장은 "건설사들이 미분양 아파트에 제공하는 혜택이 커져 실수요자라면 입지조건이 좋은 미분양 아파트를 노려볼 만하다"고 말했다. 서울 역세권 내에서도 계약금만으로 집을 장만할 수 있는 미분양 아파트가 꽤 있다.   반도건설이 2007년 8월에 분양한 영등포구 당산동 반도유보라팰리스는 중도금 40% 무이자 융자 혜택이 있으며 계약금은 분양가(11억4210만~13억9140만원)의 5%만 받고 있다. 현재 계약할 수 있는 물량은 156~187㎡ 24가구 정도다. 2호선 영등포구청역과 5호선 영등포시장역이 각각 도보로 5분, 10분 거리에 위치해 있다. 작년 3월 분양한 성동구 하왕십리동 신영지웰도 109~174㎡ 82가구 중 일부가 남아 있다.  계약금은 분양가(5억8070만~9억7260만원)의 5%며 중도금 50%에 대해 무이자 융자 혜택이 있다. 2호선 상왕십리역과 5호선 행당역, 중앙선 왕십리역을 모두 걸어서 이용할 수 있다. 2호선 서울대입구역 도보 3분 거리에 있는 관악구 봉천동 풍성 신미주 위버폴리스도 계약금만으로 내집 마련을 할 수 있는 아파트다. 현재 계약 가능한 물량은 138~143㎡(분양가 6억6110만~6억6820만원) 12가구 정도다. 계약조건은 계약금 5%에 중도금 40% 무이자 융자 혜택이 있다. 수도권의 분양조건은 더 파격적이다. 1000만~5000만원의 정액 계약금을 내고 중도금 무이자 혜택을 받을 수 있는 단지가 꽤 있다. 유진기업이 작년 6월 분양한 경기도 고양시 일산동 유진스웰은 현재 127㎡(분양가 5억7900만원), 153~224㎡(7억1800만~10억9500만원) 등이 아직 남아 있다. 계약금은 127㎡ 1000만원, 153㎡ 2000만원, 191~224㎡ 3000만원이며 중도금 60% 무이자 혜택을 받을 수 있다. 경의선 일산역이 도보 5분 거리다. 수원시에서 계약 가능한 아파트는 태영건설이 지은 세류동 권선데시앙이다. 2007년 10월에 분양한 111~150㎡ 222가구 중 현재 61가구가 남아 있다. 분양가는 3억3710만~4억9920만원으로 계약금은 1000만원이며 중도금 40% 무이자 융자 혜택이 있다. 인천 계양구 박촌동 계양 1ㆍ2차 하우스토리도 분양가의 5%를 내면 계약이 가능하다. 남광토건이 분양한 439가구 중 현재 128~160㎡(분양가 4억2500만~5억4900만원) 13가구, 167~232㎡(5억4700만~7억9300만원) 11가구가 남아 있다. 중도금 60% 무이자 융자가 지원된다. 경기도 김포시 고촌면 고촌월드메르디앙에서 현재 계약 가능한 물량은 140~183㎡(분양가 5억5920만~7억4470만원) 139가구 정도다. 계약금 정액제로 140~142㎡ 3000만원, 159㎡ 4500만원, 183㎡ 5000만원이며 중도금 60% 무이자 융자 혜택이 있다.   159㎡와 183㎡ 일부 가구에 대해서는 3300만~3700만원 정도 분양가가 할인된다. 2011년 올림픽대로~김포 한강신도시를 잇는 김포고속화도로가 개통되고, 2012년 김포공항~김포 한강신도시를 연결하는 김포경전철이 계통될 예정이다. [심윤희 기자 / 김제림 기자

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2009-01-21 17:34

http://blog.drapt.com/kangsbs/1909191232526875798

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

10년 공공·지분형 임대아파트 비교해 보니…                   분양전환 땐 지분형이 목돈마련 덜 부담 ㆍ공공은 초기자본금·임대료 적게 드는 장점 ㆍ지분형은 집값 오르면 총매입금 감소 효과 ‘지분형 임대아파트가 나을까, 공공임대아파트가 나을까.’ 이달에는 오산 세교지구에서 지분형 임대아파트가 시범공급된다. 올해 1000가구 정도로 출발해 차츰 공급가구수를 늘린다는 게 정부의 계획이다.    최근 집값이 계속 내리면서 수요자들이 내집마련 대신 임대주택에 관심을 갖는 경우가 많아 호응이 높을 것으로 예상된다. 그러나 지분형 임대아파트는 10년 공공임대아파트보다 초기부담금과 임대료 부담이 높은 것으로 분석됐다. 공공임대의 보증금 및 임대료가 주변 시세의 80~90% 선에서 책정되고 2년마다 1% 정도 상승하지만 지분형은 매년 상승하는 집값의 일정 부분에 대한 이자까지 임대료로 계산되기 때문이다. 그러나 10년 뒤 집값이 상승한다고 가정하면 지분형 임대가 10년 공공임대보다 유리한 것으로 나타났다. 지분형 임대는 집값이 쌀 당시 70%의 지분을 매입해 둔 효과가 있어 총매입금이 줄어들기 때문이다. 부동산뱅크의 도움으로 지분형 임대아파트와 10년 임대아파트의 차이를 알아봤다. ◇초기자본금 10년 공공임대 적게 들어=지분형 임대와 10년 공공임대는 모두 임대료를 내고 살다가 10년 뒤 내집을 마련할 수 있는 구조다. 청약저축 가입자라면 누구나 청약이 가능하고, 주민등록등본상 가구원 전원이 입주자 모집공고일로부터 입주시까지 무주택자여야 한다는 조건도 같다. 그러나 10년 공공임대는 10년 동안 임대료와 보증금을 내고 살다가 10년 후 주변 시세보다 싸게 분양받는 형태이고, 지분형 임대는 10년 동안 단계적으로 지분을 늘려간다는 점이 다르다. 분양가 산정기준도 차이가 있다. 지분형의 경우 임대인은 초기자본금으로 최초 주택가격의 30%가 필요하다. 또 입주 후 4년마다(4년, 8년) 지분의 20%를 추가 매입하고, 입주 후 10년이 됐을 때는 나머지 지분의 30%를 매입해야 한다. 입주 4년, 8년이 지난 시점의 지분가격은 당시 주택의 감정평가액이나 최초 주택가격에 지분 보유기간 동안의 이자(가격책정 당시 정기예금금리 수준 적용)를 반영한 금액 중 낮은 가격으로 결정한다. 입주 후 10년 뒤 30% 지분의 가격은 감정평가금액으로 책정한다. 이 때문에 10년 공공임대가 지분형 임대보다 초기자본금이 적게 든다. 공공임대는 주변 전셋값의 70% 선에서 보증금이 책정되기 때문이다. 그러나 분양전환을 받을 때는 분양 당시 주택의 감정평가금액에서 보증금을 제외한 금액을 한꺼번에 내야 하는 부담이 있다. 결국 한꺼번에 목돈 마련이 힘들다면 지분형이 유리할 수 있다. ◇10년간 임대비용 지분형 임대가 61% 높아=임대료 산정 기준도 다르다. 지분형 임대주택은 정기예금 평균 이자율을 주택의 가치상승분으로 본다. 또 임대료는 매입해야 할 지분과 그 지분에 대한 이자율(연 5.2%)을 곱해 계산된다. 즉 입주 시에는 주택가격의 70%에 대한 이자, 입주 4년 때는 주택가격의 50%에 대한 이자, 입주 8년 때는 주택가격의 30%에 대한 이자까지 임대료로 내게 된다. 반면 10년 공공임대는 입주 초기 주변 시세보다 20~30% 저렴하게 보증금과 임대료가 정해지면 2년에 한 번씩 최고 5% 이내에서 인상된다. 그러나 최근까지 연평균 임대료 상승률은 1% 정도다. 부동산뱅크가 판교신도시 내 공급된 10년 공공임대주택을 지분형 임대주택으로 변환해 임대료를 비교해본 결과 지분형의 임대료 부담이 더 높은 것으로 나타났다. 지분형 임대의 경우 입주 1년 차 임대료는 매입해야 할 지분 70%에 5.2%의 정기예금 금리를 곱한 연 837만원인 데 반해 10년 공공임대의 경우 주변 시세의 80% 수준인 연 473만원 선이다. 입주 5년 차 임대료 역시 지분형 임대가 연 259만원가량 비쌌다. 공공임대의 경우 2년마다 평균 1%의 임대료가 상승해 초기 임대료보다 8만원이 비싼 연 481만원이 책정됐다. 지분형 임대는 연 5.5%로 주택가치가 상승함에 따라 입주 4년 뒤 집값은 2억8491만원으로 올랐고, 남은 지분율 50%와 이자를 적용해 연 740만원이 임대료였다. 결국 10년 공공임대는 10년 동안 임대료가 4814만원이고, 지분형 임대는 7764만원으로 2950만원 차이가 난다. 그러나 지분형 임대는 집값 상승률이 높을수록 지분을 미리 확보해두기 때문에 총매입금이 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 그러나 10년 공공임대는 10년 동안 상승한 가격상승분을 고스란히 떠안는 구조다. 지분형 임대주택과 10년 공공임대주택은 계약해지가 자유롭다. 10년 공공임대주택의 경우 입주 초기 지불한 임대 보증금을 보상받게 된다.   지분형 임대주택은 5년 미만 거주자에게는 지분 매입 가격에 계약 해지까지의 은행 이자를 반영한 가격이나 계약 해지 당시의 감정평가액 중 적은 금액을 돌려준다.    5년 이상 거주자는 두 금액을 산술평균한 금액으로 보상받는다. 이에 따라 감정평가액이 높게 평가된다면 기본적으로 보증금만 돌려받는 10년 공공임대와 달리 투자금액에 대한 최소한의 기회비용(이자)을 받을 수 있다. http://blog.drapt.com/wlduswk 자료출처:샬럿(Charlotte)지성인의 재테크  <박재현기자>

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2008-03-06 16:37

http://blog.drapt.com/kangsbs/81204789067233

출처 : 닥터아파트 > 오늘의 부동산 TIP

원문 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=4800977333833

Q : A는 2004년 3월 B 소유의 아파트에 보증금 1억원에 2년간 전세계약을 맺고 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서상에는 확정일자를 받아 두었다.   얼마 후 집주인 B(집주인)가 A가 전세로 들어있는 집을 팔려고 한다. B는 A에게 매입할 의사를 물었으나 A는 아파트를 구입할 여건이 되지 않는다. 다른 사람(C)에게 아파트가 팔릴 경우 A는 어떻게 해야 할까..?   A : B(집주인) 소유의 아파트를 매입하는 C(매수인)의 의사에 따라 A(세입자)의 위치가 달라질 수 있다.   ▶ C가 매입하지만 거주하지 않는 경우   주택임대차보호법 제3조 3항에 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정되어 있다.   즉 B(집주인)와 C(매수인)가 매매계약을 체결했더라도 A(세입자)의 지위에는 전혀 영향을 받지 않는다. 즉 A(세입자)는 B(집주인)와의 전세계약 한 조건으로 계약 종료일까지 거주할 수 있다. 또한 C(매수인)와 별도로 전세계약을 하지 않아도 된다.   ▶ C가 매입해 거주하려는 경우   A(세입자)의 전세계약기간 만료 전에 B(집주인)가 매매를 이유로 임대차계약을 해지를 요구한다면 A(세입자)는 임대차계약을 근거로 임차주택에 계약기간까지 거주할 권리를 주장할 수 있다. 임대차계약기간중에는 집주인이라고 하더라도 세입자로서의 특별한 결함이 없는 한 일방적인 임대차계약을 해지하고 집을 비워줄 것을 요구할 수 없기 때문이다.   만일 A(세입자)가 동의를 한다면 임대차계약 중에 계약해지로 인한 손해에 관한 보상을 요구할 수 있다. 하지만 이는 계약에 특약이 없는 이상 별도의 사항이기 때문에 A(세입자)와 B(집주인)와 협의할 사항이다.   ==============================   두번째 사례에 대한 오해의 소지가 있어 수정했음을 알려드립니다.

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