토지이용계획확인서 판독하는 요령

o 토지이용계획확인서

  토지이용계획확인서를 통해 확인내용12가지를 꼼꼼히 따져봐야한다

   토지를 매수하려는자는 기본적인 공부확인에 있어서 가장 중요한

   토지이용계획확인서를 통해 토지에 관한 전반적인 사항을 확인하여야한다.

   확인사항 1~12의 내용을 구체적으로 알아보면 다음과 같다.

   1번사항은 도시관리계획사항으로서 토지거래시에 용도지역, 지구, 구역을 구체적으로 잘     살펴 봐야한다. 용도지역은 토지투자목적이라면 도시지역. 관리지역이라고 표시된 것이     면 무난하다고 할 수 있다. 농림지역. 자연환경보전지역은 투자목적으로는 적절하지 않     는 지역으로 거래를 피하는 것이 좋다. 용도구역에서도 해당사항없음 이라고 표시되어야 무난하다.

   2번사항은 군사시설사항으로서 군사시설보호구역 ,해군기지구역. 군용항공기지구역 이라     고 명시 되어있으면 개발행위를 하는데 많은 제한이 따르고 개발자체가 안 되는 경우가     많다. 해당사항 없음이라고 표시되어야 한다.

    3~4 번 사항은 투자목적으로 적절하지 않고 농업경영의 목적으로 토지를 매수 해야 한     다. 농업구역(농림지역)과 보전임지는 개발이 많이 제한되는 지역으로 투자목적으로는      기피해야  한다. 가급적이면 보전임지는 피하고 준보전임지(관리지역 임야)를 매수하여     야 개발이 수월하다.

   5~8 사항은 해당사항이 없다고 표시되어야 하고 해당사항이 있다면 여러 가지 개발행위     에 제한이 따른다.

   10 사항은 허가구역이라고 표시되어 있으면 토지거래시에 허가를 받아야 토지를 거래할    수 있다는 것이다. 해당사항이 없음이라고 표시되면 토지거래시 허가없이 거래가 자유롭    다는 의미다. 토지매수자는 기본적인 공부인 토지대장, 지적도, 등기부등본, 토지이용계획    확인서 등을 필히 확인하고 체크해야 낭패를 안 본다 특히 토지이용계획확인서는 일반인    들이 판독하기가 어려우나 잘 살펴보면 어렵지 않다.

3탄. 로또보다땅이더좋다-3-(토지실패사례)

토지투자의 실패사례들

초보토지투자자라면 토지투자에 선뜻 나서기가 망설여지기 일수다. 토지와 인연을 맺는다는 것은 큰 인연이다. 사람의 팔자를 고쳐 줄 수도 있고 잘못되어 거지가 될 수도 있다. 사전에 철저한 토지투자 원리와 원칙을 지키지 않는다면 성공적인 토지투자는 기대하기 어렵고 투자금이 묶이기 일수다. 그렇다고 토지투자에 너무 두려워할 것은 아니다. 토지투자자로서 기본적인 원칙을 사수하면서 접근한다면 걱정할 필요가 전혀 없다.

성공한 토지투자자 누구나 그러한 과정을 거쳤다. 누구나 처음부터 완벽하게 토지투자를 소화한 사람은 드물다. 한 단계 배우는 자세로 접근할 필요가 있고 시행착오라는 과정을 거쳐야 진정한 토지투자의 고수로 우뚝 설수 있다는 것을 명심해야한다.

다음은 토지 투자로 실패한 사례를 들고자한다.

예시1) 

용도가 많이 제한된 맹지를 매입하였다가 투자금이 묶이는 경우다.

회사원 정묶임씨가 토지를 매입하게 된 것은 우연하게 부동산 사무실에 들렸다가 중개업자의 달콤한 말에 넘어가서 별 쓸모없는 맹지를 구입하게된 것이다. 그 당시 토지답사를 동행하면서 도로 유무를 제대로 파악하지 않은 것이 화근 이었다. 그 당시 토지에는 농작물이 잘 자라고 있었고 반듯하게 정리정돈이 되었기에 도로 유무는 상상조차하지 않았다. 지금 생각해보면 타인의 토지를 밟고 들어간 꼴이었다. 토지와 접한 도로 유무는 토지 매수 시 필히 체크해야 할 정도로 중요하다. 또한 정씨는 맹지를 매도 의뢰해도 사람들이 쳐다보지 않을 정도로 눈먼 땅이란 것을 절실히 느꼈다. 완전히 자금이 묶여버렸기에  정씨야 말로 토지투자의 대표적인 실패사례라고 할 수 있다. 누구나 쉽게 체크하지 않으면 당하기 쉬운 것이 맹지다. 지나치게 지가가 낮으면 맹지이거나 물건의 하자가 있을 수 있기에 매사에 신중하게 체크할 필요가 있다. 이것이 토지투자의 기본이다.

예시2)

다음은 기획부동산업체로부터 토지투자 피해사례다.

주부 나소홀씨는 기획부동산으로부터 한통의 전화를 받았다. 평소 아파트투자에 관심이 있던 주부 나씨에게는 토지투자에 대해 궁금증이 발동되어 결국 이들 기획부동산업체의 덫에 걸리게 된 것이다.모든 서류대행에서부터 일사천리로 진행되는 이들 업체는 급기야 잔금까지 재촉하기에 안간힘을 다했다. 끝내 현금 9천만원을 고스란히 기획부동산업체에 사기 당하고 돌아오는 것은 등기필증이 아니라. 정신적 충격이었다. 이러한 피해사례는 흔히 일어나고 있으며 이런 피해를 예방하기 위해서는 투자자가 스스로 매사에 조심 하는 것뿐이다.

위에서 제시한 토지투자실패 사례는 흔히 발생하는 유형이다. 이런 문제가 발생하는 이유는 투자자로서 기본적인 투자원칙과 안전수칙을 지키지 않았기에 당하는 피해다. 기본적인  공부를 직접 확인하고 부지런히 발품을 팔면서 토지 답사를 다닌다면 토지투자가 가장 안전하고 확실한 재테크 방법이다.

4탄. 로또보다땅이더좋다-4-( 토지투자는 로또다.성공사례)

토지투자는 로또다-

대박을 터뜨리기 위한 노력은 여러 곳에서 일어난다. 그러다가 대박은 커녕 쪽박만 차는 사람이 대다수다. 흔히 대박하면 로또복권을 연상하는데 로또는 어디까지나 814만분의 확률게임이기에 행운이라고 봐야한다. 로또를 제외하고 대박이 될만한 것은 기업 입장에서는 히트 상품을 개발하여 대박을 차지하는 경우이고 개인적 입장에서는 동물적인 감각으로 주식투자나, 옵션투자로 대박에 가까운 행운을 차지하는 경우도 가끔 있다. 그 다음 재테크 수단으로 대박을 차지할만한 것으로는 단연 토지투자라고 말할 수 있다.일반인들이 토지투자에 쉽게 접하기가 처음에는 다소 망설여지고 토지에 대한 기본적인 안목을 넓히고 적극적인 자세로 토지투자에 임하겠다는 자신감이 있다면 대박이란 것이 부자들만의 것이 아니라. 일반인에게도 맛볼수 있는 것이다. 토지를 매입하는 이유는 크게 두 가지다.

첫째는 실수요자들의 필요성으로 매입하는 경우다.

농업경영의 목적이 될 수도 있고 주택지로서 매입을  하는 경우 기타 펜션 민박지로서 매입을 하는 경우가 많다.

가장 보편적이고 일반적인 토지매입 사유라고 할 수 있다.

둘째는 투자목적으로 토지를 매입하는 경우다.

외지인들의 대다수는 토지투자에 비중을 두고 매입을 하여 장기간 보유한 후 토지투자가치성이 확보가 되면 처분하여 투자수익을 창출하는 경우다. 토지에 투자한 후에는 장기간 시간이 지나 호재성 개발재료가 터지거나 기타 택지로 조성되어 예상외의 투자수익이 발생하여 대박에 가까운 행운을 차지하여 땅 부자가 되거나 부자의 등극에 올라가는 경우가 흔히 볼 수 있다.물론 대박을 차지하기가 쉬운 일은 아니다. 부단한 연구와 노력이 있어야 하는 것이고 토지투자에 부정적인 시각으로 바라보는 사람들도 의외로 많겠지만 일반인들이 흔히 부자가 되기 위해서는 가장 현실적인 방법이라고 할 수 있는 토지투자로 대박을 터뜨리는 방법 이외에는 별 뽀족한 방법이 없다고 본다. 부자가 되는 것이 인생의 궁극적인 목표가 될 수는 없지만 가난이 치가 떨릴 정도로 싫고 자신의 인생의 최대 목표가 부자 소리 한번 듣고 싶은 것이 소망이라면 인생의 지상과제를 부자 반열에 올라가는 것을 정하여서 그날을 위하여 노력하는것도 열심히 살아가는 방안이 될 수 있다고 본다. 부자들을 겉으로는 증오하고 미워하면서도 마음속으로는 간절하게 희망하는 이중적인 사람들보다는 떳떳한 사람이라고 할 수 있다. 막상 부자가 되어보면 그 부자의 성취욕은 잠시 뿐이고 부자가 되기전과 부자가 된 이후 생활에 큰 변화를 못 느낀다. 부자가 되면 과소비와 사치스런 생활을 할 것 같은 생각이 들지만 부자들의 대다수는 사치는커녕 과거처럼 검소함과 짠돌이 근성이 의외로 되살아나기마련이다.

 다음은 대박을 노리고 토지투자에 나선 마도박씨에 대해 알아보자.

대박만을 쫒던 마씨는 한때 경마에 몰입하였다가 집한 채 날린 경험이 있다. 지금부터 4년전부터 영업용 택시기사를 하고 있다. 마씨의 대박 터뜨리기는 로또 복권이 한창때 몇 개월간 월100만원정도 로또복권을 구입할 정도로 심하였다. 그러던 그가 나름대로 정신을 차리고 매년마다 마씨부부 월급의 대부분을 저축하여 3년간 6천만원과 은행대출 3천만원을 받아서 토지투자에 본격 나서게 되었다. 토지투자라기 보다는 토지에 묻어두기 위해서 여러 지역을 알아보고 토지답사에 시간을 할애하고 있다. 이번기회가 마지막이라고 생각하고 최후 베팅을 하겠다는 것이다. 마씨의 종자돈 9천만원은 천군만마와 같은 마음의 힘이 되어 주었다. 충남에 위치한 토지답사를 많이 다녔다. 그쪽 관리지역 임야1010평을 평당 9만원(1010평☓ 평당9만원=9천9십만원)에 매입하기로 하고 단기간이 아니라 장기간 묻어두기로 하고 단기 시세 변화에 신경 쓰지 않고 그대로 5년이상 은행에 저축 한다는 마음으로 잊어버리고 지낼 것을 다짐했다. 단기간 약간의 시세 변동에 토지를 처분하게 된다면 마씨의 과거의 흐트러진 자신의 모습이 재생될까 두려움이 앞섰기 때문이다. 보령지역은 레저 관광지역으로 더욱더 개발되고 발전되기를 은근히 기대하는 지역이다. 투자하고 1년이 지난 후 중개업자에게 임야 시세를 알아본 결과 매수당시 저점 매수 한 것이 주효했다고 말했다.

마씨의 임야 매수는 이렇다.

1010평☓ 평당9만원=9천9십만원 (최초 매입시)

1010평☓ 평당15만원=1억5천5십만원(매수후 1년후시세)

평당6만원상승으로

1억5천1백5십만원-9천9십만원=6천6십만원(매수1년후 이익)

1년후 지가 상승으로 6천6십만원의 이익이 발생하였다.

마씨는 단기투자가 아니라 5년이상 장기간 묻어둘 생각이라서

쉽게 처분할 생각은 없는 상태다.

아직도 경마로 날린 아파트 한 채를 생각하면 가슴이 아프다.

토지투자의 매력이란 이런 것이다. 어떤 토지투자자는 저축은 너무

재미가 없어서 못하겠다고 한다. 위 사례처럼 종자돈 9천만원을 1년간 저축하면 어떻게 6천만원대 수익을 얻을 수가 있는가

큰 재력가들은 저축이란 것이 어울릴지 몰라도 일반인들의 부족한 자금력으로는 저축만을 고집 할 것이 아니라 오히려 토지투자와 같은 재테크에 관심을 가져야 대박이란 것을 맞을수가 있기 때문이다.

그러나 일반인들은 오직 저축만을 고집하는 것을 보면 많은 발상의 전환이 필요하다고 할 수 있다. 투자자 스스로 현명한 재테크 선택이 요구되는 시점이다.

어떤 재력가는 이렇게 말했다. 월급 받아서는 절대로 부자가 될 수없다고 말했다. 평범하게 살아갈지는 몰라도 부자가 되기 위해서는 나름대로 투자를 해야 한다고 했다.

사례2)

 처녀토지에 투자하면 대박이 날 수 있다.

표현이 다소 어색하지만 어쩔 수 없다. 토지를 매수 하기위해 발품을 부지런히 팔다보면 손떼가 안탄 처녀 토지를 간혹 만날 수 있다.

단기간에 여러 사람을 거쳐간 토지는 그만큼 거품이 많다는 것이다. 토지 매수에 있어서 반드시 짚고 넘어갈 것은 손이 탄 토지는 가급적 매입하지 말고 원주인의 토지를 매입하면 저렴하게 매입 할 수 있고 저점매수가 가능하고 가격 흥정을 할 수 있다는 것이다. 그러나 단기간 여러 사람을 거친 물건은 여러 사람을 거칠 때 마다 가격이 부풀려 졌기에 쉽게 바가지 쓰게 된다는 것이다. 늘 투기꾼들이 많이 장난치기 때문에 토지 매입시 신중을 기해야 한다. 이고생씨는 2003년 단기간에 수차례 토지소유자가 바뀐 토지를 별 생각없이 평당 20만원에 매입하였다가 마음고생을 한 적이 있다. 이씨가 구입한 전은 매년마다 소유주가 자주 바뀐 경우라 다소 가격이 높은 편이었다. 이씨가 매입을 한 토지 바로 옆에 붙은 필지의 토지는 여러 가지 조건이 비슷하였지만 토지소유자가 20년간 한번도 변경이 안된 토지였다. 이씨는 토지매수에 초보자 였기에 실수를 하고만 것이다. 이씨가 매입한 옆 토지는 그 당시 평당 9~10만원이란 가격이 적정가격 이었다.이씨는 아무 생각없이 빈번히 매매된 토지를 구입하는 우를 범하고 만 것이다. 사실 이런 토지도 여러 사람 손을 거치면 평당20~30만원에 버젓이 매도되기 일수다. 현재는 이씨가 구입한 토지와  함께 평당30만원의 시세를 형성 하고 있지만 토지에도 거품 가격이 많다는 것이다. 농산물이 여러 도, 소매 유통관계를 거치면 가격이 부풀려 지듯이 토지 가격역시 농업인과 직접 거래계약을 맺으면 저렴한 것과 같은 것이다. 그러나 요즘은 그런 토지가 흔하지 않지만 부지런한 발품을 판다면 처녀 토지를 발견할 수 있다.

19. 땅 매입 미루면 남이 먼저 매입한다.

땅을 매입하기로 결심하였다면 서둘러 매입하는 것이 낫다. 토지는 임자가 있는 법이다. 사고 싶은 토지를 매입하지 않고 기다리면 어느새 남의 토지가 되어버리기 일수다. 매입하고 싶은 토지는 과감히 매입해야한다.

박의뢰씨는 부모로부터 상속받은 관리지역 토지2필지 2600평을 평당 25만원에 처분하려고 중개사무실에 매도의뢰를 한상태다.

(2600평☓평당25만원= 6억5천만원)

일반개미들이 매입하기에는 다소 금액이 높기에 많은 사람들이 관심은 보였지만 쉽게 매입하려고 하는 사람은 없었다. 다행히도 매도 의뢰한 중개사무실에 찾아온 중개인의 친구인 자영업자 이관심씨가 관심을 보이고 현장답사를 나서겠다고 했다. 과거 한때 이관심씨는 토지투자로 2억원 정도 이익을 본적이 있어 중개인을 신뢰하고 있었다. 사실 여유자금이 있고 생각 같으면 중개인이 탐이 날정도로 좋은 매물이 의뢰되는 경우가 많다. 현장 답사를 마친 자영업자는 더 이상 망설일 것 없이 즉시 매수하고 싶은 생각에 계약을 하자고 했지만 문제는 자금마련이다. 당장 6억5천만원을 마련하기란 쉬운 일이 아니였다. 거래처 사장들에게 급전을 마련해 보았지만 1억원 정도는 마련이 불가능하였다. 결국에는 공장 부지를 물색하던 기업가에게 매매되고 말았다. 투자 가치가 있는 토지 매물은 오랜 시일이 걸리지 않고 곧장 거래가 되는 경향이 있다. 거래된 그 토지를 매입하겠다는 문의가 중개업자에게 수차례 연락이 오기도 했다. 토지투자를 과감히 실행 할때는 융자를 얻어서라도 계약을 서둘러야한다. 이것저것 재다가는 투자가치가 있는 매물은 모두 놓치고 만다. 주식투자 격언처럼 무릅에 사서 어깨에 판다는 생각으로 임해야 한다.

다음은 지나친 저점매수를 고집하다가 계약에 실패한 케이스다.

주식투자의 경험을 살려 토지투자에 관심을 보이던 직장인 남고집씨는 토지투자에 뜻을 품고 중개업소를 찾아가 중소도시 농지매입을 의뢰하고 1주일이 지난 후 중개업소로부터 좋은 매물이 있으니 현장 답사를 한번 가자는 것이었다. 매물의 특징은 충북 증평에 위치한 정안돼씨의 관리지역 토지 1100평을 평당 15만원에 처분하겠다는 매도자의 토지다. 중장기적투자로 적절하다는 중개업자의 설명이잇었다. 남고집씨는 곧장 현장 답사를 동행하였다. 도로변에 접하지는 않았지만 약간 들어간 관리지역 전으로서 장래를 보고 투자할 가치가 있다는 판단이 들었다. 남씨가 마련 가능한 자금은 1억5천만원 정도가 종자돈의 전부였지만 저점매수를 고집한 남씨는 최대한 깎아서 저점매수를 하겠다는 의도였다. 남씨는 평당 12만원에 사겠다는 의사를 중개업자에게 재차 가격 조정을 제시하고 매도자에게 설득 하여 거래 성사시켜 줄 것을 부탁했으나 매도자의 생각은 완고하고 1억5천만원 이하로는 절대 처분하지 않겠다는 뜻에 따라 지나친 저점매수가 계약 성사에 걸림돌이 된 사례이다. 지나치게 자신의 입장만 내세우다 보면 쓸만한 매물이 다른 사람에게 넘어가는 경우가 많다. 다소 시세가 높다고 판단이 되더라도 물건이 마음에 들면 과감히 매입해야한다. 다소 높은 가격은 일정기간이 지나면 보충이 되기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다.

제5탄.  로또보다 땅이더 좋다-5- 늦은 토지투자에도 이익은 있다.-

-늦은 토지투자에도 이익은 있다.-

신도시 발표가 되면 발 빠른 투자자들은 토지를 처분하고 빠져나간다. 이들은 스스로 전문가라고 판단할지 몰라도 이들보다 한수 위의 투자자들은 신도시 발표가 되고 1년가량은 지가상승을 지켜보면서 대처한다. 통상 신도시가 발표되고 수년간 지가는 꾸준한 상승을 보인다. 김포, 파주 신도시 발표가 된 이후에 토지를 매수하기로 결심한 김결심 씨는 토지를 매수후 1년 만에 매수가 대비 50% 상승효과를 보았다. 특히 토지는 매년마다 호재성 재료가 터지는 경향이 많기에 뒤늦게 투자한다고 결코 손실은 없다. 수년이 지나면 반드시 투자수익은 어떤 투자보다도 수익이 크다는 사실을 명심해야한다. 토지투자에 성공하기위해서는 주저함과 망설임이 있어서는 안 된다. 이것저것 생각하다가 보면 토지시세는 점점 상승하고 만다. 그러다가 보면 지나치게 상승한 토지시세에 또다시 망설이다가 결국에는 남들이 그 토지를 매입해서 시세가 2배가 상승되었다면 배가 아파하기 일쑤다.

다음은 뒤 늦게 토지투자에 뛰어든 임주저 씨의 토지투자에 대해 알아보자.

평소 결단력이 없고 주저함과 망설임의 소유자 임주저 씨는 매사에 겁이 많고 마마보이 스타일이다. 가끔 공인중개사 사무실에 들러 토지투자에 대한 상담과 조언을 듣기도하고 중개업자와 함께 토지답사를 근 6개월간 다녀보았기에 흔히 말해서 시험공부 준비만 하는 학생처럼 시험을 응시할 생각은 못한다. 완벽하지는 않지만 어느 정도 준비가 되었다면 총알을 발사하고 토지투자에 뛰어들어야하는데 두려움과 망설임으로 결단을 내리지 못한다. 임주저 씨가  유별나게 신중하고 주저하는 이유는 있다. 아버지의 무분별한 사업투자로 사업실패가 임주저 씨를 이렇게 만들었다고 생각한다. 아버지의 사업실패로 빚더미에 앉아 가족이 흩어지고 아픈 상처가 너무나 컸기에 임주저 씨의 종자돈마저 날린다면 세상을 원망할 수밖에 없기에 차라리 부자가 되지 않아도 아버지처럼 실패의 아픔을 기억하고 싶지 않다. 다소 소박하지만 고통없는 현실에 만족하는 삶을 원하기 때문이다. 임주저 씨의  절친한 친구 김과감 씨는 임씨가 토지투자에 지나칠 정도로 주저함과 망설임에 불만이 많다. 임주저 씨의 사정을 모르는 것은 아니지만 하여간 김과감 씨의 결심은 이번만큼은 임주저 씨를 공동투자의 대상으로 끌어 들여서 토지투자 수익을 거두자는 것이 김과감 씨의 뜻이다. 임주저 씨는 언젠가는 토지투자에 손을 대어야 하는데 용기가 없어서 이렇게 망설일 뿐이다. 임주저 씨 역시 다른 사람들처럼 토지투자에 욕심이 없지 않다. 아버지의 빚도 갚아드리고 싶은 심정이 있고 하루빨리 부자가 되고 싶은 마음이 강하다. 이런 지배적인 생각에 따라 마침내 친구 김과감 씨와 토지공동투자에 동의하기로 결심했다. 물론 아내와 기타 여러 사람한테도 비밀로 하기로 했다. 김과감 씨의 토지답사로 소개받은 토지는 관리지역 과수원이다. 현재 배나무가 심어져있고 투자용도로는 좋다는 중개업자의 설명이었다. 이 토지는 관리지역 토지로써 평당17만원에 1500평을 공동명의로 매입하게 되었다. 중개업자의 설명에 따르면 2년전에는 이 토지가 평당7만원에 매물이 나왔으나  한사람도 사겠다는 사람이 없었다고 했다. 앞으로 2~3년만 묻어둔다면 은행이자보다는 훨씬 낫다는 사실을 명심하라는 설명에 임주저 씨는 안도의 한숨을 쉬었다. 다음은 위 투자자의 거래내역이다.

1500평 ☓ 평당17만원 =2억5천5백만원 (매입시)

1500평 ☓ 평당21만원 =3억1천5백만원 (보유1년후)

3억1천5백만원-2억5천5백만원 = 6천만원 (1년후 시세상승분)

- 토지투자 후 잔 파도에 동요 마라 -

토지투자를 한 후에 수개월이 지나면 운 좋게도 평당1~5만원 상당 시세 상승하는 경우가 있다. 또한 부동산 중개업자로부터 토지를 처분하라는 의뢰가 들어오기도 한다. 먼저 토지를 매수하기 전에는 매도시점을 정한 후에 토지를 매수해야한다. 장기투자 목적으로 정하였다면 다소 잔잔한 시세변화에 흔들려서는 안 된다. 급전이 필요하거나 부득이 하게 급매할 경우가 아니면 장기 레이스가 결과적으로 투자수익이 크기 때문이다.  또한 간혹 일부업자들이 우량토지를 탐내려고 끈질기게 접근하기도하고 이상한 소문을 퍼뜨리기도 하는 경우가 있다. 일부 부동산 중개업소로부터 집요하게 매도할 것을 종용하는 업소가 있다면 머지않아 개발계획이란 호재성 재료가 있을 수도 있고 그 토지지역에 대해 발품을 팔면서 여러 가지 정보를 수집하고 쉽게 토지를 저가에 처분하는 우를 범하지 말아야 한다. 사실 토지를 매수한 후에 거의 방치 수준에 가까운 정도로 관리하고 시세변화에 대해 무지한 토지소유자가 의외로 많다. 토지투자 후에 잔파도에 동요하지 말아야 하는 이유는 다음과 같다.

첫째, 수익률 증진에 있다

장기 레이스가 대박이 되는 경우가 많다. 물론 단기간에 개발호재로 100% 상승하는 경우가 있지만 큰 부자들은 장기간 깊숙이 토지를 묻어둔다.

둘째, 소중한 자신의 재산을 지키기 위함이다.

토지투자에 있어서 특별한 경우가 아니면 단기간 빈번한 토지를 매매하는 것은 바람직하지 않다. 간혹 우량 토지를 단기간에 처분하고나면 초강력개발호재가 터지거나 큰 이슈가 될만한 요소들이 많이 일어나기 때문에 단기간 빈번한 매매는 자제되어야한다.

셋째, 토지자체 평가를 제대로 받기 위해서다

토지의 특성은 용도의 다양성이다. 단기간에 제대로 평가받기는 어렵다. 수시로 급변하는 환경 속에서 최대한 투자가치 있는 용도로 이용되기 위해서 토지의 성형을 실시하여 투자가치를 증진시켜야한다.

6탄. 로또보다 땅이더 좋다-6-(토지투자 요령7가지)

토지투자 요령 7가지

첫째, 마음에 들면 과감히 계약 하라.

둘째, 매도시점을 사전에 정하라

셋째, 믿을 만한 공인중개사를 내 사람으로 만들라

넷째, 나무만 보지 말고 숲을 보라

다섯째, 용도의 다양성이 풍부한 토지를 매입하라

여섯째, 발품을 부지런히 팔아라

일곱째, 투자 리스크 관리에 신경 써라

첫째, 마음에 들면 과감히 계약 하라

어떤 토지투자자들은 평소 수천만원의 계약금을 지니고 다닌다고한다. 갑자기 우량 토지가 매물화 되는 경우를 대비해서 기회를 먼저 선점하기 위해서 계약금을 지니고 다니면서 마음에 드는 토지가 있으면  과감히 계약하는 경우다. 초보자라고는 할 수 없고 어느정도 토지투자의 전문가 라고 할 수 있다. 계약을 할때는 과감하게 계약 할 필요가 있다. 남들이 먼저 선점하기 전에 토지를 차지하는 것이 중요하기 때문이다. 손 타지 않는 우량 토지가 의외로 많이 있기에 누가 먼저 계약을 하느냐가 중요하다. 매수하고자 하는 토지가 마음에 들면 이것저것 재지 말고 과감히 매수해야한다. 중요한 순간에 결단력을 발휘하지 못하면 나중에 후회할수 있다. 성공한 사람들은 중요한 순간에 과감하게 결단력을 발휘하는 사람들이다. 다음은 결단력을 발휘하지 못한 직장인 김씨의 일례다. 직장인 김씨는 토지매수를 2년전부터 이리재고 저리재면서 망설이다가 현재까지 토지매수를 결정 하지 못하다가 해당 토지 시세가 그동안 4배 상승한 것만 생각하면 화병이 날 정도로 속상해 하고 있다. 아마도 김씨는 앞으로 영원히 토지매수를 하지 못할지도 모른다. 결국 결단력의 부족이 김씨를 바보로 만든것이다. 토지 매수에 있어서 신중한것은 필요하나 지나친 신중 단계를 넘어서 토지투자 연구만 하면 무슨 소용이 있는가! 토지투자를 위한 분석을 마치면 과감한 결단력을 발휘하여 실천이 뒤 따라야 한다는 것을 명심해야한다. 토지는 매년 공시지가의 등락이 이뤄지고 있고 건물은 감가상각이 발생하여 건물이 노후화 되기에  장기적인 안목으로 접근한다면 토지매수에 망설일 필요가 없는 것이다.

둘째, 매도시점을 사전에 정하라

토지를 매수시에는 언제 처분할 것인가! 매도시점을 사전에 생각을 해봐야 한다. 주식이든 토지든 간에 매매 타이밍이 중요하다. 부동산 경기가 급냉 상태라면 투자금이 묶일 수 있고 각종 토지규제정책의 변화로 인해  환금성이 떨어질 수 있기에 장기투자를 할 것인지 다방면으로 생각을 해봐야한다.

셋째, 믿을 만한 공인중개사를 내 사람으로 만들라

토지투자에 있어서 성패를 좌우하는 것이 신뢰할 만한 공인중개사를 알고 있느냐 없느냐 라고 할수있을 정도로 중개사의 역할이 대단히 중요하다. 토지 매매시 평당 1~2 만원을 저점매수 고점매도 할수 있겠금 해주는 역할을 하는 사람이 공인중개사다. 가능한 여러명의 신뢰할만한 중개업자를 알아두면 자신에게 유리한 점이 많다.

넷째, 나무만 보지 말고 숲을 보라

한마디로 부분보다는 전체를 볼줄 아는 안목이 필요하다. 이것저것 생각하면 절대로 우량토지를 차지 할 수 없다. 물론 사전에 철저히 검토하고 분석해야 하겠지만 미래지향적이고 장기적인 안목에서 접근해야할 것이다. 지금 계약당시에는 다소 시세가 높을지 몰라도  앞으로의 지가 상승여력이 충분하다면 평당1~2만원의 시세 부담을 느껴서 계약을 미뤄서는 안된다.

다섯째, 용도의 다양성이 풍부한 토지를 매입하라

용도의 다양성이 떨어지는 토지,  개발이 제한된 토지는 매입을 해서는 안 된다. 투자목적이라면 수익성이 있어야 하기 때문에 보전임지나 급경사의 임야는 용도의 다양성이 떨어지고 수익성이 떨어지기에 가급적 배제해야한다.

여섯째, 발품을 부지런히 팔아라

발품을 아무리 팔아도 지나치지 않다. 발품을 팔 때 마다 느끼는  점은 새로운 측면에서 토지를 평가할 수 있고  다양한 시각에서 바라볼 수 있기에 부지런히 발품을 팔아야 한다. 단순한 토지답사는 의미가 없고 구체적으로 토질, 지형, 지세 등 세심하게 관찰이 필요하다. 특히 하천주변의 토지는 신중히 매수해야한다. 홍수의 범람으로 인한 피해가 예상되는지 여부를 잘 파악해보고 매수해야 낭패를 안 본다.

프랑스의 곤충학자 파브르가 곤충에 대해 연구하고 관찰 하듯이 세심한 토지에 대한 답사가 필요하다. 파브르의 감수성, 관찰력의 총동원이 곤충들의 동작하나 까지 알 수 있을 정도의 주의 깊은 답사만이 진정한 토지 답사라고 할 수 있고 발품을 제대로 파는 것이 필요하다.

일곱째, 투자 리스크 관리에 신경 써라

토지투자에 있어서 기본적, 기술적 분석은 매우 중요하다. 기본적인 공부를 직접 확인하고 철저하게 검토해 보지 않으면 귀중한  재산을 날릴 수 있기 때문에 최대한 리스크 관리에 신경을 써야한다. 일부 악덕 기획부동산업체에 사기 당하는것도 기본적, 기술적 분석의 소홀함에서 발생하는것이다.

7탄. 로또보다 땅이더 좋다-7- (토지투자는 대박이다)