(신방수 세무사)

3억원대로 투자하는 용인 30평형대 유망아파트 (1)

강남으로 출퇴근하는 젊은 지인들부터 “지금 용인에 아파트를 사면 3년쯤후에는 서울의 호재없는 지역보다는 그래도 집값이 많이 오르지 않겠냐?”는 질문을 요즘 들어서 부쩍 많이 듣고 있다. 그래서 추천할 만한 용인지역 여러 곳을 다니다 보니, 한마디로 이야기하자면 ‘용인은 썩 괜찮은 지역’이라는 생각이 든다.

필자에게 아파트를 추천해 달라는 지인들에게, 단순 재테크인지(전세를 주고 다른 곳에 거주) 아니면 쾌적한 거주를 겸비한 투자목적인지를 먼저 묻는다. 사실 3~5년후의 단순한 재테크 목적으로 70~150%정도로 상승할 만한 지역의 아파트를 찾는 것은 별 어렵지 않은 문제라고 볼 수 있다. 하지만 두번째의 경우에 해당되는 ‘재테크 거주(출퇴근)’를 동시에 만족시키는 곳은 찾아내기도 매우 쉽지 않을뿐더러 설령 찾았다 하더라도 좋은 매물(로얄동, 로얄층)을 얻기란 더욱 힘든 일인 것 같다.

재테크의 측면에서 보자면, 몇가지 원칙만 지켜 아파트를 매수한다면 가치상승은 시간이 지나감에 따라 저절로 해결된다고 볼 수 있다. 과거 필자가 부동산뱅크에 남긴 글에서도 언급을 하였지만 2006~2007년은 큰 폭의 대세상승기라 볼 수 있다. 특히 재료가 있는 지역은 아파트상승률은 예상을 휠씬 뛰어넘는 수치를 기록할 것으로 판단된다.

필자에게 묻는 지인들에게 다음에 해당되는 아파트를 매수해야, 성공가능성이 높아진다고 한결같이 이야기를 한다. (특히 1번~7번은 필수임)
   1. 택지지구 (또는 택지지구 크기의 대단위 아파트밀집지역)
   2. 향후 대형 호재들이 있거나 추진중인 지역
       (도로, 전철역, 학교, 학원, 공원, 도서관, 대형마트, 백화점, 영화관 등)
   3. 30평 이상의 아파트 (방3개, 화장실 2개)
      : 20평형대는 대세상승기에도 상승률이 20~30%로 미미함   
   4. 주변에 초/중/고등학교를 도보로 통학할 수 있는 지역
       (명문학교 또는 향후 명문이 될 수 있는 가능성 포함)
   5. 지역난방(열병합)을 갖춘 지역 (또는 향후 공사확정인 아파트 포함)
   6. 정남향 또는 남향을 포함하는(남동향, 남서향) 단지
   7. 공원, 산, 강, 좋은 하천 주변의 아파트
   8. 대형건설사가 시공한 브랜드(Brand)아파트
   9. 세대수가 1000세대 이상인 아파트  

위의 사항에 해당되는 아파트들은 과거 자료들을 인용해 보자면, 최근 3년동안 80~110%의 상승률을 보였다. 

(32~34평형, 국민은행 아파트시세 상한가 기준) 
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지역 / 아파트명.......................평수....세대수... 입주년도...2003.6시세...2006.5시세...상승률 
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분당 서현동 / 현대...................33평…1695세대…1991년…40,000만원…73,500만원….. 84%
분당 야탑동 / 탑마을 선경.........32평..…976세대…1993년…33,500만원…63,500만원.…. 90%
안양 평촌동 / 향촌 롯데............33평.....530세대…1993년…33,500만원…65,000만원….. 94%
안양 평촌동 / 향촌 현대5차.......32평.....780세대…1993년…31,500만원…63,500만원… 102%
용인 죽전동 / 현대홈타운3차.....33평…1988세대…2004년…29,700만원…55,500만원….. 87%
용인 보정동 / 아이파크1차........32평…1466세대…2004년…29,500만원…62,500만원… 112%
용인 신봉동 / 자이2차..............33평…1626세대…2004년…26,890만원…53,500만원…. 99%
용인 상현동 / 상현자이............34평…1034세대…2003년…24,500만원…49,000만원… 100%
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* 공통사항 : 지역난방(열병합)

아파트 가격이 오를 때는 특정지역의 한두개 아파트만 오르는 것이 그 지역 전체가 거의 비슷한 시기에 순차적으로 오른다고 보아야 할 것이다. 따라서 아무리 지하철역 초역세권이고 최근에 지어진 아파트라고 할 지라도 나홀로아파트 혹은 2000세대가 넘는 매머드급 아파트라 할지라도 주택가에 홀로 솟아있는 나홀로단지는 오르더라도 상승폭이 미미하거나 제자리 걸음을 하는 경우도 흔하다. 

대형 아파트 밀집지역에서 한 아파트(일명 랜드마크)가 오르면 그 옆의 아파트가 따라서 오르고 매수자들은 매물이 없으므로 어쩔 수 없이 그 주변의 아파트들이라도 매수하게 됨으로서 결과적으로 지역전체가 오르게 되는 셈인 것이다. 그리고 그 다음 상승기에 신규매수자들은 덩달아 많이 오른 주변아파트들보다는 조금 더 주고 그지역의 랜드마크를 매수하게 됨으로서 그옆 아파트, 주변 아파트들이 오르게 되는 현상을 계속해서 반복하게 되는 것이다.

즉, 아파트의 금전적인 재테크를 고려하는 매수자라면 반드시 대단위 아파트 밀집지역 (특히 택지지구)를 선택하게 되면 어느 아파트를 골라야 할지를 덜 고민을 하게 되고 자신의 자금여력에 맞춰 지역내에서 아파트를 고르면 되는 것이다. (하지만 초심자들은 아직도 내부마감재, 새 아파트에 눈이 멀어 부동산에서 가장 중요한 ‘입지’는 잠시 잊어버리고 계약서에 도장을 찍는 우를 범하게 되는 경우를 흔하게 목격한다. 그리고 몇 년뒤 다른 유망지역 아파트들은 50~100% 오르고 자신의 아파트는 5~20% 정도 상승에 그치므로서 뒤늦게마나 다른 유망지역으로 이사를 가고 싶어 하지만 자금의 부족으로 인해 체념하고 계속 그 지역에 눌러앉게 되는 것이다)

그러면 위의 내용들을 머릿속으로 정리해보면서 다시 용인지역을 살펴보면, 용인시의 택지지구(취락지구 제외)는 죽전택지지구, 신갈택지지구, 동백택지지구가 있다.
(용인내에 택지지구가 어딘지 잘 모르시겠다면 부동산뱅크나 국민은행 시세표의 ‘지도보기’를 들어가서보면 점선으로 표시된 지역이 나올 것이다 - 그 외의 지역들은 일단은 제외시켰다. 추후 언급)

죽전택지지구나 동백택지지구 역시 매우 훌륭한 입지와 주변환경여건을 가지고 있다. 하지만, 죽전택지지구의 경우에는 3억원대로는 좋은 입지(교통,학군,발전가능성,쾌적)의 아파트를 찾는 것이 쉽지 않다. 적어도 4억중반에서 5억원대는 자금이 준비되어야지만 거주만족 및 향후 투자가치가 눈에 보이는 몇몇 아파트들을 접할 수 있다. 그리고 동백택지지구 역시 최근 입주를 시작해 아직은 강남으로의 출퇴근 및 주변생활환경(상가 등)의 문제가 부딪히고 특히 3년차 이내의 새 아파트들에서 매번 벌어지는 다운계약서 요구와 매수자에게 여러가지 불합리한 비용들을 전가시키는 고질적인 문제들이 해결되려면 아직은 시간이 더 필요해 보인다. (동백택지지구 역시 시간이 흘러, 위용을 갖추는 싯점에서는 다른 어느 지역보다도 쾌적한 삶이 보장되리라 믿어 의심치 않는다) 

반면 신갈택지지구는 강남으로의 출퇴근(수원IC 입구정류장까지 시내버스로 6~8분, 강남역까지 고속도로 좌석버스로 20~30분) 동선이 확보되며, 지역난방이 되어 관리비가 저렴하고 특히 지구 대부분이 아파트, 공원, 산, 학교로만 구성이 되어(유흥지역 없음) 쾌적하고 조용한 삶을 추구하는 사람들에게는 매우 적합하다고 볼 수 있다.

다만, 지구내에 상가규모가 아직은 크지 않아(홈플러스의 경우 식품관만 입점) 여러가지 쇼핑을 위해서는 인접지역으로 가야 하는 번거로움이 있다. 부분부분 비어있는 공터에 상가가 모두 들어오면서 점차 나아지리라 생각된다.

그리고 결정적으로 아파트가격 상승에는 조용하고 공기 좋고 생활하기 편안한 환경이외에 결정적인 대형호재가 필요하다고 볼 수 있다. 최근 분당선 연장선 추가2역사 확정발표로 향후 3~4년 이후에는 아파트입구에서 전철역까지 1~5분거리의 아파트들이 많이 생길 것이고(추가2역사~환승 정자역:17분, 정자역~강남역:17분 소요예상), 아울러 신갈택지지구내 대형도서관의 건립으로 서울의 특정지역처럼 대형학원들이 연쇄적으로 집중 입점하면서 용인내의 최고 지역중의 하나로 어깨를 겨누는 특수지역으로 성장할 가능성이 '매우' 높아 보인다.

신갈택지지구내의 30평형대 아파트들로는 도현현대아이파크(34평, 39평), 새릉골풍림(33평), 인성현대(32평) 및 택지지구 옆에 새천년 4단지, 5단지(30~38평), 대우푸르지오(38평)가 있다.
(기타 취락지구는 열거에서 제외했으며, 평수는 30평형대만 언급함)

그중 도현현대아이파크는 2001년에 입주한 568세대의 아파트로서 34, 39, 50, 62, 63평으로 구성되어 있으며, 향후 결정되는 전철역사 위치에 따라 2~5분내의 매우 훌륭한 접근성과 지역내에서 유일한 대형평형(62, 63평)을 보유하고 있어 신갈택지지구의 랜드마크 역할을 하리라 예상된다.

 

그리고 이번에는 용인 신갈동(구갈2지구) 택지지구내 아파트들에 대해서 검토해 보고자 한다. 하지만 그전에 정확한 투자수익률 예측을 위해서는 다음과 같은 사항을 점검해야만 한다.

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화 (간략히만)
II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장
III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)
IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점
V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화

예상과 다르지않게 열린우리당의 참패로 막을 내렸다. ‘한나라당이 잘나서’ 라기보다는 ‘어부지리’의 결과라고 봐야 할 것이다. 열린우리당의 가장 큰 참패원인은 현정권 초기부터 무리한 정책추진실패에 기인한다고 볼 수 있다. 서민의 내집 마련을 돕겠다는 좋은 취지에서 시작된 부동산억제정책은 시행 방법상의 문제로 인해 ‘현실과 동떨어진 강경 일변도의 규제 → 국내 건설경기의 위축 → 국내 소비경기의 위축 → 중산/서민층의 몰락 → 일부 특정지역으로 매수세 몰림’ 이라는 악순환의 결과로 일부 지역의 부동산만 급등하게 됨으로써 빈익빈 부익부의 현상이 심화되고 특히 서민층의 소외감은 극에 달했다고 볼 수 있는 것이다.

최근 뉴스를 통해서도 열린우리당은 뒤늦게 참패의 원인을 인정하고, 부동산정책노선의 수정이 불가피함을 인정하는 발표를 하였다. 현정권 초기부터 ‘다른 것은 못해도 집값만은 확실히 잡겠습니다~’ 라고 외치던 사람들이, 시간이 지나감에 따라 추진했던 다른 정책들이 별 신통치 않자 그나마 집값이라도 잡아야 뭔가 내세울 것이 있겠는데 실제로는 그것마저도 제대로 안되어 안절부절하다가, 결국 5.31 선거를 몇주 앞두고서 청와대 관계자와 모장관 등을 앞세워 ‘앞으론 아파트값 폭락할 껍니다~’ 라는 식으로 ‘부동산 하락’, ‘버블 세븐’ 등의 언론플레이를 조장했었던 것이다. 국민들의 의식은 그동안 많이 신장되었다. 예전 박통시절때의 몰캉한 국민들로 여겨서는 안될 것이며, 국민들은 ‘늑대가 나타났다~’는 식의 양치기의 만행에 너무나 심하게 단련이 되어 있음을, 정부는 간과하고 있었는 지도 모르겠다.

여하튼, 향후 부동산정책은 금번 지방선거를 계기로 ‘완화’쪽으로 서서히 방향을 트는 것은 대세라고 보이며, 차기 대선시 국민들의 표를 한표라도 더 얻기 위해서는 어느 당이라 할지라도 ‘부동산정책 완화’에 대한 공약은 부득이하다고 그들도 생각할 것이다.

2007년말 대선레이스는 이미 시작되었다. 아파트부동산시장은 2006년 6월~8월에 재료 중심지역으로 서서히 오르다가 2006년 가을 판교 중/대형평형 청약발표를 전후로 중/대형 평형이 가파르게 상승하면서 중/소형 평형의 상승을 견인할 것으로 보인다. 아울러 이의동 광교신도시의 분양 역시 용인과 수원의 부동산에 적지않은 파장을 미칠 것으로 보이며, 2007년 중/하반기부터는 차기 정권의 부동산정책 완화에 대한 기대심리를 바탕으로, 정부가 ‘버블 세븐’ 지역이라고 지목한 아파트들을 필두로 본격적으로 상승하는 해가 될 것이다. 그래서 차기 정권의 초기인 2008년 상반기까지는 상승을 멈추지 않을 것으로 본다.

다만, 상당히 능력있는 후보가 대통령으로 당선되어 정권을 바꾼다 할지라도, 취임후 몇 달 사이에 모두의 기대감에 만족할 만한 실적을 내기는 사실상 힘들어 보인다. 그러한 기대치의 눈높이 미달에 대한 실망매물과 단기간 급등에 따른 이익실현 매물의 출회로 2008년 하반기부터는 숨고르기 장으로 들어설 것이며, 그때부터는 부동산정책 완화를 무기로 한 일부 ‘재건축 재료’ 지역을 제외하고는 보합내지는 하락세로 보이다가 일정 시간이 지나고 나면 다시 재상승으로 방향을 잡을 것으로 예측된다.

여기까지 내용을 정리해 보자면, 2006년 하반기에서 2008년 상반기까지는 판교/광교신도시 청약과 같은 메가톤급 호재와 눌린 스프링(?)의 강한 반발력으로 인해, 과거의 역대 정권에서도 보기 어려웠던 가파른 급등현상을 향후 몇 년간 체험하게 될 것이다.

II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장

강남은 주상복합과 재건축을 완료한 단지를 중심으로 높은 시세를 형성하고 있다. 강남의 재건축이 완료된 일부 Top Class 아파트들을 살펴 보기로 하자. (주상복합은 비교상 제외시킴)

(국민은행 아파트시세 2006.6.2일자 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명------------평수---세대수----입주년도---2006.6월 시세---평당가격
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서울 대치동 동부센트레빌----45평---805세대----2005년---205,000만원---4,556만원/평
서울 도곡동 도곡렉슬-------33평--3002세대----2006년---143,500만원---4,348만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

재건축을 준비 이전인 30평대 아파트들은 대략 평당 3000만원대의 가격을 형성하고 있으며, 재건축이 완료된 중형평형들은 평당 4000만원대의 가격을 형성하고 있다. 쾌적성이 보장되는 재건축이 완료된 대형 단지를 선두로 평당 1억원시대를 향해 끊임없는 질주를 해 나갈 것으로 본다. (일본의 경우, 핵심지역은 현재 평당 1억원을 휠씬 상회하고 있다) 즉, 2006년 판교/광교신도시 청약 및 2007년 대선레이스를 거치면서 강남은 추가로 평당 2000만원~2500만원 정도를 상승하는 가격변화를 보일 것이다. (강남 30평형대의 경우에도 2010년 이내에 평당 6500~7000만원대로 진입하는 아파트들이 탄생할 것임) 결국, 강남 Top Class 아파트의 가격변동은 서울시의 다른 유망지역 및 경기도의 유망지역에 도화선 역할을 할 것으로 본다.

다음은 저번에도 언급했던 수도권 지역 아파트들의 가격변화를 예측해 보겠다.
(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명-------------평수---현재 아파트시세----현재 평당단가---2010년 평당단가
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분당 서현동 / 현대----------33평-----75,000만원--------2,273만원/평----3,300만원/평
분당 야탑동 / 탑마을 선경----32평-----63,375만원-------1,980만원/평----3,100만원/평
안양 평촌동 / 향촌 롯데------33평-----65,000만원-------1,970만원/평-----2,900만원/평
안양 평촌동 / 향촌 현대5차---32평-----64,000만원-------2,000만원/평----2,900만원/평
용인 죽전동 / 현대홈타운3차--33평-----55,500만원-------1,682만원/평----2,700만원/평
용인 보정동 / 아이파크1차----32평-----62,500만원-------1,953만원/평----3,100만원/평
용인 신봉동 / 자이2차-------33평-----53,000만원-------1,606만원/평----2,700만원/평
용인 상현동 / 상현자이------34평-----49,000만원-------1,441만원/평----2,700만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

1기 신도시와 인접 유망지역을 중심으로 현재의 평당 1600 ~ 2000만원대에서 3000만원대 부근으로 한단계 상승을 보일 것으로 예측한다. 특히 용인의 경우에는 가장 시급한 문제인 ‘교통’이 개선되는 지역(분당선 연장선 역세권)을 중심으로 그 상승률은 두드러질 것이며, 최근 건설된 아파트지구의 일부는 분당의 가격대를 따라잡는 현상까지도 보일 것이다. 특히 용인 수지의 경우는 향후 4년간 근본적인 교통문제가 해결되어서라기보다는 판교/광교신도시 후광으로 지속적인 신규 매수세를 끌어들일 것으로 본다.

III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)

과거 전철 역세권아파트들의 ‘개통 전후의 아파트 가격변화’를 분당선 사례로 살펴보겠다.

[ Case 1 ] 강남구 개포동 주공7단지(31평) – 대모산입구에서 약 2분거리 (2003. 9. 3일 개통)
기간) 2003.7월------2003.9월-----2003.11월----2006.6월
금액) 56,000만원----64,000만원---68,000만원---99,000만원
[ Case 2 ] 분당구 이매동 진흥아파트(32평) – 이매역에서 약 1분거리 (2004. 8. 16일 개통)
기간) 2004.6월------2004.8월-----2004.10월----2006.6월
금액) 47,250만원----46,500만원---46,500만원---68,500만원
* 참고 : 2004.6월 ~ 2004. 12월 기간은 전국의 부동산이 10% 이상 하락했던 조정기였음

분당선 개통과 관련된 위의 두가지 사례에서 알 수 있듯이, ‘전철역 개통’ 호재는 부동산 상승기에는 타지역보다 상승폭을 확대시키며, 하락기에는 큰 하락없이 최소한 약보합정도의 가격대는 유지시킨다는 사실을 알 수가 있다. 즉 전철역이 개통됨과 동시에 가격상 정점을 찍고 내려오는 것이 아니라, ‘교통을 포함한 전반적인 인프라가 얼마나 잘 구축되고 가고 있느냐’가 아파트 가격을 장기적으로 결정한다는 평범한 진리를 다시 한번 확인할 수 있다.

IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점

향후의 아파트 선호지역에 대한 기준은 현재와 별 다르지 않겠지만 점점 고유가시대로 들어감에 따라 비니지스의 중심인 강남권에 전철로 접근성은 점점 더 중요시되어 갈 것이다. 예를 들어, 영덕-양재간 도로가 개통되어 경부선 적체의 상당부분을 해소해 준다하더라도 출/퇴근시간의 양재에서 강남역까지의 막힘현상은 해소해 줄 수 없을 것으로 사료된다. 따라서 아파트 주변의 쾌적한 자연환경 못지않게 고유가와 아침 정시에 출근해야만 하는 직장인들의 스트레스를 고려할 때, 전철 역세권(가급적 5분이내)은 동일 지역내에서도 아파트 가격의 심한 차별화를 불러 올 것으로 보인다.

부동산뱅크를 통한 게시판에서 각 지역별 장단점은 충분히 홍보가 되었다고 믿는다. 다만, 몇가지의 기본원칙과 향후 아파트를 선택하는 추세 측면에서 볼 때, 신갈동 택지지구(구갈2지구 택지지구) 아파트들은 타지구에 비해 다음과 같은 장/단점이 두드러진다고 요약할 수 있다.

1. 신갈동 택지지구의 장점
1) 향후 전철을 이용한 강남으로의 신속한 접근성
면허시험장역(추가2역) – 신갈(구성)역 – 신보정역(추가1역) – 죽전역 – 오리역 – 미금역 – 정자역(★환승★) – 판교역 – 청계역 – 포이역 – 양재역 – 강남역 (환승포함 39분 이내)
2) 분당선 연장선(2009~2010년 예정)의 경우는 신분당선(2012년 이후)에 비해 조기 개통
3) 취락지구와 차별화되는 택지지구 (잘 정돈된 주거환경 및 계속되는 인프라 구축)
4) 지구내 유흥가가 없으며, 향후 도서관 건립을 계기로 대형학원들이 입점하면서 교육특구 탄생 가능성이 매우 높아 보임
5) 출퇴근시간에 승용차 이용시 교통정체가 심한 죽전-분당구간을 경유하지 않고 수원IC로 우회 코스를 선택 가능

2. 신갈동 택지지구의 단점
1) 택지지구로서는 규모가 크지 않음 (그래서 용인을 제외한 타 도시에는 잘 알려져 있지 않음 – 실제 서울사람들은 용인하면 죽전, 수지만 알지 신갈동 택지지구는 거의 모름)
2) 대부분 중소형(20~40평형대) 평형으로만 구성됨 (대형평형대가 매우 부족함)
3) 중심상가의 경우에도 아직은 상권 발달이 미약함

따라서 향후 4년간 아파트 가격 상승시에도 용인내 일류지역을 능가하기는 어려울 것으로 보인다, 하지만 금번 추가2역사 확정을 계기로 많은 사람들(특히 서울지역의 일반인들)에게 알려지면서 향후 ‘지나친 저평가 현상’은 서서히 벗어날 것으로 보인다.

V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

신갈동 택지지구내 아파들과 바로 그옆에 인접해서 사실상 택지지구내 인프라를 공유하고 있는 아파트들을 포함해서 살펴보도록 하겠다. (20평형대는 추후에 언급)

아파트명----평형구성---세대---입주년도--총대지면적--대지지분(평형)--추가2역사 예상도보거리
--------------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34~63평--568세대--2001년---11,030평----14.45평(34)---역사위치에 따라 2~3분
새릉골풍림----33평---340세대---2001년---4,886평----13.99평(33)----역사위치에 따라 1~3분
인성현대----24~32평--293세대--1997년----3,518평----13.52평(32)---역사위치에 따라 2~3분
새천년4단지--30~38평--923세대--2004년---17,087평---18.32평(32)---역사위치에 따라 4~7분
새천년5단지--28~38평--915세대--2004년---16,423평---17.68평(32)---역사위치에 따라 9~14분
산양푸르지오--38~49평--346세대--2004년---7,813평---18.77평(38)---역사위치에 따라 10~11분
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

신갈동 택지지구를 구성하고 있는 대표평형대인 30평형대를 기준으로 향후 투자수익률을 알아 보도록 하겠다. 앞서 II장에서 살펴 보았지만 판교/광교신도시 분양 및 대선을 거치면서 분당/죽전/수지의 ‘유망 30평형대’의 경우에는 평당 1400~2300만원대에서 2010년에는 평당 2700~3300만원대로 상승을 할 것이며, 신갈동 택지지구의 아파트들의 경우에는 2006~2008년의 ‘지나친 저평가 해소과정’을 거치면서 평당 700~1200만원의 가격에서 평당 1500~2200만원의 가격대로 분당/죽전/수지를 뒤따르게 될 것이다.

(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
아파트명----평수---국민은행시세---2006년 평당단가--2010년 예상단가--2010년 가격--상승률
-----------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34평---36,000만원-----1,059만원/평-----2,200만원/평----74,800만원---108%
새릉골풍림---33평---32,000만원------970만원/평-----1,900만원/평----62,700만원----96%
인성현대----32평---23,000만원-------719만원/평-----1,500만원/평----48,000만원---109%
새천년4단지--32평---34,750만원-----1,086만원/평-----2,000만원/평----64,000만원----84%
새천년5단지--32평---38,900만원-----1,216만원/평-----2,200만원/평----70,400만원----81%
산양푸르지오--38평---37,500만원------987만원/평-----1,700만원/평----64,600만원----72%
* 참고 : 가격이 계속 오르는 지역의 실제 거래가는 국민은행 상한가 시세보다 일반적으로 약 5~10% 정도 높다! (시세 반영 시차문제)

결론적으로 신갈동 택지지구의 아파트들은 평당 단가측면에서는 죽전이나 수지의 유망아파트들을 쫓아가는 모습을 보이겠지만, ‘투자금액 대비 수익률 측면’에서 봤을 때는 이미 높은 가격대를 형성하고 있는 분당, 평촌, 죽전, 수지의 상승률(40~80%)보다는 신갈동 택지지구 아파트들의 상승률(70~110%)이 휠씬 높을 것으로 판단된다.

아울러, 지역 아파트들의 장단점을 개략적으로 살펴보겠다.
1. 도현현대 : 세대수가 많지 않은 단점을 가지고 있지만, 대한민국 최고의 Brand Name Value(이름있는 브랜드)와 지구내에서 유일한 대형평형 보유를 무기로 지역 랜드마크 아파트가 될 가능성이 큼
2. 새릉골풍림 : 단일 평형에 적은 세대수와 Brand(브랜드)가 떨어지는 단점을 초역세권을 무기로 도현현대의 가격을 지속적으로 쫓아갈 것임
3. 인성현대 : 지구내 타아파트(2~5년)에 비해 년식이 오래되었고(9년) 세대수가 적은 단점이 있으나, 편리한 대중교통(정문에서 버스정거장까지 10초)과 초역세권을 계기로 저평가에서 서서히 벗어날 것으로 보임
4. 새천년4단지 : 32평의 큰방이 3.81평으로 일반아파트 24평의 큰방 3.92평보다 더 적은 내부구조의 단점이 있음. 하지만 역개통시 새천년그린빌 1~5단지까지의 대단지를 무기로 평균이상으로 꾸준히 상승할 것으로 보임
5. 새천년5단지 : 역시 32평의 큰방이 일반 24평보다 작아 거주상 불편한 면이 있으며 역개통시에도 도보로 최소 10분이상 걸어야 함. 새천년5단지를 선택시에는 골프장 전망이 나오는 남쪽의 일부 동을 선택하는 것이 투자수익률 측면에서 유리할 것이며, 향후 5단지내에서도 조망권에 따라서 가격차이가 1억이상으로 크게 벌어질 것임
6. 산양푸르지오 : 고속도로변을 인접하고 있고 역세권 측면에서도 도보 10분이상의 다소 애매한 곳에 위치하고 있어 현재까지는 별다른 주목은 받지 못하고 있음. 전세대 정남향과 4.6평과 4.78평의 큰방을 두개나 가지고 있는 시원시원한 평면구조로 향후 순차적인 매기가 형성될 수 있다고 보임

이상으로 신갈동 택지지구와 인접 아파트들에 대해 지면관계상 대략적으로만 살펴보았다. 향후에 시간이 허락된다면 한 아파트씩 자세한 장단점과 내재가치의 계산, 매년도별 예상 상승금액선 및 쾌적한 거주를 위한 아파트별 로얄 ‘동과 층’을 소개해 보도록 하겠다. (객관적인 측면에서)

이 부족한 글이 하루 빨리 내집마련을 통해 가족의 소중함을 느끼게 되고, 먼미래의 노후자금까지도 마련할 수 있는 재테크의 초석으로써 쓰이는데, 조금이나마 가이드가 되었으면 하는 바램을 갖고 이 글을 맺는다. **
2006. 6. 8

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

한동안 리스크가 커서 약간은 회의적이었던 용인 대주 공세 피오레를 집중적으로

분석해 보았습니다.

 

 

묻고 답하기와 쪽지의 문의가 워낙 많았기 때문에 저 또한 관심을 가지고 시장 여건과 공세

피오레의 투자 가치에 대하여 심도 있는 점검을 했는데, 몇 가지 놀라운 사실들이 발견 되어서

글을 올리고자 합니다.

 

이전에 약간 보수적인 시각으로 공세 피오레의 조건에 대하여 회의적인 생각이 들었지만 이는

지극히 현실의 사고 테두리에서 벗어나지 못하는 근시한적인 접근 방법이었음을 시인하며 좀 더

앞을 내다보는 안목에 비중을 두고 변화된 투자 환경을 고려해 보았을 때 실로 엄청난 투자

가치가 있다는 점을 깨달았습니다.

 

공세 피오레의 단점은 용인시 남부권 위치, 전철역 미계획  주변에 비하여 높은 분양가 학군의

부족 등이 꼽혔는데 어차피 그 어떤 아파트도 위의 모든 사항을 갖춘 아파트는 없으며 몇가지의

특장점만 있다면 초특급 아파트가 되는 것입니다.

예를들면 죽전의 엘지자이1은 분양당시 소규모 세대에 매우 높은 분양가 전철역부족 등으로

역시 외면 받았지만 최고급의 마감재와 시설 조망권 환경 등의 호재만으로 주변 시세를

압도하는 59평 15억 시세입니다.

 

대주 공세 피오레는 분양가가 너무 비싸다는 이유와 용인시 남부에 위치한 입지적인 문제 두가지로

인하여 분양율이 매우 저조하였지만 판교 분양가와 동천, 신봉, 성복 등의 예상 분양가 파주 한라 비발디의 고분양가, 신안 인스빌과의 비교 등의 사유로 인기가 초급등하고 있기에 내 집 마련을

위하여 동분서주 하시는 애우님들에게 도움을 드리고자 펜을 들었습니다.

 

붙는 진풍경을 연출하고 있는데, 이 시점에서 용인 공세 대주 피오레의 향후 프리미엄이 과연

그에 미치지 못할까요?

관점은 다르겠지만 제 판단은 훌륭한 아파트 한라 비발디를 능가하는 초특급 프리미엄이 예상

됩니다.

 

저도 관심이 있어서 현장과 모델하우스를 여러 번 다녀온 적이 있으며 인터넷 상의 모든 정보와

용인시의 미래 청사진 기흥 호수의 미래 가치 등에 대하여 종합적인 고찰을 한 상태이기 때문에

 

현재 상태에서 정확하지는 않지만 한라와 신안의 분양 소식 이후 공세에 대한 관심이

기하급수적으로 급등하여 연일 수많은 인파가 모델하우스를 찾으며 계약 신청을 한 결과

80% 이상의 계약률을 기록하며 빠르게 매물이 소진되고 있음을 들었습니다.

 

 

제가 공세동의 대주 피오레를 중도에서 초특급 추천지로서 방향 전환을 한 결정적인 사유는 

3년 후의 아파트 시장 변화에 대한 가장 유망한 아파트는 어느 것일까라는 질문에서 답을 준

아파트가 공세 피오레이기 때문입니다.

 

사람마다 보는 시각이 다르기 때문에 시시비비를 가리기에 앞서서 현 시점에서 중요시 여기는

아파트의 평가 요소와 3-5년 후의 미래 시점에서 아파트를 보는 평가 요소의 차이점을 염두해 두고

과연 공세 피오레가 투자 가치가 있는가? 그렇다면 그 이유는 무엇인가? 에 대한 저 나름대로의

해답을 찾았다고 할 수 있습니다.

 

물론 주관적인 사안일 수도 있지만 최소한 고정 관념의 틀에서 벗어난 미래의 관점에서 투자

가치를 따지려고 노력했기 때문에 어느 정도 설득력이 있을 것으로 판단이 됩니다.

 

 

일단 그 실마리를 풀어 보겠습니다.

 

 

   미래 3년만 내다 본다고 하더라도 입지, 발전성, 교통, 교육, 환경 등의아파트 평가 5대

   요소에서 환경의 비중이 꼭지점에 이를 정도의 핵심 사항으로 부각될 가능성이 큽니다.

   대주 공세 피오레는 주변 녹지율이 50%로서 현존하는 대단지 아파트에서 최고입니다.

 

   웰빙 아파트의 중요성이 날로 커져만 가는 이 시점에서 공세 피오레는 주변 휴향림,

   빼어난 조경과 단지 공원 그리고 다양한 테마 즉 인공 호수, 인공 실개천, 휴식 공간,

   운동 공간, 레크레이션, 산책로, 예술적 최첨단 구조물 등이 조화롭게 어우러진 특급 단지로

   평가가 됩니다.

  

 

    기흥 호수가 국내 최대 공원화 계획 일환이자 수도권 최대의 관광 단지로의 급격하게 부상했기

    때문입니다.

   80만평 규모의 일산 호수 공원 3배의 대규모 공원 내에 생태 학습 공간, 놀이 문화 공간,

   운동 및 여가 공간,  관광객 유치를 위한 다양한 테마 조성, 신개념의 친환경 최신식 시설 배치,

   21세기 수도권 최대의 관광명소라는 기치 아래 정부의 지원을 받은 용인시의 야심찬 청사진이

   마련된 상태입니다.

 

  1차로 2000억 이상을 투자할 계획이며 추가 사업비는 미지수이지만 사업비만 보더라도

  용인시는 물론 인근 서울권, 동탄, 수원 등의 초특급 관광 명소가 될 것이 확실해 보입니다.

  관광 산업이 해마다 큰 폭의 적자를 보는 우리나라로서는 21세기에 맞는 최첨단 친환경 관광

' 코스의 개발이 절실하였을텐데 바로 기흥 호수가 그 막중한 역할을 대신해줄 프로젝트로서

  급격히 부상한 것입니다.

 

  대주 피오레는 기흥 호수의 최고급 호텔 이상의 삶을 제공해 준다는 점에서 투자 가치가

  실로 막대할 것이라고 판단이 됩니다.

  막대한 자금을 쏟아 붙는 기흥 호수공원을 내 집처럼 드나드는 그 여유로움은 대주 피오레의

  가치만이 아니라 향후에 호수 공원 주변을 둘러싼 신규 아파트에 막대한 프리미엄을 줄 것입니다.

 

 

   조망권의 중요성이 갈수록 부각되는 시점에서 공세 피오레는 단연 돋보이는 아파트입니다.

   모든 단지가 호수의 조망이 가능한 것은 아니지만 호수 조망, 휴향림 조망 50% 녹지율 조망,

   신개념 호텔식 단지 테마 공원 조망 등 이 부분의 최대 강점을 지닌 아파트입니다.

 

 

    자연휴양림 등 자연녹지가 단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지 설계도 특징이라고

    할 수 있습니다.

   149%, 137%의 용적률이 각각 조성돼 쾌적한 환경을 자랑하는 A단지, B단지의 경우

   조경면적을  50% 이상으로 조성할 계획입니다.

  .또 대규모 중앙테마광장을 중심으로 단지 곳곳을 공원화하고 입주민의 건강을 위해

   중앙테마광장에는 대규모 휘트니스센터도 들어섭니다.

   동탄신도시 등 다른 신도시나 택지지구의 경우 용적률이 200%선입니다.

   특히 공세지구의 건폐율이 7.9%에 불과하다는 점도 특징입니다.

   수도권 택지지구의 건폐율은 보통 30%대인데 이러한 상황만 보더라도 웰빙, 환경의

   모든 여건을 갖춘 21세기형 아파트로서 현재 수도권에 지어진 가장 진화된

   아파트라고 할 수 있습니다.

 

 

   우선 위로, 신갈, 죽전, 분당, 판교, 강남 등의 경부 고속축선상의 황금라인이 걸쳐 있으며 아래로

   미래의 도시 동탄, 기흥, 평택, 천안, 아산 신도시가 자리해 있고 좌측으로 흥덕, 영통, 이의

   신도시 등의 초특급 라인과 우로는 동백이 눈부시게 자리잡고 있는 형국입니다.

   향후 공세 지역이 사통 팔달의 경제, 문화, 관광, 환경, 교통의 요지로서의 역할을 수행할

   가능성마저 점쳐집니다.

 

 

   38~54평형 710가구 규모의 A단지와 45~79평형 1290가구 규모의 B단지 등 총 2000가구

   규모의  공세지구 대주 피오레는 각 세대가 3베이 이상으로 설계되고 일부세대는

   양면개방형으로 설계하는 등 조망과 채광을 극대화했습니다.

   아울러 발코니 확장 시 공간을 극대화할 수 있도록

   광폭 발코니를 제공하고 최근 수요자들이 선호하는

   포켓발코니도 일부 가구에 적용됩니다. 

   초고속정보통신과 무인경비 시스템 등이 적용되는

   등 첨단 홈네트워크 시스템이 적용된 아파트 단지로

   공급되는 것도 특징입니다.

   특히 이 단지는 공세지구가 지닌 친환경 입지를

   극대화한 것이 장점입니다. 자연휴양림 등 자연녹지가

   단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지

   설계도 특징이라고 할 수 있습니다.

  

   현재 존재하는 용인시 최신식 아파트 중의 최대

   규모이며 79평 분양가가 15억대로서 최고 분양가의

   기록을 경신한 것도 미래의 여건을 밝게 하고'

   있습니다.

   

   또한 교통의 요지로서 IC가 3곳 이상 걸쳐 있으며,

   경부 고속 국도가 1분 이내 거리라서 서울 진입로가

   매우 빠르고, 신설 지방도로 등의 확대, 아직 확정

   단계는 아니지만 호수 공원의 관광 명소화에 따른

   신갈-보라-공세-기흥-동탄을 잇는 새로운 전철역의

   등장도 가상해 볼 수 있습니다.

 

 

   특히 단지인근에 삼성 SDI연구소, 유한양행 연구소, 르노 삼성자동차 연구소 등이 들어서

   있는데다 단지내에 3만2000여평 규모의 첨단 벤처단지가 조성될 예정이어서 배후수요까지

   두텁습니다.

   인근에 각종 연구소와 첨단 산업이 있다는 것만으로도 매우 높은 프리미엄을 형성한다고

   볼 수 있습니다.

 

   또한 수도권 공룡으로 새롭게 자리잡은 동탄 신도시의 확대와 삼성, 유한양행 등의 대규모

   진출은 핵심 상권과 끝없는 가치 창출의 근원이 될 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다.

 

 

   판교 등 공공택지지구와 달리 전매제한 규정이 까다롭지 않아 입주후 곧바로 전매가

   가능하다는 점도 계약자들의 부담을 덜어주는 요인입니다.

   또 채권 매입비 등 추가비용도 들지 않는다는 점도 큰 메리트라고 볼 수 있지요.

   계약금 10%에 중도금 전액 대출, 이자 후불제 등의 조건도 매수자의 부담을 크게 줄이는

   효과를 주고 있습니다.

 

 

   그 무엇 보다도 가장 중요한 사실은 대주 피오레가 현재 지어진 수도권 모든 아파트 중에 가장

   진화된 최신식, 신평형, 최고가 마감재, 주방과 바닥의 대리석 문양, 아파트 외관의 최첨단화

   라는 점입니다.

   실제로 분양 전시관을 찾은 사람들 중에서 현존하는 최고의 외관과 마감재를 갖춘 아파트라고

   이구동성으로  말하고 있습니다.

 

  강남의 롯데 캐슬을 능가하는 신평면 최첨단 유비쿼터스, 현재 아파트 기술이 가지고 있는 모든

  장점을 도출해 낸 가장 진화된 아파트라는 점에 주목할 필요가 있습니다.

 

 10. 강남권 제외한 국내 최고가 16억선 분양 아파트 100% 분양 완료입니다.

 

      과거로부터 2006년 현재까지 서울 분당을 제외한 수도권포함 전국 모든 아파트 중에서 최초로

      최고가인 분양가 16억 아파트 분양이 100% 계약 완료된 점입니다.

      16억 분양 완료는 향후 70평대 이하의 아파트 시세 프리미엄을 예측할 수 있는데 용인시

      과거의 사례에 견주어 보면 3년 시세 차익이 50%-60%까지 이를 것으로 예측이 됩니다.

      즉 70평대 9억 60평대 6억 50평대 5억 40평대 4억 30평대 3억 정도의 프리미엄이 따르지

      않을까 지극히 현실적인 예측을 해 봅니다.

 

     제가 만일 3년 전에 강남 아파트 40평대 아파트 7억 시세를 15억 이상으로 예견했다면

     돌팔매를 맞았을 것입니다.

     분당 아파트 40평대 아파트 5-6억대를 11억대로 예측했다면 욕설을 들었을 것입니다.

     죽전 지역 40평대 3억 아파트를 8억에 예측했다면 투기꾼으로 몰렸을 것입니다.

     3년전에 동백 40평대 3억 아파트를 7억에 예측했다면 뺨을 맞았을지도 모릅니다.

     3년전에 동탄 40평대 2-3억 아파트를 6억에 예측했다면 발길질을 당했을 지도 모릅니다.

     모두 빼어난 입지라서 그렇다고요? 그 시점에서 상기의 아파트를 얼마나 비하했을까요?

 

     이제 공세지구 일대 대주 피오래가 3년 후에 50평대가 7억대에서 12억 간다면 몰매 맞을

     일인가요?

     불리한 입지를 최대한 감안하여 100%-150% 오른 위의 아파트 단지보다 매우 낮은 60%

     -70% 수익률을 예견했습니다.

 

 아파트의 가치는 현재의 시각보다는 미래의 안목으로 바라볼 때 가장 합리적인 예측에

 

 흔히 이러한 말들을 합니다.

 우리는 신이 아닌 이상 미래의 아파트 시세를 예측할 수 없다는 점입니다.

 하지만 분명한 사실 하나는 우리는 현재의 배경지식에 지나치게 얽메어 있기 때문에 오히려

 미래의 보석같은 투자처를 찾지 못하는 우를 범하는 경우가 많습니다.

 

 좀 더 냉철하게 본다면 죽전이 미분양이 속출하고, 동탄이 초기 인기가 떨어지고, 동백을

 매우 가볍게 판단했던 과거의 전례는 우리는 신이 아니기 때문에 어쩔 수 없었다고 판단할

 것입니다.

 그 아파트를 매수하신 대부분의 사람들은 미래를 볼 줄 아는 안목 즉 선견지명의 지혜로움

 하나만으로도 높은 시세 차익을 거두었지만 분양가와 입지 등의 이유를 내세워 조소와 야유를

 보낸 분들은 한 치 앞을 내다보지 못한 근시안적인 시야를 탓하면서 아쉬워 하고 있습니다.

 또다시 똑같은 전철을 밟아서는 안되기 때문에 다시 한번 심도있게 미래의 눈을 키울

 필요가 있습니다.

 

 지금은 황금알 정도가 아니라 초특급 투자처로 변신한 그 곳을 보면서 수많은 사람들이 부러워

 할 처지에 놓여 있습니다.

 우리가 신이 아닌 이상 알 수가 없다는 것은 명답이 아닙니다.

 신은 아니지만 조금만 새로운 시각과 발전하는 가치에서 본다면 앞은 보입니다.

 

 미래는 과거의 틀만 답습하는 평범한 새아파트보다는 비싸더라도 최고의 시설을 갖춘

 

 단순히 새아파트 대단지라고 해서 대우 받는 시대는 지나갔으며 바야흐로 명품 아파트 시대가

 도래하였습니다..

 이 점이 대주 피오레를 우러러 볼 수 있는 예견입니다.

 

 우리는 반복되는 일들은 확신을 가지고 있지만 조금만 변형을 주면 중심이 흐트러지는 연약한

 사람입니다.

 

 좀 더 냉철하게 본다면 미래의 전망은 어느 정도 예측이 가능합니다.

 

 가능한 예측은 로또보다 몇 만배 안전하며 몇 %가 될 지 모를 오류때문에 머뭇거린다면 또다시

 새로운 황금알은 남의 몫이 될 것입니다.

 

 저는 아파트를 무수히 예측하고 직접 실현도 해 보았지만 대주 공세 피오레는 위의 10가지 요소로

 인하여 3년 후에는 신개념의 사고력을 동원할 경우에 시세 가치가 매우 큰 아파트라고

 판단이 됩니다.

 

 자  향후 3년후에 제 의견이 명답이 될 지 궤변이 될 지 두고 볼 일이네요.

 판교 당첨자가 발표되기 전에 대주 공세 피오레를 잡는 것이 가장 빠를 것으로 보여서 이 시점에서

 글을 남깁니다.

 용인 공세 대주 피오레! 저는 이 회사와는 아무런 관련이 없지만 너무나 전망이 밝기에 펜을

 들었습니다.

 

 조금만 3년 후의 가치를 판단하셔서 대주 피오레에 접근해 보시기 바랍니다.

 감사합니다.