2006-01-31 20:52

http://blog.drapt.com/k970518/2636641138708325855

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

보통 사람들은  아파트 재테크라 하면 실거주겸 투자를 많이 생각한다.   본인이 거주하면서 3년보유(2년거주)을 하여 양도세 비과세를 받고 다시 다른 지역으로 이사한다는 것을 투자의 원칙으로 삼는 분들이 의외로 많다   동백태양이 있는 중개업소 사무실에 찾아오는 손님을 상담해보면   동백지구 아파트 매수 희망자의 현재 거주지가 동백지구에서 차량으로 1시간 거리 이상되는 지역들도 많은데, 동백지구 매수후 이사를 오고자 하는 분들이 상당수가 된다,   그러나,동백태양이 볼때 실거주겸 투자는 재테크의 올바른 방법이라고 생각하지는 않는다   물론 투자 아파트를 찾아서 수십번씩 이사를 반복하여, 달동네에서 강남주요 아파트까지 이사를 하신분도 있겠지만, 그 동안 가족들의 겪어야 했던 어려움 또한 결코 작지는 않았을 것이다.   동백태양이 동백지구 아파트를 중개하며 실제로 겪었던 다음과 같은 사례들을 보았을때 더욱 그렇다.     1.청약에서 새로운 투자 유망지를 포기한 K씨    K씨는 서울 강북에 토박이다, 서울에서 여러번  청약 떨어졌던 K씨가 아무생각없이 당첨된 동백지구 S아파트 46평 ,당시 5,23조치 직후라 부동산 시장은 안좋았고 따라서 동백지구는 예상보다 경쟁률이 저조했기에 손쉽게 로얄층에 당첨되었다   하지만,몇십년을 살아온 강북지역에서 이사 가기는 싫었고,동백지구 또한 낯선지역이라 3억 5천이나 되는 분양가격이 부담이 되었다   K씨는 현재 살고 있는 집을 팔아야만 동백지구를 살수 있는데 토박이라는 말 처럼 이사가기를 싫어한 K씨는 계약을 포기하였다. 지금 계약을 포기한 아파트의 프리미엄은 1억에서 1억 5천을 호가한다.   순간의 선택이 현재 K씨가 살고있는 강북  빌라 집값보다 비싼 프리미엄을 포기하게 된것이다. 사무실에 걸려온 전화 상담 손님이었는데, 자신의 결정을 무척 후회한 예이다   보통 사람들이 실거주겸 투자를 고집하다 보면 위와 같은 사례가 발생한다   당첨 당시 K씨가 실력있는 중개업소 사람을 알고 있었더라면 상기와 같은 케이스는 발생하지 않았을 것이다   보통 사람들의 경우 5,23조치(8.31대책)처럼 부동산 상황이 안좋을 때는 현실에 안주하는 경향이 있기 때문에 거주 주택을 처분후 새로운 주택을 매수하기는 쉽지 않다   매도를 쉽게 하기 위해서는 소유한 집을 전세로 주고 자신이 살고 싶은지역에서 전세로 살아야 한다.    거주 이전의 불안감을 없애야 만 부동산 매매 판단시 올바른 결정이 나온다       2.생활이 불편하다는 이유로 현장답사를 안 나왔던 L씨 부인   L씨는 아파트에 관심이 많아 여러 곳을 답사하던 끝에 동백지구를 매수하기로 결정하였다   그런데,문제는 L씨 부인이었다 신도시에서 쾌적한 생활을 하면서 24평 아파트에 만족하던 L씨 부인은 동백지구 매입을 결사 반대한 것이다,   자녀들 학교 전학도 문제 있는데다가, 새로운 사람들을 사귄다는 것이 너무 힘들었던 것이다, 그래서 L씨 부인은 현장을 같이 가자는 L씨의 말도 무시하고 있었던 것이다   어느날 L씨와 L씨 부인이 사무실에 같이 방문하였길래   동백태양은 현재 거주하는 24평 집을 매도후 전세로 살면서 동백지구 46평 매수를 권유하였다 그리고 3년후 동백지구 46평을 매도하면 현재 살고 있는 지역의 34평대 아파트를 무난히 구입 할수 있다고 컨설팅을 해주었다   그러자,결사 반대하던 L씨의 부인도 동백지구 매입을 결정하였는데,문제가 발생한것이다 부인이 반대하던 그 1달 사이에 동백지구 시세가 적게는 2,000에서 많게는 5,000만원까지 평형별로 가격 상승이 있었던 것이다   보통 사람은 자신이 알던 가격에서 2,000~3,000 심지어는 5,000만원까지 시세가 오르면 본전생각에 매수자는 매수를 못하게 되는 것이다, 결국 L씨는  계약을 포기하게 되었다   대부분의 택지개발지구는 입주 초창기 생활환경이 불편한 곳이 많다 이럴때는 부인 및 자녀들의 반대가 많은데 이럴 때는 기존 집에서 거주하면서 새로운 집을 전세로 하는 방법이 있다   재테크를 위해서라면 먼지나는 공사현장 있는 아파트를 구입해야 하고,가정의 행복을 위해서는 새롭게 매수한 집을 전세 주면서,자신도 또한 전세로 살아야 한다   생활환경이 불편한 지역의 아파트를 매입하여 3년후 생활환경이 좋아졌을 때 매도하면 시세 차익은 당연한 것이고 재테크에도 성공하는 것이다.   재테크 흐름 따라 오늘은 동백으로 내일은 동탄으로 모레는 판교로 광교테크노 밸리로 이사를 간다고 결정하면 가정의 구성원들에게 의견 합의를 보기는 힘들다   이럴때도 마찬가지로 살고있는집을 전세를 대안으로 선택해야 한다       3. 갈아 타려면 전(월)세를 거쳐가는 것이 합리적이다   P씨는 수도권 변두리에서 시세 1억가는 32평 아파트를 7년째 소유하고 거주를 하고 있다   수도권이라 하지만 P 씨가 분양받은 아파트는 97년 분양가 8,200에서 8년동안 가격 상승이 거의 없던 지역이라 재테크 차원에서 이사를 하고 싶었다   P씨가 상담을 의뢰했을 때 P씨의 보유자금은 2,000만원   동백태양은 P씨에게 우선 현재 보유집을 최저가 시세보다 500만원 싸게 매도를 권유하였다 아무리 비인기지역이라 하더라도 아파트의 경우는 최저가 시세보다 500만원 싸면 매도가 쉽다   그리고 9500 매매대금에서 ,동백지구 주변 S단지 33평 월세를 보증금 2,000만원에 월40만에 구하여 주고 ,명의변경 가능한 D아파트 단지 로얄층를 10월 말에 프리미엄 6,000을 주고 구입하게 하였다   P씨가 신규로 구입한 아파트의 총 매입자금은 계약금 P 합쳐 8,500   월세를 부담스러워 하는 P씨에게 남은 자금 1000만원을 통장에 넣어두고 임대인 계좌로 자동이체시키게 했다.2년간 월세 40*24개월=960만원을 이체 시켜넣으니 생활비에서 월세 걱정은 없다   지금 P씨는 프리미엄 6,000만원에 구입하였던 아파트가 2달만에 9,000만원까지 상승한것 보다   새롭게 구입한 아파트에  2년후 자신의 아파트에 입주할 모습을 생각하면서, 떠나고 싶었던 동네에서 큰 돈 없이도 이사 나온것에 대해 더 흐뭇해 하고 있다   동백태양이 생각할때 부동산은 돈을 모아(저축해서) 사는 것이 아니다. 부동산으로 돈 벌어서, 부동산을 사는 것이다. 사고방식의 전환만 가지고도 희망하는 집을 살수 있는 경우가 의외로 많다 단지, 고정관념이 문제일 뿐이다     %%동백태양이 보는 재테크 측면에서 전(월)세 아파트 선택요령%%   1) 세대수가 많은 단지이어야 한다     임대인이 집을 비워달라고 요구했을때  같은 단지내에서 쉽게 전세집을     구할수 있게 대규모 단지를 선택해야한다   2) 학군이 좋은 곳을 선택한다        결국 재테크에 성공했다 하여도 자녀들의 학업 성취도가 떨어지면      부모들은 만족스러울 수 없다   3) 주거 여건이 안정된 기존 택지지구 또는 신도시를 선택한다      투자의 유망지가 생활 환경이 우수한 곳은 아니다      새롭게 개발된 택지지구는 생활이 안정되려면 최소2년 이상은 걸린다   4) 자녀들의 학교와 직장과의 거리를 감안 다시는 이사를 안가도 되는 단지를 선택한다   5) 임대인이 지방에 거주 하거나 또는 투자용 부동산에 입주한다      임대인이 지방 거주 하거나 투자용 부동산 같은 경우는 현실적으로 소유주가       임대기간 만료후 입주 하기 어렵다.   6) 새롭게 구입한 집에 2년후 입주를 감안하면 자녀들 진학시 학군이 같은 지역의     비 인기 아파트를 임차하는 것이 생활의 연속성 측면에서 유리하다.

0

2006-01-26 14:03

http://blog.drapt.com/k970518/2636641138251837195

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

주식투자할 때 알아야 할 몇 가지 법칙이 있다. 이 법칙들은 간단하지만 좁게는 주식투자에서 넓게는 재테크의 모든 영역에서 활용될 수 있는 법칙들이다.   첫번째, 72의 법칙    ‘72의 법칙’이란 복리의 마술을 잘 설명하는 법칙으로 일반인들에게도 널리 알려져 있다. 복리의 매력을 설명하기 위한 가장 쉬운 예로 흔히 인디언과 초기 미국 이민자들간의 거래가 쓰인다. 1626년 당시 인디언들에게 지급한 맨해튼 섬의 대가는 겨우 24달러 상당의 장신구와 구슬이었다. 이를 두고 사람들은 현재 맨해튼 섬의 가치를 떠올리며 당시 헐값에 땅을 판 인디언들의 어리석음을 비웃었다.   하지만 미국의 유명한 펀드매니저 피터 린치는 당시 인디언들이 땅값으로 받은 물건을 현금으로 바꿔 연리 8%의 채권에 복리로 투자했을 경우 3백60여년이 흐른 1989년에는 그 가치는 32조 달러에 이른다고 그의 저서에서 설명했다. 이 사례는 복리투자의 매력을 잘 설명해주는 사례라 할 수 있다. 복리는 투자자가 시간을 자기 편으로 만들 수 있는 매력적인 마술 지팡이인 셈이다.   72의 법칙은 복리의 마술을 설명해준다. 사실 복리계산은 계산기로도 한참 시간이 걸릴 정도로 어렵지만, 이 법칙을 사용하면 손쉽게 복리계산을 해낼 수 있다. 72의 법칙은 투자금액을 얼마만에 두 배로 늘릴 수 있을 것인가를 계산할 때 쓰인다.   예를 들어 연간 12%의 수익률로 운용하게 된다면 72를 12으로 나눈 값, 즉 6년이면 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있다는 이야기가 된다. 마찬가지로 3년 후, 5년 후에 현재의 돈을 두 배로 만들고 싶을 때 매년 몇 %의 투자수익률을 올려야 하는지를 알고자 할 경우에도 72를 각각의 예정 년 수로 나누면 된다. 72의 법칙은 적절한 수준으로 꾸준한 수익률을 올릴 수 있는 주식에 장기적으로 투자하면 장기적으로 큰 보답을 받을 수 있다는 교훈을 준다.       두번째, -50 / 100의 법칙   -50 / 100의 법칙은 리스크 관리가 얼마나 중요한지를 알려주는 법칙이다. 수익률을 많이 낸 것 같은데, 투자총액은 잘해야 본전 수준이거나 오히려 마이너스가 났다고 이야기하는 주식투자자들이 많다. 이는 하락시 수익률과 상승시 수익률이 같다고 착각을 하기 때문이다. 다시 말해 -50%의 수익률을 회복하기 위해서 50%의 수익률을 내면 된다고 착각한다는 이야기다.   실제로 -50%의 수익률을 복구하기 위해서는 100%의 수익률이 필요하다. 1억원 어치 주식이 폭락해서 가치가 5천만원으로 떨어진다면, 5천만원이 두 배로 늘어나야 원금회복이 되는 것이다. 하지만 사람의 심리상 오르는 주식은 빨리 팔려고 하고, 내리는 주식은 본전 생각에 팔기 힘든 경우가 많다. 그 결과 주식투자를 해서 아무리 수익률을 많이 내는 것 같아도 결과적으로는 제 자리 걸음만 하는 것 같은 느낌을 받기 쉽다. 그래서 -50 / 100의 법칙은 리스크 관리의 측면, 특히 상승 가능성이 높은 종목보다 하락 가능성이 적은 종목을 찾아야 함을 잘 설명하고 있다.       세번째, 곱하기 0의 법칙   이 세상의 모든 수를 곱하면 얼마가 될까? 우리가 흔히 접하는 단위인 억(億), 조(兆) 외에도 경(京) (10^16), 해(垓) (10^20) 등의 숫자를 어렴풋이 생각하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 답은 허무하게도 0이다. 곱하기 0의 법칙은 두 번째 법칙과도 비슷하지만, 리스크 관리의 중요성을 더욱 극단적으로 보여주는 법칙이다.   한 때 ‘나는 얼마로 얼마를 벌었다~’식의 책들이 대히트를 친 적이 있었다. 또한 투자수익률 대회에서 몇 천%의 수익률을 올린 사람들도 있었다. 역설적으로 만약 그런 수익률을 서너번만 연속적으로 올렸어도 그 사람은 이건희 회장에 버금가는 큰 부자가 되어 있을 것이다. 하지만 아직까지 단기간에 걸쳐 주식투자를 통해 그렇게 큰 부자가 되었다는 이야기가 들리지 않음은 그런 식으로 부자가 되는 것이 그리 쉽지 않음을 방증해주고 있다.   자본주의에서 기대 수익률은 자기가 부담하는 위험과 비례한다는 절대 법칙이 있다. 지식적인 측면에서 거래 기술의 측면에서 다소 리스크를 줄일 수는 있겠지만, 대명제는 변함이 없다. 몇 천%의 수익률을 기대하는 투자는 결국 투자금액이 수 십분의 일, 수 백분의 일로 떨어질 수 있다는 의미가 된다. 관리종목이나 극도로 투기적인 종목에 투자하는 경우 그 사람의 투자원금은 거의 0에 수렴하게 될 수도 있다. 곱하기 0이 현실화될 수도 있다는 이야기다.         위에서 말한 세가지 법칙은 주식투자뿐만 아니라 재테크에서도 유용하게 활용될 수 있는 법칙들이다. 복리의 마술과 리스크 관리의 중요성을 인식하고, 스스로의 투자 아이디어를 복기해나간다면 시간을 자기 편으로 만드는 ‘속편한 재테크’가 가능할 것이다.

0