2012-03-22 12:36

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181332387392509

전라북도 군산시 지곡동 일대에 올해 7개 단지, 4200여 가구 아파트가 대거 공급된다.

수도권 공공기관 등이 이전하는 혁신도시나 기업도시도 아닌데 지방 소도시에서 이처럼 대규모 물량이 쏟아지는 것은 이례적이다.

 

인근 새만금 개발이 본격화하며 인구 유입이 꾸준한 데다 군산 일대 산업단지 기업 유치가 탄력을 받아 지역 경기가 상승세를 타고 있는 게 가장 큰 배경이다.

지곡동 일대는 서해안고속도로 이용이 편리하고 군산역이 가까운 교통의 요지로 군산 분양의 핵심 역할을 하고 있다.

쌍용건설은 이달 말 이 일대에 `군산 지곡 쌍용예가` 935가구를 분양한다. 지하 1층, 지상 18~25층 총 10개동 규모다. 전 가구를 실수요자 관심이 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형으로 배치했다.

 

쌍용건설 관계자는 "최근 군산 일대는 공급이 부족해 적체된 미분양 물량 거의 대다수가 팔려 나갔을 정도"라며 "시장조사 결과 청약경쟁률이 높을 것으로 보고 있다"고 말했다.

4~5월에는 한양이 지곡동에 `한양수자인` 714가구를 분양할 계획이다. 전용면적 84㎡ 이상 중대형으로 가구를 배치할 것으로 알려졌다. 신도브래뉴 496가구도 올해 안에 분양시점을 저울질하고 있다.

 

특히 이 일대는 지역조합 아파트 공급이 활발하다.

현대엠코가 지역조합아파트 2개 단지에서 조합원을 모집하고 있다. 2개 단지를 합하면 공급이 952가구에 달한다.

지난해 상반기에 조합원 모집을 개시한 현대엠코 1차 단지는 최근 모집 절차를 마무리하는 단계다.

 

380가구 규모 `양우내안에` 지역조합아파트도 조합원 모집이 진행 중이다. 지난달에는 742가구 규모 SK뷰 직장조합아파트가 경쟁에 뛰어들었다. 이들 단지 준공이 끝나는 2015~2016년께는 줄잡아 4200여 가구가 집들이에 나설 전망이다.

 

박상언 유엔안컨설팅 대표는 "산업단지 활성화로 인구가 늘자 건설사들이 잇달아 공급에 나서는 구조"라며 "실수요자가 바탕이 된 시장으로 청약 성공의 핵심은 분양가가 될 것으로 보인다"고 말했다.

 

 

[매일경제]

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2012-03-22 12:29

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181332386999756

오래전에 회자된 책의 저자가 자신의 젊은 시절에 하숙집에서 느낀 이야기를 적어놓은 게 생각난다. 그는 대학 졸업 후 곧바로 대기업에 취직해 대도시에서 하숙생활을 하게 됐고 매달 받는 월급의 상당부분을 하숙비(월세)로 지출했다.

 

　회사에 적응을 잘해 월급이 조금씩 인상되는 즐거움도 있었으나 그 기쁨은 잠시였다. 하숙집주인(임대인)이 월급이 오른 것을 알고 하숙비(임대료) 인상을 요구한 것이다. 자신의 월급은 올랐지만 하숙집주인에게 인상된 하숙비를 주고나니 실질 가처분소득은 증가하지 않은 게 됐다.

 

　그는 심지어 하숙집주인을 위해 자신이 직장에 다닌다는 느낌이 들어 서글퍼지기까지 했다. 그는 무주택 도시 직장인의 월급이 결국 부동산 보유자(임대인)에게 흘러간다는 생각을 하게 됐고 그때부터 부동산에 집착하게 됐다.

　최근 들어 집주인들이 전세보다 월세를 선호해 전세계약 자체를 하기가 쉽지 않고 전세계약을 하더라도 높은 임대보증금(전세금)을 요구하는 상황이 벌어지고 있다. 이를 두고 '전세대란'이란 전투적 용어로 표현하기도 한다. 전·월세상한제를 도입해야 한다는 주장이 나올 정도다.

 

　과거에는 주택 보유자가 전세금을 받아 정기예금에 예치하면 많은 이자소득을 받을 수 있었다. 전세금을 목돈으로 받아 자신의 주택구입자금을 충당하고 세입자를 만나 월세를 받는 번거로움도 없었다. 세입자가 실직하거나 살림살이가 나빠지지 않는지 관찰할 필요가 없었다. 든든한 전세금을 쥐고 있기 때문이다.

 

　하지만 최근에는 금융기관의 정기예금 이자율이 물가상승률과 유사한 수준이어서 실질이자가 제로거나 마이너스가 된다. 자연히 주택 보유자는 전세금을 목돈으로 받는 것을 꺼리게 된다. 그대신 세입자에게 전세금을 월세로 전환하는 것을 요구하거나 전세금을 높인다. 자신의 실질 가처분소득을 유지하기 위한 것이다.

 

　전세금을 월세로 전환한 집주인도 편한 것만은 아니다. 월세를 받는 번거로움과 함께 세입자의 가계살림이 악화되지 않고 월세를 또박또박 낼 수 있는지를 면밀히 관찰해야 한다.

주택 보유에 대한 종합부동산세 등 세금부담이 증가할수록 집주인은 전세보다 월세를 선호한다. 월세를 받아 세금을 충당하기 때문이다. 결국 부동산 보유세는 세입자에게 전가될 공산이 크다. 세입자의 임대수요에 대한 가격탄력성이 낮기 때문이다.

 

　월세임대 선호현상 때문에 전세 공급은 지속적으로 줄어들 수 있다. 반면 전세수요가 지속되면 그 불균형은 임차인의 부담 가중으로 나타날 수밖에 없다. 전세금 상승과 월세전환현상은 주택 공급이 부족한 것에도 영향이 있다.

 

이런 이유로 전세수요가 많은 중소형주택 공급을 늘려야 한다. 주택 공급은 상당한 시간이 걸린다. 결국 주택 공급 지연이 임대시장 왜곡을 가져오지 않을까 우려된다.

 

노대섭한영회계법인 부대표

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2012-02-24 18:24

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181330075454992

[입법 필요한 MB정부 부동산 대책, 국회 파행으로 좌초 위기]

 

2월 임시국회가 파행된데 이어 18대 국회 마지막 회기인 5월 임시국회도 합의가 어려울 것으로 보여 정부가 주택경기 활성화를 위해 내놓은 대책들이 줄줄이 수장될 위기에 처했다.

지난해 정부가 내놓은 12·7 부동산 대책 중 상당수가 아직 세부내용을 검토 중인데다, 분양가상한제 폐지의 경우도 논란만 지속될 뿐 결론을 내리지 못하고 있어서다.

부동산정보업체 부동산써브는 이명박 정부의 부동산 대책 발표 후 실행되지 않은 주요 정책을 분석한 결과 이같은 우려가 제기되고 있다고 24일 밝혔다.

부동산써브에 따르면 다주택자 양도세 중과 폐지는 12·7 대책에서 재유예가 아닌 폐지로 선회했으나 아직 국회에 정부안이 제출되지 못한 채 입법예고 전 상태로 여전히 지지부진한 상황이다.

이달 임시국회가 파행된 시점에서 이 정책은 사실상 19대 국회로 넘어 갈 것으로 예상된다. 참여정부는 지난 2005년 3주택자 이상 양도차액의 60%를 중과했고 2006년에는 2주택자에 양도차액 50%를 중과하는 정책을 시행했다.

 

이명박 정부 출범 이후 2009년부터 올해 말까지 제도유예 상태로 취득·양도된 주택에 대해 기본세율(6~35%)로 과세 중이나 원천폐지가 요원한 상태라는 게 전문가들의 지적이다.

임대사업자가 토지를 장기 임차해 임대주택을 건설 공급할 수 있는 '토지 임대부 임대주택 도입'도 아직 세부내용 검토 단계에 머물러 있다. 실행을 위해서는 임대주택법 개정이 필요하지만, 현재는 임대사업자가 택지소유권을 확보해야 사업추진이 가능하다.

 

재건축 초과이익 부담금의 경우 제도를 폐지하거나 개발이익 환수 제도 도입 취지를 감안해 2년간 부과 중지하겠다는 대책이 발표돼 관심이 모아졌다. 하지만 국회에서 재건축초과이익환수법에 대한 논의조차 진행되지 않고 있어 시행여부가 불투명하다는 지적이다.

집값 급등기 도입된 분양가상한제는 실수요자들이 집을 저렴한 값에 마련하도록 했으나 주택시장 침체가 장기화되자 과도한 규제를 완화하기 위해 폐지가 논의되고 있다.

 

특히 정부는 지난해 3·22대책 주택거래활성화 방안을 통해 당시 계류 중인 분양가상한제 관련 법안의 폐지를 조속히 추진하겠다고 발표했다. 하지만 분양가상한제 폐지 법안은 국회에 제출된 이후 현재까지 계류 중이며 야당 반대로 국회통과가 쉽지 않은 상황이다.

 

현재 정부는 민간택지 실매입가 인정 범위 확대 등을 골자로 하는 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 일부 개정안을 입법예고한 상태다. 이는 현행 제도 안에서 규제 완화 조치를 취해 분양가상한제를 사실상 무력화하려는 시도로 풀이된다.

 

부동산써브 김정은 연구원은 "총선과 대선을 앞두고 정부 정책 기조의 변화 가능성이 클 것으로 예상돼 정부가 발표한 주요 부동산 대책의 시행이 불투명하다"며 "처리해야할 안건들이 사장되지 않도록 정부는 남은 임기동안 집중해야할 부동산 정책 방향의 추진과 일관성을 모색할 필요가 있다"고 지적했다.

 

민동훈기자 mdh5246@

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2012-02-24 18:17

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181330075020288

가락시영파트 조합원 설문 조사결과, 절반 이상이 중형 아파트 원해

서울 송파구의 대규모 재건축 단지인 가락시영아파트의 조합원 평형 선호도 조사 결과 전용 60㎡ 이하의 소형 평형을 희망한 조합원은 불과 8.7%에 그친 것으로 조사됐다. 

설문에 응한 조합원들의 절반 이상인 54.4%가 108㎡형(전용 85㎡ㆍ구33평형)을 택한 것으로 나타났다. 

이같은 결과는 1~2인 가구의 증가로 소형 주택에 대한 수요가 가파르게 증가하고 있다는 서울시의 판단과는 전면 배치되는 것이어서 최근 논란을 빚고 있는 서울 강남구 개포지구 재건축 사업 진행에 미칠 파장이 주목된다.

24일 가락시영재건축 조합에 따르면, 최근 진행된 조합원의 평형 선호도 조사에서 6600명의 조합원 중 5022명의 조합원이 설문에 참여해 이 중 절반이 넘는 2733명(54.4%)이 압도적으로 108㎡형(전용 85㎡ㆍ구 33평형)을 택한 것으로 조사됐다. 

국민주택규모인 전용 85㎡에 대한 수요가 여전히 두터운 것을 증명한 셈이다. 반면 최근 서울시의 소형주택 확대 방침에 따라 주목받고 있는 전용 60㎡ 이하에 대한 선호도는 낮게 나타났다. 

전용 60㎡ 이하 소형주택은 60㎡형(구18평형)과 69㎡형(구21평형), 79㎡형(구24평형)이 설문 항목에 포함됐는데, 60㎡형(구 18평형)은 단 3명, 69㎡형(구 21평형)은 11명에 그쳤다. 그나마 79㎡형(구 24평형)에는 422명이 답했다. 하지만, 이들 3개 평형에 대한 응답 비중은 전체의 8.7%에 불과하다.

서울 송파구의 대규모 재건축 단지인 가락시영아파트의 조합원 평형 선호도 조사 결과 전용 60㎡ 이하의 소형 평형을 희망한 조합원은 불과 8.7%에 그친 것으로 나타났다. 이는 소형 주택 수요가 증가하고 있다는 서울시의 판단과 배치된 것이다. 사진은 가락시영아파트 전경.

이에 반해 108㎡형(구 33평형)과 함께 중형 아파트에 포함되는 99㎡형(구 30평형)과 125㎡형(구 38평형)에 대한 선호도도 높게 나타났다. 99㎡형(구 30평형)에는 442명이, 그리고 125㎡형(구 38평형)에는 704명이 답해 두개 평형에 대한 선호도만도 22.8%에 달했다.

이와 함께 최근 수요가 크게 감소하고 있다는 중대형 아파트에 해당하는 138㎡형(구42평형) 아파트에도 565명이 답해 3개 소형 아파트 평형 전체의 응답자 수 보다도 많았다. 조합 관계자는 “조합원 절반 이상이 전용 85㎡의 중형 아파트를 선호하는 것으로 나타나 앞으로 평형 배정에서도 이를 적극적으로 참고할 예정”이라고 말했다.

한편, 가락시영아파트는 이미 도시계획위원회를 통해 3종 용도지역 상향을 이뤄낸 상태여서, 최근 강남 개포지구와는 달리 시 도시계획위원회의 소형주택 대비 절반 재공급 권고 사안의 영향권에서는 벗어나있다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldm.com

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2012-01-18 13:34

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326861291622

매경주최 투자설명회 설문…대선 기대감·실수요 증가 

"서울ㆍ수도권 집값에 거품이 끼어 있지만, 오랫동안 내리막길을 걸은 만큼 내년엔 오를 가능성이 있다."
 

내년 집값 "오른다" 49% "내린다" 23%

 

일반 투자자들은 공급부족과 대선 등 영향으로 내년에는 부동산 경기가 다소 회복될 것이란 기대감을 갖고 있는 것으로 나타났다. 그러나 여전히 매매가보다는 전세금 상승을 점치는 사람이 더 많다.

매일경제신문과 매경닷컴이 최근 주최한 `서울ㆍ수도권 부동산 투자설명회` 현장에서 참석자 100명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 이같이 집계됐다. 집값 등 내년 부동산 경기전망에 대해서는 `완만한 상승`을 점친 사람이 48%로 가장 많았다.

 

대폭 상승(1%)까지 합치면 오를 것이라는 응답자가 49%로 높은 분포를 보였다.

반면 완만한 하락(22%), 대폭 하락(1%) 등 하향세가 지속될 것이라는 응답은 23%에 그쳤다. 나머지 28%는 올해와 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 상승 쪽을 점친 응답자들에게 이유를 묻자 49%가 `공급부족에 따른 수급 불균형 때문"이라고 응답했고, 31%는 대선 총선 등 선거에 따른 개발호재를 꼽았다. 14%는 저가매수가 확산될 것으로 전망했다.

 

하지만 지방과 달리 서울ㆍ수도권 집값에는 여전히 거품이 끼어 있다는 시각이 우세해 다소 이중적인 태도를 보였다. 현재 주택가격에 대해 약간 버블(48%), 심각한 버블(9%) 등 거품이 남아 있다는 응답이 57%에 달했다. 반면 적정하다(23%), 저평가됐다(11%), 심각하게 저평가됐다(9%)는 응답은 소수에 그쳤다.

 

`향후 1~3년 안에 주택거래를 할 계획이 있다`는 응답자가 88%에 달해 실제 내년 반짝 경기가 온다면 매물이 쏟아질 가능성도 커 보인다. 특히 주택거래 적정시기를 내년 상반기(25%)와 하반기(31%)로 꼽은 사람이 56%에 달해 대선 기대감이 적잖은 것으로 분석됐다.

 

김희선 부동산114 전무는 "전세금 상승에 따른 실수요 증가로 내년 수도권 아파트 매매는 다소 늘어날 가능성이 있다"고 전망했다. 그는 "회복기대가 예년보다 높은 것은 사실이지만 대선 등을 앞두고 실제 대규모 개발공약이 나올 가능성은 크지 않아 시장 회복은 중저가ㆍ소형 아파트에 국한될 것"이라고 덧붙였다.

 

내년 전세금에 대해선 완만한 상승(70%), 대폭 상승(6%) 등 오를 것이라는 응답이 76%에 달했다.

완만한 하락을 점친 사람은 15%에 그쳤다.

 

 

[매일경제]

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2012-01-18 13:01

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326859260225

"지금 명동 강남역 일대 점포랑 빌딩들은 부르는게 값입니다. 점포 임대 계약하려는 대기업들이 1년전부터 돈싸들고 줄대기하고 있을 정도니까요"

명동과 강남역 일대의 상권이 황금기를 구가하고 있다.

 

이 일대의 주요 빌딩 1층 숍들은 임대료가 자고나면 올라가 있을 정도로 수요가 넘쳐나고 있다. 유통 의류 식음료등 대기업들도 1층 숍을 잡기위해 1~2년전부터 대기하는 진풍경도 벌어질 정도다. 대기수요가 넘쳐나다보니 임대가 나온순간 눈깜작할 사이에 계약이 이뤄지고 있다.

워낙 점포 인기가 높자 빌딩들의 값어치도 비례해 자연히 급상승하고 있다.

강남대로에 있는 삼영빌딩은 평당 4억2000만원에 팔렸다. 이 건물의 1층점포숍도 원래 평당 1500만원이었는데 최근 4000만원에 계약됐다. 강남역 민병철어학원도 최근 평당 3억6000만원에 팔렸다. 기존 형성된 가격대는 3억원선으로 알려져있는데 6000만원이 오른 셈이다.

 

빌딩중개 전문인 프리엠에셋 윤홍규 실장은 "이 정도 임대가는 전문가들이 보기에도 비싼 수준"이라며 "하지만 외국인들과 20~30대 고객들로 넘쳐나다보니 가게를 열기만하면 대박을 치기 때문에 엄연한 시장 논리가 통하는 것"이라고 말했다.

명동의 망고식스가 들어가있는 빌딩의 점포들 역시 계약기간이 1년이상 남아있음에도 대기업들이 돈을 들고와서 입도선매식으로 대기하고 있는 상태다.

 

이렇다보니 명동 일대의 1층 10평 숍은 월 임대료가 평균 1500만원이지만 3000만원에서 하루밤 사이에 4000만원에 계약됐다.

이랜드는 강남역대로변에 20여개의 점포가 있는데 현재도 임대를위해 대기중에 있다. 역시 강남역대로의 뚜레쥬르도 중국관광객들로 연일 문전성시중이다. 가게를 와본 중국 관광객들의 중국 현지서 프랜차이즈 고객으로 이끌어내기위한 안테나숍으로 활용하고 있다. 국내 기업들은 물론 외국계기업도 이곳 점포를 눈독들이고 있다.

 

일본기업인 유니클로는 명동에 숍을 내 대박을 내고 있고 스페인의 자라, HNM도 높은 매출을 올리고 있다.

상황이 이렇다보니, 건물주들은 하루가 다르게 임대료가 올라가자 보통 1년이상은 계약을 하지않는 것으로 알려지고 있다. 점포 임차인들은 반대로 언제 점포에서 나가야될지 모르는 상황이다보니 이 일대는 역으로 권리금이 아예 없는 기현상도 일어나고 있다는 게 부동산 중개업자들의 설명이다.

명동 강남 상권이 이처럼 주가가 치솟는 것은 한류 열풍을 탄 일본 중국 동남아들의 관광객 수요에 힘입어서다. 또 20~30대 젊은이들이 넘쳐나는 것도 요인이다. 특히 강남역 일대는 서울 남부권 대학생들의 통학로인데다 성형외과 1번지로 젊은층을 끌어들이고 있다.

 

강남대로에 포진한 원진 그랜드 지젠등 성형외과들은 국내 1, 2위를 다툴만큼 문전성시이고 이 일대 안과들도 박터지고 있다.

애니랜드개발 김홍진 대표는 "최근 서울의 명동과 강남역 등 주요 핵심 상권에는 1층에 대규모 프랜차이즈 업체들이 판매보다 기업홍보와 상품·고객·지역의 정보 수집의 목적으로 안테나 샵들을 운영하고 있는데, 이런 가게들이 오히려 다른 매장보다 더 많은 매출을 올리고 있고 그로 인해 건물의 가치가 상승하는 등 효자노릇을 톡톡히 하고 있다"고 말했다.

 

그는 또 "특히, 강남역 남단의 양재역 방면은 삼성타운과 강남역 지하상가 리모델링 공사 완료 및 신분당선 개통에 따른 유동인구 증가 등 트리플 호재로 대규모 프랜차이즈 업체들의 입점 경쟁이 점점 더 심해질 것으로 예상된다"고 전망했다.

 

 

 

[매경닷컴 연기홍기자]

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2012-01-18 12:52

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326858729862

오산 2년새 43%나 급등

분당 등 1기신도시도 강세


오산과 용인, 분당, 평촌, 산본 등 경기 남부권 소형 아파트 전셋값이 급등하고 있다. 특히 지난 2년간 오산시 소형 아파트 전셋값은 무려 43%나 올랐다.

18일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 2년새 수도권의 전용면적 60㎡이하 소형 아파트 전세가격 변동률은 22.75%를 기록했다.

오산시 소형 아파트 전셋값은 43.14% 올라, 가장 높은 상승률을 기록했다. 오산 소형 아파트 전셋값이 크게 상승한 이유는 인근 산업단지 수요가 풍부한데다, 최근 계속되고 있는 전세난을 이기지 못한 수원ㆍ동탄 등의 세입자들이 이주하고 있기 때문이다.

용인시 소형 아파트도 40.74% 올랐다. 용인시는 신분당선과 분당선 연장선이 개통됨에 따라 서울 접근성이 개선되면서 수요가 늘었고 전세가격도 크게 뛰었다. 


또 강남과 판교, 분당 등의 전셋값이 오르자 보유자금에 맞춰 유입된 수요도 적지 않은 것으로 보인다.

분당ㆍ평촌ㆍ산본 등 수도권 1기 신도시 소형 아파트 전셋값도 상승폭이 컸다. 이들 신도시는 서울 접근성이 좋고, 대형마트·백화점 등 편의시설이 풍부할 뿐만 아니라 가격도 1억원 초중반으로 저렴해 수요가 몰렸다. 각각의 전세가변동률은 분당 35.61%, 평촌 31.52%, 산본 31.22%였다.

조은상 닥터아파트 리서치팀장은 “최근 전세난으로 상대적으로 전셋값이 싼 지역으로 이동하는 세입자들의 이주 러시가 눈에 띄게 늘고 있다”고 말했다.

 

강주남 기자/namkang@heraldm.com

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2012-01-11 12:58

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326254328815

[머니투데이 송지유 기자][[송지유 기자의 부동산WHY]초고층많아 승강기 유지비↑…보안요원 등 인건비도 비싸]

　주상복합아파트의 관리비가 일반아파트보다 비싸다는 건 널리 알려진 사실. 같은 지역에 나란히 들어선 단지라도 주상복합이냐, 일반아파트냐에 따라 실제로 관리비가 크게 차이난다.

 

　국토해양부 공동주택관리정보시스템(k-apt.net)에 공개된 지난해 11월 관리비 내역을 살펴보면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스1차(주상복합)와 도곡렉슬(일반아파트)의 공용관리비 차이는 ㎡당 556원. 타워팰리스1차(1499가구)의 공용관리비 합계액은 ㎡당 평균 1149원, 도곡렉슬(3002가구)은 593원이다.

서울 용산구 한강로3가 시티파크1단지(주상복합)와 이촌동 LG한강자이(일반아파트)의 공용관리비 차이는 ㎡당 146원. 시티파크1단지가 ㎡당 1081원으로 한강자이(935원)보다 비싸다.

 

　아파트 관리비는 크게 공용관리비(아파트 주민이 공동으로 사용한 비용)와 개별사용료(전기·수도 등 본인이 사용한 비용), 기타항목 등으로 나뉜다. 이중 공용관리비는 △일반관리비 △경비비 △승강기유지비 △청소비 △소독비 △수선·유지비 △위탁관리수수료 등 10개 항목으로 구성된다.

공용관리비 중에선 관리소 직원 인건비, 운영경비 등이 포함된 일반관리비의 비중이 가장 높다.

 

　주상복합아파트의 관리비가 일반아파트보다 비싼 이유도 공용관리비, 특히 일반관리비에서 해답을 찾을 수 있다. 타워팰리스1차와 도곡렉슬의 사례를 보면 타워팰리스의 승강기유지비, 수선·유지비, 위탁관리수수료 등 공용관리비 항목이 도곡렉슬보다 비싸다.

 

　가구별 사용료는 큰 차이가 없지만 공용관리비부문에서 2배 정도 차이나는 만큼 타워팰리스 입주민이 전기, 수도 등을 아무리 아껴 써도 도곡렉슬보다 훨씬 많은 관리비를 부담해야 하는 것이다.

 

주상복합아파트는 초고층으로 건립되는 경우가 많아 일반아파트보다 승강기 수나 운행 등 유지비가 많이 들어간다. 전문교육을 받은 젊은 인력을 관리사무소나 보안요원으로 배치하려면 그만큼 비용이 늘어날 수밖에 없다.

 

송지유기자 clio@

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2012-01-11 12:57

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326254239786

[머니투데이 지영호 기자][편집자주] 영국과 프랑스가 자존심을 걸고 개발했다가 2003년 운항을 중단한 콩코드 여객기. 로밍 서비스의 대중화로 인기를 잃은 위성 휴대폰에 투자를 지속한 모토로라. 이 두 회사의 공통점은 매몰비용의 함정에 빠졌다는 점이다. 행동경제학에서 사용하는 '매몰비용의 함정'은 더 큰 손해를 부르는 인간의 행동양식에 대한 이야기다.

 

미래에 손해 볼 것이 예상되고 있음에도 그동안 공들인 노력이나 시간, 비용 때문에 포기하지 못하고 사업이나 투자를 이어가는 현상이 여기에 해당한다. 집을 구입하기 위해 무리하게 대출 받았다가 이자 빚에 허덕이고 있는 가계가 좋은 예다. 본전 생각에 집값이 회복되기만을 기다리다가 손실을 키우고 있는 경우다. 매몰비용에 발목 잡힌 가장 흔한 사례는 주식시장에서 찾을 수 있다. 고점에서 물린 주식을 손절매 하려면 굉장한 용기가 필요하다. 소위 '물타기'를 했다가 손실을 키운 사례가 주변에 많은 이유다. 투자에 대한 원칙이 무엇보다 필요한 시점이다.

 

[[머니위크 커버]매몰비용의 함정/무너진 '부동산 불패']

 

무리한 투자는 늘 투자자의 발목을 잡게 마련이다. 특히 무리하게 대출을 받아 주택을 구입했다면 시계를 구입시점 전으로 돌려놓고 싶은 게 투자자의 심정이다. 본전 생각에 구입 가격에 세금 몇 푼 붙여 팔려 해도 매수세가 없다. 그렇다고 가격을 낮추자니 그동안 은행에 꼬박꼬박 갖다 바친 이자가 눈에 밟힌다.

 

그렇게 전전긍긍한 지 수 년째다. 직장인 A씨가 그런 경우다. 그는 2008년 전 잘 아는 중개업자를 통해 시세보다 3000만원 싸게 잠실에 35평형 아파트를 구입했다. 하지만 A씨는 그토록 좋아했던 3000만원이 족쇄가 될 줄은 꿈에도 몰랐다고 털어놓는다. 집값은 구입가격 대비 20% 넘게 빠졌다.

 

싸게 산 돈 이상의 이자를 갚느라 생활은 궁핍해졌다. 마지막 자존심처럼 여겼던 첫째 딸의 학원도 올해부터 끊기로 했다. 그동안 들인 이자비용과 주택자금을 생각하면 매도하는 게 내키지 않지만 더 이상 집값이 오를 것 같지 않아 ‘손절매’를 할까 고민 중이다.

부동산 활황기인 2006년 이후 이뤄졌던 대규모 대출의 원금상환시기가 최근 도래하고 있다는 점은 가계 부실에 대한 우려로 이어지고 있다. 금융감독원에 따르면 원금상환개시금액은 2010년 6조8000억원에서 지난해 16조6000억원까지 급등했으며 올해에는 21조2000억원에 이를 것으로 전망하고 있다. 대출원금을 갚아야 하는 가구가 급증하고 있다는 의미다. 아파트 구입비용에 목돈을 쏟아 부은 가계는 이미 매몰비용의 함정에 빠져버린 셈이다.

 

 

◆집에 돈 물린 가계, 고민만 커진다

2006년 말까지 국내 부동산 시장은 상승국면을 이어갔다. 그러나 이듬해 발표된 1.11 대책 이후 시장은 대세 하락기를 맞이하게 된다. 수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 주택담보대출 억제 등의 내용을 담은 1.11 대책은 이후 서서히 위력을 발휘했다.

 

전문가들은 이 시점 전·후로부터 2009년까지 주택을 구입한 가구가 사실상 고점에 물려있다고 판단하고 있다. 채훈식 부동산1번지 부동산연구소 연구실장은 “부동산 가격이 최고점이던 2007년 1월 근처에 무리하게 대출을 안고 주택을 구입한 이들의 매물이 시장에 서서히 등장하고 있다”면서 “잠실주공5단지의 경우 5년 전 시세보다 30%까지 떨어지는 등 시장 상황이 여의치 않다는 점이 문제”라고 진단했다.

 

‘부동산 불패’를 외쳤던 시장 분위기는 어느덧 ‘부동산 무용론’에 힘이 실리기 시작했다. 부동산 전문가들조차 ‘더 이상 부동산으로 수익을 기대하는 시대는 지났다’는 의견이 압도하고 있다.

결국 매몰비용의 문제다. 대부분의 가정에서 가장 많은 지출 항목으로 주택비용을 꼽고 있는 상황에서 부동산 가격 하락은 치명적이다. 들인 비용에 비해 회수할 수 있는 돈이 적다는 점이 가계가 선뜻 판단을 내리지 못하고 있다. 계속되는 이자부담과 대출원금을 상환해야 하는 처지라도 집만큼은 보유하고 있어야 한다는 고집이 부동산 거래 부진의 원인 중 하나로 꼽히기도 한

다.

 

◆매몰비용의 함정에서 빠져나오려면

 

그렇다면 부동산 전문가들은 현 상태에서 어떤 행동이 최선의 판단이라고 생각할까. 사실상 손실을 만회할 방법이 딱히 없다는 것이 공통된 견해다. 그저 손실 비용을 최소화하는 것이 유일한 방법일 뿐이다.

채 실장은 정부의 정책 변화를 통해 손실을 조금이나마 만회할 수 있다고 제시한다. 채 실장은 “정부가 수익형 부동산이나 다주택자를 위한 정책을 펴고 있는 만큼, 기존 주택을 팔고 소형아파트와 오피스텔 형태로 나눠 포트폴리오를 재구성하는 것이 하나의 방법”이라며 “매입 요건이 간소화되고 세금 완화 측면이 있기는 하지만 주택을 나눌 수 있는 형편이라야 가능하다”고 조건을 달았다.

 

대출 갈아타기도 방법이 될 수 있다고 조언한다. 채 실장은 “수년 전 금리가 다소 높았음을 감안하면 현재의 저금리 대출상품으로 갈아타는 것도 방법”이라고 말했다. 대출 갈아타기를 하지 않고 높은 이자를 무는 사례를 의외로 자주 접한다는 것이 채 실장의 의견이다. 양지영 리얼투데이 리서치 팀장 역시 “과거 6%대 대출을 아직도 유지하는 가정이 상당히 있는 만큼 금리가 낮은 상품으로 전환해 이자 부담을 줄일 필요가 있다”면서 “다만 중도상환수수료 등 손실액까지 꼼꼼히 따져 결정해야 한다”고 조언했다.

 

글로벌 경기의 불확실성으로 인해 현재 시점에서 ‘손절매’를 해야 하는지에 대해서는 주택 소유자의 상황에 따라 다르다고 조언한다. 투자수요의 경우 정부의 부동산 규제 완화 기대감이 있어 조금 더 보유하고 시장 여건에 따라 선택하는 것이 유리하지만 자기부담금이 높은 실수요자 입장이라면 소형주택이나 도심 외곽을 찾는 것이 바람직하다는 의견이다. 채 실장은 “향후 시장이 어떻게 변화할지 예측하기 어렵다”는 단서를 달면서도 “하반기에는 경기 불황이 어느 정도 해소되면서 올해 부동산 시장 전체는 보합세를 보일 것”으로 전망했다.

 

반면 양 팀장은 장기적 침체에 무게가 실린다는 의견을 내놓고 있다. 결국 중장기적인 포트폴리오를 구성하고 있지 않는 이상 대출비용이 부담스런 상황이라면 지금이라도 당장 주택을 매각하는 것이 현명한 방법이라는 주장이다.

양 팀장은 “앞으로 가격 상승 여력이 있다 하더라도 심리적 요인으로 인해 부동산 시장이 쉽게 살아나기 어려운 상황”이라며 “당장 손해를 보더라도 앞으로 더 큰 손해를 보지 않기 위해서라면 파는 것이 좋다”고 조언했다.

그렇다면 손실률은 어느 수준까지 감내해야 할까. 양 팀장은 손실률 20%를 마지노선으로 잡았다. 주택 매입비용의 20%가 빠지면 더 이상 본전 생각 말고 손을 털라는 이야기다.

 

 

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지영호기자 tellmetoday@

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2012-01-11 12:54

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326254074655

자영업자 최모씨(49)는 얼마 전 부동산컨설팅업체를 찾아가 현재 살고 있는 서울 양천구 목동신시가지 148A㎡ 아파트를 전세로 전환하는 문제에 대해 상담했다. 최씨는 2년 전 이 아파트를 5억원의 대출을 끼고 13억원에 매입했지만 결과는 참담했다. 매달 300만원 넘게 이자를 부담했고 시세는 매입 당시보다 2억원 이상 떨어졌다. 엎친 데 덮친 격으로 개인사업 매출은 예년에 비해 절반 수준으로 뚝 떨어지면서 더 이상 버틸 여력이 없는 지경이다.

 

2년 전 퇴직한 김모씨(58)는 본인 소유의 경기 분당신도시 정자동 195㎡ 아파트를 자신이 전세로 사는 조건으로 지난해 말 9억원에 팔았다. 퇴직 후 일정한 소득이 없는 상황에서 주택담보대출 이자로 매달 100만원 이상 꼬박꼬박 나가는 데다 집값 상승 기대감은 낮아지다보니 자가(自家)를 전세로 돌린 것이다. 현재 김씨는 전세보증금과 부채를 상환하고 남은 3억원으로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 알아보고 있다.

 

9일 부동산업계에 따르면 거주하고 있는 본인 소유의 집을 전세로 돌리는 사례가 늘고 있다.

주로 집값이 고점을 찍은 2∼3년 전 대출을 끼고 대형아파트를 매입한 '하우스푸어'들이다.

소득이 줄거나, 퇴직 등으로 고정적인 소득이 불가능해지면서 하우스푸어로 버티느냐, 전세난민이 되느냐의 기로에 선 실수요자들이라는 게 전문가들의 설명이다.

 

◆자가를 전세로 전환 활기

 

유엔알컨설팅 박상언 대표는 "부동산재테크 상담이 크게 줄어든 상황에서도 자가를 전세로 전환하려는 고객들의 상담이 이어지고 있다"고 말했다.

그는 "분당신도시 정자동 김씨 사례의 경우 소득과 이자부담, 대출상환능력 등을 꼼꼼히 따져보니 금융비용 부담이 적지않아 부채부터 상환하는 게 시급했다"며 "동시에 고정적인 수입이 가능한 오피스텔 등 수익형부동산 매입을 권유했다"고 설명했다.

 

기업은행 김연화 부동산팀장은 "2009년에서 2010년 사이에 실거주 목적으로 레버리지를 이용해 대형아파트를 매입한 실수요자들이 대출금리 상승에 따른 이자부담 증가 등으로 한계에 직면하면서 전세로 돌리는 경우가 늘고 있다"며 "당장 면적을 줄이는 다운사이징보다는 현재의 주거환경을 유지하기 위해 전세를 택하는 것 같다"고 말했다.

 

자가를 전세로 돌리기 위해서는 시세보다 크게 낮은 급매물로 처분해야 하기 때문에 상담에 임하는 전문가들은 매우 신중해진다.

 

 

[파이낸셜]

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