2012-02-24 18:28
http://blog.drapt.com/k3635iy/1181330075688361 
-강남3구 주택거래신고지역은 취득세 감면 예외
서울 강남의 오피스텔은 취득세 감면 혜택을 받을 수 없는데도 수혜 대상으로 오해하는 경우가 많아 투자자들의 주의가 요망된다.
24일 건설·부동산 업계에 따르면 2~3월 두 달 동안 서울 강남구에서만 중대형 건설업체가 공급하는 브랜드 오피스텔 3곳이 차례로 선보인다.
가장 먼저 분양한 삼성중공업의 '강남역 쉐르빌'이 이번 주 평균 26대 1, 최고 54대 1의 높은 경쟁률로 청약마감된 데 이어 ㈜효성의 '강남 효성 인텔리안'과 대우건설의 '청담역 푸르지오 시티'가 각각 청약접수를 앞두고 있다.
강남 한복판의 역세권 오피스텔이라는 것이 이들 상품의 인기 비결이지만 정부의 임대주택사업 장려 정책으로 세제 혜택을 기대할 수 있게 됐다는 점도 무시할 수 없다.
정부는 지난해 8월 '8.18 전·월세대책'을 통해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용해 임대주택에 준하는 세제 혜택을 준다고 발표했다.
이에 따라 앞으로 오피스텔을 분양받아 임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세·재산세 감면 등의 각종 혜택을 누릴 수 있다.
여기서 가장 조심해야 할 대목은 취득세 감면 조건이다.
전용면적 60㎡ 이하의 임대주택은 취득세를 전액 면제받을 수 있는데 주택거래신고지역의 임대주택은 이와 같은 취득세 감면 대상에서 제외된다.
국토해양부와 행정안전부에 따르면 강남구, 서초구, 송파구 등 '강남 3구'에서 강남구 세곡동, 송파구 풍납동, 서초구 내곡동·염곡동·원지동·신원동을 제외한 나머지 지역은 모두 이와 같은 주택거래신고지역으로 묶여 있다.
따라서 강남구에서는 세곡동을 제외하면 오피스텔을 분양받아 임대주택으로 등록해도 취득세를 전부 내야 한다.
강남역 쉐르빌과 강남 효성 인텔리안은 역삼동, 청담역 푸르지오 시티는 삼성동에 각각 위치해 취득세 감면 대상이 아니라는 이야기다.
물론 재산세 감면 등 나머지 세제 혜택은 그대로 적용받을 수 있지만 온라인을 중심으로 이들 오피스텔도 마치 취득세 감면 대상인 것처럼 표현한 잘못된 정보가 넘친다는 점이 문제다.
부동산114에 따르면 강남의 부동산 중개업소에 테헤란로 주변의 오피스텔 매수 문의가 들어오지만 취득세 감면을 받을 수 없다는 사실을 아는 수요자는 거의 없는 것으로 전해졌다.
부동산114 김소연 선임연구원은 "오피스텔 임대사업에 앞서 세제 혜택을 꼼꼼히 체크한 뒤 거래하는 것이 좋다"며 "임대사업 등록이 가능한 오피스텔의 범위가 아직 확정되지 않아 앞으로 세부 정책 내용을 보고 매입을 결정하는 것이 좋다"고 조언했다.
[연합뉴스]
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2012-01-18 13:30
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정부가 수도권 공공임대주택에서 벌어지는 불법 전매ㆍ재임대 행위에 대해 집중 현장 단속에 나서기로 했다. 수원 호매실지구 등 장기임대주택 입주 단지에서 연초부터 수천만 원씩 `웃돈`을 얹어 거래하는 행위가 발견되자 즉각 대응에 나선 것이다. 매일경제는 최근 이 같은 실태를 현장 취재해 심층 보도했다.
국토해양부는 16일 권도엽 장관 주재 실ㆍ국장회의에서 `중ㆍ단기 임대주택 투기 근절방안`을 마련해 단계적으로 시행한다고 밝혔다.
박상우 국토부 주택토지실장은 "우선 최근 불법거래가 의심되는 수원 호매실지구에서 금주 중 한국토지주택공사(LH)와 함께 해당지역 중개업소들을 중심으로 현장지도 및 단속에 나설 것"이라고 밝혔다. 정당한 사유 없이 의무임대기간 안에 불법 거래한 사실이 적발되면 거래자와 중개인 모두 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금형에 처해질 수 있다.
정부는 전매ㆍ재임대 승인을 위해 재직증명서, 병원진단서 등 증빙서류가 제출됐더라도 이사간 곳 등에 대한 현지실사도 병행해 허위 유무를 가려내기로 했다.
국토부는 금명간 수도권뿐만 아니라 20만가구에 달하는 전국 5~10년 공공임대주택을 대상으로 지역별 단속계획을 수립한 후 일제 점검에 나서기로 했다. 투기에 사용되는 청약통장 불법거래도 지자체와 함께 모니터링을 실시한다. 또 오는 8월부터는 개정된 임대주택법에 따라 임대주택 거주자에 대한 불시 방문조사도 실시하기로 했다.
국토부 관계자는 "그동안 법령이 미비해 불법 전대ㆍ재임대가 의심되더라도 입주자가 거부할 경우 방문을 통한 현장 확인이 불가능했다"며 "하지만 8월부터는 현장에서 직접 실거주자와 명의자가 일치하는지 방문 확인할 수 있게 된다"고 밝혔다.
불법 전대ㆍ재임대가 횡행했던 판교ㆍ동탄신도시 일대에는 지난해 정부 단속 시 일부 입주자들이 단속을 피해 집을 비워놓거나 방문조사를 끝까지 거부한 사례도 있었다. 이로 인해 2010년 정부 단속에선 전국적으로 41건, 지난해 상반기에는 겨우 19건을 적발하는 데 그쳤다.
[매일경제]
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2011-12-14 12:33
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[이데일리 김동욱 기자] 일정 기간 임대 후 분양으로 전환하는 주택을 구입하는 서민에게는 세금 혜택을 줘야 한다는 주장이 제기됐다. 전세난을 완화하는 동시에 주택 거래의 숨통을 틔우는 방안으로 제시된 것이다.
14일 주택산업연구원은 `서민주거안정을 위한 주택금융 및 세제지원방안 연구` 보고서를 내고 이같이 밝혔다.
현재 운용되고 있는 `주택장기저당 차입금 소득공제`와 같은 제도는 수요를 늘리는 데 필요한 최소한의 금융부담 완화 요구치의 40% 수준에 불과하다는 것이다.
가구당 월 평균 약 3만원(평균 2억원 서민 주택구입가격 기준)의 금융부담 완화 효과가 있으나 수요를 늘리기 위해서는 최소한 7만원 이상의 금융부담을 완화할 수 있는 지원제도가 필요하다는 게 연구원의 주장이다.
따라서 무주택 가구주가 신축 임대주택(3억원 이하, 85㎡ 이하)에 일정기간 임차한 후 분양전환 시 주택구입 자금으로 원리금 상환부 대출을 받을 때 `주택구입대출 원금상환 소득공제`와 `이자상환액 세액공제` 혜택을 함께 부여하는 방안을 제시했다.
이렇게 하면 가구당 월 평균 약 8만원, 20년간 장기대출 시 2000만원 가량의 금융부담 감소 효과가 있으며, 기존 대책과 비교하면 효과가 2~3배 더 크다고 설명했다.
김태섭 주택산업연구원 연구위원은 "이 제도를 도입해 추진할 경우 서민 가구는 전세문제를 해결한 후 금융부담 경감을 통해 내집 마련을 할 수 있고, 정부는 전세난 등 주택시장에 산재해 있는 문제를 종합적으로 해결할 수 있다"고 말했다.
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2011-11-11 11:05
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불리한 계약 조건 많아 분쟁 급증
서울에 사는 직장인 김모(33)씨는 최근 용산구에 있는 오피스텔을 2억원에 전세 계약했다. 계약 조건이 일반 아파트보다 훨씬 불리했지만 전셋집을 구하기 어려워 그대로 받아들일 수밖에 없었다.
먼저 전셋집을 알선한 공인중개사에게 내는 중개 수수료가 180만원으로 같은 가격의 아파트 전세 계약 때보다 3배가량 비쌌다. 집주인이 전입신고도 못하게 하는 바람에 일부 우편물은 지방에 사는 부모님 집에서 대신 받고 있는 처지다. 김씨는 "돈이 없어서 아파트 대신 오피스텔 전세를 구했는데 이상한 점이 너무 많다"며 분통을 터뜨렸다.
전세난으로 오피스텔을 찾는 실수요자가 많아졌지만 세입자에게 불리한 계약 조건이 많아 최근 분쟁이 늘어나고 있다. 대표적인 게 중개 수수료다. 아파트 등 주택 전세 계약을 할 때 중개 수수료는 임대료에 따라 0.3~0.5%로 계산하도록 지자체 조례에 정해져 있다. 예컨대 전세금 2억원짜리 아파트의 중개 수수료(0.3% 적용)는 60만원이다.
그러나 주택법상 주택이 아닌 '업무시설'인 오피스텔은 전세 계약 때 중개 수수료를 임대료의 0.9% 이내에서 중개업자와 협의하도록 돼 있다. 김씨가 아파트보다 3배 비싼 중개 수수료를 낸 것도 전세금 2억원에 0.9% 비율이 적용됐기 때문이다.
집주인이 전입신고를 못하게 막는 이유는 세입자가 전입신고를 하면 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것으로 간주되기 때문이다. 주거용 오피스텔을 소유하면 집주인이 1가구 다주택자가 돼 세제상 불이익을 받을 수 있다. 세입자 처지에서는 전입신고를 강행해 집주인과 사이가 나빠지기보다 불편을 참는 경우가 많다.
부동산 정보 업체 '부동산써브' 함영진 실장은 "정부가 전세난으로 오피스텔 건설을 독려했다가도 주거용으로 쓸 경우 과세한다는 방침을 내세우는 등 혼란을 부추긴 면도 있다"며 "오피스텔 거주 인구가 늘어나는 만큼 제도를 체계적으로 정비할 필요가 있다"고 말했다.
자료원 : 조선닷컴
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2011-11-02 11:49
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50% 감면 조치 두달후 종료..주택협회, 1년 연장 건의
유럽 재정위기 겹쳐 더욱 위축
주택 취득세 50% 감면 조치의 종료가 두 달 앞으로 다가오면서 가뜩이나 침체한 부동산 시장의 시름이 깊어지고 있다.
9억원 미만 주택 등에 대해서는 감면 조치가 부분적으로 연장될 예정이지만 그 폭은 줄어들게 돼 거래 부진과 전세난 압박에 시달리는 주택경기에 찬물을 끼얹을 것이라는 우려가 크기 때문이다.
이에 따라 건설업계는 올해 말로 끝나는 취득세 감면 혜택의 연장을 적극 추진하고 나섰지만 부동산 현장의 불안감은 가라앉지 않는다.
◇건설업계 "취득세 감면 1년 더 늘려라" = 2일 건설업계에 따르면 한국주택협회는 최근 행정안전부와 국토해양부, 국회 행정안전위원회에 건의서를 제출해 취득세 감면 기간을 내년 말까지로 1년 더 연장해줄 것을 요청했다.유럽 재정위기와 미국 경기침체 등 세계 경제가 불안해지면서 국내 투자심리가 잔뜩 위축된 가운데 세제 혜택마저 줄어들면 침체한 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있을 것이라는 우려 때문이다.
주택협회 김동수 실장은 "전세난 해결을 위해 주택 매매거래를 살리고, 중산층의 내 집 마련을 돕기 위해서는 취득세 감면이 꼭 필요하다"며 "주택 거래가 늘어나야 일자리 창출과 내수경기 활성화가 가능하고 지방세수도 늘어날 것"이라고 말했다.
정부는 지난 3월22일 주택거래 활성화 대책의 일환으로 연말까지 9억원 초과 주택을 구입한 1주택자나 다주택자의 취득세율을 종전 4%에서 2%로, 9억원 이하 주택을 구입한 1주택자의 취득세율을 2%에서 1%로 각각 낮췄는데 세수 감소에 따른 지방자치단체들의 반발로 감면 기간을 전면 연장하지는 못했다.
다만 9억원 이하 1주택자와 일시적인 2주택자에 한해 내년까지 1년 더 취득세를 줄여주기로 국무회의에서 의결했지만 세율이 올해 1%에서 내년 2%로 올라간다는 점에서 수요자들에게는 사실상 세금이 늘어나는 것으로 받아들여질 수밖에 없다.
한 대형 건설사 관계자는 "주택업계가 신축주택 판매 부진과 신규 사업물량 감소 등으로 총체적 위기를 겪고 있는데 취득세 혜택이 사라지면 주택 매수세가 더 줄어들지 않겠느냐"며 "건설사의 신축 분양주택, 특히 중대형 판매에 더욱 애로를 겪을 것"이라고 말했다.
부동산 전문가들도 취득세 감면 조치의 종료가 부동산 시장에 어느정도 악재로 작용할 가능성이 있다고 보고 있다.
부동산써브 함영진 실장은 "부동산은 세금에 민감할 수밖에 없는데 취득세는 거래에서 발생하는 세금 중 가장 비중이 크니까 취득세 환원 조치가 시장에 긍정적인 영향을 줄 수는 없다"며 "수요자들에게는 세금이 종전 수준으로 환원되는 것이 아니라 더 오르는 것처럼 느껴질 테니 거래에 장애가 될 것"이라고 진단했다.
국토해양부도 고민에 빠졌다.
취득세 감면 연장의 필요성은 인정하지만 지자체가 세수 부족으로 반발하고 있고, 3.22 대책에서 취득세 세수 감소분을 정부가 전액 재정에서 보전해주기로 했던 만큼 정부 재정상황 등을 고려할 때 연장을 고집할 수만은 없는 입장이다.
국토부 관계자는 "취득세 감면이 최근 주택거래량 증가에 도움이 된 만큼 감면 혜택이 사라지면 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없다"며 "다만 취득세 감면 혜택은 지자체와 세수와 정부의 재정 부담을 종합적으로 고려해 결정할 사안"이라고 말했다.
◇부동산 현장도 시름…혜택 종료에도 매매 '썰렁' = 부동산 시장에서도 취득세 감면 조치의 종료가 더 깊은 침체의 늪으로 이어질지 모른다는 위기감이 엿보인다.
유럽과 미국의 경제위기 우려, 금융환경의 불안 등으로 하향세를 탄 중대형 아파트와 재건축 매매가격이 더욱 가라앉을 수 있기 때문이다.
대규모 재건축 사업이 진행되는 서울 강남구 개포동의 C공인 관계자는 "취득세 감면과 관련해서는 매수자보다 오히려 매도자들의 문의가 많다"며 "취득세 감면이 끝나면 가격이 더 떨어지지 않을까, 개포지구 재건축 속도가 늦어지지 않을까 걱정하고 있다"고 말했다.
게다가 개발보다는 서민 주거복지를 우선시하는 박원순 서울시장의 당선으로 싸늘해진 재건축 시장은 취득세 원상 복귀가 '엎친 데 덮친 격'이 될 수도 있다.
서초구 반포동 D공인 관계자는 "서울시장 선거가 끝나고 앞으로의 변화에 대해 무서워하는 분위기가 감지된다. 그렇지 않아도 부동산 시장이 불안한 상황인데 취득세 혜택이 줄어들게 되면서 매매수요가 더욱 위축될 것 같다"라고 내다봤다.
실수요자들을 중심으로 세금 감면 혜택을 받기 위해 연말 거래가 잠깐 살아날 가능성도 제기되지만 전반적인 시장 침체 상황을 고려하면 효과는 제한적일 것으로 보인다.
C공인 관계자는 "어차피 집을 살 사람들이 연말에 몰리긴 할 텐데 그게 내년 초에 사려던 사람이 매입 시기를 앞당기는 것이다. 그 이후에는 세금까지 올라버리니 (내년에는) 거래가 더 안될 수도 있다"고 내다봤다.
양천구 목동 H공인 관계자는 "손님들에게 취득세 감면 혜택이 곧 끝나니까 집을 사는 것도 좋다고 권한 적이 있는데 '집값이 더 떨어지지 않겠냐'며 매입을 망설였다"며 "집값이 떨어질 거라고 생각해서 그런지 아직은 반응이 전혀 없다"고 말했다.
이에 대해 국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 "감면 종료를 앞두고 12월에는 어느정도 거래가 되겠지만 혜택이 없어지는 내년 초에는 더욱 거래가 없어질 수 있다"며 "정상적인 상황이라면 몰라도 지금은 세금 몇 푼을 아끼려고 집을 사겠다는 사람이 많지는 않을 것"이라고 분석했다.
자료원 : 동아닷컴
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2011-11-02 11:41
http://blog.drapt.com/k3635iy/1181320201716244
주택 아닌 건축물로 분류…상한요율 0.9% 이내서 결정
전세난이 심화되면서 아파트가 아닌 오피스텔을 얻어 거주하는 세입자가 늘고 있다. 주거용 오피스텔의 전세계약 기간은 통상 1년으로 아파트보다 짧지만 기본적인 가구·가전 등이 설치돼 있어 신혼부부, 독신자 등 1∼2인 주택 수요자에게 인기가 높다.
오피스텔 전세금은 면적·위치에 따라 차이가 나지만 서울 등 수도권 소형 오피스텔의 경우 보통 1억원을 웃돈다. 물론 매매가에 비하면 적은 금액이지만 자동차·의류 구입 등 일상생활에서 자주 접하는 거래와는 화폐 단위가 다르다보니 계약을 앞둔 세입자 입장에선 신경쓰이는 게 한두 가지가 아니다.
내 자산의 대부분을 차지하는 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있을지, 오피스텔은 아파트보다 관리비가 비싸다는데 입주 후 '관리비 폭탄'을 맞는 건 아닌지도 걱정이다.
만만치 않은 이사비용과 중개업소 수수료도 부담이다. 무엇보다 오피스텔 전세계약 현장에선 중개수수료를 둘러싼 논쟁이 자주 발생한다. 수요자와 중개업자가 주장하는 수수료율이 달라 금액 차이가 커서다. 시장 현실이 이렇다보니 사전에 수수료 기준을 찾아본 '똑소리 나는'(?) 세입자일수록 중개업자의 수수료 계산법에 당황하는 경우가 많다.
당연히 세입자가 예상한 수수료보다 중개업자가 제시한 청구비용이 훨씬 많다. 서울의 주택 임대차 거래금액별 중개수수료는 △1억원 이상∼3억원 미만 '1000분의3'(한도액 없음) △5000만원 이상∼1억원 미만 '1000분의4'(한도액 30만원) △5000만원 미만 '1000분의5'(한도액 20만원) 등이다. 이 기준대로라면 보증금이 2억원인 전셋집의 중개수수료는 60만원이다.
하지만 오피스텔 전세물건을 중개한 부동산 중개업소는 대부분 거래금액의 '1000분의6'을 수수료로 요구한다. '주택 이외(토지·상가·오피스텔) 임대차에 따른 중개수수료는 상한요율 1000분의9 이내에서 중개업자와 의뢰인이 협의해 결정한다'는 관련 조례의 예외조항이 근거다.
오피스텔은 법 분류상 주택이 아니지만 주거용도로 활용하는 수요자가 많은 만큼 0.9%와 0.3%의 중간인 0.6%를 받는 게 업계의 관행이 된 것이다. 이 계산법을 적용하면 전세보증금 2억원짜리 오피스텔의 수수료는 120만원으로 뛴다. 중개업자가 수수료율을 협의하지 않고 상한요율인 0.9%를 주장한다면 수수료는 180만원이 된다.
정부가 소형주택 활성화 방안으로 오피스텔을 준주택에 포함하고 바닥난방 규제를 풀면서 시장에선 관련 수수료와 세금 기준에 대한 혼란이 점점 커지고 있다. 정부가 오피스텔 관련 법 규정을 명확하고 간단하게 정리해야 한다는 목소리가 높아지는 것도 이 때문이다.
송지유기자 clio@
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2011-10-27 19:11
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[아시아경제 이영규 기자] 경기도내 불법 부동산 중개행위가 여전히 사라지지 않고 있는 것으로 나타났다. 불법행위도 자격증이나 등록증 대여에서 부터 사소한 수수료율 표시 미게시까지 다양한 것으로 드러났다.
경기도는 지난 25일부터 의정부, 양주, 포천, 동두천 등 4개 지역을 중심으로 경찰청, 국세청, 시ㆍ군청 등 유관기관과 불법 부동산 중개행위 합동단속을 펼쳐 36건을 적발했다고 27일 밝혔다.
이번 단속은 가을철 이사수요와 전ㆍ월세가격 상승에 편승해 부동산 중개업소들의 불법행위가 많을 것으로 판단해 실시됐다.
이번 단속에서 경기도는 ▲자격증·등록증 대여(6건) ▲무등록·무자격 중개행위(1건) ▲중개사무소 유사명칭 사용(1건) ▲거래계약서 서명 날인 누락이나 계약서 미보관(5건) ▲중개보조원 미신고(6건) 등을 적발했다.
자격증이나 등록증을 대여한 경우나 유사명칭을 사용한 업체와 행위자에 대해서는 자격취소, 등록을 취소하고 형사고발된다. 또 위법 사실이 인정되면 3년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처해진다.
거래계약서에 중개사 서명 날인을 누락했거나 계약서를 보관하지 않은 경우에는 3개월 업무정지, 중개수수료 요율표를 게시하지 않거나 비교적 경미한 불법행위에 대해는 업무정지 3개월 이내 또는 50만 원 이하 과태료가 부과된다.
경기도는 이번에 적발된 위법업소에 대해 수사의뢰 등 강력한 행정처분으로 경각심을 높이고, 불법행위를 근절하기 위해 이번 단속에 포함하지 않은 고양, 파주 등 도시개발이 계속되거나 부동산거래가 많은 지역에 대해서도 불시 단속을 실시해 불법중개행위를 근절해 나갈 방침이다.
경기도 관계자는 "일명 컨설팅업체 등 중개사무소로 등록되지 않은 곳에서 중개하는 것은 불법으로서 거래에 따른 사고 시에 손해배상을 받을 수 없으므로 시ㆍ군ㆍ구에 등록된 적법한 중개업자인지를 반드시 확인하고 계약해야 한다"고 말했다.
이영규 기자 fortune@
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2011-10-21 22:47
http://blog.drapt.com/k3635iy/1181319204847917
[이데일리TV 김정훈 PD] 부동산은 과세할 때 종류에 따라 다른 기준이 적용된다. 우선 아파트나 오피스텔 등 다양한 매매 사례를 찾을 수 있는 것은 시가로 평가하게 되고, 토지나 건물, 단독주택 등 똑같은 자산을 찾기 어려운 것은 기준시가로 과세한다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮은 경우가 많기 때문에 증여 시 증여세를 절감할 수 있다.
부동산 전문 최인용 세무사와 부동산 증여가 유리한 경우에 대해서 자세히 알아봤다.
Q: 증여 시 절세효과를 볼 수 있는 경우는?
A: 토지나 건물, 단독주택 같은 기준시가로 과세하는 경우가 절세에 유리하다. 우선 토지는 기준시가로 평가하므로 증여 시 유리하지만 어떤 경우에는 취득가액이 너무 적게 잡혀 자칫 비사업용 토지로 간주할 수 있다. 비사업용 토지는 증여한 토지가 토지의 본래 용도대로 사용되지 않은 경우인데, 자녀가 증여를 받아도 나중에 양도 소득세가 커질 수밖에 없다.
Q: 그렇다면 단독주택은 어떠한가?
A: 단독주택도 기준시가로 과세하므로 증여가 유리하다. 특히 단독주택은 1가구 1주택이라면 비과세 규정을 활용할 수 있다. 구체적으로 부담부 증여를 활용하는 방법이 있다.
Q: 부담부 증여란 무엇인가?
A: 부담부 증여는 증여이지만 채무를 같이 주는 것을 말한다. 채무를 같이 주게 되면, 채무 부분에 대해서는 대가를 받은 것이나 다름없다고 간주한다. 즉, 내가 갚아야 할 부동산 담보 부채 1억이 있고, 자녀에게 부동산을 증여하면서 채무까지 넘겨준다면 사실 자녀에게 대가를 받고 주는 것이라 볼 수 있다. 그래서 대가가 있는 것은 양도로 보고 양도소득세를 부담하게 된다. 만약 양도소득세가 나오는 부분이 1가구 1주택에 해당한다면 비과세를 받을 수 있게 되는 것이다.
Q: 임대용 주택은 어떻게 절세효과를 볼 수 있나?
A: 부동산 임대소득이 발생하는 임대용 부동산은 자녀에게 증여를 하게 되면 이 부분이 상속세의 재원으로 쓰일 수 있다. 대부분 부동산만 가지고 계신 분들은 상속세를 낼 돈이 없어 부동산을 처분하는 경우가 많다. 자녀에게 상속세의 재원을 만들어주기 위해 수익형 부동산을 증여하는 경우에는 금융플랜을 세울 수 있기 때문에 증여가 유리하다.
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2011-10-18 12:33
http://blog.drapt.com/k3635iy/1181318908800442
알면 알수록 덜 내는 세금… 바뀐 세법 따져보고 미리미리 稅테크
내년에는 집을 여러 채 갖고 있는 다(多)주택자들에게 절세(節稅) 기회가 찾아온다. 집값이 크게 떨어져 거래가 뜸하자, 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 부담을 줄여 부동산 시장을 활성화하기로 했기 때문이다. 신용카드 소득공제는 오히려 혜택이 늘었다. 월급쟁이들에겐 호재가 아닐 수 없다. 전통시장을 골라 다니며 신용카드를 긁으면 올해보다 세금을 아낄 수 있다.
정부가 지난 7일 발표한 세법개정안을 꼼꼼히 들여다보면 내년도 세(稅)테크 요령이 담겨 있다. 다만 이는 정부안(案)으로 국회를 통과해야 시행될 수 있고, 일부는 국회 심의과정에서 수정될 수 있다.
◆다주택자 양도차익 최대 30% 공제
2채 이상의 주택을 3년 이상 보유한 사람이 내년에 집을 팔면 '장기보유특별공제'라는 양도소득세 공제 혜택을 받을 수 있다. 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하는 경우 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율을 빼주는 제도를 말한다. 원래 있던 제도인데 집값이 크게 뛰던 2007년에 폐지됐다가 이번 소득세법 시행령 개정으로 부활되는 것이다. 공제한도는 3년 이상 보유한 주택에 대해 최대 30%를 공제해준다. 예컨대 주택 보유기간이 3년이면 10%, 4년이면 12%, 5년이면 15%를 공제하고, 10년 이상 보유한 주택은 30%까지 공제해준다. 내년 1월 1일 양도한 주택부터 공제혜택이 주어질 예정이다. 그러나 비(非)사업용 토지는 공제대상이 아니다.
다주택자에 대한 양도세율은 내년에도 일반세율(6~35%)이 적용된다. 앞서 정부는 내년 말까지 다주택자에 대한 양도세 중과(重課)를 한시적으로 적용하지 않기로 한 바 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 1가구 2주택인 경우 50%, 3주택 이상에겐 60%의 높은 세율을 적용하는 제도이며, 폐지 여부는 내년 말에 검토하기로 했다.
◆임대사업자 거주주택 매도시 양도세 없어
임대사업자가 살고 있는 주택을 '3년 보유, 2년 거주'요건을 갖추어 팔면 양도세를 낼 필요가 없고, 종합부동산세 특례(기준시가 9억원까지 비과세) 혜택도 받게 된다. 예컨대 수도권에 사는 3주택자의 경우 거주주택의 기준지가가 9억원이고 임대한 주택의 기준시가가 각각 6억원이면 현행 세법상 종부세는 846만원(농특세 포함)이다. 하지만 새 제도가 시행되는 내년에는 1가구 1주택 특례 적용으로 종부세를 한 푼도 안 내도 된다. 종부세는 거주주택은 9억원까지 비과세이고, 임대주택은 취득시 기준시가가 6억원 이하인 경우 비과세 대상이기 때문이다.
또 수도권에 살면서 거주주택 이 외에 집 한 채를 사서 임대를 해도 임대사업자로 등록할 수 있다. 5년 이상 임대한 뒤 파는 경우 양도세가 중과되지 않고, 종부세도 부과되지 않는다.
다만 임대사업자가 거주주택을 팔면서 양도세 비과세 혜택을 받은 다음 나머지 임대주택을 양도하는 경우에는 임대주택에서의 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 기존 거주주택 양도일 이후 발생하는 양도 차익분에 대해서만 비과세된다.
◆전통시장에서 물건 사면 소득공제율 30%
내년에는 같은 값이면 전통시장에서 신용카드를 쓰는 게 유리하고, 전통시장이 아니면 신용카드보다 직불(체크)카드나 선불카드를 이용해야 절세에 도움이 된다. 전통시장에서 물건을 사면 신용카드나 현금 모두 소득공제율을 30% 적용해 주는 반면, 다른 곳에서 긁은 신용카드사용액은 올해처럼 20%만 공제해주기 때문이다. 소득공제 한도도 전통시장 사용분이 400만원으로, 다른 카드 등의 300만원보다 100만원 더 많다. 또 직불카드와 선불카드를 사용하는 경우 공제율이 올해(25%)보다 5%포인트 높은 30%로 올라가 신용카드 공제율보다 10%나 높아진다.
소득공제 혜택이 많은 전통시장은 특별법에서 규정한 상점인데, 정부는 해당 상점에 소득공제 우대 스티커를 붙여 소비자들이 확인할 수 있게 한다는 방침이다.
한편 총급여의 25%를 초과한 카드사용액에 대해서만 소득공제 혜택을 주는 제도는 그대로 유지된다. 연봉 4000만원 봉급자는 1000만원을 초과한 카드사용액만 공제받을 수 있는 것이다.
◆손실 난 해외펀드 내년에도 비과세
해외펀드 투자자들은 해외펀드 비과세 기간(2007년 6월~2009년 12월)에 발생한 손실을 내년에도 펀드이익과 상계처리할 수 있게 됐다. 올 연말 끝날 예정이던 '해외펀드 손실상계'가 내년으로 1년 연장되기 때문이다. 이 제도는 2008년 글로벌 금융위기로 해외주가가 폭락해 손실을 봤지만, 비과세 기간이 지난 뒤 얻은 이익에 대해 세금을 내야 할 처지에 놓인 해외펀드 투자자를 구제한 것이다. 올 8월 이후 세계증시 폭락으로 손실이 확대되자 정부가 상계기간을 1년 늘리기로 했다.
국내에서 발행되는 외화채권인 '김치본드'에 대해서는 내년부터 세금이 매겨지기 때문에 김치본드에 투자자들은 주의해야 한다. 내년 1월 1일 이후 발행되는 국내발행 외화채권에 대해 이자소득세 14%가 부과된다.
전·월세를 사는 사람들이 소득공제를 받으려면 연간 총급여가 3000만원 이하여야 했는데, 내년에는 5000만원 이하 봉급쟁이들로 확대된다. 이 제도는 무주택근로자에게 전용면적 85㎡ 이하 주택의 전세 대출금에 대해 원리금상환액의 40%까지, 월세 세입자는 연간 월세액의 40%까지 300만원 한도에서 소득공제 혜택을 주는 것이다.
문의 기획재정부 소득세제과(02-2150-4169), 국세청 부동산거래관리과(02-398-6232)
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2011-10-18 12:27
http://blog.drapt.com/k3635iy/1181318908461583
강남 오피스텔 취득세 감면 안돼
공동주택처럼 오피스텔도 혜택 적어
요즘 구청들은 골치가 아프다. 8.18 전월세 대책 이후 난감한 민원이 부쩍 늘었다. 주택 1채를 임대하거나 오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 임대사업자에게 주어지는 세제 혜택을 준다는 발표가 나면서다.
최근 주택임대사업자 등록을 위해 구청을 찾는 주택이나 오피스텔 주인이 늘었다. 하지만 담당자들은 난감하기 짝이 없다.
강남구청 주택과의 한 담당은 “주택 1채를 등록할 수는 있지만 세제 혜택을 받을 수 있는지는 아직 법개정이 되지 않아 뭐라 안내를 할 수가 없는 상황”이라며 “오피스텔의 경우 아직 등록 자체가 불가능하다”고 말했다.
혜택 적용 범위도 논란이다. 임대사업자로 등록하면 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등을 면제받거나 감면받을 수 있다. 취득세의 경우 조금 복잡해진다. 현재 취득세는 전용 60㎡ 이하는 면제되고 85㎡ 이하는 25% 감면된다.
투기 우려 조치로 풀이
다만 전용 60㎡ 이하는 1가구만 임대해도 취득세 감면혜택을 받을 수 있지만 85㎡는 20가구 이상 임대해야 세제혜택 대상에 포함된다.
하지만 주택거래신고지역(주택 매매시 15일 안에 관할 시‧군‧구에 실거래가격 신고 의무 지역)인 강남 3구는 취득세 감면을 받지 못한다.
부동산 전문가들은 “주택거래신고지역이 투기 우려가 높은 지역이 대상인 만큼 임대사업대상 완화가 자칫 투기로 이어질 것을 우려한 조치”이라고 말했다.
기존 주택이나 오피스텔은 지방세 혜택도 받지 못한다. 새 주택이나 오피스텔을 분양 받거나 지어서 임대사업을 해야만 재산세를 면제 받거나 감면 받을 수 있다. 이 경우 전용 40㎡ 이하 면제, 60㎡ 이하 50% 감면, 85㎡ 이하 25% 감면 등의 혜택이 각각 주어진다.
최현주 chj80@joongang.co.kr
자료원 : 조인스랜드
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