2012-03-22 12:33

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181332387219283

바야흐로 정치의 계절이 왔습니다. 코앞에 닥친 것이 바로 4.11 총선입니다. 정치에 무관심한 국민들도 이날만은 관심을 가지게 마련이지요. 저도 아침 일찍 투표하고 입산(入山)할 생각입니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새누리당, 민주통합당의 4.11 총선 부동산 공약을 간단히 정리하고 이에 대한 정부의 입장, 그리고 총선이후 주택시장이 어떻게 흘러가게 해야 할 것인가? 또 어떻게 흘러갈 것인가?를 예상해보겠습니다.

 

여야 총선 부동산 공약과 정부 입장

주택시장에서 실효성도 없는 전월세 상한제와 작년말 여야가 합의해 1년간 유예한(2013년 시행 예정) 주택바우처(저소득층 세입자에게 매달 임대료(월세) 일부를 보조해주는 것)를 여야 모두 공약으로 내걸었습니다.

다만 여당인 새누리당은 거래 활성화를 위해 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금주리주택 폐지(또는 축소)를 내세웠습니다.

반면 야당인 민주당은 저소득층 전세난 해결에 집중해 전월세 상한제와 주택바우처외에 계약갱신 청구권, 장기공공임대주택을 지금보다 2배 이상인 15%로 확충(매년 12만 가구를 공급)하겠다는 공약을 내걸었습니다.  

문제는 이에 대해 정부 반응이 시큰둥하다는데 있습니다. 우선 국토해양부는 이례적으로 총선전에 부동산대책을 발표하지 않겠다고 밝혔습니다. 또 전월세 상한제에 대해 국토부는 현실성이 없다고 반대하는 입장입니다. MB정부 주택정책의 핵심인 보금자리주택 폐지에 대해서도 마찬가지입니다. 또 기획재정부는 가계빚이 급증하는 상황에서 DTI 규제를 완화하는 것에 대해 명백히 반대하는 입장입니다.

 

따라서 이번 4월 총선에서 부동산 공약은 DTI규제 완화외에는 여야 차별점이 없어 이슈가 될만한 게 없다는 게 제 생각입니다. 

 

 

총선후 규제완화책은?

공약(公約)을 위한 공약(空約)에 머물러있는 여야 총선 부동산 공약에 상관없이 정부는 총선이후 주택 거래활성화를 위해 오는 12월 대선전까지 지속적으로 규제완화를 추진할 가능성이 높습니다.

 

총선이후 강남 3구 투기지역 해제와 취득세 감면이 우선 시행될 것으로 예상됩니다. 또한  지난해 12.7대책에 발표됐지만 아직 국회에 계류중인 양도소득세 중과세 폐지도 시행될 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제도 대선전에 폐지될 것입니다. 보금자리주택 폐지는 대선전까지 실행되기는 힘들 것입니다. 정부는 물론 민주당에서도 반대하는 입장입니다.

관심의 초점은 DTI 규제완화입니다. 새누리당과 국토해양부는 DTI 완화를 찬성하는 반면 기획재정부는 적극 반대하고 민주당도 가계부채가 더 늘어난다는 이유로 반대하는 입장입니다. 하지만 대선전 11월까지는 어떠한 방식으로든 대출규제 완화책이 시행될 것으로 봅니다.

 

총선이후 주택시장은?

 

주택시장은 2006년 11월 고점을 찍고 침체기로 돌아섰습니다. 이후에도 국지적으로 2007년, 2008년 강북권 소형아파트 가격이 오르고 2010년, 2011년 부산 등 지방 대도시 아파트값이 상승했지만 말입니다.

 

참여정부와 MB정부의 잘못된 주택정책(규제책과 공급확대책)까지 겹쳐 매매시장은 실종되고 전세난이 심화되는 주택시장의 왜곡이 3년 이상 계속되고 있습니다.

 

왜곡된 주택시장을 정상으로 되돌리려면 당연히 거래가 활성화돼야 합니다. 무엇보다 구매력 있는 중산층이 집을 사도록 유도해야 합니다. 이렇게 해서 거래가 늘어나면 가격이 오르는 게 아니라 오히려 내려갈 것입니다. 물론 수급 원칙에 따라 시간이 흘러 파는 사람보다 사는 사람이 많으면 가격이 오르겠지요. 

거래활성화를 위해선 무주택자의 주택 구매력을 높이고 내집마련을 지원하는 쪽으로  MB정부의 정책 전환이 시급합니다. 우선 무주택자에 대한 DTI 등 대출규제를 완화하고 취득세 감면을 실시해야 합니다. 특히 무주택자가 내집마련을 할 경우 DTI 비율을 10% 포인트 상향하는 것도 검토해볼만 합니다.

중산층의 실질소득 감소로 그 어느 때보다 구매력이 떨어지고 있습니다. 내집마련을 하겠다는 의지도 집값 상승 기대심리 하락으로 바닥인 상황입니다. 이런 상황에서 총선이후 단순히 규제완화가 나온다고 주택시장이 움직이지는 않을 것입니다. 하지만 거래가 늘어나도록  정부의 규제완화책 및 지원책이 잇따라 나온다면 올 하반기부터 시장은 서서히 움직일 것입니다. 

한편 주택시장이 장기간 침체되면서 비관론과 공포에 빠져 침체기(하락기)가 마치 영원할 것처럼 생각하는 분이 많습니다.

분명한 역사적 사실은 침체기(침체기 기간이 짧고 길다는 차이만 있을 뿐)는 주기적으로 반복됐고, 주택시장은 침체기를 지나 다시 회복기 상승기를 맞이했다는 것입니다. 부동산 가치투자자라면 비관론이 지배하는 지금과 같은 시장에서 위기 이후 또 다른 기회와 도약이 기다리고 있다는 사실을 잊지 말아야 할 것입니다. 

 

 

오윤섭

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2012-03-04 14:02

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181330837376732

봄 이사철, 다른 전셋집을 알아보는게 부담이라면 전세금을 올려주더라도 재계약을 맺는 것도 좋은 방법이다. 이사비용을 아끼고, 집주인과 합의해 시세보다 저렴하게 계약할 수도 있다. 부동산정보업체 부동산써브가 전세 재계약시 점검할 내용을 몇가지 조언했다.

우선 전세계약기간에 맞춰 미리 재계약 계획을 세워야 한다. 집주인과 세입자는 각각 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있다. 하지만 계약종료를 얼마 남기지 않은 상황에서 집주인이 해지 통보를 할 경우를 대비해 미리 상의하는 등의 계획이 필요한 것이다.

만일 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이 이뤄진 경우라면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다. 이 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 3개월 전에 미리 집주인에게 통보하면 된다.

전세금을 올릴 때는 등기부등본 확인은 필수다. 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경쓸 부분이 많기 때문이다. 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 유료로 확인이 가능하다.

새로운 전세계약서엔 확정일자를 받아 안전하게 마무리한다. 새로운 계약서를 작성해 법원, 동사무소 등을 찾아가 확정일자를 받고, 된 계약서와 기존의 계약서는 반드시 함께 보관한다. 또 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재한다. 정일자를 받지 않으면 나중에 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생 했을때 우선변제권이 없어 전세금을 보호받지 못할 수 있어 주의깊게 살펴야 한다.

또 기존에 확정일자를 받은 계약서엔 새로운 확정일자를 받지 못하기 때문에 새 계약서를 작성해야 한다. 새로 계약서를 써도 기존 확정일자를 받은 금액은 그대로 보상순위가 유지되기 때문에 걱정할 필요는 없다.

복잡한 권리관계가 있거나 금액이 큰 전세재계약을 할 땐 공인중개사를 통해 진행하면 본인이 직접하는 것보다 안전할 수 있다.단순 계약서 대행만을 하는 경우라 하더라도 소정의 대행 수수료를 어느 정도 지불하는 경우가 있다. 이럴 때를 대비해 처음 전세 계약을 했거나 주인 사정을 잘 알고 있는 중개업자와 미리 상의해 보는 것도 좋다.

 

<백웅기 기자 @jpack61> kgungi@heraldm.com

 

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2012-02-24 18:26

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181330075576273

	조회수 1637 총선·대선이 한꺼번에 치러지는 올해 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 시장 핵심 규제완화가 최대 이슈로 떠오르면서 내집 마련 적기를 고민하는 실수요자들이 늘고 있다. 여당에서 DTI와 보금자리주택 등 그동안 수요심리를 억눌렀던 규제 폐지 또는 완화를 들고 나왔고 정부는 분양가상한제 폐지를 추진하는 등 규제 장막이 걷힐 조짐을 보이고 있다.   23일 건설·부동산업계에 따르면 국토해양부가 부동산대책발표 시기를 다음 달 초로 미룬 가운데 기획재정부 등 관련부처와 규제완화에 대한 조율이 한창이다. 강남3구 투기지역 해제는 거의 합의점에 이르렀고 DTI 규제완화뿐 아니라 취득세 감면 부활도 논의가 활발히 진행 중인 것으로 알려졌다. 전문가들은 정치권과 정부의 이 같은 정책변화가 부동산 시장에 가져다줄 수요심리 회복 등 긍정적 효과를 기대하고 있다. 다만 올해 규제가 모두 풀린다면 내집 마련에 나설 최적의 시기인지에 대해서는 의견이 엇갈린다.   ◆내집 마련 올해 적기 vs. 관망세 부동산시장의 유동성을 옥죄고 있는 DTI와 건설업계가 요구하는 분양가상한제 등이 올해 폐지 또는 완화된다면 주택경기 회복을 내다보고 내집 마련에 나서야 하는가에 대해 전문가들은 올해가 적기라는 시각과 시장회복 한계로 관망해야 한다는 의견으로 나누어진다.   신한은행 이남수 부동산팀장은 "분양가상한제 폐지는 시장에서 규제완화의 상징적 의미로 받아들여질 것"이라며 "무엇보다 DTI가 폐지되거나 완화된다면 주택거래가 늘어날 것으로 보여 수요심리 바닥으로 저가매물을 고를 수 있는 현시점이 내집 마련의 적기"라고 말했다. 이어 "주변에서 지금 집을 사야 하는지 물어보는 사람들이 부쩍 늘었다"며 "역발상으로 남들이 안 살 때가 적기이지 시장회복 기미가 보이면 급매물 찾기가 어려워진다"고 덧붙였다. 부동산써브 함영진 실장은 "지난해 3월 DTI 규제가 다시 강화되면서 수도권 주택시장이 얼어붙은 만큼 반대로 규제가 완화된다면 긍정적 효과가 예상된다"면서 "중소형과 신규 분양시장에서 실수요 중심으로 구매력이 회복될 것으로 보여 올해 역세권 중심으로 내집 마련을 고민해 볼 만하다"고 말했다.   이에 비해 핵심 규제가 풀린다 해도 시장회복에는 한계가 있어 관망해야 한다는 전문가들도 있다. 주택산업연구원 장성수 실장은 "서울시의 재개발·재건축 정책 등이 시장에 혼란을 초래하고 있어 핵심 규제가 완화돼도 시장회복은 제약적"이라고 말했다. 장 실장은 "시장이 회복될 수 있는 규제완화 타이밍을 놓쳤기 때문에 당분간 관망해야 한다"고 덧붙였다.   건설산업연구원 두성규 실장은 "얼어붙은 부동산시장의 방향성을 전환시키기에는 한계가 있어 내년 이후를 바라봐야 한다"며 "수요심리가 회복 기미를 보이면 하우스 푸어의 매물공세도 예상돼 올해는 하향안정세가 이어질 것"이라고 내다봤다.   기업은행 김연화 부동산팀장은 "분양가상한제 폐지로 분양가가 높아지면 분양 시장에 들어올 수 있는 수요자들은 한계가 있다"면서 "여기에 외생변수가 미치는 주택가격 변동성이 높아지고 있어 부담이 되고 있다"고 말했다.   ◆급매물 위주 실수요 접근 바람직 다만, 공통적으로 가격조절이 가능한 급매물 중심의 실수요 접근은 바람직하다고 입을 모았다. 부동산114 김규정 본부장은 "소형 주택 거래는 회복될 것으로 보여 역세권의 소형 급매물 중심으로 실수요 측면에서 접근하는 것은 고민해볼 만하다"고 말했다. 기업은행 김연화 부동산팀장은 "대출상환능력을 갖춘 실수요자가 저가로 나온 급매물 위주로 접근하는 것은 바람직하다"고 말했다.

 

 

[파이낸셜]

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2012-01-18 13:07

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326859674350

소비자 절반 "투자 나설 계획"… 약세장 속 잠재수요 입증

주택 수요자 1800명의 올 부동산 전망

집값 오른다는 전망은 33% 뿐이지만

떨어진다는 의견도 10% 이상 줄어

70%가 "부동산 규제 더 풀릴 것"

강남·한강변 재건축이 유망 투자처

지방에선 대전지역 주목할 만

토지·아파트·오피스텔이 유망 상품

우리나라 주택 수요자들은 올해 가장 유망한 투자처로 서울 한강변 재건축 단지를 꼽았다. 수요자 10명 중 7명은 올해 집값이 제자리걸음하거나 하락할 것으로 전망했다. 다만 수요자의 절반 정도는 올해 집을 살 의사가 있는 것으로 나타났다.

 

본지와 신한은행이 지난달 15~22일 20세 이상 신한은행 고객 1800명을 대상으로 인터넷 설문조사를 벌인 결과 응답자의 절반(47.0%) 정도가 올해 주택을 구입하겠다고 밝혔다.

◇"집값 약세…올해가 매수 기회"

올 한해 주택시장은 다소 위축될 것으로 예상된다. 응답자의 3분의 2 이상이 집값이 더 떨어지거나(33.9%), 현 수준을 유지할 것(33.4%)으로 내다봤다. 반대로 집값이 오를 것이란 전망은 32.6%에 그쳤고, 그 비율 역시 2010년(43.1%), 2011년(44.0%)보다 10%포인트 이상 줄었다.

 

그러나 시장에 긍정 신호로 작용할 답변도 적지 않았다. 집값 상승에 대해 주로 비관적으로 바라보는 무주택자들 가운데 올해 집값이 전년보다 더 떨어질 것이라는 의견(44.0%)은 2010년(56.8%)과 2011년(57%)에 비해 크게 감소했다. 신한은행 부동산전략사업팀 임기흥 부부장은 "집값 하락을 전망하는 무주택자들이 줄어든 것은 집값이 바닥에 들어섰다는 것을 간접적으로 보여준다"면서 "유주택자의 집값 상승 기대감 감소는 다주택자들의 주택 매각과 거래량 증가로 이어질 수 있다"고 말했다.

올해 집값은 약세가 예상되지만 주택 구매에 대한 잠재 수요는 두꺼운 것으로 분석됐다. 무주택자 10명 중 4명(41.3%)이 아직 집을 사지 않은 이유로 "부동산 가치가 떨어질 것으로 예상하거나 임대 주택을 선호하기보다 자금 여력이 부족하기 때문"이라고 답했기 때문이다. 주택 구입 시기를 묻는 질문에서도 응답자의 절반 정도(47.0%)는 올해 투자에 나설 계획이라고 밝혔다. 신한은행 유민준 과장은 "내년 총선·대선을 앞두고 응답자의 70% 이상은 부동산 규제가 더 풀릴 것으로 예상했다"며 "집값이 지금보다 조금 더 떨어지고 경제적 여유가 생기면 주택구입에 나설 소비자도 크게 늘어날 것"이라고 말했다.

 

◇서울은 '강남 재건축', 지방은 '대전' 유망

올해 유망 투자처를 묻는 질문에는 서울 강남 재건축 단지를 꼽은 응답이 가장 많았다. 서울지역 거주자의 70% 정도가 앞으로 가격이 오르거나 최소한 현 수준을 유지할 것이라고 전망했다. 가장 유망한 지역으로는 한강변 재건축 단지(36.1%)를 꼽았다. 강남 재건축에 대한 긍정적인 평가는 작년 말 정부의 강남3구 투기과열지구 해제, 재건축 초과이익 부담금 부과 중지 발표 등으로 시장의 투자심리가 살아날 것이란 기대감이 커졌기 때문이다. 실제로 응답자 10명 중 6명은 정부의 이번 조치가 주택 거래 증가로 이어질 것이라고 평가했다.

반면 재개발·뉴타운 지역은 집값 상승(31.8%)보다 하락(34.9%)에 조금 더 무게가 실렸다. 최근 수익성 악화 등으로 뉴타운 지정을 철회해달라는 요청이 늘어나고 있는 데다 박원순 서울시장 취임 이후 재개발 사업에 대한 구조조정이 추진되면서 투자심리가 얼어붙은 데 따른 것이다.

지방에서 가장 유망한 투자지역으로는 대전이 꼽혔다. 2014년까지 16개 중앙부처와 20개 소속기관이 인근 행정중심복합도시(세종시)에 입주하는 등 개발 호재가 잇따르는 점이 영향을 미쳤다는 분석이다.

상품별로는 토지와 아파트·오피스텔에 투자가 몰릴 전망이다. 향후 투자가치가 있을 것으로 보이는 부동산을 묻는 질문에는 토지(22.3%)를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 아파트(18.9%)와 오피스텔(18.4%)이 뒤를 이었다.

◇실물경기 회복·대출규제 완화가 관건

다만 침체된 부동산 시장이 활기를 되찾으려면 국내외 경제 상황이 나아지고 정부 규제도 풀려야 한다는 의견이 지배적이었다. 주택 시장이 2~3년째 위축돼 있는 원인으로 실물경기의 변동성(32.5%)과 부동산 정책(27.8%)이라는 응답자가 절반을 넘은 것. 주택경기가 호황일 때 도입됐던 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제와 분양권 전매제한이 그대로 남아 있는 데다 최근 유럽 재정위기에 따른 금융시장 불안과 실물경기 침체까지 맞물리면서 투자심리가 더 꽁꽁 얼어붙었다는 판단에서다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 "시장에 대한 소비자들의 인식이 크게 개선된 만큼 정부의 추가적인 규제 완화와 유럽 재정위기 진정, 금리 안정 등에 따라 부동산 경기도 조금씩 회복될 것"이라고 말했다.

 

[홍원상 기자 wshong@chosun.com]

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2012-01-10 14:44

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326174269567

100세까지 살면 자식도 70세… 재산 물려줘도 큰 의미 없어

주택연금에 가입하면 매달 안정적으로 돈 나와

작은 집으로 이사 가거나 상가로 갈아타는 것도 방법

지난 1일 새해 아침 경기도 구리시 인창동의 한 아파트. 집 안에서 색소폰 소리가 흘러나왔다. "사랑은 언제나 오래 참고…." 기홍철(69)씨의 연주에 맞춰 큰아들 봉철(42)씨를 비롯한 삼남매와 손자들이 한목소리로 노래를 불렀다. "할아버지, 색소폰 짱!" 손자 현빈(11)군이 엄지손가락을 세웠다.

어디로 보나 화목한 가정인데, 1년 전만 해도 기씨는 불안했다고 한다. 1998년 보험감독원(현 금융감독원)에서 은퇴한 뒤 보험 손해사정사로 일하며 받는 수당(150만원)과 국민·개인연금을 포함해 한 달 수입이 225만원이었다. 세금 내고, 아파트 관리비 넣고 경조사(慶弔事)에 생활비까지 하면 한 달에 59만원 적자였다. 수십 년을 더 살아야 할 텐데 불안하기만 했다.

지난 1일 경기도 구리시 인창동의 한 아파트에서 기홍철씨(오른쪽)가 자신의 자녀와 손자들 앞에서 색소폰을 연주하고 있다. 그는 “주택연금을 받으면서 나의 삶뿐만 아니라 자녀들과의 관계가 훨씬 밝아졌다”고 말했다. /이명원 기자 mwlee@chosun.com

그가 택한 방법은 주택연금(일명 '역모기지론')이었다. 주택을 담보로 맡기는 대신 수십 년 동안 안정적으로 연금을 타는 방법이다. 지난해 1월 그는 자녀 3명을 불러 모았다. "너희들에게 용돈을 안 받겠다. 대신 집을 물려받을 생각은 하지 말아 줬으면 좋겠다." 장남 봉철씨는 "아쉬운 마음이 아주 없지야 않았지만, 자녀들도 흔쾌히 동의했다"고 말했다. 그는 5억3000만원(주택금융공사 감정가)짜리 아파트를 담보로 지난해 2월부터 매달 167만원의 연금을 받고 있다. 주택연금을 받은 뒤 그의 삶은 확 달라졌다. 남는 돈으로 색소폰 레슨을 다시 받기 시작했고, 민요교실에도 등록했다.

①집 담보로 연금 받기(주택연금)

통계청의 '2011년 가계금융조사'에 따르면 우리나라 전체 가구 자산의 74%가 부동산에 잠겨 있다. 가구주가 50대인 경우 부동산 자산 비율이 76%, 60대 이상인 경우 83%에 달했다. 이럴 경우 은퇴 후엔 현금 흐름이 급격히 나빠질 가능성이 크다. 은퇴 전문가들은 '부동산 다운사이징(downsizing)'을 해법의 하나로 제시한다.

이미 은퇴했거나, 은퇴가 임박한 세대들은 1980~90년대 '부동산 자산=차익 실현=최고 재테크'를 공식처럼 머리에 새기고 다닌다. 하지만 100세 시대에는 생각을 바꿀 필요가 있다. 강창희 미래에셋 부회장 겸 투자교육연구소장은 "100살에 죽을 때 70살 자녀에게 집을 물려 주는 것이 무슨 의미가 있느냐"며 "차라리 집을 연금화하고 자식에게 손을 벌리지 않는 게 진짜 상속"이라고 말했다.

②작은 집으로 옮기기

평수 넓은 집을 팔고 작은 집으로 옮기는 것도 방법이다. 항공사 국제선 승무원을 하다 1998년 퇴직하고 웨딩홀 주례와 복지관 영어강사로 일하고 있는 정모(70)씨는 매달 150만원 정도를 벌지만 언제 일이 끊길지 몰라 불안했다. 그는 은행과 지인들에게 불안한 맘을 털어놓았다. 그랬더니 모두들 "집값이 더 오를 텐데 집은 팔지 말라"고 말렸다.

그럼에도 그는 4년 전 광진구 자양동의 158㎡(48평)짜리 아파트를 7억원에 팔아 강동구에 있는 99㎡(30평)짜리 아파트를 3억원에 주고 샀다. 남은 돈 4억원 중 2억원으론 빚을 갚고, 나머지는 펀드에 가입했다. 집을 줄이니 매달 내는 아파트 관리비와 재산세도 절반으로 줄었고, 소득에서 일부분 적금을 부어 1년에 2차례씩 여행을 갈 여유도 생겼다.

이미지를 클릭하시면 스냅샷으로 크게 볼 수 있습니다. / 조선닷컴

2007년 강원도의 고교 교사를 끝으로 은퇴한 박부희(66)씨도 자신의 경기도 분당 아파트(158㎡)를 최근 내놓은 뒤 용인에 있는 한 아파트(109㎡)를 분양받았다. 그는 "흔히들 명절에 자녀와 손자들이 찾아오기 때문에 큰 집에 살아야 한다고 하는데 요즘은 와서 자지도 않더라"면서 "얘들 때문에 집이 커야 한다는 것은 구닥다리 생각"이라고 말했다.

③상가·오피스텔로 갈아타기

집을 팔고 역세권 중심의 상가나 오피스텔 등 '수익형 부동산'에 투자하는 것도 방법이다. 6년 전 신협에서 은퇴한 김모(51)씨는 공인중개사 사무실을 개업했지만, 한 달에 채 200만원을 못 벌었다. 그는 자신의 3억원짜리 아파트를 팔아 서울 강남 역삼동에 20평짜리 상가 건물을 얻었다. 김씨는 "매달 월세가 170만원씩 나온다. 투자만 잘하면 '연금 생활자'가 부럽지 않다"고 말했다.

그러나 은퇴자들이 수익형 부동산으로 갈아탈 때 꼭 염두에 둬야 할 몇 가지가 있다. 리모델링비 등 초기 투자비용을 회수하는 데 시간이 걸리고, 재산세·관리비 등이 만만치 않고, 급하게 팔고 싶을 때 잘 팔리지 않아 애물단지가 될 수 있다는 것. 유영곤 신한은행 PB 팀장은 "무조건 역세권 수익형 부동산으로 선택해야 하고, 세입자들과 법적인 다툼이 날 수도 있으니 공부를 철저히 한 뒤 투자해야 한다"고 말했다.

 

[김정훈 기자 runto@chosun.com]

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2012-01-10 14:42

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181326174166230

2012년 새해가 밝았습니다. 부자노트 독자 여러분도 새해 복 많이 받으시고 무엇보다 건강하세요. 그리고 행복한 투자를 할 수 있는 한해가 되시길 기원합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새해 첫 칼럼으로 가치투자자로서 성공적으로 내집마련을 하는데 도움이 되는 글을 쓸까 합니다.

 

18세부터 주식투자에 뛰어든, 유럽의 전설적 주식투자가인 앙드레 코스톨라니는 그의 저서 ‘투자는 심리게임이다’에서 주가는 돈 심리라고 했습니다.

 

시중에 돈이 넘쳐나면 예금주들이 주식에 대해 부정적인 생각을 갖고 있다 하더라도 늦어도 9~12개월 사이에는 주식시장으로 흘러들어온다는 것입니다. 주가가 오르면 대중은 다시 주식시장에 관심을 갖게 되고, 이것이 새로운 매수자를 자극시켜 경제가 어떻든 상관없이 주가가 오르게 됩니다. 주가 상승 그 자체가 호재가 되는 것입니다. 이 때 만약 경기가 안 좋아도 ‘가까운 미래에 긍정적으로 움직일 것’이라는 식의 논평이 나오게 되고 이것이 낙관적인 심리를 부추기며 다시 주식시장을 끌어올립니다.

 

반대로 아무리 경제가 좋아도 시중 자금이 새로 유입되지 않으면 주가는 오르지 않게 되고, 투자자들은 기대만큼 주가가 안 오르면 금세 실망해서 시장에 빠져나오게 됩니다. 주가 하락 그 자체가 다시 악재로 작용하면서 하락추세를 만들게 된다는 것입니다.

 

부동산 시장도 이와 같다고 생각합니다. 돈과 심리에 따라 집값이 움직이니까요. 주택시장은 현재 돈과 심리 모두 악재를 맞고 있어 장기간 침체되고 있습니다.

 

최근 미국과 유럽발 악재로 글로벌 금융시장이 패닉에 빠진데다 2011년에 이어 2012년에도 중산층의 실질소득 감소가 예상돼 구매력이 떨어지고 있습니다.

 

여기에 부자들도 좀처럼 아파트 등 부동산 투자에 나서지 않고 있습니다. 현금 또는 안전자산을 선호하고 있습니다. 유럽발 재정위기가 본격적으로 시작된 2011년 8월 국내 단기 부동자금이 증가세로 돌아섰습니다. 단기 부동자금이 증가세로 돌아선 것은 2010년 12월 이후 처음입니다.

 

이처럼 경기가 불확실하고 시중자금도 주택시장으로 새로 유입되지 않고 단기 부동화되면서 부동산 투자 심리는 위축된 상태입니다.

 

이런 상황에서 2012년 전세 재계약을 앞두고 있는 세입자가 내집마련이라는 심리게임에서 이기는데 도움을 주고자 합니다. 정확히는 서울 경기 기준 2년 전보다 평균 20% 상승한 전셋값을 올려주느니 아예 집을 사겠다는 세입자들에게 말입니다.

 

세입자가 자신의 마음을 얼마나 잘 다스릴 수 있느냐에 따라 내집마련이라는 투자에 성공할 수 있습니다. 즉 현명한 투자자가 돼야 합니다.

 

자신의 마음을 잘 다스리는 첫 번째 조건은 내집마련에 투입되는 돈에 대한 지배력을 높여야 한다는 것입니다. 빚진 돈이 많을수록 지배력이 떨어지고, 적을수록 높아집니다. 빚진 돈이 많으면 장세에 휘둘려 조바심을 내고 인내력을 잃게 돼 결국 투자에 실패하게 됩니다.

 

집값에서 자기자본은 80% 이상, 대출 비중은 20% 이하가 돼야 합니다. 20% 이하를 맞추지 못한다면 차선책으로 더 싼 지역의 아파트로 내집마련을 해야 합니다. 또 월수입에서 대출이자 비중도 20% 이하가 돼야 합니다.

두 번째 조건은 자신만의 내집마련 원칙이 있어야 한다는 것 입니다. 다른 사람(특히 전문가나 언론 뉴스 등)의 말을 듣고 내집마련을 해서는 안된다는 것입니다. 오로지 자신만의 눈으로 주택시장을 바라보고 세입자로 남을 것인가? 아니면 내집마련을 할 것인가?를 스스로 결정해야 할 것입니다.

 

이때 자기 결정에 대해 자기합리화에 빠지지 않도록 주의해야 합니다. 자신만의 눈으로 시장을 보려면 공부하는 것밖에 없습니다. 책을 읽고 현장을 방문하면서 연구 조사 분석하는 것입니다.

 

세 번째 조건은 시장의 방향성을 알아야 한다는 것입니다. 산에 들어갈 때 방위를 알아야하듯이 말입니다. 다시 말해 시장의 큰 흐름을 꿰뚫어봐야 한다는 것입니다. 그래야 시장을 이기는 내집마련을 할 수 있습니다.

 

왜 매매가가 하락하고 전셋값이 급등하는지, 매매가 하락은 폭락인지, 조정인지, 2012년 이후 주택시장은 어떻게 변화될 것인지, 2012년에 내집마련을 해도 되는지 등에 대한 판단을 내릴 수 있어야 합니다.

 

코스톨라니의 말을 다시 언급합니다. 주식시장을 ‘주인과 함께 산책 나온 개’에 비유했지요.

 

어떤 사람이 개를 데리고 산책을 하는데 보통 개들이 모두 그렇듯이 주인보다 앞서 달려가다가 주인을 돌아봅니다. 그리고 다시 앞으로 달려가다가 자기가 주인보다 많이 달려온 것을 보고는 다시 주인에게 뛰어갑니다. 그렇게 주인과 개는 산책을 하면서 같은 목표에 도달하게 됩니다.

 

주인이 1Km를 걷는 사이에 개는 앞서가다 되돌아오기를 반복하면서 약 4Km를 걷게 됩니다. 여기에서 주인은 실물경제이고 개는 주식시장이라고 볼 수 있습니다. 주식시장은 실물 경제보다 변동성이 크지만 결국은 실물경제의 흐름에 맞춰 움직이는 특성을 지니고 있습니다.

 

내집마련을 하려는 세입자들도 주택시장인 개의 움직임을 보지 말고 실물경제인 주인의 움직임을 살펴서 의사결정을 해야 합니다. 글로벌 금융위기가 계속되고 있는 2012년 현재 경기 변화의 흐름을 이해하는 게 중요합니다.

 

 

오윤섭

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2011-12-14 12:30

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181323833402948

2011년 마지막 달인 12월도 속절없이 흐르고 있습니다. 하지만 주택시장은 갈수록 불확실해지고 있구요. 국내외 전문가들의 여러 가지 말말들을 들으면 시장의 앞날을 예측하긴 더욱 힘들고 혼란스럽기만 합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 새해를 앞두고 주택시장에서 존재하는 여러 가지 변수들을 3대 변수로 압축해 정리해봅니다. 

 

변수1: 12.7대책으로 부자들은 움직일까?

 

부자노트 칼럼을 쓰고 있는 지금 MB정부는 올들어서만 여섯 번째 규제완화책인 12.7대책을 발표했습니다. 박원순 서울시장의 반시장 재건축 정책(?)을 의식한 듯 강남 재건축을 살리는데 올인했더군요. 거래 활성화를 위해 강남 3구 투기과열지구를 해제해 조합원분이나 일반분양분 분양권 전매를 완화했습니다. 또 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지했고 재건축 초과이익 부담금 부과도 2년간 중지하기로 했구요.

 

강남 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 부자들의 움직임이 주목됩니다. 부자들이 움직이면 중산층이 움직이고, 중산층이 움직이면 서민들이 뒤따라 움직이니까요.

현금 보유를 늘리며 시장을 관망하는 부자들이 과연 이번 12.7대책으로 움직일까요? 이번 대책만으로 강남 재건축 가격이 오르진 않겠지만 부자들간의 사고 팔고 즉 거래는 점차 늘어날 것입니다. 거래를 통해 옥석가리기도 진행될 것입니다. 재건축 사업속도가 늦고 기대수익이 낮은 ‘돌’은 가격이 하락하고 사업속도가 빠르고 내재가치가 높은 ‘구슬’은 희소가치로 가격이 오르겠지요.

 

한편 내년 4월 총선과 12월 대선 전후로 분양가 상한제 폐지, 대출규제 완화 등 추가 완화책이 나올 가능성이 높은 만큼 2012년 재건축 시장은 오르든 내리든 현재보다 더욱 많이 움직일 것입니다.

 

변수2: 입주물량 감소가 집값을 끌어올릴까?

 

내년 1, 2월 즉 봄 이사철 성수기에 전셋값이 주택시장 분위기를 좌우할 것입니다. 2009년부터 3년간 반복된 전세난이 2012년에도 재연될까요?

 

2012년은 아파트 입주물량이 10년만에 최저입니다. 이는 중산층 이상 내집마련 유효수요자에게 대기수요에서 실수요로 전환케 하는 동력이 될 것입니다.

 

2006년까지 20만가구를 넘은 분양실적(아파트 주상복합)이 2007년 19만2천가구로 하락했고 2008년에는 12만가구로 떨어졌습니다. 2010년에는 10만6천가구로 급감했습니다. 이는 2~3년 뒤 고스란히 입주물량 감소로 이어져 결국 2012년에 10년만에 최저를 기록했습니다. 입주물량 감소세는 수도권을 중심으로 최소한 2014년까지 계속될 것입니다.

 

따라서 2012년에도 봄 이사철을 맞아 전세난이 재연될 가능성이 높습니다. 특히 전셋값이 두자릿수 상승한 2010년에 계약한 세입자가 2012년에 재계약이 다가오는 시점에서 엑소더스(지역으론 서울에서 인천 경기 등으로, 주택종류론 아파트에서 다세대 도시형 생활주택 등으로 이주)냐 내집마련이냐를 놓고 고심할 것입니다.

 

가계부채가 많고 실질소득감소로 주택 구매력이 떨어진데다 유럽발 경제위기 등 악재가 계속되고 있지만 결국 내집마련 수요는 내년 하반기부터 본격적으로 늘어날 것으로 예상합니다.

 

 

변수3: 인플레이션, 경제성장률, 금리는 어떻게 될까?

 

인플레이션이란 물가가 올라 화폐 가치가 떨어지는 것입니다. 통상적으로 화폐 가치가 떨어지면 부동산 등 자산시장으로 돈이 몰려 주택 가격이 오르는 게 정상입니다. 하지만 미국에 이은 유럽발 경제위기로 경기에 대한 불확실성이 높아지면서 주택 가격은 2007년 이후(특히 수도권) 소폭이지만 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 부산 등 지방 대도시는 2년 연속 상승세지만 말입니다.

 

노무라금융투자는 한국 인플레이션이 올해 4%에서 내년에 3.3%로 느그러질 것으로 전망하고 있습니다. 경제성장률은 올해(3.5%)보다도 낮은 3%로, 정책금리는 두차례 인하를 통해 현 3.25%에서 2.75%로 낮아질 것으로 내다봤습니다. 

 

지난 4년간 꾸준히 하락한 집값은 2012년에 최소한 경제성장률만큼 오르지 않을까 예상해봅니다. 지역별 평형별 양극화가 심하겠지만 말입니다. 지난 2년간 가격이 내릴 만큼 내렸다는 가격 상승 기대심리와 인플레로 가격이 오른 지방이 내년 약세장을 보인다면 수도권은 규제완화, 전세난, 금리인하 등 지난 4년간 누적적 효과로 인해 내집마련 수요가 늘어나면서 강세장으로 돌아설 것으로 봅니다. 

 

2012년 부자들이 움직이고 전세난이 재연되고 또 금리가 인하될 경우 내집마련 유효수요자인 전셋값 2억원 이상 세입자들이 내년 재계약을 앞두고 어떤 선택을 할지? 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.

 

출처 : 오윤섭

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2011-12-14 12:27

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181323833272102

올해 5월 국토해양부의 수장으로 임명된 권도엽 장관에겐 취임 직후부터 넘어야 할 산들이 속속 나타났다. 일부 직원들의 기강 해이로 일어난 제주도 '연찬회' 파문, 끊임없는 KTX 고장사고, 공사 종료 때까지 계속된 4대강 논란 등이 쉴 새 없이 이어졌다. 그 가운데서도 권 장관에게 가장 큰 난제는 역시 '전세난'과 '보금자리주택'이었다.

 

'주택전문가'라는 별명이 늘 그를 따라다녔기에 그만큼 부담감도 컸다. 매일경제신문과 13일 과천 정부종합청사에서 1시간 동안 인터뷰하는 내내 부동산 시장과 공급 정상화 방안을 강조했다.

 

－정부 공공주택 정책의 핵심인 보금자리주택이 한국토지주택공사(LH)의 재정난 등으로 한계상황인데.

▶내년엔 보금자리주택에 민간자본을 본격 끌어들일 생각이다. 특히 민간자본 유도를 위해 보금자리주택사업에 '일괄도급제(설계ㆍ시공ㆍ분양 일괄)'를 적용해 볼 계획이다. 이렇게 되면 보금자리주택이 현행 LH 브랜드인 '뉴 플러스'가 아니라 '래미안' '힐스테이트' 같은 민간브랜드 아파트도 나올 수 있다. 세종시 첫마을에 적용해 본 결과 주민들 호응이 좋았다. 설계와 시공을 일괄로 하기 때문에 지금보다 공급 속도도 빨라진다. LH의 사업비 부담 해소에도 도움이 된다. 현재 국회에 관련법 개정안을 제출해 놓은 상태인데 통과되는 대로 시행에 들어간다.

 

－민간에서 지으면 분양가가 올라갈 수 있지 않나.

▶보금자리주택특별법 등으로 분양가를 규제하는 방법은 얼마든지 있다. 일괄도급으로 하면 건설사들이 경쟁입찰하는 방식이라 분양가가 쉽게 올라가기 힘들다.

 

－곳곳에서 반대도 많은데 보금자리주택 공급을 줄일 계획은 없나.

▶2018년까지 보금자리주택 총 150만가구를 공급한다는 기본 계획에는 변경이 없다. 내년에도 올해와 같은 15만가구 공급을 목표로 하고 있다. 매년 40만가구의 주택수요가 있는데 정부가 15만가구를 공급한다 해도 3분의 1밖에 안 된다. 다만 민간에서 공급하는 나머지 3분의 2에 미치는 영향을 고려해 민간아파트와 평형과 공급 방식을 차별화해 나갈 계획이다.

 

－보금자리가 인근 집값을 떨어뜨린다고 주민들 반발이 심한데.

▶시행착오가 다소 있었지만 잘 해결돼 가고 있다. 강동 보금자리의 경우, 보금자리주택 건설로 얻게 되는 개발이익으로 9호선 연장을 추진하자 지역민들이 오히려 반색하고 있다.

 

－8ㆍ18 대책 중에도 시행되지 않은 게 많은데 후속 대책 발표 속도가 빨랐던 거 같다.

▶내년 거시지표나 부동산 시장 상황이 너무 전망이 안 좋았다. 이대로 거래가 계속 죽어 있으면 공급도 막힐 수밖에 없다.

당장 내년 전세 문제도 걱정이고 지방의 경우 지역경제의 20%를 건설이 차지하고 있다. 이런 건설 부동산 시장의 언저리에 있는 사람들 모두가 서민 아니냐. 대책이 실행되려면 시간이 필요해서 선제적으로 시장에 대응했던 것이다.

 

－부자들에게만 혜택이 돌아간다는 지적이 있는데.

▶다주택자 중과세 폐지는 부자를 위한 혜택이 아니라 서민들이 피부로 느끼는 임대시장에 대한 배려 조치다. 중과를 한다는 것은 주택 구입을 하지 말라는 얘기다. 우리나라 거주자의 45% 정도가 세를 산다. 이런 사람들에 대해 현재 공공에서 모두 책임질 수 없는 상황이다. 지난 8ㆍ18 대책 때 앞으로 수도권에서 주택 1채만 임대해도 임대사업자로 등록해 각종 세금 혜택을 주겠다고 발표한 것도 비슷한 맥락이다. 부자를 위한 게 아니라 45%의 세입자를 위한 주택자원 재배분이다. 다주택자 세금이 완전히 없어지는 것이 아니지 않나. 양도세 내고 비싼 주택 보유하면 종합부동산세도 낸다.

 

－전세에서 월세로 임대시장 패러다임이 변하는데 정부정책도 바꿔야 하지 않나.

▶결국 '공급 확대'가 정답이라고 본다. 국민이 원하는 아파트를 많이 공급하면 좋겠지만 도심에서 아파트를 공급하는 방법이 재건축ㆍ재개발뿐이다. 이런 건 정부에서 마음대로 할 수 없고 시장 상황에 큰 영향을 받는다. 건설기간도 굉장히 길다. 단기간 내 공급할 수 있는 도시형 생활주택 오피스텔 등 준주택 공급에 정부가 노력을 쏟아붓고 있는 배경이다.

앞으로 주변 집값에 영향을 줄 우려가 없는 지역에선 분양물량을 다소 늘려 주변 기반시설 비용을 확보하고 집값에 부정적 영향이 우려되는 곳은 지자체와 협의해 적정 물량으로 조절해나갈 계획이다.

 

－서민들 입장에선 매달 가계에서 지출되는 월세 부담이 크다.

▶결국 월세전환율이 문제다. 은행금리 수준인 5~6%에 집주인이 공실이 발생할 때 부담하는 임대료 손실 비용 등에 대한 이자율 1~2%를 고려하면 월세전환율이 7~8%면 적정한 수준이다. 그런데 지금은 10~12%에 달한다. 그러다 보니 수요자들이 월세를 꺼리고 있다. 적정 월세전환율을 유도할 수 있는 방법을 고민 중이다.

 

－교통정책 중에 내년에 가장 신경 쓰는 부분은.

▶대심도전철(GTX) 사업이 일단 중요하다. 현재 예비타당성을 조사하고 있는데 내년에는 결실을 볼 수 있었으면 한다. 올해 국민에게 큰 염려를 끼쳤던 KTX의 안전도 제고에도 노력을 쏟아야 한다. 아울러 내년 여수엑스포의 원활한 개최를 위해 여수까지 KTX 구간이 확장되는데 차질 없이 사업을 마무리해야 할 것이다.

 

 

 

[대담＝설진훈 부동산 부장 / 정리 = 이지용 기자]

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2011-11-08 22:41

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181320759701786

‘지금은 밥만 먹고 살아요’

요전날 실제 나이는60대지만 겉모습만 봐서는 근심걱정으로 인해 10년이 더 들게 보이는 분이 필자 사무실에 내방 하셨습니다. 투자해 놓은 용산구에 위치란 시가 20억대의 단독주택 1채, 10억원을 호가하는 지방땅 수천평등 자산만 어림잡아 30억가량 됩니다.

 

이분은 젊었을 적 남편 한창 사업할 때는 해외도 자주 나가면서 남부럽게 살았는데 지금은 은퇴하고 밤낮없이 돈되는 부동산만 열심히 쫓아다니십니다.

하지만 이분의 문제는 현재 있는 자산은 환금성도 떨어지고 월세도 안 나오는 부동산에 전부 묶어 있는 것입니다. 이분은 수중에 돈이 없어 집 앞 백화점에도 자주 가지 못하고 멀리 있는 마트만 주로 가시는데 그것도 휴일 하루 앞두고 마감세일하는 저녁 6시 이후 자주 간다고 합니다.

 

‘길게 보면 좋지 않겠어요, 대표님’

10년후가 되면 본인이 보유하고 있는 자산이 많이 올라 최소 50억 가량 가지 않겠냐고 확신에 찬 어조로 필자의 반응을 살펴봅니다.

 

“어머님 10년후가 되면 연세가 70이 훨씬 넘어 이제는 80세를 향해 달려가고 건강도 걱정되지먼 설령 두배가 올라 상속한다고 해도 결국엔 세금으로 다 날라 갈텐테요”‘그러지 마시고 지금껏 고생하셨으니 이제는 좀 쓰시면서 사셔야죠, 땅 우선 팔아서 일부는 월세 잘 나오는 조그만 상가나 오피스텔 구입하시고요. 그돈 가지고 좋은 곳 많이 다니시고 맛있는것도 사 드시는 게 오히려 어머니 남은 인생을 위해서 더 좋지 않겠어요?

 

필자는 나이가 지극한 분들이 상담차 오면 투자기간이 장기간 소요되는 재건축이나 재개발 투자컨설팅은 가급적 피합니다. 투자 수익을 본인 세대에서 누릴려고 하는 분들도 더욱더 장기 투자는 권하지 않습니다.

 

76.8%

우리나라 가구가 부동산자산 비중이76.8%(2007년 기준)에 달해, 미국(36%) 캐나다 (50%) 일본(61.7%)에 비해 압도적으로 높은 수준입니다.

환금성 떨어지고 월세 한푼 안 나오는 대형아파트나 개발 힘든 단독주택, 지방의 땅등이 위험한 것이지 전체 자산에서 부동산 자산 비중이 높아서 위험한 것은 결코 아니다라고 봅니다.

 

즉 연세가 드실수록 월세 잘 나오고 안전하고 환금성도 뛰어난 연금형부동산으로 자산 비중을 이동하는 게 바람직한 방향입니다. 오히려 이분들은 위험자산인 주식에 몰두했다가는 돈뿐만 아니라 스트레스로 수명까지 단축되는 결과를 초래할 수 있습니다.

젊을 때 아파트나 빌라등 주택부터 시작해서 토지투자 하다가 나이가 먹을수록 관리하기 쉽고 월세 잘 나오는 수익형 부동산으로 자산을 재조정하는게 ‘세상사는 이치’입니다.

 

아무래도 나이가 들수록 수익형부동산으로 갈아타라는 이야기는 손안에 쥐고 있는 현금을 이용해 자기자신뿐만 아니라 주위분들을 잘 돌보라는 말입니다. 하다못해 며느리들이 찿안올때마다 20만원씩만 현금으로 봉투에 넣어서 전달해보면 그 즉시 자신을 대하는 표정과 태도부터 달라지고 손자들도 이전보다 촬싹 잘 달라 붙는게 현실입니다. 나이가 들수록 주변사름들에게 베풀어야 대접받고 자신도 행복해집니다. 그러려면 서서히 임대수익이 나오는 부동산위주로 부동산 포트폴리오를 조정해야 합니다.

 

돈을 버는 목적을 정해 놓고 벌어야지 무작정 목적 의식없이 재테크 전선에 뛰어드는 것은 오히려 아무것도 안 하는 것보다 더 위험합니다 .

지난 2007년 인기리에 방영된 ‘쩐의 전쟁’에서 악덕사채업자로 유명한 마동포는 현금 50억을 보유하고 있었습니다.마동포의 유일한 취미는 돈을 버는 즉시 잘 피고 다림질해 사무실 지하 비밀 금고에 차곡차곡 쌓는 일입니다.

하지만 세상사람 아무도 믿지 않고 가족도 믿지 못해 돈이 어디 있는지 알리지 않아서 금나라(박신양)에게 이용만 당합니다. 적어도 돈을 버는 목적을 명확히 하고 보관장소를 사랑하고 신뢰하는 가족에게만이라도 공개했다면 평생 안쓰고 모은 돈’ 적어도 자기 의지대로 사용했을 것입니다.

 

나이가 먹을수록 재산을 더 악착같이 지키고 모을려고 하는 것보다 하나하나 내려놓고 주변을 정리하고 베푸는 연습을 하는 게 남은 인생에서 더 가치 있는 일인지 모릅니다.

 

행복한 한스란 책을 보면 이런 내용이 주입니다.

7년동안 열심히 일한 한스에게 주인은 그동안 일한 대가로 커다란 금덩어리를 주었습니다. 한스는 고향으로 가던중 말을 타고 가는 사람이 부러워 금덩어리와 말을 바꾸었습니다. 그리고 그말을 소와 바꾸고 소을 돼지와 바꾸면서 마냥 즐거워했습니다. 그뿐 아니라 이번에는 돼지를 거위와 바꾸고 마지막에는 거위를 칼을 가는 돌과 바꾸어 버렸습니다.

 

어느날 우물 앞에서 물을 마시다 그 돌을 빠뜨린 한스는 빈손이 된채 집으로 향했습니다. 더 이상 바랄것도 없이 가져가게 될것도 없게 된 한스는 말했습니다. 아. 이세상에 나처럼 행복한 사람이 또 있을까? 모든것을 털어버린 뒤에야 참된 기쁨과 평화를 맛보았습니다.

 

 

유엔알 컨설팅

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2011-11-08 22:35

http://blog.drapt.com/k3635iy/1181320759311864

알짜로 분류되는 아파트 단지 내 상가들이 속속 등장하고 있다.

 

세종시 첫마을 물량을 비롯해 광교 등 수도권 신도시, 서울 도심 재개발ㆍ재건축 지구에 지어지는 쇼핑몰급 단지 내 상가까지 유형도 여러 가지다.

단지 내 상가는 아파트단지 거주민이라는 든든한 수요를 갖춘 덕분에 안정성에서 1순위다.

하지만 전문가들은 단지 내 상가가 오히려 착시현상을 갖게 할 수 있다고 충고한다. 안정성이 강조되다 보니 자칫 `묻지마 투자`를 유도할 가능성이 높다는 것이다.

 

이를 피하기 위해서는 배후가구 수를 먼저 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1~2인 가구가 늘고 출산율도 떨어지는 점을 고려할 때 배후가구는 철저하게 보수적으로 잡는 게 좋다. 전문가들은 최소 700가구 정도는 돼야 안정적인 배후 수요를 갖춘 것으로 본다.

 

상가와 출입구는 적을수록 좋다. 단지 거주민들은 대개 슈퍼마켓, 약국, 세탁소 등 근린시설을 이용하기 위해 단지 내 상가에 온다. 수요가 분산되면 그만큼 배후수요가 줄어드는 셈이다.

 

상가 위치도 중요하다. 단지 중심부에 있다면 단지 거주민 수요를 끌어들이기 좋지만 외부 수요까지 흡수하긴 어렵다. 외곽이라면 반대로 생각하면 된다. 외부 수요를 흡수할 수 있다는 얘기는 상대적으로 수익률이 높은 업종을 유치할 수 있다는 의미다.

 

`최고 요지` 등의 문구에 혹해서도 안 된다. 단지 내 상가는 아무리 입지가 좋더라도 기본적인 배후상권은 단지 거주민이다. 유치업종에 한계가 있기 때문이다.

 

박대원 상가정보연구소장은 "단지 내 상가는 어차피 아파트 주민을 상대하는 근린시설 중심으로 가야 하기 때문에 서울 강남과 수도권 외곽 간 상권 격차가 크지 않다"며 "입찰 예정가의 130% 선에서 응찰하고 이를 초과하면 다음에 나오는 상가를 노리는 것도 방법"이라고 조언했다.

 

 

[매일경제]

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