앞으로 도심 가치의 중요성이 커지면서 ‘도심 회귀시대’를 넘어 ‘도심 몰입시대’가 올 것이다. 그런 점에서 수도권 1,2기 신도시나 택지개발지구의 미래는 우울하다. 일본에서 이미 교외의 베드타운인 다마(多摩), 센리(千里)신도시가 유령도시가 되고 있다는 소식은 매스컴을 통해 익히 들었을 것이다.
 
일본 신도시는 한때 우리나라 수도권 5대 신도시의 벤치마킹 대상으로 각광을 받았지만 지금은 천덕꾸러기로 변했다. 일본 신도시가 제 기능을 하지 못하는 것은 부가가치 생산은 하지 않고 잠만 자는 침상도시이기 때문이다.

하지만 도쿄의 낙후도심을 재개발한 록본기(六本木) 힐스, 미드타운에서는 왕성한 부가가치를 생산, 도심에 활력을 불어넣고 있다. 생산을 하지 않는 도시는 지금 영화를 누린다고 해도 한낱 일장춘몽에 불과할 뿐이다.

그래서 대부분의 도시 기능이 주거에 초점을 맞추고 있는 한국 수도권 신도시의 미래는 밝지 않다. 다만 오피스 공간이 상대적으로 많은 분당은 일산이나 평촌, 산본, 중동보다는 타격이 덜할 것이다.

지역별로 부가가치 생산 공간을 갖춘 곳과 그렇지 않은 곳과 차이를 드러낼 것이라는 얘기다. 그린벨트를 풀어 지은 보금자리주택은 서울 도심에서 가까워 1,2기신도시보다는 인구쇼크 영향이 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.

단지 잠만 자는 공간인 서울 강북권의 뉴타운·재개발단지 역시 도심이 될 수 없다. 다만 서울지역의 뉴타운과 재개발단지의 경우 도심과 연결하는 지하철이 잘 발달돼 있다면 인구쇼크는 상대적으로 덜할 것이다.

하지만 부가가치 생산기능을 잃어버리고 도심에 기생하는 공간구조이어서 땅이나 주택은 시장을 주도하지는 못할 것이다. 타격을 덜 받더라도 상대적 소외를 받을 가능성이 크다는 얘기다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련 실수요자가 입주후 분양가 대비 프리미엄이 붙을 수 있는 미분양 아파트를 고르는 법을 소개할까 합니다.

미분양된 아파트를 제대로 고르는 법은 어쩌면 단순합니다. 입주이후 프리미엄이 많이 붙는 단지들의 공통점 중 일부를 보유하거나 보유예정인 단지를 선택하는 것입니다. 분양시점, 미분양시점, 나아가 입주시점까지 입주프리미엄이 많이 붙은 단지의 공통점을 보유하고 있지 않더라도 입주이후 양도소득세 비과세로 팔 수 있는 시점인 3년후까지 일부라도 공통점을 보유할 수 있는 미분양 아파트를 고르는 것입니다.

체크리스트1: 유효수요가 늘어날 것인가?

유효수요가 늘어나는 이유는 여러 가지가 있습니다. 대표적인 게 지역 호재입니다. 역세권이 되거나, 도로개통으로 대도시 접근성이 크게 좋아지는 것입니다. 신도시 등 대규모 택지개발이나 공원 편의시설이 들어서는 것도 유효수요가 늘어나게 마련입니다.

개발 호재로 신도시가 조성돼 상권이 구도시에서 신도시로 이동한다면 유효수요가 꾸준히 늘어날 것으로 기대되므로 미래가치가 높은 미분양 단지입니다.

물론 근본적으로 유효수요가 늘어나려면 해당 지역 경제력이 높아져야 합니다. 쉽게 말해 돈이 몰려 상권이 활성화돼야겠지요. 

유효수요가 적으면 매매가 대비 전세가 비율이 비정상적으로 높아 70%를 넘는 경우도 많습니다. 작금의 전반적인 주택시장 상황이 그렇지만 아파트를 구입하기보다는 전세로 살려는 사람이 많다는 것으로 그만큼 수요가 부족하다는 것을 의미합니다. 이 때문에 산본 일산 동두천 의정부 등 경기권은 20평형대 전세비율은 현재 75%를 넘고 있습니다.

체크리스트2: 역세권이 될 것인가?

지금 역세권이 아니더라도 입주후 역세권 단지가 돼야 하는 이유는 너무 많습니다. 우선 역세권 아파트는 전세수요가 안정적으로 발생합니다. 역세권에다 학군 등 편의시설이 추가로 개선되면 전세수요가 매매수요로 언제든지 전환될 수 있습니다. 잘 아시겠지만 자기가 살 집을 구입할 경우 대부분 현재 전세로 살고 있는 권역에서 크게 벗어나지 않습니다.

따라서 역세권 단지로 접근성이 확보되고 단지 안팎의 환경이 입주이후 지속적으로 개선된다면 전세입자를 중심으로 매매수요가 꾸준히 늘어나 입주이후 분양가 대비 프리미엄이 붙게 됩니다. 대표적인 지역으론 남양주 마석이 춘천고속도로 개통과 경춘선 전철화로 인해 입주이후에도 남아있던 미분양이 모두 소진되고 수천만원의 프리미엄이 붙은 게 좋은 사례입니다.

체크리스트3: 입주이후 희소가치가 있나?

미분양이 되는 이유는 여러 가지 있습니다. 대표적인 게 분양가가 비싸거나, 역세권이 아니거나, 브랜드 파워가 떨어지거나 하는 경우입니다. 하지만 결정적으로 미분양 발생은 분양시점에 주택시장이 침체기냐 아니냐에 따라 크게 좌우됩니다. 주택시장이 호황기(상승기)라면 미분양은 드물게 마련입니다.

하지만 입주이후 주택시장이 회복기나 호황기에 들어서면 상황이 달라집니다. 미분양 물량이 급속도로 소진되게 마련이지요. 이때 미분양 단지가 속한 해당 지역의 향후 입주물량 추이에 따라 입주프리미엄이 좌우될 수 있습니다.

총량적으로 입주물량 감소세가 입주프리미엄이 붙는데 호재일 수 있지만 더 중요한 것은 해당 지역의 입주물량이 갈수록 줄어드냐 하는 것입니다. 이른바 수급 논리입니다. 지역 입주물량이 2012년이후 지속적으로 감소세를 보인다면 새 아파트 희소가치로 인해 미분양도 빨리 소진되고 입주프리미엄도 예상보다 빨리 붙을 가능성이 높습니다.

여기서 해당 지역이란 동일 생활권을 말합니다. 과천을 예로 들면 중앙동 일대 저층및 재건축 아파트 단지권역을 의미할 것이고 영등포로 치면 문래역 및 목동생활권으로 묶을 수 있습니다. 판교처럼 신도시인 경우는 판교와 분당을 같은 생활권으로 볼수 있구요.

체크리스트4: 지역 대규모 단지인가?

지역에서 대규모 단지일 경우 유리한 점이 많습니다. 쉽게 말해 식당이나 쇼핑몰이 몰려 있으면 손님이 많이 올 가능성이 높은, 집객(集客)효과가 있는 것처럼 말입니다. 단지규모가 크면 아무래도 시공사(건설사)도 시공 및 사후관리에 신경을 많이 쓰게 되며 마감재, 평면설계, 조경 등에도 공을 들일 수밖에 없습니다. 시공사에서도 해당 지역 랜드마크 단지로 홍보할 가능성이 높으니까요.

대규모 단지는 좋은 의미든 나쁜 의미든 주목받을 수밖에 없습니다. 그래서 택지개발지구 미분양이 내집마련에 안정적이지요. 시기가 문제겠지만 입주후 2~5년이 지나면 기반시설이 대부분 마무리되고 단지 안팎 편의시설도 충족되니까 말입니다.

목동 신시가지, 일산신도시, 분당신도시도 분양직후 한때는 미분양 아파트였다는 사실을 잊지 마세요.

체크리스트5: 미분양이 30%이하 남았나?

반드시 미분양 잔여물량이 30%이하 남은 아파트만 매입하라는 의미는 아닙니다. 가급적이면 미분양 물량이 입주이전에 소진될 수 있는 단지여야 한다는 의미로 보면 됩니다. 입주후에도 미분양 물량이 30% 이상 남았다면 악성 미분양으로 간주하므로 매입에 신중할 필요가 있습니다. 적어도 입주 1년이내에 미분양물량이 소진될 수 있는 단지를 고르는 게 좋습니다.

하지만 미분양이 아주 소량이 남아있으면 너무 저층이나 향이 좋지 않은 물량이 남아있는 경우가 많아 선택의 어려움이 있습니다. 개인적으로 저처럼 저층을 선호한다면 문제될게 없겠지만요.

마지막으로 미래를 단순히 예측하는 게 아니라 선택하는 사람이 되려면 구매력을 전제로 내재가치가 높은 미분양 아파트를 구입해야 한다고 생각합니다. 선택은 언제나 부자노트 독자님에게 달려있지만 말입니다.