- 윤정웅 교수 부동산 노하우 3. 3. 3. 전술(戰術)의 묘미 -

 

부동산 재테크의 가장 큰 밑천은 노하우라고 봐야지요. 요즘은 세상이 좀 복잡해져서 부동산에 관련된 법률도 좀 알아야 하고 부동산 대책에 따른 정책도 잘 판단할 줄 알아야 합니다.

 

본인이 이런 분야에 전혀 자신이 없으면 공부를 해야하고 전문가의 조언을 받아야 합니다. 인터넷사이트 고수 분들이나 전문가 분들은 철저히 검증된 분들로서 두터운 지식을 가지고 있고 양심에 따라 조언을 해드리고 있으므로 이 분들의 도움을 받는 게 우선은 좋은 방법이라 생각 됩니다.

 

지난 12월부터 내 집 마련에 대한 지름길을 묻는 질문에 "지금이 매수시기입니다" 라는 글을 많이 올려 드렸습니다. "움츠리는 건 뛰기 위한 준비자세" 라는 글을 올려 드렸었는데 회원들 중 몇 분들은 "절대로 부동산 값은 오르지 않는다. 교수가 무슨 투기꾼이냐?" 라고 쓴 소리를 하기도 했던가요.

 

그러나 결과는 그대로 나타나고 있습니다. 서울 북부에서부터 전세품귀현상이 빚어지자 전세세력이 매수세력으로 바뀌어 중, 소형아파트는 매물이 없다고 합니다. 따라서 값은 오르고 있고 수도권 미분양 중 중, 소형은 벌써 씨가 말랐으니 곧 중, 대형 고깃배가 그물을 던지지 않을지 걱정되기도 합니다.

 

거래는 숨통을 트더라도 값은 오르지 않아야 하는데 이미 주택값이 올랐거나 오르고 있다면 되돌릴 수 없는 일이 돼 버린 것입니다. 그렇다고 한숨만 쉬고 있을 수도 없는 일이지요. 떠나버린 버스의 뒷모습만 바라보고 있음은 무의미한 일이 될 것이므로 다음 도착 할 차를 타기 위하여 준비를 해야 되겠습니다.

 

아무리 집을 사고 싶어도 가진 게 없으면 희망사항일 뿐입니다. 우선 하늘을 봐야 별을 딸 수 있는 것이고 뽕밭에 가야, 임을 볼 수 있는 것입니다. 저승길 가는 상여도 노자(路資)돈을 놓거늘 하물며 내 집 마련하는 길을 거저 갈 수 있겠는지요.

 

내 집 마련할 때 무임승차 하는 사람은 없습니다. 따라서 계약할 때에는 돈을 놓고 해야지 손가락만 빼놓고 계약하는 사람은 없습니다. 그렇다면 돈이 문제인데 그 밑천 만드는 법과 그 사용법을 짚어  봐야 하겠네요. 그리고 요령껏 갈아타기 하는 법도 알게 된다면 크게 실망하실 일도 아니라고 봅니다. 자, 힘을 내십시오.

 

* 3. 3. 3. 전술 1단계 - 3천만 원을 만들어라 *

 

내 집 마련의 첫 티켓은 3천만 원입니다. 서울에서는 약 66제곱미터(20평)정도 아파트의 계약금이고, 수도권에서는 79제곱미터(24평)정도 아파트의 계약금이며 지방에서는 106제곱미터(32평형)정도 아파트의 계약금입니다.

 

내 집 마련을 하려면 피를 뽑아서라도 이 돈을 만들어야 합니다. 이 돈을 마련 할 길이 없다면 다른 길을 택해야 하는데 그 길에 대해서는 다음 시간이 허락하는 대로 다시 글을 올려 드리겠습니다.

 

3천만 원을 마련하는 길은 큰 부담이 없어야 합니다. 1년이나 2년의 기간을 정해놓고 적금이나 펀드 등을 이용하되 적금대출 또는 신용대출을 무시해서는 안 됩니다. 결혼 때 들어 온 축의금은 돈이 많건 적건 꼭 내 집 마련의 종자돈으로 써야 합니다.

 

첫 집 계약금 3천만 원은 웬만하면 부모님이나 형제, 자매간에 신세를 짓지 않은 게 좋습니다. 그 돈을 자신의 힘으로 해내야 곁에서 대견스럽게 봐 줍니다. 계약금 3천만 원도 만들지 못하고 옆 사람들에게 사정하면 다음 기회를 잃게 되는 것입니다.

 

결혼패물은 아무 필요 없습니다. 첫 집 마련 계약금에 보태는 것이 당연하다고 봅니다. 그리고 집 마련하기 전에 생명보험부터 가입한 후 매달 많은 돈을 떼어내는 일은 온당하지 못한 일이라고 봅니다. 생명보험, 질병보험 통장 열 개 있어도 집 사는데 영양가 없습니다.

 

그래도 돈이 3천만 원에 이르지 못한다면 차를 팔아야 합니다. 그리고 11열차를 타고 다녀야 합니다. 11열차가 뭐냐고요? 걸어 다니는 게 11열차입니다. 아무리 어려운 처지라도 이렇게 하면 돈 3천만 원을 모을 수 있게 됩니다.

 

* 3. 3. 3. 전술 2단계 - 3억 원짜리 신규분양 아파트를 공략하라 *

 

현금 5천만 원 내지 7천만 원을 가지고 계신분들은 전세나 월세를 피하려고 소형 빌라를 매입하여 거주하고 있지요. 특히 요즘은 재개발의 바람이 불어 나중에 아파트를 배정빋을 희망으로 수요가 많아져 그 값도 많이 올랐습니다.

 

그러나 이 분들은 꼭 한 가지 주의할 사항이 있습니다. 빌라나 다세대, 연립을 보유하면서 거주하시는 것도 좋지만 재개발은 7-10년이라는 오랜 시일을 기다려야 하고 부담금이나 용적률 등에서도 문제가 있기 때문에 그게 순조롭게 진행되지 못할 때에는 나중에 세월만 보내고 헛 다리를 짚을 수도 있다는 사실도 염두에 둬야 하는 것입니다.

 

따라서 이 분들에게도 3천만 원의 종자돈은 꼭 필요하다고 볼 것이고 재개발에만 미련을 둘 게 아니라 다른 방향도 모색하는 지혜를 가지셔야 합니다. 필자가 강조하는 점은 무주택자나 빌라 등 소유자나 결국은 아파트로 가는 걸 희망하고 있을 것이므로 신규분양을 주목하라는 뜻이 되겠습니다.

 

3억 원짜리 아파트 계약금 10%는 3천만 원입니다. 계약금이 10%라는 규정은 어느 법에도 없습니다만, 우리나라는 관행으로 이어져 오고 있고 대부분의 신규아파트 분양에도 10%의 계약금을 받고 있습니다.

 

요즘 3억 원짜리 아파트는 매도와 매수의 빈도가 높게 이루어지고 있습니다. 젊은 세대가 주종을 이루는 규모이기 때문에 갈아타기도 쉽고 현금화하기도 좋습니다. 그리고 이런 규모의 아파트는 이익은 있어도 손해가 없는 것이 특징이기도 하지요.

 

*3. 3. 3. 전술 3단계 - 3년 후 입주가 좋다 *

 

대부분 신규 아파트는 분양 때부터 2년 6월에서 3년이라는 세월이 흘러야 입주가 됩니다. 더러 빠른 아파트도 있지만, 분양에서부터 입주기간이 너무 짧으면 잔금마련이 바쁘기 때문에 넉넉한 게 좋다고 봅니다.

 

분양에서부터 잔금지급 때까지 약 3년이라는 세월은 잔금마련에 총력을 기우려야 합니다. 이 기간 동안은 오직 밥만 먹고 살아야 한다는 각오가 있어야 합니다. 쓸 것 다 쓰고 나면 잔금 준비하기 어렵게 되겠지요.

 

이 3이라는 숫자는 운을 부르는 숫자이기도 합니다. 나라에 따라서 3을 꺼려하는 나라도 있지만 우리나라는 예로부터 살자, 살자 하는 숫자가 3이 되기도 하여 좋은 숫자이기도 하고 삼 세 판을 비롯하여 3을 상징하는 숫자들이 많기도 합니다.

 

부동산은 운이 따라줘야 합니다. 받을 복이 있어야 운이 열리게 되는데 그 운이라는 놈이 어찌나 눈치가 빠른지 잡힐듯 하다가 놓치기도 하고 쥘 듯 하는데 빠져 나가기도 하여 우리들의 애를 태우곤 하지요.

 

* 3. 3. 3. 전술 4단계 - 300세대 이상의 단지라야 *

 

첫 집 마련할 때 직장에 가깝고 역세권이라는 이뮤만으로 300세대 이하의 아파트를 매수하게 되면 나중에 환경이 열악해지기도 하고 나 홀로 아파트가 되는 수가 있습니다. 특히 이런 곳은 소란하고 공기도 나빠서 기피하는 경향도 있게 됩니다.

 

앞으로는 점점 친환경을 선호하는 추세에 있게 되므로 상가 속에 묻혀있는 아파트나 세대수가 적은 아파트는 시세에서 뒤 떨어지게 되는 것입니다. 300세대 이하의 아파트는 단지가 차별화 되지도 아니하고 커뮤니티시설 등 여러시설도 부족하거나 없어서 불편이 따르게 됩니다.

 

단지가 작다고 해서 꼭 가격이 싸다는 보장은 없지만 약간 브랜드가 낮아도 단지가 크면 그만한 값을 하게 되는 것입니다. 단지가 작을 때에는 터줏대감단지라야 됩니다. 즉, 옆에 같은 브랜드의 아파트가 많이 있어야 한다는 의미입니다.

 

* 3. 3. 3. 전술 5단계 - 3 x 3 = 9천만 원을 모아라.

 

9천만 원은 3억 원에 대한 30%라는 뜻이 됩니다. 잔금은 최소한 30%를 준비해야 한다는 의미입니다. 3년 동안 9천만 원을 준비하기에 힘이 들거든 그때 부모님과 형제, 자매들의 도움을 받아야 합니다.

 

부모님과 형제, 자매들로부터는 일생 딱 한 번의 부탁임을 명심해야 합니다. 딱 한번이라야 도와 줍니다. 늘 평소에도 돈 노래를 부르면 도와주지 않습니다. 이런 문제는 입장 바꿔 생각해야 되는 일이기도 하지요.

 

이 30%는 최소한의 돈으로  봐야하고 사실상 40-50%의 돈이 준비돼야 하는 것입니다. 계약금 10%를 제외한 나머지 돈 중 일부는 중도금 대출금을 잔금으로 이월해야 하는 돈이기 때문에 현금으로 지급할 돈이 적게 되면 잔금융자가 많아 이자 부담이 크게 됩니다.

 

* 3. 3. 3. 전술 6단계 - 3 x 6 = 18, 1억8천만 원은 잔금대출로

 

1억 8천 만 원은 매수금 3억 원에 대한 60%입니다. 1억 8천만 원에 대한 이자는 요즘 금리로 따져서 매월 약 100만 원이 될 겁니다. 이자부분에 부담이 너무 크다고 하시겠지요? 1년이면 1천 2백만 원 정도 되고 5년이면 6천만 원이 되니까,

 

이 아파트가 5년 후의 시세는 어느 정도 될까요? 인프레와 화폐가치를 견주어 본다면 적게 잡아도 5억 원을 넘을 겁니다. 그럼 2억 원의 시세차익이 발생했다고 볼 것이고 은행이자 6천만 원을 공제하더라도 1억 4천만 원의 이익을 본 셈이 되는 군요.

 

잔금대출은 개인수입에 따라서 그 대출액이 40%가 되기도 하고 60%가 되기도 하지만 3억 이하의 아파트는 대부분 60%까지 대출을 하고 있어 별로 어려움은 없다고 봅니다. 월수입이 적을 수록 융자금의 이자불입에 부담을 느끼기도 하지만 첫 집 마련에 있어서는 이자불입액을 적금으로 봐야 편하게 생각되기도 하는 것입니다.

 

* 3. 3. 3. 전술 7단계 - 3년이면 갈아타야

 

눈덩이는 굴려야 커진다고 하던가요. 3년이 넘어 갈아타는 것은 좋지만 언제나 부동산과 정책은 대결의 위치에 있기 때문에 권투링에 올라있는 두 선수처럼 승패를 가늠하기 힘들다는 걸 알고 있어야 합니다.

 

3년 후 갈아타라는 취지에는 특별한 의미가 있습니다. 입주 1-2년이 지난 후 다시 2-3년 후에 입주 할 아파트를 분양받게 되면 재수 좋을 때는 살고 있는 아파트와 새로 분양받은 아파트가 모두 오르는 일도 있게 됩니다. 이게 도랑치고 가재 잡는다는 겁니다. 즉 꿩 먹고 알 먹고,

 

경기의 흐름이 원만할 때 갈아타기를 해야 하는데 모든 사람들은 꼭짓점에서 매도하기를 기다리다 아차, 하는 순간 기회를 놓치기도 하는 걸 볼 수 있습니다. 무릎에서 사고 가슴에서 판다는 마음과, 순리대로 움직인다는 자세를 가지면 순조롭게 해결되기도 하지요.

 

하지만 뜀박질 잘 하는 놈은 미리 알아봐야 합니다. 입주 때부터 프리미엄이 형성되고 주위에 개발호재가 터지면 그 아파트는 날이 갈수록 시세가 상승합니다. 어려서부터 잘 뛰는 놈은 늙어서도 잘 뛰게 됩니다.

 

이런 놈은 바꿔 타면 안 됩니다. 그냥 10년 이상 거주하는 걸로 마음을 굳히고 해마다 융자금 변제에 노력을 해야 합니다. 좋은 말을 버리고 나쁜 말로 바꿔 타지 말라는 뜻이지요. 갈아타다 보면 아파트에 대한 안목이 생깁니다. 첫 집을 마련하고 나면 그 다음 할 일은 갈아타는 시기를 견주어햐 하는 것입니다. 즉 미래를 바라보라는 취지입니다. 미래는 언제나 준비하는 자의 몫이니까,

 

* 당부 말씀 *

 

옛날 속담에 "집과 마누라는 작아도 좋다" 고 했습니다. 첫 집 마련은 너무 무리할 필요가 없는 것이고 일단 형편에 맞도록 장만 해 놓으면 그 다음은 갈아타기를 잘 해야 하는 것입니다. 꼭 큰 집만 구하려다 자꾸 시일만 보내고, 그러는 사이에 또 값은 오르는 것이 일반적인 사례이니까요.

 

돈을 집에 맞추려고 하면 끝이 없습니다. 집을 돈에 맞춰야 하는 것입니다. 간단하면서도 어려운 이치라고 봐야지요. 20평 사려고 모델하우스에 갔다가 40평 구경하게 되면 절대로 분양 받을 수 없게 되지요.

 

사람의 눈은 높은 것만 좋아 합니다. 내려 보기를 꺼려 하지요. 그러나 늘 내려보면서 마음 편하게 사는 우리들이 돼야 합니다. 어서 여러분들의 뜻이 이루어졌으면 좋겠습니다. 감사 합니다.

 

 

 

 

경기 화성 동탄2지구에 대한 신도시 후보지 발표를 계기로 2기 신도시에서 아파트 공급이 크게 늘 것으로 예고됨에 따라 수도권의 아파트 공급과잉 논란이 일고 있다.

건설교통부는 동탄2지구 신도시 개발 계획을 발표하면서 “2기 신도시 10곳에서 57만7314가구를 공급하는 것을 비롯해 올해부터 2010년까지 매년 평균 37만4000가구(민간택지 포함)를 공급하겠다”고 밝혔다.

이에 따라 수도권 주택 수요인 연간 30만가구 수준을 크게 웃돌아 안정적으로 주택 공급이 이뤄지고 부동산 가격 하락 효과도 볼 수 있다고 정부는 판단했다.

이런 전망을 근거로 일부 전문가들은 향후 2∼3년 후면 수도권 미분양이 심각한 수준에 이르고 수도권 주택시장은 경착륙할 가능성이 있다는 우려까지 제기했다.

하지만 정부와 일부 전문가들의 이런 전망은 현실성이 부족하다는 주장이 나오고 있다. 2010년까지 공급 증가는 커녕 오히려 공급 부족으로 부동산 시장이 들썩일 우려가 크다는 것이다.

■2010년까지 연간 37만가구 공급 ‘힘들다’

우선 많은 전문가들은 올해부터 2010년까지 연평균 37만4000가구를 분양하기는 현실적으로 어렵다고 지적한다.

지난해 11·15대책에서 정부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 로드맵’에 따르면 2기 신도시 10곳을 포함해 수도권 공공택지에서 분양되는 물량은 올해 15만5000가구, 2008년 22만9000가구, 2009년 20만1000가구, 2010년 20만6000가구 수준이다.

정부가 말한 것처럼 매년 평균 37만4000가구를 채우려면 민간에서 매년 17만가구 정도가 분양돼야 한다. 하지만 분양가 상한제가 실시되는 상황에서 민간에서 이 정도 물량을 공급하기는 현실적으로 어렵다는 것이 전문가들의 진단이다. 부동산114에 따르면 수도권에서 2006년 분양된 총 물량은 9만2195가구이며 올해 6월12일 현재까지 분양한 것은 4만4837가구에 불과하다.

건설산업연구원 김현아 박사는 “2010년까지 수도권 연평균 37만가구 공급을 어떻게 하겠다는 건지 도무지 이해하기 힘들다”면서 “재개발·재건축 규제, 분양가상한제 실시 등으로 건설사들의 사업 환경이 악화된 상황에서 민간에서 연간 수십만가구씩 건설하기는 사실상 불가능하다”고 강조했다.

■공급확대 효과는 2012년 이후에나 나타날 듯

공급과잉 논란에서 ‘공급’ 기준을 분양으로 삼은 것에 대한 지적도 나온다. 정부가 내놓은 분양 계획은 어디까지나 계획일 뿐 실제 입주할 집이 공급되는 것은 아니기 때문이다.

정부가 내놓은 ‘2기 신도시 주택분양 계획’에 따르면 2기 신도시 10곳의 예정된 공급량은 총 57만7314가구에 이른다. 이는 1기 신도시 공급량의 두 배, 서울 강남 3구 전체 아파트의 2.4배에 달하는 물량이다. 하지만 이는 대부분 2010년 이후 분양할 계획이다. 2010년부터 분양되는 물량은 37만5123가구로 전체의 65%다. 따라서 대부분 입주할 아파트가 공급되는 시점은 이보다 2∼3년 이후부터로 빨라가 2012∼2013년 이후에 시장에 나오기 시작한다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “신도시 계획이 발표돼도 입주 시작은 최소 5년, 통상 7∼8년 이후”라면서 “벌써 공급과잉이라고 보는 것은 착각”이라고 말했다.

그는 “오히려 지금 걱정해야 하는 것은 지난 2003년 이후 정부 규제로 인해 급감했던 분양으로 인해 발생한 공급부족”이라면서 “향후 5년간은 입주할 주택이 부족한 반면 매년 수요는 꾸준해 전세난 등이 우려된다”고 진단했다.

건교부 통계에 따르면 수도권의 경우 2003년 29만7200여가구가 사업계획승인 및 건축허가가 났지만 2004년 20만5700여가구, 2005년 19만7900여가구, 2006년 17만2053가구로 크게 줄었다. 사업계획 승인 및 허가가 이 정도 수준이면 기업사정에 따라 사업을 아직 진행하지 않은 경우도 많아 실제 분양 및 입주가 진행된 곳은 더 줄어들 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

■2013년 이후 국지적 공급 과잉 가능성도

전문가들은 앞으로 수도권에서도 국지적인 차원의 공급과잉 현상은 나타날 수 있다고 지적한다. 대부분 신규 공급이 신도시에 집중돼 있지만 일부 지역 중에는 수요가 부족한 곳이 나올 가능성이 크다는 지적이다.

시간과공간 한광호 사장은 “2기 신도시 입주 물량이 본격적으로 나오기 시작하면 국지적으로 일부 지역에서는 공급과잉 현상을 빚는 곳도 있을 것”이라면서 “하지만 서울 강남 등 핵심 지역 공급 부족 현상은 계속될 것”이라고 내다봤다.

jumpcut@fnnews.com 박일한기자
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