2007-03-21 10:05

http://blog.drapt.com/jyg4506/1896001174439148444

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

요즘 시중에 떠도는 유머가 있다. 역대 대통령의 통치 스타일을 운전습관에 비유한 것이다. * 먼저 "이승만 대통령"은 국제면허 운전이다. 뭔지 근사해 보이기는 한데 '영양가'는 별로 없다는 얘기다. 건국 이념과 통일 의지가 '인(人)의 장막'과 부정부패로 빛이 바랬다. * "박정희 대통령"은 모범택시 운전이란다. 절대빈곤에서 나라를 건져낸 점만은 '모범'으로 인정받을 만하다. 이후 개발독재의 비용을 톡톡히 치러야 했지만 원래 편히 가는 대신 값이 비싼 게 모범택시 아닌가. * "최규하 대통령"은 대리 운전이다. 남의 유고(음주)로 대통령 자리(운전석)에 앉았고 운전 중 목격한 바에 대해 침묵하는 덕목이 영락없이 대리 운전기사를 닮았다. * "전두환 대통령"은 난폭 운전이다. 도로는 혼자만의 세상이고 광란의 질주를 벌인다. 대형사고도 여러 번 쳤다. 그래도 경제 고속도로에서 만큼은 전문 기사에게 운전대를 맡겨 '3저(저금리.저달러.저유가)의 호재'라는 원활한 흐름을 거스르지 않았다. * "노태우 대통령"은 초보 운전이다. '보통' 운전자임을 주장하며 운전실력을 "믿어달라"고 외쳐댔지만 도로의 운전자들은 초보(물통령)라고 비웃었다. 난폭운전자 덕에 한산해진 도로를 어려움 없이 달리는 듯했는데 집에 돌아와 보니 난폭운전자 만큼이나 상처투성이였다. * "김영삼 대통령"은 무면허 운전이다. 사상 '최연소 운전자', '운전 9단' 등 소문이 무성했는데 정작 운전대를 잡고 보니 직진밖에 모르는 무면허였다는 것이다. 하기야 면허 없이도 운전할 수 있는 뚝심이 있었으니 금융실명제라는 작품을 만들어낼 수 있었다. 나중엔 자기도 무면허 운전을 하겠다고 나선 아들한테 정신을 팔다 외환위기를 맞고 말았다. * "김대중 대통령"은 음주 운전이란다. IMF를 조기졸업하는 데에는 성공했지만 임기 후반에는 각종 게이트로 정신을 잃을 지경에 이르렀다. * 그렇다면 "노무현 대통령"의 운전 습관은 어떤 것일까. 유머는 '역주행'이라는 말로 끝난다. 대연정과 사학법, 장관 지명 등 사사건건 일반 정서와는 반대 방향으로 움직이는 노무현식 정치를 빗댄 것이리라. 물론 그저 우스개일 뿐이다. 하지만 역주행은 다른 운전행태보다 사고 확률이 높고 규모가 훨씬 클 수밖에 없다는 게 문제다. 지난해 노 대통령의 광복절 특사 이후 교통 사고율이 다시 높아지고 있다는 통계도 자꾸 마음에 걸린다.

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2007-01-03 10:45

http://blog.drapt.com/jyg4506/853631167788732690

출처 : 작은미소

원문 : http://blog.drapt.com/jhj3014

1세대 2주택자에 대한 불이익과 주택의 범위 주택에 대한 투기 수요로 가격이 급등하자 정부는 주택에 대한 여러 가지 세제상 불이익을 주는 세법 개정을 하였습니다. 그 중에 최근에 도입된 주택에 대한 규제적 조치는 (1) 1세대 3주택 이상자에 대한 실지거래가액 적용(2002.10.1시행) (2) 고가주택에 대한 범위확대(2003.1.1이후 규모 삭제하고 거래가액 6억원이상으로 규정) (3) 주택투기지역지정 ; 지정지역 내 주택에 대하여 실지거래가액 적용(2003.1.1이후) (4) 1세대 3주택자에 대한 중과세 도입(2004.1.1이후) (5) 1세대 2주택자에 대한 실지거래가액 적용(2006.1.1이후) (6) 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 재개발 또는 재건축사업의 조합원입주권 주택수에 포함(2006.1.1이후) (7) 1세대3주택 중과세 규정을 적용함에 있어서 조합원입주권 주택수에 포함(2006.1.1이후) (8) 1세대 2주택자 중과세 도입(2007.1.1이후)등이 있습니다. 여기서 주택의 범위는 각 규정별로 각각 달리 규정을 하고 있으므로 주의를 하여야 한다. 특히 1세대 2주택이상이 되는 경우 불이익을 보는 것에 대하여 주택의 범위를 각각 구분하여 알아두어야 한다. 즉 일반적으로 1세대 2주택이 되면 어떤 불이익이 있는 것인지? 불이익의 대상이 되는 주택의 범위는 어떻게  되는지? 재개발 또는 재건축사업의 조합원입주권이 주택수에 포함되는 범위와 불이익의 범위는 어떤 것이 있는지? 등을 알아야 한다. 주택이 2채라고 해서 무조건 불이익을 보는 것이 아니라 각 규정에 따라 적용되는 주택의 범위가 다르기 때문이다. 1. 1세대 1주택 비과세 규정 배제 주택에 대한 비과세 규정은 원칙적으로 1세대 1주택자에 한하여 비과세를 받을 수 있습니다. 1주택이라고 하더라도 무조건 비과세를 받는 것은 아니고 일정한 보유 및 거주 요건이 충족이 되어야 합니다. 보유요건은  3년 이상 보유를 하여야 하는데 전국 공통으로 적용됩니다. 거주요건은 2년 이상 거주를 하여야 하는데 서울과 과천 그리고 5대 신도시인 분당,산본,중동,평촌,일산에서 택지개발예정지구로 개발된 신도시에 있는 주택만 해당이 됩니다. 예외적으로 2주택자에 대해서도 비과세를 해 주는 경우가 있습니다. (1) 부모님을 모시기 위해 동거봉양합가한 경우, (2) 혼인으로 2주택이 된 경우 합가일과 혼인일로부터 2년이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. (3) 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세를 해 주는데 이것을 대체취득이라고 합니다. 대체취득 비과세 요건을 신주택을 취득하고 3년 이상 보유(또는 2년 이상 거주)하여 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 1년 이내에 양도를 하면 비과세를 해주는 것을 말합니다. (4) 상속주택, 문화재로 지정된 주택, 이농주택(5년 이상 농업에 종사를 하고 이사를 온 경우의 농어촌에 있는 주택), 귀농주택(농업 등에 종사를 하기 위해 연고지 등에 농지3백평 이상과 함께 취득한 주택)이 있는 경우 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 이러한 주택에 불구하고 비과세를 해 줍니다. (5) 조세특례제한법상 감면대상인 주택들은 비과세 규정을 적용함에 있어서는 거주자의 주택수로 보지 않습니다. (6) 재개발 또는 재건축사업 조합원입주권 중에서 2006.1.1이후에 관리처분계획인가를 받았거나 승계취득한 경우에는 주택수에 포함되고 예외적으로 실수요 목적으로 입주권을 취득하거나 주택을 취득한 경우에 한하여 예외적으로 비과세를 받을 수 있으므로 주의를 요합니다. (7) 비과세 규정을 적용함에 있어서는 주택의 규모 또는 지역에 불구하고 모든 주택이 주택수에 포함하여 계산되고, 즉 일정규모 이하의 소형주택이라도 비과세 규정을 적용함에 있어서는 당연히 주택수에 포함하여 비과세 규정을 적용하므로 주의를 하여야 합니다. (8)오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에도 주택으로 인정되므로 주택수 계산에 주의를 기울려야 합니다.   2. 1세대 2주택 이상자에 대한 실지거래가액 과세 부동산은 원칙적으로 2006.12.31이전, 즉 올해 안에 양도를 하는 경우에는 원칙적으로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과합니다. 물론 2007.1.1부터는 모든 부동산을 실지거래가액으로 과세를 합니다. 기준시가로 양도소득세를 부과한다는 것은 일반적으로 실지거래가액보다 양도소득세가 적게 부과됩니다. 납세자 입장에서는 기준시가로 계산하는 것이 대부분 유리합니다. 그런데 일정한 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산합니다 실지거래가액으로 계산하는 경우를 보면 (1) 고가주택(6억원 이상의 주택)을 양도하는 경우 (2) 1년 미만 단기거래 (3) 분양권등 권리를 양도하는 경우 (4) 투기지역으로 지정된 지역의 부동산 (5) 부동산실명법을 위반하는 등 부정한 방법으로 거래를 한 경우 (6) 미등기 전매를 한 경우 (7) 비사업용토지의 양도 (8) 1세대 2주택자 이상의 주택 소유자가 주택을 양도하는 경우 (9) 본인이 실지거래가액으로 신고를 한 경우 등이 있습니다. 주택이 2채인 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 부과받으므로 기준시가로 양도소득세를 부과받는 것 보다 더 많은 양도소득세를 부과받을 수 있습니다. 1세대 2주택에 대한 실지거래가액 과세에 있어서 주택수 계산은 전국에 있는 모든 주택이 해당됩니다. 주택의 지역이나 규모 가액에 불구하고 모든 주택이 해당되므로 제외되는 소형주택 등도 없고 주거용으로 사용되는 오피스텔도 주택수에 포함되고 조세특례제한법상 감면대상주택(장기임대주택이나 신축감면주택, 미분양주택)도 모두 주택수에 포함됩니다. 다만, 재개발 또는 재건축사업에 있어서 조합원입주권은 비과세 규정을 적용하거나 중과세 규정을 적용하는 경우에 주택수에 포함하여 계산하지만 1세대 2주택자에 대한 실지거래가액 대상 주택수 계산에서는 제외됩니다.     3. 1세대 2주택자에 대한 중과세 규정 (1) 중과세 내용 0. 보유기간에 불구하고 무조건 세율 50%로 적용 (일반적인 경우에는 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9-36%를 적용함) 0. 장기보유특별공제를 배제함 (2) 적용시기 2007.1.1이후 양도하는 경우 (3) 적용대상 주택 0. 수도권과 광역시의 경우에는 모든 주택  - 다만, 군지역과 읍면지역은 제외 0. 기타지역(수도권등 군,읍,면지역 포함)의 경우에는 3억원 이상인 주택에 한함 (4) 중과세 제외되는 주택 일정한 요건에 해당이 되는 경우와 1억원 미만의 소형주택 (5) 재개발 또는 재건축 조합원입주권에 대한 주택수 포함여부 2006.1.1이후 관리처분계획인가를 받았거나 2005.12.31이전에 관리처분계획인가를 받았으나 2006.1.1이후에 매매, 상속, 증여 등으로 승계취득한 경우에는 주택수에 포함 주의사항 ; 일반주택과 소형주택을 소유하고 있는 경우 소형주택을 먼저 양도하고 일반주택을 나중에 양도하면 두 주택 모두 중과대상이 아니지만 소형주택보다 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 일반주택이 비과세 대상이 아닌 이상 중과세를 받으므로 주택의 처분순서를 반드시 지켜서 할 것, 즉 소형주택을 먼저 처분하고 일반주택을 나중에 처분하시기 바랍니다. 나중에 처분하는 일반주택이 비과세 요건이 된다면 당연히 비과세를 받을 수 있습니다. 4. 1세대 3주택 이상자에 대한 중과세 규정 (1) 중과세 내용 0. 세율 ; 60%적용 0. 장기보유특별공제 배제 (2) 시행시기 2004.1.1.이후 양도분부터 (3) 적용대상 주택 0. 1세대 2주택 중과세 규정과 동일 (4) 중과세 적용 제외 주택 일정한 요건을 갖춘 주택에 대해서는 중과세 적용을 배제함. 중과세 적용 배제 주택에 해당하면 중과세는 안하지만 주택수를 계산할 때는 주택수에 포함하여 계산되므로 주의를 요함 (5) 재개발 또는 재건축 조합원입주권의 주택수 포함여부 1세대 2주택 중과세 규정과 동일함

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2006-10-27 17:47

http://blog.drapt.com/jyg4506/853631161938825298

서울과 파주에 각각 아파트 1채씩을 보유하고 있는 김원식(56세, 남)씨. 내년이면 양도세가 50%까지 늘어난다는 생각에 빨리 처분을 해야 하는 것인지, 계속 보유를 해야 하는지 고민이 깊어지고 있다. 지금 팔기엔 집값이 더 오를 것 같아 불안하고, 가지고 있자니 종부세와 나중에 매각할 때 내야 할 엄청난 양도세가 부담이 되는 탓이다. 김씨와 같은 고민에 빠진 1가구 2주택자들, 대체 어떻게 해야 하는 걸까?

이에 대해 세무 전문가들은 정답은 없지만 세금이 늘어난다는 막연한 불안감에 무작정 주택을 파는 것은 좋지 않다고 조언한다. 집값이 계속 오름세를 타고 있는 현 상황에서 집값 상승분이 세금 증가액보다 클 가능성이 높은데다, 추후 주택을 다시 매입하게 될 때 더 큰 비용을 치를 수 있기 때문이다.

여기에 ‘증여’라는 방법을 사용하면 지금 당장 집을 팔지 않으면서, 1가구 1주택자로 탈바꿈이 가능하다. 세법상 1세대(1가구)란 ‘본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족’으로 배우자, 자녀, 부모, 형제•자매를 말한다. 이 중 부모와 형제·자매는 따로 살면 별도 세대로 인정받지만, 배우자의 경우 무조건 1세대로 본다. 따라서 부부가 세대분리를 하고 각각의 명의로 주택 1채씩을 보유하고 있다고 해도, 세법상으로는 1가구 2주택자로 분류된다.

하지만 자녀의 경우는 다르다. 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우로서 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 결혼을 했다면 별도 세대로 보는 것이다. 2주택을 소유한 부모가 조건을 충족하는 자녀에게 1채를 증여할 경우 각각 1가구 1주택자가 돼 종부세 합산과세 및 양도세 중과 규정을 피할 수 있게 된다.

이렇듯 증여라는 합법적인 방법으로 종부세와 양도세를 줄였다는 기쁨도 잠시. 증여에 따른 증여세가 부과되기 마련이다. 따라서 증여를 할 때는 증여세를 절세할 수 있는 방법도 함께 생각해야 한다.

증여는 ‘단순증여’와 ‘부담부증여’로 나뉘는데, 각각의 경우에 따라 세금이 차이를 보인다. 주택 전체를 자녀에게 주는 단순증여는 10~50% 세율이 적용되는 증여세만 내면 되고, 증여와 양도(전세금, 은행대출 등)가 동시에 이뤄지는 부담부증여는 증여 부분에 대해서는 10~50%의 증여세율을 양도 부분에 대해서는 9~36%의 양도세율을 별도로 적용하기 때문이다.

예컨대 4년 전 2억 원에 매입해 현재 4억 원까지 상승한 아파트를 자녀에게 단순증여할 경우 공제액 3,000만 원을 제외한 3억 7,000만 원이 실제 증여액이 된다. 3억 7,000만 원에 세율을 곱할 경우 증여세는 6,400만 원이 나온다.

반면 2억 원의 대출이 포함된 같은 아파트를 증여할 경우 대출금 2억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여로 분류해 따로 세금을 계산한다. 이 경우 양도세는 약 3,150만 원, 증여세는 2,400만 원 가량이 나오게 된다. 단순증여를 했을 때보다 850만 원 가량 낮은 총 5,550만 원의 세금만 부담하면 되는 것이다.

이에 대해 마철현 세무사는 “통상적으로 부담부증여를 하는 게 세금을 아낄 수 있는 방법”이라며 “하지만 모든 아파트가 같은 것은 아니며 전세금 및 대출 부분은 확실히 부담부증여가 될 수 있는지 미리 세무상담을 받는 게 중요하다”고 설명했다.

실제 양도차익이 큰 아파트일수록 단순증여가 유리한 편이다. 5,000만 원에 취득한 재건축 아파트가 현재 5억 원(대출 3억 원)에 거래된다면 단순증여를 할 경우 약 8,400만 원만 부담하면 된다. 하지만 대출 3억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여를 하는 부담부증여를 선택한다면 양도세가 약 9,522만 원, 증여세가 2,400만 원 정도 부과돼 총 1억 1,922만 원 가량의 세금을 내야 하는 것이다.

마철현 세무사는 “양도차익이 큰 아파트일수록 양도세 부담이 커 부담부증여는 불리하다”고 말했다. 이어 “내년부터는 양도세가 늘어나기 때문에 부담부증여를 하려면 올 해 안에 하는 게 좋다”고 덧붙였다.

한편, 2주택을 팔지 않은 상태에서 내년에 급하게 팔아야 할 사정이 생긴다면 어떻게 해야 할까? 이럴 땐 매도 순서를 잘 정하는 것 만으로도 절세효과를 볼 수 있다.

▲2003년 12월 31일 이전 취득한 전용 면적 18평 이하, 매도시 기준시가 4,000만 이하의 아파트 ▲수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억 원 이하의 주택(재건축·재개발 주택 제외) ▲2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 사이에 최초분양계약을 체결하고 취득한 주택 ▲1가구 1주택의 특례에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ▲1가구 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택 등을 소유하고 있다면 위 주택을 먼저 팔 경우 2주택 모두 양도세 중과를 피할 수 있다.

해당 주택이 없다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 게 현명하다. 차익이 많지 않다면 중과를 한다고 해도 부담하는 세금이 줄어들기 때문이다. 김종필 세무사는 “양도세 중과를 피할 수 없다면 양도차익이 크지 않은 주택을 파는 게 절세 방법”이라며 “하지만 당장 차익이 크지 않다고 미래가치가 큰 주택을 파는 것은 신중해야 한다”고 말했다.