2006-10-27 17:47
http://blog.drapt.com/jyg4506/853631161938825298 
서울과 파주에 각각 아파트 1채씩을 보유하고 있는 김원식(56세, 남)씨. 내년이면 양도세가 50%까지 늘어난다는 생각에 빨리 처분을 해야 하는 것인지, 계속 보유를 해야 하는지 고민이 깊어지고 있다. 지금 팔기엔 집값이 더 오를 것 같아 불안하고, 가지고 있자니 종부세와 나중에 매각할 때 내야 할 엄청난 양도세가 부담이 되는 탓이다. 김씨와 같은 고민에 빠진 1가구 2주택자들, 대체 어떻게 해야 하는 걸까?
이에 대해 세무 전문가들은 정답은 없지만 세금이 늘어난다는 막연한 불안감에 무작정 주택을 파는 것은 좋지 않다고 조언한다. 집값이 계속 오름세를 타고 있는 현 상황에서 집값 상승분이 세금 증가액보다 클 가능성이 높은데다, 추후 주택을 다시 매입하게 될 때 더 큰 비용을 치를 수 있기 때문이다.
여기에 ‘증여’라는 방법을 사용하면 지금 당장 집을 팔지 않으면서, 1가구 1주택자로 탈바꿈이 가능하다. 세법상 1세대(1가구)란 ‘본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족’으로 배우자, 자녀, 부모, 형제•자매를 말한다. 이 중 부모와 형제·자매는 따로 살면 별도 세대로 인정받지만, 배우자의 경우 무조건 1세대로 본다. 따라서 부부가 세대분리를 하고 각각의 명의로 주택 1채씩을 보유하고 있다고 해도, 세법상으로는 1가구 2주택자로 분류된다.
하지만 자녀의 경우는 다르다. 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우로서 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 결혼을 했다면 별도 세대로 보는 것이다. 2주택을 소유한 부모가 조건을 충족하는 자녀에게 1채를 증여할 경우 각각 1가구 1주택자가 돼 종부세 합산과세 및 양도세 중과 규정을 피할 수 있게 된다.
이렇듯 증여라는 합법적인 방법으로 종부세와 양도세를 줄였다는 기쁨도 잠시. 증여에 따른 증여세가 부과되기 마련이다. 따라서 증여를 할 때는 증여세를 절세할 수 있는 방법도 함께 생각해야 한다.
증여는 ‘단순증여’와 ‘부담부증여’로 나뉘는데, 각각의 경우에 따라 세금이 차이를 보인다. 주택 전체를 자녀에게 주는 단순증여는 10~50% 세율이 적용되는 증여세만 내면 되고, 증여와 양도(전세금, 은행대출 등)가 동시에 이뤄지는 부담부증여는 증여 부분에 대해서는 10~50%의 증여세율을 양도 부분에 대해서는 9~36%의 양도세율을 별도로 적용하기 때문이다.
예컨대 4년 전 2억 원에 매입해 현재 4억 원까지 상승한 아파트를 자녀에게 단순증여할 경우 공제액 3,000만 원을 제외한 3억 7,000만 원이 실제 증여액이 된다. 3억 7,000만 원에 세율을 곱할 경우 증여세는 6,400만 원이 나온다.
반면 2억 원의 대출이 포함된 같은 아파트를 증여할 경우 대출금 2억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여로 분류해 따로 세금을 계산한다. 이 경우 양도세는 약 3,150만 원, 증여세는 2,400만 원 가량이 나오게 된다. 단순증여를 했을 때보다 850만 원 가량 낮은 총 5,550만 원의 세금만 부담하면 되는 것이다.
이에 대해 마철현 세무사는 “통상적으로 부담부증여를 하는 게 세금을 아낄 수 있는 방법”이라며 “하지만 모든 아파트가 같은 것은 아니며 전세금 및 대출 부분은 확실히 부담부증여가 될 수 있는지 미리 세무상담을 받는 게 중요하다”고 설명했다.
실제 양도차익이 큰 아파트일수록 단순증여가 유리한 편이다. 5,000만 원에 취득한 재건축 아파트가 현재 5억 원(대출 3억 원)에 거래된다면 단순증여를 할 경우 약 8,400만 원만 부담하면 된다. 하지만 대출 3억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여를 하는 부담부증여를 선택한다면 양도세가 약 9,522만 원, 증여세가 2,400만 원 정도 부과돼 총 1억 1,922만 원 가량의 세금을 내야 하는 것이다.
마철현 세무사는 “양도차익이 큰 아파트일수록 양도세 부담이 커 부담부증여는 불리하다”고 말했다. 이어 “내년부터는 양도세가 늘어나기 때문에 부담부증여를 하려면 올 해 안에 하는 게 좋다”고 덧붙였다.
한편, 2주택을 팔지 않은 상태에서 내년에 급하게 팔아야 할 사정이 생긴다면 어떻게 해야 할까? 이럴 땐 매도 순서를 잘 정하는 것 만으로도 절세효과를 볼 수 있다.
▲2003년 12월 31일 이전 취득한 전용 면적 18평 이하, 매도시 기준시가 4,000만 이하의 아파트 ▲수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억 원 이하의 주택(재건축·재개발 주택 제외) ▲2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 사이에 최초분양계약을 체결하고 취득한 주택 ▲1가구 1주택의 특례에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ▲1가구 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택 등을 소유하고 있다면 위 주택을 먼저 팔 경우 2주택 모두 양도세 중과를 피할 수 있다.
해당 주택이 없다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 게 현명하다. 차익이 많지 않다면 중과를 한다고 해도 부담하는 세금이 줄어들기 때문이다. 김종필 세무사는 “양도세 중과를 피할 수 없다면 양도차익이 크지 않은 주택을 파는 게 절세 방법”이라며 “하지만 당장 차익이 크지 않다고 미래가치가 큰 주택을 파는 것은 신중해야 한다”고 말했다.
2006-09-08 14:02
http://blog.drapt.com/jyg4506/853631157691724962
이번 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 정책의 역사를 규제와 완화라는 틀에서 살펴볼까 합니다.
정부가 부동산 정책으로 부동산 시장에 인위적으로 개입한 역사는 67년을 시작으로 2006년 현재까지 40년간 지속되고 있습니다. 역대 정권을 보면 평균 1년에 한번씩 규제정책이 나오고 2년에 한번씩 완화정책이 나올 정도로 냉탕과 온탕을 오간 부동산 정책의 역사는 실패사입니다.
먼저 70년대 박정희 정권입니다. 규제정책을 폈지만 개발독재라는 태생적인 한계로 땅값 집값이 폭등했습니다. 투기로 인한 불로소득을 조세로 흡수한다는 67년 부동산 투기억제 특별조치법과 78년 8.8조치(토지거래허가제 도입) 등이 내려졌지만 69년 제3한강교(현 한남대교) 및 70년 경부고속도로 개통, 72년 영동 신시가지 개발 등으로 복부인을 비롯한 특권층 투기의 시대로 얼룩졌습니다.
81년 이후 전두환 정권시대는 경기침체를 회복하기 위해 완화정책을 쓰다 투기 과열이 발생하자 규제정책을 폈습니다. 81년에 양도세를 인하고 자금출처 조사를 중단했습니다. 또 택지개발촉진법을 제정, 목동 신시가지, 개포동 자연녹지(2백41만평) 등에 대규모 택지개발사업을 벌였습니다.
하지만 83, 84년에는 투기가 성행하자 채권입찰제 시행, 투기과열지구제도 도입 및 재당첨제한기간 연장, 분양권 전매제한, 토지거래신고제 실시 등 규제 정책을 시행했습니다.
88년 이후 노태우 정권시대는 규제정책이 쏟아진 시대입니다. 87년 저유가 등 3저 호황에다 통화량 증가, 88년 올림픽 특수 등이 겹쳐 아파트값이 폭등하자 88년 8월, 89년 2월, 90년 4월과 5월에 잇따라 규제정책을 쏟아냈습니다. 이에 따라 주택 2백만호 건설계획(89년)과 택지초과소유 부담금 등 토지공개념 3개 법안(90년)을 시행했습니다.
하지만 분당과 일산 등 수도권 5개 신도시 건설은 청약 과열로 이어져 89년 분당 시범단지 분양에 무려 10만명이 몰려들기도 했습니다.
93년 이후 김영삼 정권부터 2002년 김대중 정권까지는 대표적인 완화정책의 시대입니다. 김영삼 정권에는 91~97년 2백만호 주택건설 등 노태우 정권의 강력한 부동산 정책이 효과를 나타내고 부동산실명제 실시(95년)로 부동산 시장이 안정됐습니다. 하지만 94년 준농림지에 아파트를 짓게 해 수도권 난개발을 불러일으켰습니다.
‘국민의 정부’ 김대중 정권이 시작된 1998년에는 IMF 사태로 경기가 침체되면서 전면적인 완화정책을 도입했습니다. 미분양 적체로 건설업체 부도 도미노 현상이 발생하자 취득세 감면 및 양도소득세 100% 감면을 실시했습니다. 분양가 규제를 자율화하고 분양권 전매를 허용하고 소형평형 의무건설 폐지, 민영주택 재당첨제한 기간 및 청약배수제, 채권입찰제를 폐지했습니다.
하지만 2003년 들어선 참여정부는 국민의 정부의 부동산경기 부양책의 후유증에다 저금리로 인해 부동산 가격이 급등하자 전방위적인 규제정책을 시작했습니다. 과세 중과를 무기로 한 고강도 투기억제위주의 규제정책이 바로 그것입니다.
참여정부는 최근 ‘투기시대의 종말’이라는 책자를 통해 2003년 10.29대책이 부동산 정책의 뼈대가 되고 ‘체질 개선 프로그램’이라는 2005년 8.31대책은 거기에 살을 붙였으며 2006년 3.30대책은 미흡한 부분을 보완함으로써 ‘부동산 정책 3부작 장편 드라마’를 완성했다고 주장했습니다.
조세정책을 보면 10.29대책에서는 강도 높은 세무조사를 필두로 종합부동산세 시행시기를 2005년으로 1년 앞당겼으며 1가구 3주택이상 양도세 60% 중과, 투기지역 6억원 이상 거래세 실거래가 과세 등을 발표했습니다. 이어 8.31대책에서는 종부세를 가구별 합산하고 기준금액을 6억원 초과로 확대하고 재산세 과표 현실화, 양도세 실거래가 과세 및 1가구 2주택 중과(50%)를 발표했습니다.
참여정부의 부동산 규제정책은 재건축단지에 집중됐습니다. 임대주택 건설을 의무화한 개발이익환수제가 시행됐고 소형평형 건설 의무비율이 부활됐으며 조합원 명의변경이 금지됐습니다. 2006년 들어서는 개발이익의 25%를 징수하는 개발부담금이 1월부터 부과됐고 7월에는 기반시설부담금제가 시행됐습니다. 안전진단이 강화됐고 9월 25일부터는 개발이익의 최대 50%까지 환수하는 재건축 초과이익환수제가 도입될 예정입니다.
반면 다른 한편으로 국토균형발전이라는 명목으로 행정중심복합도시를 비롯해 혁신 및 기업도시 조성으로 지방 땅값이 폭등하는 부작용이 발생했으며 강남권과 비강남권의 주거환경 차이를 개선하기 위해 뉴타운을 비롯한 재개발 완화정책을 펴면서 부동산 유동자금이 몰리는 부작용을 초래했습니다.
참여정부의 ‘3부작 장편 드라마’가 해피엔딩으로 끝날지, 비극으로 끝날지는 공과(功過)에 대한 냉정한 평가가 가능한 2008년 이후에 알 수 있을 것입니다.
역대 정권은 교육 문제처럼 장기적이며 일관적인 정책을 시행하기 보다는 선거를 의식하며 부동산가격이 급등하면 이를 정권 위기로 보고 단기적인 대증요법(對症療法)을 쓰고, 미분양이 늘고 건설경기가 침체되면 경기 부양을 위해 완화정책을 구사했습니다.
정책은 만능이 아닙니다. 지속가능한 삶을 위해 ‘적정기술’이 필요하듯이 지속적으로 부동산 가격을 안정시키기 위해선 ‘적정정책’이 필요합니다. 부동산 시장은 정책은 물론 통화량, 금리, 경기, 소비, 물가, 공급물량 등 다양한 변수와 심리적 요인이 결합, 반응을 일으키며 끊임없이 변화합니다.
부동산 정책은 40년 역사에서도 보듯이 규제정책이나 완화정책 모두 한시적인 정책에 머무를 수밖에 없습니다. 비탄력시장인 부동산시장에서 부동산 가격이 급등해 규제정책을 발표하고 관련 법을 만들고 시행한 뒤 본격적으로 효과를 낼 즈음 건설 등 경기가 침체되더라도 앞으로 과연 언제까지 참여정부처럼 경기를 희생시키더라도 부동산 가격을 10.29대책 이전으로 하락시키겠다고 장담할 수 있겠습니까?
2006년 가을이 시작됐습니다. 부자노트 독자 여러분들은 올 가을에 규제정책의 ‘드라마’가 언제 끝나고, 완화정책의 ‘드라마’가 언제 시작될지 사색하는 시간을 가져보세요.
2006-08-28 15:59
http://blog.drapt.com/jyg4506/853631156748373801
[CoverStory] '직장 상사 만족도' 한국이 꼴찌
댓글
