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[스크랩] ★ 2007-2009년 부동산 명심보감 ★ |부동산노트

2007-09-09 13:19

http://blog.drapt.com/jyb2580/1668801189311569269

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 2007년-2009년 부동산 명심보감 ★

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

● 2006년 하반기에 무차별적으로 폭등을 거듭한 아파트 상승 흐름이 정부의 전방위적인 부동산

대책으로 말미암아 2007년 새해 벽두부터 지금까지 소강 상태의 안정적인 방향으로 흐르고

있습니다.

● 작금의 부동산 흐름을 체험한 수많은 네티즌들은 '나는 어떻게 대처해야 하는가? ' 라는

궁금증에 일말의 해답을 얻고자 부동산 사이트를 드나 들 것으로 판단이 됩니다.

● 하지만 뾰족한 해결방안을 얻지 못하고 갈등에 또 다른 갈등만을 뒤짚어 쓴 채로 다음을

기약하면서 편치 않은 잠자리를 뒤척이시는 분들이 많을 것입니다.

● 특히 2006년 11월-12월 폭등기 끝자락에 내집 마련을 하신 분들은 얼마간의 시세 차익에

기뻐하기 보다는 앞으로 야기될 정부의 강력한 세금 정책 등 융단 폭격을 기다리며

불안과 전율에 떨고 있는 경우가 많습니다.

● 고생 끝에 얻은 내집 마련이 세금이라는 저승사자 앞에서 맥을 추지 못하는 장세가 이어질까요?

● 이에 필자는 2003년부터 2009년 말까지 7년을 조명 하며 주택 시장에 영향을 주는 요소들을

골격으로 삼아서 부동산 시장의 큰 흐름을 반추하고자 합니다.

● 부동산 시장의 흐름을 정확하게 예측하기 위해서는 시장 흐름에 영향을 주는 기본 요소들 간의

역학 관계를 꿰뚫른 폭 넓은 시야를 가져야 합니다.

▶. 시세 흐름을 살펴 봅니다. - 3년. 1년. 6개월. 3개월 . 1개월

● 2005년부터 2006년까지 2년 동안은 전형적인 상승 그래프 모형을 그리고 있으며

특히 거래량이 증가하면서 그 어느 시기보다도 시세 상승의 탄력이 가속화 한 모습을

보였습니다.

2003년-2004년 2년동안 장기 조정을 거쳐 온 부동산 시장의 흐름과 연계고리를

형성하면서 장기간 소폭 하락의 그래프 모형이 일제히 단기 폭등의 상승 반전으로 이어져

급기야 소외 아파트의 활황장에까지 잇닿은 결과를 초래하였습니다.

● 2007년 1-3월의 그래프 모형은 전형적인 시세 정체의 모형을 보이면서 거래량이 현저히

급감하고, 일부 시세 차익을 이룬 급매 형태의 국지적 매물만이 부분적으로 거래가

이루어지는 형국을 나타내고 있습니다.

이러한 경향은 분양. 미분양. 분양권. 경매 등에 공통적으로 나타나는 현상으로써 이 흐름이

2003-2004년 두 해 동안 이루어진 장기 침체로 이어질 가능성은 적습니다.

● 즉 정부의 파상적인 부동산 안정 대책 그 중에서도 특히 입법화가 진행 되고 있는 세금 부과로

시세 차익성 매물이 주류를 이루는 것으로 보아서 단기적인 조정 국면으로

받아들여 지고 있습니다.

다만 입법화가 가시화 되고, 정부의 일관적인 정책이 실효성을 거둔다면 당초 예상했던

하반기 상승장에까지 찬물을 끼얹어 매수세 실종과 실망 매물의 증가로 부분적인 가격 하락과

중기 안정 흐름이 이어질 수도 있습니다.

● 하지만 인위적인 세금 압박이 주요 원인으로 지목되는 이상 큰 폭의 하락 가능성이 거의 없기

때문에 조정이 얼마동안 이어지느냐는 중요한 문제가 아닙니다.

따라서 시세 흐름만 본다면 2007년 상반기야말로 내 집 마련을 하고자 하는 실수효자들은

호조건의 매물에 보다 적극성을 띌 필요가 있으며 좋은 조건의 아파트로 갈아타기 위한

황금의 기간이 될 수도 있습니다.

● 역으로 주택 가치는 최소한 3년을 내다보는 안목이 필요한데 특별한 사유 없이 불안 심리에

기인하여 급매 형태의 매도를 하는 행위는 뼈아픈 실책을 할 가능성이 높다는 점을

주지하고자 합니다.

▶ 지역의 가치를 판단합니다. - 서울 및 수도권의 유망지역. 보통지역. 소외지역

● 지역의 가치는 시세 흐름과 가장 밀접한 관련성이 있습니다.

2005-2006년 2년동안 폭등의 정점에 서 있는 명품 지역 이른바 강남. 서초. 송파. 분당 신도시.

용인. 성남. 수원. 화성등 강남권과 용산. 목동. 여의도. 파주. 평촌. 과천 등 일부 강북권은

시세 흐름에 민감하게 반응하여 3개월-6개월 정도의 조정에 들어갈 가능성이 매우 농후합니다.

● 특히 버블7으로 대변이 되는 이들 지역은 단기 차익성 매물과 보유세 강화 및 대출 규제의

외압을 견디지 못하는 실망 매물 등으로 오름폭에 상응하는 초급매 출현마저 예상이 됩니다.

하지만 이러한 흐름이 아파트 하락의 도미노 현상으로 번질 가능성은 거의 없는데 그 증거는

정권 교체에 대한 정부 정책의 불신. 소득의 뒷받침. 생활 수준 향상으로 인한 유망 지역

아파트의 희소성 등을 꼽을 수 있습니다.

또한 2007년 상반기는 상대적으로 시세 차익이 적고 세금 정책으로부터 자유로운 보통 지역과

소외 지역의 아파트들이 부분적으로 강세를 띄면서 시장을 견인할 가능성이 높습니다.

● 하지만 유망지역 약세, 보통 혹은 소외 지역 강세의 흐름은 가장 중요한 3년 보유를 감안할

경우 역전 현상을 보일 가능성이 매우 크기 때문에 그 어느 때보다 매매시 신중한 판단이

요망됩니다.

세금 정책의 강화가 명품 지역 혹은 아파트의 장기 하락을 가져올 가능성이

거의 없습니다.

과거의 전례를 보면 시장 상황이 호전이 될 경우에 유망 지역 아파트군들은 오히려 세금의

과다한 부과까지 감안한 폭등을 야기하여 상상을 초월한 급등세를 취하기도 했습니다.

● 즉 유망 지역 아파트의 시세 상승은 막대한 세금을 계산에 넣은 그들만의 현란한 잔치가 될

소지가 농후합니다.

보유세 강화가 아파트 시세를 끌어 올린다는 말은 결코 허상이 아닙니다.

역으로 유망 지역의 아파트들이 시세차익성 매물을 쏟아 내면서 약세를 면치 못할때

독야청청하는듯 상승을 이끌던 보통 혹은 일반 아파트들은 막상 상승장에 접어들면

지리하리만큼 답답한 시세 흐름을 이어가서 결국 크게 올라야 할 때 오르지 못하는 이른바

짧게 웃고 길게 눈물을 흘리는 아이러니한 상황을 야기하게 됩니다..

● 결국 아파트 매매는 지금으로부터 2-3년 후까지 내다 본다면 유망지역- 보통 지역 순으로

매수를 하되 상대적으로 가치가 떨어지는 소외지역군의 아파트의 매수시에는 신중함을

지녀야 합니다.

▶ 평형별 가치를 판단합니다.- 60평 이상- 50평대- 40평대-30평대-20평대

● 2005년-2006년은 40평대 이상 중대형 평형의 전성기라고 명명할 수 있습니다.

20평대가 상대적으로 고전을 면치 못하는 사이에 서민들로부터 가장 사랑을 받아 온 30평대의

꾸준한 상승이 이어졌으며, 주거 목적으로 너무 크다고 이질감을 보여오던 40평대 이상의

중대형 평형이 30평대의 아성을 단박에 무너뜨리고 30평대보다 1.5-2배 가까운 시세 차익을

거두고 말았습니다.

● 2007년 비수기에 접어들면서 단기 폭등이 컸던 40평대 이상 중대형 평형의 급매 출현이

가장 많고 그 다음 30-20평대 순으로 상승기와는 정반대의 양상이 전개되고 있습니다.

2006년 상반기에는 그 동안 오름폭이 적었던 30-20평대의 안정감 있는 상승이 전망이 되며

40 평대 이상 큰 평형일수록 소폭하락을 보이거나 매물이 늘어나고 있음을 확인할 수

있습니다.

● 앞에서 언급하였지만 조정기에는 절대 가치가 낮고 오름폭이 적은 중소형 평형의 안정감이

두드러질 수 있는데 만일 상승 반전이 될 경우 30평 이하의 중소형 평형은 닭 쫒던 개 지붕

쳐다 보듯 대형 평형의 폭등을 지켜만 본다는 사실을 예견하고 매수에 임하여야 합니다.

▶ 아파트의 가치를 판단합니다.-

입지, 세대수, 입주년도, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률

● 내가 가지고 있는 아파트는 어느 유형인가를 정확하게 판단한 연후에 그에 상응하는 대책을

세우는 것이 원초적인 해결책이자 영원 불변의 진리입니다.

입지. 세대수 등 상기의 요소에 특장점이 있는 아파트들은 상승시기에 그 장점에 비례하여

탄력을 받아왔다면 그와 정 반대의 영역에 놓인 아파트는 탄력을 받지 못하고 지지부진한

소폭의 상승에 만족해야 했을 것입니다.

● 2007년 상반기에 호조건의 아파트들이 시세 차익의 반대 급부로 하향 안정세를 보이고 있지만

그동안 오름폭이 적었던 강북권. 오래된 아파트. 저평가 아파트 등이 소외 받은 만큼의

강세를 띄는 것도 이와 무관하지 않습니다.

● 하지만 모든 사물이 시작이 있으면 끝이 있듯이 종착역을 생각해 볼 필요가 있습니다.

중요한 것은 소폭 하락 장세에서 지리한 순위 싸움을 벌이는 지금의 판세가 아니라 2007년

하반기 혹은 그 이후로 예측이 되는 상승 반전기 때 누가 용수철처럼 튀어 오를 것인가를

예감하는 눈을 지녀야 합니다.

● 조정기 때에 하락폭이 큰 아파트일수록 그 하락 폭의 몇 배 이상 상승 탄력을 받은 것이

과거의 교훈이자 앞으로도 이어질 명약관화한 사실이기 때문에 당장의 떡고물에 정신이

팔려서 떡시루를 통채로 남에게 바치는 안타까운 일련의 전철을 또 밟지 않았으면 합니다.

▶ 미래의 발전 가능성을 판단합니다. -

미래의 호재와 악재. 트랜드. 친환경 요소 등

● 아파트는 끊임 없이 진화에 진화를 거듭하고 있습니다.

또한 당장 현실화의 수치로 가늠하기 어려운 미지의 요소까지 감안한다면 아파트를 선택하는

일이야말로 배우자를 선택하거나 직장을 선택하는 일 못지 않게 매우 복잡다단하고 신중한

판단이 요구되는 일이라고 할 수 있습니다.

● 우리가 배우자나 직장을 선택할 경우에 현실적인 가치 즉 보수. 만족도. 생활 여건을 중요시하고

여기에 덧붙여서 당장 표면적으로 환산할 수 없는 미래 발전성. 가능성을 염두해 두듯이

아파트 선택에 있어서도 이 부분은 반드시 체크하고 넘어 가야 합니다.

● 특히 비수기에는 현실의 안목이 미래의 시야를 가리게 하는 착시 현상이 심해질 수 있는데

아무리 급한 상황이라도 아파트를 매도할 경우의 환경 즉 3년 후의 앞을 내다 보면서

그 시기에 중요시 여겨지는 가치에 관심을 가질 필요가 있습니다.

● 지금 당장은 아무도 관심을 두지 않지만 3년 후가 되면 엄청난 부가가치를 지닐 지역 혹은

아파트들이 매우 많을 것으로 보여집니다.

3년 혹은 5년 후의 국토 개발, 교통 등 주변 인프라, 상권 등 편의 시설. 신도시 개발 등의

정부 및 지자체 계획안을 참조해서 가치 창출을 극대화 하였으면 합니다..

▶ 대중의 선호 요소를 판단합니다.-

교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발. 신도시.뉴타운

● 일반 대중이 중요시 여기는 상기의 사항이 많은 지역과 아파트는 그만큼 높은 빛을 발합니다.

강남권이 지속적으로 주목 받는 것도 상기의 모든 요소를 갖춘 곳이기 때문이며. 신도시.

뉴타운 . 택지개발 등에 관심을 가지는 것도 대중의 선호 요소가 가치의 쏠림 현상으로

나타나기 때문입니다.

● 꼭 어느 것이 중요하다고 볼 수는 없지만 위의 요소를 고르게 갖춘 아파트가 최고의

대우를 받고 있으며 특정 부분을 완벽하게 갖춘 아파트 역시 그 희소성으로 말미암아 뭇

사람들로부터 선망의 대상이 되곤 합니다.

2005-2006년 두 해동안 위의 요소를 고르게 갖춘 지역의 아파트는 전국 최고의 상승률을

거둘만큼 폭등을 가져왔는데 서울 유망권을 제외한 그 대표적인 예가 용인. 파주. 동탄.

송도라고 할 수 있습니다.

● 하지만 2007년 상반기는 이들 지역을 중심으로 많이 오른 곳부터 소폭 하락 등의 조정을

보이고 있으며, 매수세의 실종을 감안한다면 당분간 약세가 이어질 것으로 전망이 됩니다.

● 문제는 2007년 하반기 혹은 상승 탄력이 본격화 될 것으로 예측이 되는 그 어느 때

바로 그 시점이 중요합니다.

위의 요소와 상극이 되는 소외 아파트군들은 지금 당장은 비교적 안정적인 상승을 보일

가능성이 점쳐지지만 상승 탄력시에 대중의 호응도가 낮아서 결국에는 소외군으로 전락할

가능성이 매우 높습니다.

● 즉 절대적인 가치가 낮은 아파트는 저평가의 최대 호재가 희석 되기 전인 3년 전후를 기점으로

대중이 선호하는 아파트군으로 말을 갈아타는 것이 가장 안전한 전략이라는 것을 염두해야

합니다.

▶ 정부의 정책을 판단합니다.-

정부 의지. 세금. 청약. 금리. 부동산 정책. 정치권 동향 등

● 2005-2006년의 아파트 상승 기류를 일시에 진정시킨 것은 바로 정부의 고강도 부동산 안정화

정책입니다.

할 수 있는 모든 대책이 나왔다고 해도 과언이 아닐만큼 이제 더 이상 부동산으로 시세

차익을 거두는 일은 불가능할 것으로 여겨질 정도로 부동산에 전방위에 걸쳐서 숨통을

옥죄어 놓았습니다.

● 2005년-2006년 기간에 야심차게 추진해온 8.31 대책이 대실패로 귀결되자 아파트 상승은

터진 봇물처럼 날아 오르기 시작했습니다.

2007년 1.11 대책은 과거 수차례 진행이 되어 온 부동산 정책의 결정판으로 보여질 정도입니다.

● 보유세의 강화. 대출 억제. 금리 인상. 다주택 세금 확대 등의 구체적인 조치가 입법화 되고

있어서'집값 상승에 일정 기간 불가피한 타격을 줄 수밖에 없을 것입니다.

법은 한번 입법화 하면 쉽게 고칠 수 없기 때문에 막상 가시화가 되면 부동산을 투자 혹은

투기 형태로 인식해 온 사람들에게는 심대한 타격을 입힐 전망입니다.

● 하지만 부분적으로 남용과 오용으로 점철 된 부동산 정책이 국민들의 저항으로부터

자유로울 지는 지켜 볼 문제이며, 재산권 침해, 세계적으로 유례가 없는 세금 폭리. 경제에

심대한 타격. 등의 비민주적이고 억지적 성향이 강한 정책이 대통령 선거와 정권 교체의

교차점에서 어느 방향으로 가닥이 잡힐 지 두고 볼 문제입니다.

● 부동산 폭등은 단순히 경제적인 문제점을 넘어서 사회 전반에 매우 부정적인 영향을 미치기

때문에 경기의 원활한 흐름을 위하여 반드시 잡아야 한다고 봅니다.

다만 임시방편과 고식지계의 연속으로 평가를 받는 정부의 부동산 정책이 얼마나 실효성을

거둘지는 의문입니다.

● 정부가 해야 할 이상적인 정책은 시장 원리에 근간을 두고 돈이 많아서 주체할 수 없는

상위 20%의 아파트에 과민한 반응을 보여서 찍어 누르려고 할 것이 아니라 그들만의

플레이를 할 수 있도록 최소한의 상한선만을 마련하는 일입니다.

절대 다수로 보여지는 80%의 수도권 아파트들이 폭등하지 않도록 서민 아파트의 안정화를

꾀하고 1가구 다주택 혹은 주택을 투기화 하는 세력들의 세금 강화에 화력을 집중해야 합니다.

교육처럼 하향 평준화의 개념으로 부동산 정책을 실시하려는 점이 가장 큰 문제점이라고

할 수 있습니다.

● 2007년 이 시점에서 정부의 부동산 정책!

강남권 아파트를 잡으면 나머지 아파트들이 연쇄적인 도미노 현상을 일으켜 집값 안정을

가져 오게 할 수 있을까요?

아니면 강남권 아파트가 보유 세금을 감안한 폭등으로 이어져 여타의 아파트에 연쇄적인

시너지 상승을 유발하고 말까요?

이를 판단하는 일이 내집마련을 위하여 마지막으로 담금질 하는 회원 여러분들에게는

화룡점정의 선택이라고 할 수 있습니다.

▶ 경제의 흐름을 판단합니다.-

소득 수준. 물가상승. 경기 흐름. 수출입. 전세동향. 환율. 주가 등

● 부동산도 큰 틀의 경제 개념으로 볼 때 소경제라고 명명할 수 있습니다.

아파트의 상승이 소득과 물가 상승의 그것과 비교하여 지나치게 폭등한 이유가 부동산

정책이 큰 틀의 경제 정책으로 자리잡지 못하고 주먹구구식으로 대처한 것이 근본 원인으로

지목받고 있습니다,

● 우리 정부의 경제 예측과 관리 능력은 매우 뛰어납니다.

특히 물가상승. 국민 총생산. 실업률. 수출입. 환율. 주가 등은 전문 기관을 바탕으로

오차 범위 내에서 정확한 예측이 이루어집니다.

하지만 유독 부동산만큼은 예측이라고 라기가 부끄러울 정도로 참패 아니, 정반대의 예측력을

보이고 있다는 사실에 경악을 금치 못합니다.

● 이는 부동산을 소경제로 인정하지 않고 소비적인 시각과 투기 성향 등의 부정적인 접근

방식에 문제의 원인을 찾을 수 있습니다.

지금이라도 부동산이 얼마든지 경제 흐름의 선순환에 기여할 수 있고, 조절 여하에 따라서

경제적 이윤 창출을 극대화할 수 있는 고급 영역이 될 수 있다는 인식을 가져야 합니다.

이러한 근본적인 발상 전환을 바탕으로 부동산 전문가를 주식이나 일반 경제 전문가 이상으로

우대하고 양성하는 토양을 갖추어야 합니다.

● 2005-2006년 두 해 동안 경기 흐름이 좋아서 부동산 시장이 폭등한 것이 아닙니다.

경기 흐름과 부동산은 일맥상통한다고 할 수 없으며 주식 시장과 시차별 흐름을 두고 연계를

보일뿐입니다.

통계 수치에 드러나지 않는 심리적 요인과 앞에서 지적한 수많은 항목들이 서로 연계 고리를

형성하면서 불규칙적인 상승과 조정을 반복하고 있음을 발견할 수 있습니다.

● 물가. 실업률. 수출입. 외한 보유고. 주가 등은 비교적 안정적인 면을 보이고 있고,

1인당 G.D.P.와 환율. 투자 유치. 유가 등은 몇 년째 불안한 흐름입니다.

● 위의 경제 흐름에서 주목을 해야 할 점은 주가와 소득 수준입니다.

과거의 자료를 분석해 보면 주가 상승은 부동산 상승의 전초전이라고 단언할 수 있습니다.

동반 상승은 아니더라도 일정부분 격차를 두고 주가상승= 부동산 상승이 이어지고 있는데,

지금의 주식 시장이 2000포인트라는 상징적인 수치를 향하여 비교적 견고한 그래프 모형을

띄면서 상승하고 있는 모습은 분양가 1만의 상징적인 수치를 안고 있는 부동산 상승에

긍정적인 영향을 줄 가능성이 높습니다.

● 주식의 상승이 부동산으로 쏠린 자본금을 이탈시킨다는 것은 일시적인 흐름일 뿐이며

400조가 넘는 풍부한 유동자금은 투자처가 신통치 않은 우리나라 경제 구조 하에서 결국

주식과 부동산의 양대 산맥을 함께 움직이게 할 기초 자금의 구실을 할 것입니다.

즉 경제가 나쁘기 때문에 부동산이 식을 것이라는 기대치는 위에서 분석한 결과를 본다면

경제 여건이 부동산 상승의 견인차 역할을 하고 있다는 현실 인식을 불러 일으키고 있습니다.

경제적인 측면에서 2007년 이후의 부동산 시장은 강세가 예상이 됩니다.

● 소득 부분도 부동산과 밀접한 관련성이 있습니다.

소위 명품 아파트로 불리어 지는 상위 20% 내외의 아파트는 소득과 관련성이 적은 데 비하여

중하위 80%의 아파트는 소득과의 연관성이 매우 높다고 할 수 있습니다.

소득은 대출의 잣대가 되기 때문에 소득 여부가 아파트에 어떤 영향을 미칠 것인가를 아는

것은 대단히 중요한 작업입니다.

● 앞으로 아파트 시장이 양극화 방향으로 치달을 가능성이 높은 까닭도 소득에 의한 아파트

분배가 한 축을 형성하기 때문입니다.

소득에 민감하지 않는 명품 아파트는 비교적 자유롭게 상승을 이어갈 수 있지만 소득의

한계점이 분명한 대부분의 아파트는 대출 등의 압박이 현실화 되면서 상대적인 안정세를

보일 전망입니다.

▶ 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.-

주택 보급률. 아파트 공급 계획. 인구 증가. 세대 수

● 아파트의 상승과 하락을 결정 짓는 중요한 포인트가 수요와 공급입니다.

특히 수도권 아파트의 인구 증가율. 아파트 공급 계획은 3년 후의 아파트 시세를 판가름 하는

중요한 척도가 될 것입니다.

● 기타 40대와 50대의 인구 증가. 핵가족화로 인한 세대수의 증가. 소득 향상. 품위 등을

중요시 여기는 국민성향 등으로 말미암아 유망 지역, 새아파트, 대단지. 40평대이상의

쏠림 현상은 더욱 증가할 것으로 분석이 됩니다.

각종 통계 자료에 의하면 2018년까지 특단의 주택 계획이 없는 한 주택 수요의 증가로

아파트의 상승이 이어질 가능성이 높은 것으로 조사되고 있습니다.

● 2002-2004년의 부동산 침체로 아파트 공급이 부족하였기 때문에 2-3년 후인 2005-2006년에

유망 지역 새아파트 위주로 분양가 대비 100% 이상 상승을 가져 온 것입니다.

2006년 하반기 이후 분양 시장의 침체가 2007년으로 이어지고 있습니다.

이는 2-3년 후인 2009년의 부동산 폭등을 유발하는 빌미가 될 수 있다는 점에서 당장의 분양가에

제동을 걸어서 건설사들의 분양을 가로막으려 하기 보다는 원활한 공급을 바탕으로 2-3년

후의 수요층에 대비하는 좀 더 현실적인 정책 방향에 초점을 맞추었으면 합니다.

● 2009년 이후의 부동산 시장은 공급 부족으로 상승 가능성이 예견이 됩니다.

▶ 심리적인 요인을 판단합니다.-

불안감. 기대감. 정책 신뢰도. 대통령 선거 등 변수. 주택 보유 의지 등

● 우리 나라는 전통적으로 집에 대한 소유 의지가 매우 높습니다.

50대 이상의 어른들은 물론이고 20-40대의 젊은 층도 한결같이 내집 마련을 성공의 기본

잣대로 평가하거나 최소한의 가치 충족으로 받아들이고 있습니다.

이러한 국민적 성향이 그 동안 정부의 끊임없는 노력에도 불구하고 집값 상승을 가져 올

수밖에 없는 또다른 이유로 지목 받고 있습니다.

● 내집 마련의 욕구가 매우 높기 때문에 이러한 욕구가 집값 상승의 도화선이 되고 있으며 집

없는 설움과 전세 살이의 불편함 등 심리적인 요인까지 감안한다면 아파트로 대표 되는 주택의

수요는 앞으로도 끊임없이 증가할 것으로 전망이 됩니다.

● 2007년 주택을 매수하고자 하는 심리가 현저하게 떨어지고 있으며 그 폭도 조금씩 확대하는

추세입니다.

정부의 일관성 있는 정책이 신뢰감을 갖기 시작하면서 아파트에 대한 불안감은 기대감을

크게 앞지르는 형국입니다.

이 추세는 2007년 상반기까지 지속이 될 가능성이 높습니다.

● 다만 표면상으로는 부동산 시장이 하향 안정세를 보이는 것으로 보여지지만 또다른 심리적인

요인 즉 대통령 선거, 대통령의 레임덕 현상과 정권 교체 여부, 인위적인 부동산 정책의

신뢰도 문제가 잠재해 있어서 매수자와 매도자가 팽팽한 줄다리기를 하는 등 눈에 보이지

않는 치열한 눈치 장세가 이어지고 있습니다.

언제 뇌관이 터질 지는 두고 볼 문제이지만 국민들의 부동산을 대하는 심리가 거래량과

매매가의 등락에 결정적인 영향을 주는 것은 사실입니다.

● 부동산에 대한 심리는 단기적으로만 접근해야지 중장기적으로 판단하면 오판하기 쉽습니다.

얼어 붙은 시장 흐름이 단 1주만에 180도 바뀌는 예가 얼마든지 있기 때문에 실수요자들은

긴장을 풀어서는 안 되며 초미의 관심을 가지고 적재적소를 골라서 내집 마련을 할 수 있는

기회를 잡아야 합니다.

2007년 상반기는 매수자 우위의 장세이긴 하지만 여러 정황으로 보았을 때 오랫동안 지속

가능성이 적고 설령 침체가 좀 더 길어진다손 치더라도 매도보다는 매수의 타이밍이라는

점을 역설하고자 합니다.

● 지금까지 2003-2006의 아파트 등락을 거울 삼아 2007년 상반기 이후의 부동산 경기를

조명하고 향후 어떤 자세로 임해야 하는 지에 대하여 심층적인 분석을 꾀하였습니다.

● 위에서 지적한 아파트 흐름에 영향을 주는 요소 10가지는 밀접한 연관성을 가지고 있기 때문에

중요도를 선별하는 고도의 판단 능력을 토대로 아파트 시장에 대응해야 함을 보여 주고

있습니다.

● 특히 부동산 지식이 부족한 대부분의 서민들은 정부 정책이나 심리적인 요인 등의 특정

분야에만 부동산 평가의 잣대를 적용하는 경우가 많습니다.

이는 부동산 흐름을 읽는 정확안 안목에 올가미를 씌우는 격으로 이것을 미래 판단의 핵심

요인으로 오인하여 매수 혹은 매도를 섣불리 단행하는 우를 범하기 십상입니다.

● 앞에서 여러 각도로 주지해 온 바와 같이 부동산의 흐름을 예측하는 일이 결코 쉬운 일은

아니라는 사실을 발견할 수 있습니다.

하지만 적어도 상기 10여가지의 잣대로 현실을 되짚고 투자의 방향을 잡아 나간다면

결코 실패하는 일이 없을 것입니다.

● 결론적으로 2007년 상반기의 흐름에 지나치게 민감하게 대응하지 말고 매수 시점을 기준으로

3년 후의 매도 혹은 갈아타기 시점에 역량을 집중하여 시장을 이해하려는 노력이 필요하다고

봅니다.

● 부동산 매매의 주체인 국민들의 심리적 요인은 매우 중요한 요소이긴 하지만 이는

단기적인 요인으로서 가치를 지닐뿐 가장 중요한 3년 전후의 요소에 큰 영향을 미치지 못한다는

사실까지 짚고 넘어 갔으면 합니다.

● 지금 장세에 대하여 집을 가진 분들은 지나치게 불안하게 생각해 하실 필요가 없습니다.

다만 1가구 다주택자들은 과거와 같은 높은 시세 차익이 어려워 졌기 때문에 기회를 보아서

가치가 떨어지는 아파트부터 매도를 하고 똑똑한 아파트로 올인하려는 전략을 펼쳐야 할

것입니다.

● 결국 2007년 상반기는 매수자의 입장에서는 최고의 타이밍이 될 수 있으며 보다 나은 여건으로

갈아타고자 하는 분들의 황금 기간이 될 수도 있기 때문에 1가구 다주택자의 급매 물량을

잡으려는 노력을 세워야 합니다.

● 역으로 아파트를 매도하고자 하시는 분들은 갈아타기나 분양 등의 특별한 사유 외에는

매도를 자제하고 상승기를 기다리시는 여유가 필요합니다.

● 감사합니다.

조급하면 모든 것을 잃을 수 있습니다.

느긋해도 모든 것을 얻을 수 없습니다.

신중함과 결단력의 두개의 저울추가 꼭 필요합니다.

박원갑 소장님과 함께하는 스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수

닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그

미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑

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[스크랩] ★명품41 더 이상 없다! 부동산 급소 121가지 ★ |부동산노트

2007-09-09 13:17

http://blog.drapt.com/jyb2580/1668801189311444272

출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 더 이상 없다 ! 급소 121가지★

스크랩 537회 작품입니다.

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

내 집 마련에 도움을 드리고자 다시 펜을 들었습니다.

장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에

필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다.

특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본

지침서로 활용했으면 합니다.

가치1 입지편

1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다.

2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가

노른자위다.

3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라

4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.

5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

가치2 미래 투자 가치편

6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.

7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.

8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라

9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.

10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

가치3 교통편

11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.

12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.

13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.

14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라

15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

가치4 교육편

16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.

17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.

18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.

19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.

20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

가치5. 자연 환경편

21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.

22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.

23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.

24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.

25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

가치6. 인문 환경편

26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라

27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.

28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.

29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.

30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

가치7. 아파트 외부 환경편

31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며

200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.

32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.

33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다.

34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.

35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

가치8. 아파트 내부 환경편

36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.

37. 발코니는 넓을수록 좋다.

38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.

39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.

40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

가치9. 시세편

41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.

42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.

43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.

44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.

45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

가치10. 평형편

46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가

따른다.

47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는

것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상

벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)

48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지

말아야 한다.

49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.

50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장

유망하다.

가치11. 매수편

51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.

52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.

매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.

53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.

54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.

55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

가치12. 매도편

56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.

57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로

순차적으로 한다.

58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.

59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.

60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.

가치13. 대출편

61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,

투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.

62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준

2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.

63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼

중요한 사안은 아니다.

64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직

한 방법이 아니다.

65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이

떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.

가치14. 분양편

66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승

때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.

67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는

사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.

68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한

하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.

69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이

유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.

70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의

투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.

가치15. 2006년- 2007년 전망편

71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년

추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초에 일시적 조정을

거친 후에 폭등 가능성도 있다

72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이

높다.

73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는

중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.

74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.

75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은

중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.

가치16. 부동산 학습편

76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세

및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.

77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.

78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및

고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.

79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을

달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.

80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에

대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.

가치17. 발품편

81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을

짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.

82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서

관심 지역을 자주 찾는다.

83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를

살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.

84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.

85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는

미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.

가치18. 심리편

86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의

자세가 필요하다.

87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게

시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~

1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.

88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.

89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.

90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.

가치19 갈아타기편

91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경

쓰지 않는 것이 좋다.

92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은

지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.

93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서

새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.

20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은

곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.

94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자

가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.

95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을

발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.

가치20. 종합편

96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라

97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.

98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과

관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.

99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.

100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에

목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린

만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.

가치21. 세금편

101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

(연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -

세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.

102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)

4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)

103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택

이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는

3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%)

10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외

104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%

105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%

취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%

가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편

106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액

80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서

중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용

107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%

(한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%

내에서 당사자간 협의

위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.

108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)

매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,

양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,

샷시영수증,중계수수료등)

109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.

110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감

주민등록 등본 각 1통

가치23. 매매시 체크리스트편

111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및

시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)

112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,

저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는

분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인

113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령

114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증

확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행

115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,

법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기

가치24. 금기 사항편

116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된

아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.

117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와

1년 시세 60% 상승 아파트는 피한다.

118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.

119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지

않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.

120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은

특별한 상황이 아니라면 피한다.

121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.

이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은

없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고

자부합니다. 여러분들을 사랑합니다.

감사합니다

스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수

닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그

미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑

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