2007-11-20 20:08

http://blog.drapt.com/juru/51195556914567

출처 : 뉴스 > 뉴스 종합

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=1367924874356

뉴스 : “팔려면 6월1일 이전에, 사려면 6월2일 이후에”

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2007-08-09 17:21

http://blog.drapt.com/juru/81186647711356

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30842

알짜 매물을 잡으려면 발품을 팔아 열심히 직접 찾는 것도 좋지만 믿을만한 중개업자를 알아두면 쉽고 안전하게 물건을 잡을 수 있다. 능력있는 중개업소는 매물보유량이 많고 시장을 읽는 감각도 뛰어나 그만큼 알짜 물건을 잡을 확률도 높아진다. 그렇다면 어떻게 좋은 중개업소를 찾아낼 수 있을까?   정석이라고 할 수는 없지만 그동안 방문해본 곳을 토대로 내실있는 중개업소인 경우를 소개하고자 한다. ■ 브리핑을 받을 수 있는 곳이면 OK   해당 지역에서 오랫동안 중개업을 한 중개업소가 좋지만 단기간에 그런 중개업소를 찾아내기란 쉽지 않다.   그럴 땐 방문시 브리핑(?)을 받을 수 있는 중개업소를 찾아보자.   괜찮은 중개업소 일수록 연락처를 알아내기 위해 급급하기 보다는 지역에 대한 정보나 개발계획 등을 자세히 설명하는 것부터 시작한다. 지역에 대한 주요 정보와 소문에 이르기까지 많은 이야기를 들을 수록 좋다.   ■ 신속하게 물건을 찾을 수 있어야 한다   매수자가 원하는 물건을 신속하고 다양하게 찾아낼 수 있다는 것은 바로 다른 중개업소와 네트워크망이 잘 갖춰져 있다는 것을 뜻한다.   물론 중소업소 목이 좋아 자체 매물이 많은 중개업소도 있을 수 있지만 대부분은 공동중개망을 통해 서로의 물건을 주고받는데 이때 네트워크조직이 없거나 소규모 정보망일수록 물건 소개에 한계가 있다.   ■ 동네 놀이터 같은 곳이면 GOOD   중개업소는 주택구입 결정권을 가지고 있는 주부들이 자연스럽게 모여들 수 있는 곳이어야 한다. 항상 동네 주민들이 모여 이야기를 나누고 있는 곳일수록 정보가 모이고 동향 파악도 쉬울 수 있다. 물론 동네 주민들이 모여 화투판을 벌이는 중개업소와는 구별된다. 내집처럼 드나드는 사람이 많을수록 물건과 정보가 쌓이게 되는 것이다.   ■ 이미지 마케팅에 신경쓰는 곳도 좋다   100% 좋은 중개업소라고 할 수는 없지만 중개업소내 지도나 각종 계획정보 등을 깔끔하게 정리해 놓은 곳은 그만큼 영업에 신경을 쓰는 중개업소라고 할 수 있다.   인터넷 광고나 상가수첩 광고 등을 꾸준히 해서 알리는 작업을 게을리 하지 않는 중개업소일수록 마케팅에 성공해 노루목 같은 장소를 만들게 된다.   ■ 매수자의 구미에 맞게 설명할 수 있는 중개업소가 좋다   아무리 장기간 중개업을 했다하더라도 구태의연한 방식으로 업무를 보는 중개업소를 종종 찾아볼 수 있다. 각 매수자의 상황과 구미에 맞는 물건을 소개하기 보다는 싸고 좋은 물건이라면서 무조건 밀어붙이는 중개업자가 있다.   이런 경우 물건에 대한 중대한 하자를 놓치지 쉽고 그만큼 위험부담도 커서 피해야할 대상이 된다.

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2007-08-09 17:19

http://blog.drapt.com/juru/81186647543920

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=455

8월 들어 주택시장은 더위에 지쳤는지 조용할 뿐입니다. 여름휴가까지 겹치면서 전형적인 비수기 양상입니다. 하지만 큰 집으로 이사를 가고자 하거나 생애 첫 내집마련을 꿈꾸는 사람들은 8월이 기회라고 생각합니다. 특히 분양시장은 분양가 상한제 등 규제정책 시행을 앞두고 8월 분양물량이 10년만에 최대를 기록할 전망입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 더위에 부담없이 읽을거리를 준비했습니다. 청약통장 가입자가 알아야 할 상식을 최근 이슈 중심으로 정리했습니다. 재당첨 제한 기준 최근 부적격 당첨자중 재당첨제한 대상인줄 모르고 청약했다 당첨이 취소되는 경우 많습니다. 당첨취소를 당하면 계약취소는 물론 재당첨 제한도 적용받게 됩니다. 재당첨 제한 규제정책은 2가지로 나뉩니다. 하나는 분양가 상한제 아파트를 당첨받은 경우 최대 10년에서 최소 3년 동안 다른 아파트에 청약할 수 없습니다. 또 투기과열지구에서 청약할 경우 재당첨 제한 대상자는 1순위로 청약할 수 없습니다. 먼저 분양가 상한제 아파트에 당첨된 사람은 주택공급에 관한 규칙에 따라 재당첨 제한을 받게 됩니다. 특히 9월부터 분양가 상한제가 민간택지까지 확대됨에 따라 청약자들은 반드시 알아야 할 내용입니다. 제23조 (재당첨 제한) ①분양가상한제 적용주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. [개정 2006.2.24] 1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택 가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 10년간 나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 나. 가목 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간 즉 분양가 상한제 아파트 85㎡ 이하를 수도권에서 당첨받을 경우 당첨 발표일로부터 10년, 기타 지역에서 당첨받으면 5년간 다른 아파트에 1~3순위로 청약을 할 수 없습니다. 85㎡ 초과의 경우 수도권 5년, 기타 지역 3년간 청약이 금지됩니다. 또 투기과열지구에서는 입주자모집공고일 현재를 기준으로 과거 5년 이내 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 사람은 1순위로 청약할 수 없습니다. 1순위 조건을 갖추더라도 2순위로 청약할 수 있습니다. 본인, 배우자는 물론 동일가구의 직계존비속인 세대원 모두가 당첨된 사실이 없어야 합니다. 재개발 및 재건축 조합원은 관리처분계획인가일, 주택조합은 사업승인일을 기준으로 소유자가 당첨받은 것으로 간주돼 재당첨 제한을 적용받습니다. 단 재건축의 경우 2003년 6월 27일부터 2006년 8월 17일까지 사업승인을 받은 단지는 사업승인일(사업시행인가일)을 기준으로 당첨자로 봅니다. 분양가 상한제, 전매제한, 청약가점제, 채권입찰제, 마이너스 옵션제 적용 기준 먼저 청약가점제와 채권입찰제는 적용 시점이 같습니다. 9월 1일 이후 주공 등 공공분양물량은 입주자모집공고 승인을 신청하는 단지부터, 민영분양물량은 분양승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 청약가점제는 청약부금 및 청약예금 가입자에게 우선 청약하는 모든 아파트에 적용됩니다. 채권입찰제는 시행중인 공공택지에서 민간택지로 확대돼 전용면적 85㎡ 초과 모든 분양물량에 적용됩니다. 분양가 상한제는 공공택지에 이어 민간택지에서 9월 1일 이후 사업계획승인을 신청하거나 8월말까지 사업승인을 신청했지만 11월까지 분양승인을 신청하지 못할 경우 적용을 받습니다. 재개발과 재건축 단지는 9월 1일 이후 사업시행인가를 신청하거나 8월까지 사업시행인가 신청을 했지만 11월까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하면 상한제 적용을 받아야 합니다. 분양원가 공개도 분양가 상한제와 똑같은 기준으로 적용됩니다. 전매제한 강화는 공공택지의 경우 9월 1일 이후 분양승인 신청(또는 입주자모집공고 승인 신청) 단지부터, 민간택지는 분양가 상한제 대상인 단지에 적용됩니다. 마이너스 옵션제는 9월 1일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 전매제한 강화 지금까지는 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에 한해서 전매제한이 입주이후까지 시행됐습니다. 9월부터는 지역과 주택규모에 따라 분양계약일 첫날 기준으로 최소 6개월에서 최대 10년까지 분양받은 아파트를 사고 팔수 없습니다. 공공택지의 경우 전용면적 85㎡이하는 수도권은 10년, 지방은 5년간 전매를 할 수 없습니다. 85㎡ 초과는 수도권 7년, 지방 3년간 전매가 금지됩니다. 민간택지의 경우 수도권에서 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 전매를 할 수 없습니다. 지방은 주택규모에 상관없이 투기과열지구에서 충청권은 3년, 기타 지방은 1년이며 비투기과열지구에서는 일괄적으로 6개월간 전매제한을 받습니다. 마이너스 옵션제 주택건설업체가 골조와 미장 전기공사 등만 시공하고 입주자가 완공 시점에 마감재와 시공업체를 선택하는 것입니다. 아직 확정되지 않았지만 △바닥재, 걸레받이 등 △벽지 △천정지, 반자돌림 등 △위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어 △주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV △부착형 조명등기구(매입등기구 제외) 등이 유력합니다. 마이너스 옵션 비용은 지상층 건축비의 15% 정도로 책정될 예정입니다. 공정율이 60%를 넘으면 마이너스 옵션이 적용되지 않습니다. 주의할 점은 2가지입니다. 건설업체는 입주자모집공고 때 미리 마이너스 옵션을 적용할 동(棟)의 순서를 정해 발표해야 합니다. 예를 들어 단지규모가 5개동, 5백가구(동당 1백가구)이고 당첨자 중 마이너스 옵션을 2백50명이 선택했다면 미리 정한 순서대로 2개동과 세 번째 동 절반을 마이너스 옵션으로 시공하는 방식입니다. 또 하나는 마이너스 옵션 품목을 일부만 선택할 수 없으며 전부를 선택하거나 아예 선택하지 않고 기본형 또는 풀 옵션을 선택해야 합니다. 인터넷 청약 전국 확대 실시 9월 청약가점제 시행과 동시에 수도권 투기과열지구내에서만 의무화된 인터넷 청약을 전국에서 확대 시행됩니다. 이에 따라 지방 청약자들은 청약전에 공인인증서를 발급받아야 합니다. 발급 절차는 우선 본인이 주민등록증을 지참하고 청약통장 가입은행을 방문, 인터넷 뱅킹 신청을 하고 보안카드를 받습니다. 이어 가입 은행 홈페이지의 공인인증의 인증서 발급 코너에 가서 개인용 인증서 발급을 클릭하고 약관에 동의를 체크한 뒤 ‘예’를 클릭하면 됩니다. ID와 사용자 암호, 주민등록번호를 입력하고 인증서 종류를 선택한후 보안카드 암호 4자리를 입력합니다. 이어 고객정보 사항을 정확히 입력하고 인증서 암호 8자리 이상을 입력한후 원하는 위치에 인증서를 저장하면 공인인증서를 발급받게 됩니다. 인터넷 청약 신청에 익숙하지 못한 청약자를 위해 은행에서 서류접수도 병행할 수 있습니다. 입주자 선정업무 은행대행 의무화 9월부터 청약 접수, 당첨자 발표 등 입주자 선정업무를 은행에서 대행토록 의무화됩니다. 다만 사업주체가 주택공사 지방공사인 경우 예외를 인정합니다. 또한 주택소유 및 과거 당첨사실 확인업무를 금융결제원으로 일원화합니다. 현재는 사업주체가 입주자모집시, 주택 전산검색은 건설교통부에서, 과거 당첨사실 확인여부는 금융결제원에서 하고 있습니다. 예비입주자 선정절차 투명화 등 9월부터 사업주체가 예비입주자를 20% 이상 선정토록 의무화했습니다. 다만 3순위까지 경쟁률이 120% 미만인 경우 예외입니다. 현행 미계약 순으로 예비입주자에게 공급하고 있는 미계약 당첨취소 물량을 모두 일괄 예비입주자에게 공개한 후 순번에 따라 공급하되 동호수배정은 추첨방식으로 합니다. 예비입주자가 최초 예비입주자 추첨에 참가해 당첨된 경우 계약포기시에도 당첨자로 명단관리합니다.

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