[스크랩] ◈~유치권신고관련 경매절차

2009-06-04 21:48

http://blog.drapt.com/junho21/382061244119728617

원문 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=4505&uid=91680&skey=&vkey=

이러다가 전문가가 되는게 아닌가 생각됩니다.(자료 첨부합니다.)

황미영님이 A단지 준공이 떨어진 다음날 시청에 다녀와서 쓰신 글을 보니 저들의 꿍꿍이가 대충

들어나는 것같습니다. 도대체 준공 검사(요즈음엔 사용승인검사라고 한답니다.)가 뭔지 한번

알아봤습니다. 용인시의 검사가 옛날 하던 방식대로 구렁이 담 넘어가는 식으로 처리를 한 듯합니다.

B단지를 오는 7월 준공검사 승인을 받겠다고 지금 죽기살기로 공사를 하는데 제버릇 개 못주듯이

A단지 식의 굴레를 벗어나지 못하겠지요. 나무그릇이 쇠그릇 안되듯이...

우리 모두 감시자가 되어 아래 표대로 체크를 하며 따지고 민원도 올려야 할 필요가 있을 것같습니다.

B단지에 집중 하려고 A단지의 돈을 빨리 회수 할 목적으로 허접하게 해 놓은 상태에서 입주만 하라고

만 닦달을 하니 A단지 입주를 하려는 분들이 뒤늦게 울분을 터뜨리면 땅을 친다고 들 합니다.

자료

준공검사를 지금은 "사용승인검사"라고 말합니다~~^^*

사용승인검사는 건축물을 설계해서 허가를 득하고 시공을 한 후에
건축물이 허가도면대로 적법하게 시공되었는지를 검사하는 것을
말합니다~~^^*

건축주가 허가관청에 "사용승인신청서"를 접수하면 관청에서 해당
건축물의 설계자가아닌 관내의 건축사를 선임하여 "사용승인 특별
검사"를 실시합니다~~^^*

특별검사로 선임된 건축사가 사용검사를 실시하고 적법, 위법
여부를 허가관청에 서면으로 보고합니다~~^^*

사용승인검사시 허가도면대로 시공되지 않고 불법적인 요소가
발견되었을 때 불합격되지요~~^^*

"불합격요인"으로는 건축물의 높이가 틀린다거나 위치가 현저하게
틀린다거나 법규에 명시된 재료를 사용하지 않았다거나 기타 건축
물의 설비(엘리베이터, 정화조, 소방설비, 기계식 주차설비, 상하수
도 배관 등)의 미비 등 여러가지 요인이 있을 수 있습니다~~^^*

불합격요인이 발견되면 허가관청에서 적법하게 "보완"하라는 통보가
옵니다~~^^*

보완되기전까지는 사용승인이 보류됩니다~~^^*

사용승인이 보류되면 해당 건축물은 사용할 수 없습니다~~^^*

보완이 완료되면 다시 사용승인검사를 실시하고 적법하다고 결과가
나오면 허가관청에서 "사용승인서"를 교부합니다~~^^*

그 때부터 비로소 건축물을 사용할 수 있습니다~~^^*

re: 준공검사란??

건축허가나 신고를 받아 축조한 건축물은 공사가 완료된 후 사용하기 위해서는 허가권자로부터

사용에 대한 승인절차가 반드시 있어야 합니다

이러한 절차를 사용승인을 위한검사(준공검사. 사용검사)라 합니다

"준공검사"라는 용어는 예전건축법에서 사용되던 용어였고 지금은 "사용승인검사"라고 합니다

아래의 표는 사용승인(준공검사 )검사시 체크하는 항목들입니다

건축법 및 관계법 전반에 걸쳐 적법여부를 검사하도록 되어 있습니다

불합격시에는 불합격한 항목을 적법하게 시정조치하여 다시 검사를 받습니다

시정조치를 하지 않으면 사용승인서를 받지못하고, 따라서 건물사용을 못하게 됩니다

[별지 제24호서식] <개정 2001.9.28, 2005.7.18, 2006.5.12>							(2면 중 제1면)
사용승인조사 및 검사조서
건축주
대지위치						지번
허가번호						허가일자
조사/검사자			성명	서명 또는 인		면허번호
			사무소명			등록번호
조사/검사일						설계일
「건축법」 제23조 및 동법 시행규칙 제21조의 규정에 의하여 아래와 같이 사용승인조사 및 검사조서를 제출합니다. 년 월 일 제출인 (서명 또는 인) 특별시장·광역시장·시장·군수·구청장 귀하
구분		조사내용			「건축법」 (조례)기준	완공 후 현황
현장조사	대지 및 도로	대지의 안전조치 등			제30조	□적합□부적합□해당없음
		토지굴착 부분에 대한 조치 등			제31조	□적합□부적합□해당없음
		대지안의 조경			( )% 이상	( )% □해당없음
		건축선 지정			제36조	□적합□부적합□해당없음
		건축선에 의한 건축제한			제37조	□적합□부적합□해당없음
	피난시설	직통계단의 설치			제39조	□적합□부적합□해당없음
		피난·특별피난·옥외피난계단의 설치			제39조	□적합□부적합□해당없음
		관람석 등으로부터의 출구설치			제39조	□적합□부적합□해당없음
		건축물 바깥쪽으로의 출구설치			제39조	□적합□부적합□해당없음
		옥상광장의 설치			제40조	□적합□부적합□해당없음
		방화구획			제39조	□적합□부적합□해당없음
		계단설치기준 및 구조			제39조	□적합□부적합□해당없음
		거실의 반자·채광·환기			제39조	□적합□부적합□해당없음
		거실의 바닥			제39조	□적합□부적합□해당없음
		경계 및 칸막이벽 구조			제39조	□적합□부적합□해당없음
		건축물에 설치하는 굴뚝			제39조	□적합□부적합□해당없음
210mm×297mm(보존용지(2종) 70g/㎡)

(2면 중 제2면)
구분		조사내용	「건축법」 (조례)기준	완공 후 현황
현장조사	내화구조	건축물의 내화구조	제40조	□적합□부적합□해당없음
	내화구조	대규모건축물의 방화벽 등	제40조	□적합□부적합□해당없음
	건축재료	건축물의 내장재료	제43조	□적합□부적합□해당없음
	지하층	지하층 구조	제44조	□적합□부적합□해당없음
	용도 제한	용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조	□적합□부적합□해당없음
	건폐율용적률	건폐율	( )% 이하	( 　 )　%
	건폐율용적률	용적률	( )% 이하	(　　　　　　）％
	대지 안의 공지	건축선으로부터 이격거리	제50조	□적합□부적합□해당없음
	대지 안의 공지	인접대지경계선으로부터 이격거리	제50조	□적합□부적합□해당없음
	높이 제한	가로구역별 및 도로에 의한 높이제한	제51조	□적합□부적합□해당없음
	높이 제한	일조확보를 위한 높이제한	제53조	□적합□부적합□해당없음
	건축 설비	승용승강기의 설치	제57조	□적합□부적합□해당없음
		승용승강기의 구조	제57조	□적합□부적합□해당없음
		비상용승강기의 설치	제57조	□적합□부적합□해당없음
		비상용승강기의 승강장 및 구조	제57조	□적합□부적합□해당없음
		배연설비의 설치	제55조	□적합□부적합□해당없음
		난방설비의 적합여부	제55조	□적합□부적합□해당없음
		열손실방지 조치	제59조	□적합□부적합□해당없음
		에너지절약계획서 이행 여부	제59조	□적합□부적합□해당없음
	도시 설계	지구단위계획에의 적합여부	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조 내지 제55조	□적합□부적합□해당없음
	도시 설계	공개공지의 확보	（ )％이상	( )％ □해당없음
장애인 편의시설		관계법령에서 의무화된 시설		□적합□부적합□해당없음
기타 사항
종합의견
210mm×297mm(보존용지(2종) 70g/㎡

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[스크랩] 말에 인격이 흐르게 하십시오 |부동산노트

2009-05-14 00:23

http://blog.drapt.com/junho21/382061242228225807

출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

말에 인격이 흐르게 하십시요..

말에 인격이 흐르게 하십시오.

서양 속담에 ‘간결은
말의 재치이다’ 란 말이 있습니다.
말이란 그 사람의 인격을 밖으로 표현하는
가장 직접적인 행위입니다.

그러므로 당신의 말 한마디는
상대편에게 자신의 본 모습을 보여주는 것입니다.
우리들은 가끔 아주 예의 바른 신사나 숙녀들이
갑작스러운 일을 당하면
자기도 모르게 입에서
욕설이 튀어나오는 것을 본 적이 있습니다.

아무리 예의와 겸손으로 치장을 하더라도
그 본 모습을 속일 수는 없는 것입니다.
특히 운전을 할 때 우리는
그 사람의 성격을 알 수 있다는 말을 많이 합니다.

누군가 갑작스럽게 끼어들거나 아주 위험한 순간을 겪었을 때
나타나는 그 사람의 반응을 살펴보십시오.
절대 그렇지 않으리라 생각되던 사람의 입에서
상스러운 욕설이 나온다면
다시 그 사람을 보고 싶지 않을 것입니다.
그의 친절한 웃음조차 가식으로 느껴지지 않겠습니까?

사람들은 자신에 대해서 많은 오해를 합니다.
자신은 예의 바르고 자신은 남보다 이해심이 많으며
유머가 넘치고 참을성이 많다고 생각들을 할 것입니다.
하지만 정말 그렇습니까?

실제로 그런 교양, 그런 매너를
갖추고 있는 사람은 얼마 되지 않습니다.
자신이 농담을 하고 있다고 생각하는 사람들은
실제로 농담을 하지 않습니다.
상대편을 배려하지 않는 농담은
가끔 무례한 말이 되는 경우가 많은 것입니다.

그러한 사람을 자각시키는 방법은 별개 아닙니다.
웃지 않으면 되는 것이지요.
만일 그 정도가 심했다면 비슷하게 대꾸해서
다시는 그런 농담을 하지 못하도록 해야 합니다.

생각이 깊은 사람은
의미 없는 말을 꺼내지 않습니다.
당신의 입에서 나간 말이 누군가에게
불쾌감을 줄 수도 있다는 사실을 명심하십시오.

말에 향기를 불어넣는 가장 좋은 방법은
역시 문화적인 교양을 쌓는 것입니다.
교양이란 자신도 모르게
말투에 지성을 불어 넣습니다.

’말 한마디가 천냥 빚을 갚는다’ 란 속담은
아주 오래된 것이지만 그보다 더한 진실은 없습니다.
말 한마디가 의기소침한 사람에게 의욕을 불어넣어 주고
말 한마디가 믿음을 줍니다.

자신의 말에
자신감과 믿음을 심으십시오.
연애를 할 때는 시적인 말이 좋고
사업을 할 때는 명확한 말이 좋습니다.

누군가를 격려할 때는
따뜻하고 정겨운 말투가 어울리겠지요?
때와 장소, 그리고 사람에 따라
분위기를 자신의 것으로 만들 수 있도록
항상 노력해야 합니다.
쓸데없는 수다는 당신을 아줌마로 만들기 십상입니다.

대화를 하고 난 상대편이 당신의 이름을
오래 기억할 수 있도록해 주십시오.

<꿈을 잃지 않는 여자가 아름답다> 中에서

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[스크랩] ◈~유치권신고관련 경매절차 |부동산노트

2009-02-26 23:58

http://blog.drapt.com/junho21/382061235660306341

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

◆서박사경매특강⑪유치권신고관련 경매절차

유치권권리신고결과 그 영향과 문제점

1. 유치권 권리신고서 제출

유치권을 주장하는 자가 집행(경매)법원에 유치권에 관한 '권리신고서'를 제출하는 경우에 집행법원은 부동산 경매절차 안에서 유치권의 성립요건에 관한 실체적인 심사를 하여 유치권의 존부에 관한 판단을 내려 그에 따른 조치를 취해야 하는 것이 마땅하고 바람직하지만 현행 민사집행법령상 거기까지 만족시켜 주지 않는다.

사실 집행법원이 유치권에 관한 실체적인 유치권의 존부에 관한 판단까지 내리기는 좀 무리가 있다고 본다. 그런 실체적 유치권의 존부에 관한 판단은 별도 본안소송 재판부에서 소송절차로 판단해야한다고 본다.

그러므로 집행법원은 매각물건명세상으로만 "유치권신고 있음. 성립여부는 불분명함"이라고만 명시하고 만다.

2. 유치권 권리신고결과 그 영향과 문제점

집행법원이 사전에 유치권자를 심문할 수 가 있으므로 현황조사를 강화하여 유치권의 존부에 관한 엄격한 사전심사를 할 필요가 있다고 본다.

그런데 이와 같이 집행법원이 형식전인 심사만을 거쳐 매각물건명세서에 기재된 유치권이 신고된 경매사건은

첫째 계속하여 유찰이 반복되는 원인이 되고 있고,

둘째 이에 따라 가격이 엄청나게 하락하는 결과를 낳고 있다.

셋째 따라서 경매절차가 장기화되고 있다.

넷째 그러므로 채권자와 채무자에게 엄청난 고통을 주고 가혹한 결과를 안겨주게 된다. 매수자 역시 엄청난 고통을 겪게된다.

한편, 악의의 채무자와 악의의 유치권신고자가 결탁을 하는 경우에는 채권자와 매수자가 골탕을 먹게 된다. (이에 대한 대처법은 다음 후편에서 다루기로 한다)

위에서 살핀바와 같이 이는 유치권을 인정하는 취지 즉, '공평의 원칙'에 반하게 된다.

그렇더라도 집행법원은 유치권신고자에게 본안 소송절차에서 하는 것처럼 입증책임을 지울 수가 없다고 본다.

이에 대하여는 제도(법령개정)와 실무절차의 개선이 필요하다고 본다.

3. 유치권신고서를 접수한 집행법원의 실무적 처리

경매진행 중 유치권신고를 접수한 집행법원은

채권자로부터 '유치권배제 신청'에 따른 심사만을 할 뿐이다.

나아가 경매신청채권자가 유치권신고자를 상대로 「유치권부존재확인의 소」를 제기했다는 사유를 들어 경매절차정지신청을 하드라도 일반적으로는 경매절차가 일시적으로만 정지될뿐, 그대로 진행된다는데 어려움이 있다고 본다.

집행법원은 「유치권신고서」를 접수하고는 유치권을 주장하는자에게 그 점유개시시기, 피담보채권액 등을 소명(입증이 아니라 소명만 하면 된다)을 하도록 하고 있다.

집행법원은 유치권신고서 접수기간에 따라 다음과 같이 처리한다.

①매각기일 이전에 접수되는 경우

물건명세서에 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하다는 내용을 기재하여 매각을 실시한다.

②매각기일부터 매각허가기일 전까지 접수되는 경우

유치권이 성립할 여지가 전혀 없다는 것이 명백하지 않는 한 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 매각을 불허가하고 새매각을 실시한다(민사집행법 제121조 제5호).

③매각허가기일부터 매각허가여부 확정 전까지 접수되는 경우

최고가매수신고인으로부터 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제 121조 제6호) 또는 매각허가결정에 대한 항고(민사집행법 제129조)를 받아 매각허가결정을 취소하고 새매각을 실시한다.

④매각허가결정 확정 후부터 대금지급 전까지 접수되는 경우

매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127조 제1항)을 받아 매각허가결정을 취소하고 새매각을 실시한다.

⑤대금지급 후부터 배당실시 전까지 접수되는 경우

최고가매수신고인이 민법 제575조 제1항에 따른 담보책임을 묻는 경우에 한하여 매각허가결정을 취소한다.

4. 유치권신고없이 경매절차가 종료된 경우

유치권은 신고없이 경매절차가 종료되더라도 그 권리자체가 부정되거나 기존의 권리가 소멸되는 것은 아니다.

유치권은 원래가 매수인에게 인수되는 권리이다(민사집행법 제91조 제5항).
따라서 유치권을 신고하지 않은 자도 유치권을 주장하여 유치권에 의한 경매를 신청할 수 있다.

5. 유치권신고에 따른 문제점보완 해결방안(건의사항)br>

부동산 경매절차에서 허위의 유치권신고에 따른 피해를 최소화하고, 아울러 진정한 유치권자를 보호하기위하여 그 문제점을 보완하는 해결방안을 건의한다.

가. 유치권의 저당권화

부동산유치권을 법정저당권화하여 저당권과 동일한 효력을 인정하여 배당절차에서 배당 받을 수 있도록 제도화하여야 한다.

나. 채권적 유치권 인정

부동산경매절차에서 유치권을 채권적유치권으로 하여야 한다. 배당요구 종기까지 신고토록하여야 한다.

다. 부동산유치권 등기제도

부동산유치권을 임차권등기명령제도처럼 등기제도화하여야 한다.

5. 결어

그렇게 되면, 유치권신고남용사례가 없어질 것이고 법적안정성이 훼손되지 않으리라고 본다.

2008. 12. 13.

글쓴이 마포경매포럼/마포컨설팅 서승열(서 박사) www.mapoconsulting.com

저서 "재테크경매는이렇게하는것이다"

서승열[ssy4984@hanmail.net]

2008년 12월 16일 08시 27분

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re: 준공검사란??