1. 보금자리주택이란?

보금자리주택이란 공공부문이 서민들의 주거안정을 위해 재정 또는 기금을 받아 건설,매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

특히, 수도권에서는 도시의 무분별한 확장과 쾌적한 환경을 보존하기 위하여 그동안 개발을 억제해왔던 그린벨트를 대거해제하여 “수요가 있는 곳에 주택을 공급한다”는데 그 의미를 찾을 수 있다.

서울과 수도권인근에 위치하면서 개발되지 않고 보존된 대부분의 지역들이 그린벨트라고 볼 때 입지가 좋은 곳에 주택공급을 했을 때는 투자가치가 그만큼 높다고 판단할 여지가 있다.

노무현정부가 수도권집값안정을 위해 추진한 2기신도시보다 서울접근성이 높다는 점과 주변시세의 50~70%의 가격으로 공급한다는 점은 매우 매력적인 주택이 될 것임에는 의심의 여지가 없는것 같다.

이러한 주택공급은 내년하반기나 후년에 분양될 줄 알았는데 사전예약제도를 신설하여 금년9월에 우면지구,세곡지구,미사지구,원흥지구라는 4개의 시범단지에서 우선적으로 분양 시행될 예정이다.

지난달 27일은 2018년까지 10년간 전체 150만가구, 수도권에 100만가구 공급물량중 60만가구를 2012년까지 조기공급하기로 발표하면서 이번기회에 내집마련하는 서민들이 크게 늘어날 전망이고 집값안정에 상당한 영향을 줄 것으로 보인다.

2. 보금자리의 주택유형과 건설공급계획

보금자리의 주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 구분되고, 임대주택의 비중이 높아 중산층과 서민을 대상으로 한 주택임을 알 수 있다.

전매제한이 10년이라는 것도 가수요나 소위 투자자들이 탐낼 곳은 아니다.

때문에 언론이 보도하는 것처럼 꿈과 환상에 부풀어 투자개념으로 접근하기엔 무리가 있다.

다만, 중산층과 서민들이 오래동안 살 수 있는 보금자리를 저렴한 가격으로 분양받을수 있는 좋은 기회가 될 수 있다는 점에서 접근할 필요가 있다.

3. 청약방법 : 사전예약제도의 특징과 주의할 점

기존 청약제도는 단지배치도, 세대평면도, 조감도, 옵션, 분양가격, 분양일정등이 확정된 상태에서 청약이 이루어졌다만, 금번 보금자리주택으로 공급되는 청약제도는 분양정보가 개략적정보만을 가지고 소비자가 판단해야 한다.

단지배치, 내부구조, 마감재등 어떤 유형의 주택이 탄생할지 “묻지도 말고 따지지도 말고” 싸게 양질의 주택을 공급할 것이라는 막연한 믿음을 가지고 청약에 임해야하는 상황이라서 차후 문제발생의 소지가 남아있다고 할 수 있다.

금번 사전예약제도의 가장 특징은 복수지망제도와 지역우선제도라고 할 수 있다.

청약할 수 있는 대상단지가 기존의 1개단지라면, 사전예약제는 3개까지 단지를 복수지망할 수 있게 된다.

복수지망에서 주의할 점은 첫 번째 지망단지 청약자를 우선시하여 당첨자를 선발한다는 것이다

즉, 청약가점제가 아무리 높아도 1지망지역에서 우선권에서 밀리고 2지망에서 경쟁을 하게 될 때  1지망한 사람보다 후순위가 되다는 것이다.

입주자를 선정하는 기준은 가장 먼저 지역요소를 우선으로 고려하고, 다음으로 지망단지, 청약저축 입주자선정기준(무주택기간,납입횟수, 저축총액등순)순으로 당첨자를 선정한다.

강남세곡, 서초우면지구는 서울시민을 100%대상으로 하고 있고, 같은 1순위라도 5년이상 무주택세대이면서 월납입횟수 60회이상 인 사람으로 저축총액이 많은 경우 우선권을 가지게 된다. (일반공급물량은 가점제가 적용됨)

4. 시범지구에 대한 개략적 개요 및 예상분양가 

1) 시범지구 공급면적/가구수와 주변여건

2) 시범지구 추정분양가와 비교대상 ( 3.3㎡당, 전용 85㎡기준)

3) 비교대상지역으로 본 보금자리주택의 투자가치

- 보금자리주택의 입지가 뛰어나다는 것은 2기신도시등 외곽지역에 대비하여 추정한 것이기에 기반시설이 없는 보금자리주택단지를 동일잣대로 비교하는 것은 판단착오일 가능성이 높아 보임.

- 분양주택 대비 임대주택의 비율이 높고 아파트의 질적측면이 낮을 수 밖에 없는 한계를 가지고 있기 때문에 투자가치측면에서 언론이 말하는 처럼 “청약로또”와는 거리가 멀어 보임.

- 실제로 분양가가 저렴하고 따라서 엄청난 시세차익이 예상된다는 이유만으로 전매제한기간과 거주기간을 타지역과 비교해 제약이 많다는 것은 형평성에 어긋날뿐더러 이는 투자가치를 크게 상쇄시키는 역할을 할 것으로 보임.

- 시범지구의 인기선호도 측면에서 세곡지구, 우면지구, 미사지구, 원흥지구순으로 보이며 개발규모면에서 미사지구만이 기반시설면에서 자립도시역할을 할 것으로 보이고 환경프리미엄이 높다고 볼 때,  장기적인 안목에서 미사지구내 선호가능성이 높은 단지를 선정하여 청약하는 것이 효과적이라고 판단됨.

결국, 보금자리주택개발의 구체적 청사진이 나와있지 않은 상태에서 투자가치를 지나치게 높게 판단하는 것은 문제발생소지가 있다고 판단됨.

5. 서민을 위한 보금자리주택 공급 대폭확대 주요내용

무주택서민들의 주거안정을 위해 2018년까지 단계적으로 추진예정인 수도권 개발제한구역개발일정을 앞당겨 현정부 임기내인 2012년까지 모두 개발하여 보금자리주택 공급물량을 대폭확대하기로 하였다.

즉, 수도권 개발제한구역에서 보급자리주택 약 20만호의 공급시기를 얖당겨 당초 2012년까지 총 12만호(연3만호)로 계획된 공급량을 총 32만호(연8만호)로 대폭 확대함에 따라 금년 하반기중 개발제한구역에 추가로 보금자리주택지구 5~6곳을 지정할 예정이다.

6. 정부의 분양가 인하 방안

1) 기반시설, 녹지율 조정등으로 분양가 인하

2) 주택유형별로 엘리베이터홀, 계단실면적등을 합리적으로 조정하는 등 불필요한 시설은 과감히 축소

3) 불필요한 외양적인 치장은 최대한 억제하고, 바닥재ㆍ벽지ㆍ가구ㆍ등 마감재는 검소하고 실용적인 수준으로 시공하여 분양가의 6%수준으로 관리

7. 보금자리주택의 문제점

지금까지 살펴본 보금자리주택은 정부가 말하는 바와 같이 저렴한 수준으로 생각되기에는 많은 문제점을 노출하고 있다.

첫째, 아파트시세비교대상기준이 기반시설을 갖춘 도시의 아파트가격을 대상으로 평가하였기에 서울근교의 좋은 입지라 하더라도 생활편의등 주거환경은 열악할 것으로 보인다.

(개발규모가 신도시급인 하남미사지구를 빼고는 개발규모가 작은 편이라서 주변편의시설이용에 불편할 것으로 판단됨.)

둘째, 아파트분양가를 가격에 초점을 맞추기 위해 불필요한 부분(조경,공원,마감재,엘리베이터홀등)을 없애거나 조정한다는 것은 수요자중심이 아닌 공급자중심의 아파트공급이 될 수 밖에 없다. 즉, 아파트의 질적측면이 등한시될 가능성이 존재한다.

셋째, 아파트특별공급조건으로 보면 다주택집안, 장애인,서민가정에 포인트를 두다보니 지나치게 서민주거지역이라는 꼬리표가 따라 다닐 수 밖에 없다.

넷째, 아파트가격의 상승요인으로 꼽히는 입지, 교통, 생활편의시설, 커뮤니티, 임대아파트비율, 브랜드, 조경, 마감재등 부분에서 수요자를 만족하기 어렵다고 볼 때, 아파트가격이 정부에서 말하는 것처럼 저렴한 수준과는 차원이 다른 성격을 내포하고 있다.

다섯째, 전매제한(7~10년)과 거주요건(5년)이 지나치게 강화됨으로써 다른 지역과의 형평성을 훼손할 우려가 있고, 이는 헌법상 거주이전의 자유를 지나치게 제약하는 요소로 생각될 수 있다.

여섯째, 처음으로 시행되는 사전예약제도는 아파트조기공급을 위한 복안으로 보이나,

확정되지 않은 개략적내용을 토대로 청약을 실시함으로써 보상가문제로 인한 지역주민의 반발, 환경단체의 저항등으로 공급시기가 늦어질 가능성과 그에따른 분양가인상이 발생시에는 심각한 문제가 있을 수 있다.

일곱째, 수도권과밀화현상이 더 심화되고 수도권의 허파역할을 했던 녹지공간이 줄어듬으로써 환경파괴가 심화되고 교통체증문제도 심각해질 우려가 있다.

8. 보금자리주택 청약을 하기위한 사전준비 및 주의사항

1) 자금계획을 미리 세워두고 자신의 현금흐름에 맞는 청약대상지역을 선정해야한다.

2) 보금자리주택시범지구 현지답사를 통한 입지확인으로 직장과의 거리, 교통편, 주거환경 등을 사전에 눈으로 직접 확인할 필요가 있다.

3) 아파트비교대상지역을 방문하여 주변시세 확인 및 부동산평가기준상 비교가능한지 여부 및 주변부동산의 반응등을 확인할 필요가 있다.

4) 보금자리주택을 “청약로또”로 생각하여 자신의 거주영역을 벗어난 지역이라도 일단 당첨해보고 생각하자는 식의 발상은 순진한 착각일 수 있으므로 주의를 요한다.

9. 보금자리주택 당첨전략

1순위에 해당하는 청약가입자수에 비해 시범지구의 분양물량이 매우 적은 편이라서

경쟁률이 높을 것으로 예상되고 있으니만큼 꼭 당첨을 희망하는 사람이라면, 나름대로의 전략이 필요할 것으로 보인다.

1) 보금자리주택은 특별공급물량이 많기 때문에 자신이 특별공급대상인지 우선 확인할 필요가 있다.

즉, 근로자, 신혼부부, 장애인등이 특별공급대상에 해당하며 청약조건을 꼼꼼히 따져 보아야한다. 특별공급대상자는 낙첨시 다시 일반공급에 청약할 수 있다.

2) 꼭 그곳에 살고싶다는 당첨안정권을 희망한다면, 청약경쟁률이 낮은 단지를 1지망으로 선정해야 당첨확률이 높아진다.

3) 청약가점제와 청약불입횟수가 높으면 강남세곡, 쾌적성등의 주거환경을 선호하는 사람은 서초 우면지구에 청약하는 것이 낫다는 것이 대체적인 분석이다.

4) 청약당첨기준이 거주요건> 지망> 청약저축 요건순이므로 거주지역을 우선시하고, 무엇보다 시범지구내 단지를 지망할 때 신중할 필요가 있다.

5) 시범지구보다는 위례신도시, 광교신도시등에 분양하는 보금자리주택의 투자가치가 더 높다고 판단되므로  청약일정을 놓치지말고 수시로 체크할 필요가 있다.

‘인서울’을 목표로 하는 사람들은 내년이후 재개발물량 중 보금자리주택으로 공급되는 물량에 포인트를 맞출 필요가 있겠다.

물론, 보금자리주택이란 꼬리표가 따라다니기 때문에 가격메리트와 아파트구조, 마감재등을 주의깊게 살펴볼 필요가 있다.