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[스크랩] 부동산 킬러 |부동산노트
2008-03-21 13:46
http://blog.drapt.com/jun9940/2413571206074800625 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산 킬러
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2008-03-21 13:28
http://blog.drapt.com/jun9940/812531206073722966
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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경부고속도'황금 아파트 라인' 잡아라
분당~평택 벨트 올 7만 가구 분양
IC 인근 집값 상승률 평균 크게 웃돌아 광교 후광 용인·교통 요충 판교 등 주목 우리 경제 발전사의 상징인 경부고속도로. 서해안고속도로, 중앙고속도로 등 새로 생긴 도로가 많지만 경부고속도로는 여전히 대한민국의 가장 큰 혈맥으로서 자리하고 있다. 이 때문에 경부고속 라인을 따라 형성되는 주거 지역은 항상 국민의 관심사다.
그런 점에서 올해 경부고속도로를 따라 분양되는 주택을 눈여겨볼 필요가 있다. 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=미분양 아파트' target=_BLANK>미분양 아파트가 11년 만에 최대라지만 경부 라인은 여전히 노른자위 지역이다. 강남 접근성이 뛰어나고, 산업단지와 유통단지 등이 몰려있어 배후 수요가 풍부해 시세 차익도 기대된다.
부동산 정보업체인 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=스피드뱅크' target=_BLANK>스피드뱅크 등 부동산업계에 따르면 경부고속도로 중심축인 성남 용인 수원 오산 안성 평택 지역에서 올해 총 7만181가구가 분양된다. 수도권 전체 분양물량(16만6,449가구)의 42.2%를 차지하는 규모다. 경부 축은 1기 신도시인 분당신도시를 시작으로 판교~광교~동탄~평택국제평화신도시까지 주거 벨트를 형성한다. 이미 분당과 판교에서 경험했듯 경부라인에 형성된 아파트 벨트는 쾌적한 환경과 함께 프리미엄 재테크로도 주목 받아왔다. 실제로 스피드뱅크 조사 결과 경부고속도로 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=인터체인지' target=_BLANK>인터체인지(IC) 인근 아파트의 가격 상승률은 지역 전체 평균 상승률을 크게 웃돈다. 예를 들어 지난해 초 대비 용인 지역의 전체 평균 집값 상승률은 -2.56%였으나, 수원IC 인근 용인 용덕동 82㎡(25평)형 두진아파트는 같은 기간 1억2,500만원에서 1억7,000만원으로 36.0%(4,500만원) 올랐고, 신일아파트 79㎡(24평)형도 21.4% 상승했다. 오산IC 부근도 마찬가지다. 오산시 원동 운암주공 76㎡(23평)형은 전체 평균(4.9%)을 훨씬 웃도는 8.2% 상승했다. 안성 지역의 전체 평균 상승률은 0.9%에 그쳤으나 안성IC 인근 평택시 비전동 109㎡(33평)형 SK아파트는 12.2% 올랐다. 새로 분양되는 경부 프리미엄 라인이 주목 받는 이유다. 용인 흥덕, 죽전 등 택지개발사업과 신봉ㆍ성복구역 등 도시개발사업이 가장 큰 축이다. 올해 안에 평일 출퇴근 시간에 버스 전용차로제가 시행될 것으로 보여 교통여건은 대폭 개선될 전망이다. 공급이 수요를 창출하듯 인구 유입도 꾸준하고, 이는 다시 경부축 주거벨트의 남하로 연결되는 양상이다. 프리미엄 라인에 있는 주요 분양단지를 둘러본다. ■용인흥덕지구 광교신도시와 인접해 후광효과를 바로 누릴 수 있는 지역이다. 경부고속도 수원IC와 가깝다. 향후 분당선 연장구간 영통 영덕역이 인근을 지나고 용인~서울간 고속화도로가 흥덕지구를 통과하게 돼 강남권 이동이 수월하다. 현대건설이 흥덕 2~3블록에서 중소형 아파트 570가구를 일반 분양한다. ■성남 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=판교신도시' target=_BLANK>판교신도시 올해 판교에서 분양되는 아파트 중 가장 입지가 좋은 동판교에 자리하고 있다. 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=대우건설' target=_BLANK>대우건설ㆍ신구건설이 중대형 948가구를 분양한다. 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=신분당선' target=_BLANK>신분당선 판교역을 도보로 이용할 수 있고, 경부고속도로, 외곽순환도로, 분당~수서간 고속화도로, 분당내곡간 고속화도로 등 도로망이 갖춰져 있다. ■수원 광교신도시 영동고속도로 이용이 쉽고, 경부고속도로 수원IC와 가깝다. 내년 용인~서울간 고속도로와 분당선 연장구간 개통이 예정돼 있고, 2014년 개통 예정인 신분당선 2개 역사가 광교신도시 내에 신설된다. 울트라건설이 인근에서 10개동 1,188가구의 대단지를 분양한다. ■평택 청북지구 검색하기 href='http://search.daum.net/search?w=tot&q=대우자판건설' target=_BLANK>대우자판건설이 청북지구 5블록에서 총 640가구를 일반 분양한다. 5블록 윗쪽은 녹지공간으로 조성될 예정이어서 주거환경이 쾌적하다. 평택~안성간 고속도로가 올해 개통될 예정이어서 서울 접근성도 개선된다. 한강 따라 아파트 천금시대
강북 소형 아파트가 위세를 떨고 있는 가운데 한강변 주변 아파트값에도 조용히 훈풍이 불고 있다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 1월 4일부터 3월 14일 현재까지 한강과 접하고 있는 51개 동 아파트의 매매가 변동률을 조사했다. 그 결과 용산구 한강로2가, 마포구 토정동 등 18개 동이 서울 평균(0.97%)을 넘어선 것으로 조사됐다.
용산구 한강로2가가 가장 많이 오른 8.47%. 이후 마포구 토정동(5.42%), 용산구 산천동(4.29%), 마포구 망원동(4.19%), 영등포구 양평동5가(1.91%) 순이다.
구별로는 용산구 한강 인접동이 5곳으로 가장 많았다. 산천동, 이촌동, 원효로4가, 한강로2가, 한남동 등 5곳이 서울 평균보다 많이 올랐다. 성동구는 성수동1가, 성수동2가, 금호동1가, 옥수동 등 4곳, 마포구는 토정동, 망원동, 용강동 3곳, 영등포구 양평동5가, 양평동6가 2곳이 서울 평균보다 높았다. 그 밖에 강남구, 강동구, 강서구, 송파구는 각각 1개동씩 이름을 올렸다.
이렇게 한강변 지역이 상승하고 있는 이유는 세가지로 꼽을 수 있다.
첫 번째로 2006년 유턴프로젝트와 2007년 한강르네상스 개발, 2008년 대운하 개발 등 한강변을 위시한 개발 계획이 계속적으로 나오고 있기 때문이다. 두 번째 이유는 한강변 소규모 아파트는 주변 선호도 높은 대규모 아파트에 비해 시세가 저렴했기 때문. 최근 주변보다 저렴한 아파트를 찾는 수요가 늘면서 아파트값이 올랐다. 마지막으로 전세 물건을 구하기 힘들자 아예 매매를 선택하는 수요도 늘어났다.
◆ 용산구
용산구는 한강로2가(8.47%), 산천동(4.29%), 원효로4가(4.03%), 이촌동(2.13%), 한남동 1.93%)이 상승세다.
용산구 한강변 일대는 서부이촌동과 철도정비창 부지에 들어설 국제업무지구 개발로 지난해부터 매수 문의가 끊이지 않는 곳이다. 서부이촌동 일대가 현재 무주택 실거주자가 아니면 거래할 수 없게 돼있어 인접한 주변지역으로 눈을 놀리는 수요가 많다. 또 한남뉴타운에 인접해있지만 그동안 적은 단지 규모로 소외됐던 나홀로아파트가 상승했다.
한강로2가 벽산메가트리움 155㎡가 1억원 오른 13억5천만원, 산천동 리버힐삼성 142㎡는 3천만원 오른 8억1천5백만원이다. 원효로4가 산호 135㎡는 8천5백만원 오른 10억8천5백만원, 이촌동 대림 82㎡는 1억5천5백만원 오른 7억3천5백만원을 형성하고 있다. 한남동 태성 56㎡도 1억원 올라 3억2천5백만원이다.
◆ 성동구
성동구는 성수동1가(1.80%), 성수동2가(1.40%), 옥수동(1.70%), 금호동1가(1.29%) 등 4곳이 올랐다.
금호동, 옥수동 일대 재개발구역의 사업 진전으로 이주 수요가 발생하면서 기존 아파트값도 따라 올랐고 여기에 2월말 뚝섬 상업용지 내 주상복합 분양가가 결정되면서 주변 시세도 상승했다. 또 4차뉴타운 후보지로 거론되기도 했던 성수동 일대 재개발 예정지도 매물난에 허덕이면서 전셋값 및 지분시세 상승으로 이어졌다.
성수동1가 강변건영 92㎡는 연초대비 7천만원 오른 6억5천5백만원, 성수동2가 강변임광 109㎡는 7천5백만원 오른 6억원이다. 성수동1가, 성수동2가 한강변에 걸쳐 분포된 중소규모 아파트가 모두 3천만~5천만원씩 오른 상태. 옥수동 극동그린 138㎡는 6천만원 오른 6억7천5백만원이다.
◆ 마포구
마포구는 용산구 국제업무지구와 접한 토정동(5.42%), 용강동(4.04%)과 합정균형발전촉진지구와 가까운 망원동(4.19%)가 상승세.
망원동 일대는 대단위 아파트보다는 소규모 아파트가 많아 시세가 저렴한 편이었으나 최근 합정균촉지구 내 GS건설이 주상복합을 4월 분양할 것으로 알려지면서 관심도가 높아지고 있다.
용강동과 토정동은 용산 국제업무지구 개발로 인한 매수세 증가 여파가 이 지역으로 미치고 있다. 용산이 거래가 묶이자 마포로 눈을 돌리는 것. 여기에 아현뉴타운 등 재개발 이주수요 증가 분위기까지 겹쳐 시세가 상승중이다.
망원동 미원1차 85㎡가 연초대비 1억4천5백만원 오른 3억5백만원, 미원2차 59㎡는 1억3천만원 오른 2억3천만원이다. 용강동 마포대림1차 165㎡는 4천만원 오른 10억원, 토정동 한강삼성 92㎡도 3천만원 오른 3억5천만원이다.
◆ 영등포구
영등포구는 양평동5가가 1.91%, 양평동6가가 1.82% 상승했다. 이 지역 역시 시세가 저렴한 소규모 단지 위주로 이뤄져 있어 그동안 주목을 덜 받았으나 지하철 9호선 개통(2008년 말)을 앞두고 상승세. 양평동 준공업단지에 공동주택 재개발이 허용되는 등 개발 계획도 계속적으로 나오고 있다.
양평동5가 한신 82㎡가 연초대비 1천만원 오른 2억8천5백만원, 양평동6가 동양 82㎡는 1천만원 오른 2억4천만원이다.
◆ 강남구
강남구 한강변 지역 중에서는 압구정동 1곳이 1.30%로 서울 전체 평균보다 많이 올랐다. 성수동 뚝섬 주상복합인 갤러리아포레, 한숲e-편한세상 분양가가 압구정동 대형아파트 시세보다 높게 분양되자 매도가가 상향조정 된 것.
구현대2차 214㎡가 연초대비 1억5천만원 오른 29억원, 구현대7차 264㎡가1억5천만원 오른 39억원이다.
◆ 강동구
암사동이 1.80% 올랐다. 암사동은 강동구에서 비교적 시세가 저렴한 곳으로 중형 아파트 시세가 6억원 이하인 곳도 많다. 따라서 매입하기에 대출 자금 부담이 덜하다는 매력 때문에 최근 시세가 오르고 있다. 여기에 생태공원, 선사유적지 공원 조성으로 쾌적성도 더 높아질 예정.
천호동 태영 105㎡가 6천만원 오른 5억6천5백만원, 암사동 선사현대 138㎡가 5천5백만원 오른 8억4천만원이다. 우암센스뷰 76㎡도 4천만원 올라 2억3천만원이다.
◆ 강서구
가양동(1.21%)은 지하철 9호선 개통을 앞두고 시세 상승효과나타나 물건이 거의 없는 상태다. 특히 급행열차가 지나게 되는 마포중고사거리 주변 매수 문의가 많다. 리모델링 추진중인 가양우성 102㎡가 1천5백만원 오른 4억4천5백만원, 도시개발9단지 49㎡도 1천5백만원 오른 1억5천만원이다.
◆ 송파구
풍납동(1.20%)은 송파구에서 3번째로 시세가 저렴한 동으로 그동안 시세가 저평가됐다는 인식이 높아졌다. 암사동과 마찬가지로 일대 아파트값이 6억원 이하가 많아 자금 부담이 적다는 장점도 있다. 여기에 아산병원 신관 5월 개관을 앞두고 근로자 수요가 꾸준히 늘고 있는데다 영어공교육강화로 풍납동 영어마을 주변 실거주 수요도 늘어난 상태.
풍납동 시티극동 145㎡가 6천5백만원 오른 7억7천5백만원, 대동 105㎡가 5천5백만원 오른 3억6천만원이다.
<서울 한강 주변지역 3.3㎡당 매매가와 변동률>
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2008-03-21 13:26
http://blog.drapt.com/jun9940/81206073595412
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31685
현장을 동행하여, 브리핑을 하다보면 혼동되는 용어가 있다.
그중에 하나가 시가화예정구역과 시가화조정구역으로, 많은 투자자들이 동일 개념으로 알고 있는 것 같다.
토지라는 것이 규제가 많은 상품이라 그런지 시가화 개념을 부정적으로 보고 있는 것이다.
하지만, 결과가 확연히 다른 개념으로 출발하여 오히려 적극적인 투자대상으로 고려할 필요가 있다.
건설교통부는 토지자원을 효율적이고 절약적으로 이용할 수 있도록 가용토지 공급량, 인구 및 사업계획, 인구배분계획, 교통계획, 산업개발계획, 주거환경계획, 사회개발계획, 공원녹지계획, 환경보전계획 등 각 부문별계획의 상호관계를 고려하여 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 계획하고 생활권별 및 단계별로 제시하는 토지이용계획을 수립한다.
토지자원을 효율적으로 이용하기 위해 토지이용계획의 기초가 되는 시가화용지, 시가화예정용지, 보전용지를 정리해보았다.
[ 시가화용지 ]
1. 시가화용지는 현재 시가화가 형성된 기개발지로서 기존 토지이용을 변경할 필요가 있을 때 정비하는 토지로서 주거용지․상업용지․공업용지․관리용지로 구분하여 계획하고, 면적은 계획수립 기준년도의 주거용지․상업용지․공업용지․관리용지로 하여 위치별로 표시한다. 2. 대상지역 가. 도시지역내 주거지역, 상업지역, 공업지역 나. 택지개발예정지구, 국가 또는 지방산업단지 및 농공단지, 전원개발사업구역 다. 도시공원중 어린이공원, 근린공원 라. 계획관리지역중 제2종지구단위계획이 구역으로 지정된 지역(관리용지로 계획) 3. 시가화용지에 대하여는 기반시설의 용량과 주변지역의 여건을 고려하여 도시경관을 유지하고 친환경적인 도시환경을 조성할 수 있도록 정비 및 관리방향을 제시한다. 4. 개발 밀도가 높은 용도지역으로 변경(up-zoning)할 경우에는 지구단위계획수립을 수반하여 용도를 변경한다.
[ 시가화예정용지 ]
1. 시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지이며, 장래 계획적으로 정비 또는 개발할 수 있도록 각종 도시적 서비스의 질적․양적 기준을 제시한다. 2. 대상지역 가․ 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역 및 개발진흥지구중 개발계획이 미수립된 지역을 중심으로 시가화예정용지를 계획하되, 상위계획상의 개발계획과 조화되는지 여부와 개발의 타당성을 면밀히 분석하여야 한다. 나. 목표년도의 인구규모와 도시기능 및 도시의 발전방향 등 도시지표의 달성을 위하여 필요한 용지
다․ 도시의 장래 성장방향 및 도시와 주변지역의 전반적인 토지이용상황에 비추어 볼 때 시가화가 예상되는 지역으로 시가화용지와 종합적으로 계획․관리할 필요가 있는 용지 3. 시가화예정용지는 도시의 무질서한 개발을 방지하고 계획적인 이용․개발을 도모하기 위하여 우선 자연녹지지역과 계획관리지역 또는 개발진흥지구에 지정하고 개발 용도지역으로 부여하기 위해서는 지구단위계획수립이 수반되어야 한다. 가. 시가화예정용지는 기반시설이 갖추어진 토지를 우선 개발할 수 있도록 시가지의 개발축․간선교통체계 등을 고려하여 계획하고, 개발의 우선 순위를 제시하며 1단계 개발계획에 포함된 시가화예정용지는 개발 및 정비계획을 설정한다.
나. 시가화예정용지에 대하여는 주변지역의 개발상황, 도시기반시설의 현황 및 수요 등을 고려하여 지역별 또는 생활권별로 개발목적과 수용인구, 개발방법, 적정밀도를 제시한다. 4. 시가화예정용지는 토지수요량과 관계없이 포괄적으로 계획하여 지정할 수 있으나, 실제 개발에 있어서는 원칙적으로 목표년도 및 단계별 총량을 토지수요량 범위내에서 유지한다.
단, 제2종지구단위계획구역으로 지정되는 토지는 위치표시를 하지 아니한다.
5. 시가화예정용지는 인구변동과 개발수요가 해당 단계에 도달함에 따라 개발용도로 용도지역을 부여한다.
다만, 도시여건의 급격한 변화등 불가피한 사유가 있는 경우에는 목표년도의 총량을 유지하면서 단계별 수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.
[ 보전용지 ]
1. 보전용지는 토지의 효율적 이용과 지역의 환경보전․안보 및 시가지의 무질서한확산을 방지하여 양호한 도시환경을 조성하도록 개발억제지 및 개발불가능지와 개발가능지 중 보전하거나 개발을 유보하여야 할 지역으로 한다. 2. 대상지역 가. 도시지역의 개발제한구역․보전녹지지역․생산녹지지역 및 자연녹지중 시가화예정용지를 제외한 지역 나. 농림지역․자연환경보전지역․보전관리지역․생산관리지역 및 계획관리지역중 시가화예정용지를 제외한 지역 다. 도시공원(어린이공원과 근린공원은 제외) 라. 문화재보호구역, 상수원의 수질보전 및 수원함양상 필요한 지역, 호소와 하천구역 및 수변지역 3. 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역과 하천 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 있는 상류지역은 원칙적으로 보전용지로 지정하되, 시가화예정용지로 설정하고자 하는 경우에는 당해 지역에 유수되는 우수의 흡수률을 높이기 위하여 녹지비율을 강화하는 등 방재 대책을 미리 수립한다. 4. 쾌적한 환경을 조성하고 도시의 건전하고 지속가능한 발전을 위하여 적정량의 보전용지가 확보될 수 있도록 계획한다. 5. 도시내․외의 녹지체계 연결이 필요한 지역이나 도시확산과 연담화 방지를 위하여 필요한 지역 등은 원칙적으로 보전용지로 계획한다. 정리하면,
도시기본계획(장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획)상 토지수요를 추정하여 산정된 면적을 기준으로 시가화예정용지, 시가화용지, 보전용지로 토지이용을 계획하여 구분하고, 시가화예정용지는 당해 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지라고 볼 수 있다.
시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적,단계적인 개발을 도모하기 위하여 일정기간동안(5년에서 20년) 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있음. (국토의계획및이용에관한법률 제39조 참조)
* 국토의계획및이용에관한법률제39조 (시가화조정구역의 지정) ① 건설교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령이 정하는 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. ②시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정은 제1항의 규정에 의한 시가화 유보기간이 만료된 날의 다음날부터 그 효력을 상실한다. 이 경우 건설교통부장관은 대통령령이 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다. 결론적으로, 시가화예정용지는 장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획으로 별도의 행위제한을 받지 않으나, 시가화조정구역 안에서는 행위제한을 받는다.
또한, 시가화예정용지는 토지이용계획확인원에 표시되지 않지만, 시가화조정구역은 토지이용계획확인원에 표시된다.
시가화 예정용지는 도시기본계획상의 개념으로, 장차 도시가 확산 또는 발전방향에 따라 개발되어 주거·상업·공업지역 등으로 쓰이는 곳으로, 의외의 투자처로 주목을 받고 있다.
지적도를 보면, 미래를 그리는 것에 불과하여 점선으로 구역 영역을 표시하고, 개략적인 면적만 표시하였기에 외지인들은 투자대상으로 삼기어려운 것이 현실이다.
따라서, 현장 전문가의 도움을 받아 투자를 하는 것이 중요하다.
다만, 신도시와 같은 대단위 개발의 경우 투기와 무분별한 개발을 막기위해 개발행위허가제한구역으로 정하여 행위허가를 제한 하는 경우가 많다는 것에 유념하여야 한다.
개발행위허가제한구역으로 지정되면, 일반적으로 3년간은 개발을 하지 못한다.
수도권에 시가화예정용지로 지정된 곳은 아래와 같다.
이외에도, 수시로 지정되는 곳이 있기에 지자체별로 발표하는 도시기본계획을 열람하는 것이 중요하다.
최근에, 지자체별로 2020년 혹은 2025년을 기준으로 하여 속속 도시기본계획을 발표하고 있다.
황금의 땅인 시가화 예정용지, 토지 투자자는 필수적으로 접근해야 하는 상품이다.
지자체별 도시기본계획은 투자가이드로 꼼꼼히 정리하고, 거래를 하고자 할때는 정확히 예정지역과 인근지역까지 범위를 확대하여 투자한다면 결코 실패하지 않는 투자자가 될것이라 확신한다.
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양도소득세란
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