2007년 전환사채 :: 닥터아파트 블로그

[스크랩] 부동산 셀프 등기 경험담 |재테크

2006-12-31 06:27

http://blog.drapt.com/jully00/81167514029263

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29764

지난 10월 말에 계약하고

11월 말에 잔금 치룬 후 바로 등기했습니다

등기닷컴에 올라온 글들을 많이 읽어 봤고

실제 부딪혀 보니 공무원들 많이 친절하네요

생각보다 쉽게 했습니다

금전적으로도 도움이 됐지만

그 이상의 기쁨도 있습니다

소유권이전 신청서와 위임장 양식은 대법원 등기 사이트에서 구할 수 있습니다

1. 내용
    경기도 화성시 33평(전용면적 25평 이하) 아파트
        지역/평형/기준시가에 따라 국민주택채권 매입 금액이 달라집니다
    매매가 : **,***만원 ( 등록세/취득세의 기준 )
    기준시가 : **,***만원 ( 국민주택채권 매입 금액의 기준 )
    부부 공동 명의
        국민주택채권 매입시 기준금액이 달라집니다
        단독명의보다 몇만원 정도 아낄 수 있습니다
    매매 계약일 : 2006.10.31
    잔금 지급일 : 2006.11.30
    등기 신청일 : 2006.11.30

2. 필요 서류
    매도자
        등기필증
        위임장
            부동산의 표시에는 아래 소유권이전신청서에 작성한 부동산의 표시와 똑같이 쓰면 됩니다
            등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다)
            등기의목적은 소유권이전
            위임장 맨 아래 왼쪽 비어있는 부분에 위임하는 사람의 인적사항을 쓰고 인감도장 날인합니다
                예) 경기도 수원시 권선동 XXX
                      OO아파트 000동 000호
                      홍길동(700101-0000000)
                공동명의인 경우 한사람만 등기하러 가면 안가는 사람의 인적사항도 매도인처럼 써야 합니다
            위임장 맨 아래 오른편의 비어있는 공간에는 수임인(등기하러 가는 사람)의 인적사항을 씁니다
            맨 아래 년월일은 잔금 치룬 날을 쓰면 됩니다
            미리 매도자 인적사항을 적어 가셔서 인감도장을 받으시고
            여유분으로 한두장 더 인감도장 날인 받아 놓으세요
        인감증명
            부동산 매수자란에 매수자 인적사항(이름,주민번호,주소) 표기
            공동명의인 경우는 2명 모두 표기되어야 함(한명은 앞에 다른 한명은 별지에 표기됨)
        주민등록초본
            현재 주소와 동일한지 확인

    매수자
        주민등록초본
            공동명의이므로 부부 각각(인터넷으로 발급-공짜)
        주민등록증,인감도장
            등기소에서 소유권이전신청서 접수할 때 확인합니다
            공동명의인 경우는 혹시 모르니까 부부꺼 다 가지고 가세요
        매매계약서
            검인계약서라는거 이젠 없습니다 갖고 있는 계약서 그대로 갖고 가면 됩니다
        소유권이전신청서
            자필로 작성해도 관계 없습니다
            갑지(첫장)
                부동산의 표시는 매도자한테 등기필증 받으면
                    전에 소유권이전신청서 작성했던게 있을 겁니다 그거 그대로 쓰세요
                거래신고일련번호는 부동산거래계약신고필증의 일련번호를 쓰세요
                거래가액은 매매계약서 상의 거래 금액 그대로 쓰세요
                등기원인과 그 연월인은 계약일을 쓰시면 됩니다(잔금일,등기일 아닙니다)
                등기의목적은 소유권이전
                이전할지분은 건너뛰고
                등기의무자는 매도인, 등기권리자는 매수인 인적사항을 쓰면 됩니다
                공동명의인 경우 경우는 등기권리자에 두명 모두 써야 합니다(지분은 각각 1/2)
            을지
                부동산 표시는 빈칸(뭘 쓸지 몰라서 건너뛰었는데 접수할 때 아무말 안하대요)
                부동산별 시가표준액
                    http://aao.kab.co.kr/MOCT-OP/re_notice/research_standard_price.jsp에서 확인하세요
                    국민주택채권 매입할 때 기준이 됩니다
                국민주택채권매입금액
                    http://deungki.com/deungkii/cgc/cgc.asp을 참고해서 계산한 금액을 쓰면 됩니다
                    공동명의인 경우는 기준시가/2 기준으로 금액 확인 후 X2한 금액을 쓰면 됩니다
                등록세는 매매가의 1%, 교육세는 등록세의 20%입니다
                세액합계는 위 금액을 더해서 쓰면 됩니다
                등기신청수수료는 9000원입니다
                등기의무자의 등기필정보는 넘어가고
                첨부서면은 대부분 1통으로, 매매목록은 쓰지 마시고, 신청서부본은 2통으로 쓰면 됩니다
                년월일은 소유권이전신청서 접수하시는 날짜를 쓰세요
                신청인은 매도인,매수인 이름을 쓰고
                대리인은 접수하는 사람 이름을 쓰면 됩니다
                    저는 대리인에만 제 이름을 써가지고 갔는데 접수할 때 아무말 안하대요
                대리인 옆에 인감도장 찍어야 합니다
                    저는 안찍었습니다 도장 달라길래 줬더니 알아서 찍더라구요

부동산
부동산거래계약신고필증

    시청 지적과
        토지대장(인터넷으로 발급)
        건축물관리대장(인터넷으로 발급)

    시청 세무과
        취득세 및 등록세 신고서 작성해야 하는데 서식 중간 아래 부분에 신고인에 이름이랑 서명만 하고
        매매계약서 사본,부동산거래계약신고필증 사본과 함께 세무과 직원에게 주면서
            등록세/취득세 고지서 발급해 달라고 하면 됩니다
            복사기가 설치되어 있으니까 거기에서 복사를 하시면 되는데 화성시청 동부출장소는 고장나 있더라구요
            세무과 직원이 자기가 복사한다고 원본을 그냥 달라고 해서 편했습니다
        등록세 지방교육세 고지서
            등기 전에 납부해서 A4용지에 부착해서 제출해야 합니다
            실제로는 그냥 등기소 갖고 가서 납부 영수증 주니까 알아서 풀로 붙이고 다 해주더라구요
        취득세 고지서
            등록세는 바로 내야 하지만 취득세는 납부 기한 내에만 내면 됩니다
        등록세는 실거래가의 1%, 지방교육세는 등록세의 20%, 취득세는 실거래가의 1%
        LG카드가 있으면 바로 카드로 결제할 수도 있습니다

    은행(국민은행 /우리은행 / 농협)
        국민주택채권
            기준시가(실거래가 아님) 기준으로 매입해서 즉시 매도 후 소유권 이전 신청서에 채권 번호 기입
            국민주택채권은 오후 2시 이전에 가면 바로 매도 가능합니다
            잔금 치루고 바로 등기하러 가려면 전날 미리 준비해 놓으세요
            국민주택채권은 구입 후 바로 매도를 하기 때문에 실제로 10% 정도로 구입할 수 있습니다
        정부 수입 인지
            15만원입니다 국민주택채권 살 때 같이 사 놓으세요

    등기소
        대법원 수입 증지
            9000원입니다 화성등기소에서는 안팔더라구요 밖에 조그만 가게에서 사 오라고 합니다

3. 등기 순서
    잔금 치루기 전
        소유권이전신청서 및 위임장 출력 및 작성
        주민등록등(초)본 인터넷 출력
        토지대장, 건축물관리대장 인터넷 출력
        국민주택채권 매입 후 즉시 할인(오후 2시 이전) - 공동명의인 경우 '조규원 외 1인'으로 적어야 함
        정부수입인지 15만원 구입

    잔금 치루는 날
        매매 계약서 및 부동산거래계약신고필증 확인(부동산)
        매도자 인감증명서, 주민등록등(초)본, 등기필증 확인
        위임장 인감 날인(여유있게 3장 정도 받아 놓을 것)

    등기 하는 날
        시청 세무과에서 등록세,취득세 고지서 받아서 등록세 납부
        취득세는 납부 기한 내에 납부

    등기소
        대법원 수입증지 구입(9천원)
        서류 순서
            소유권이전신청서,등록세납부영수증,위임장,매도자인감증명서
            매도자주민등(초)본,매수자주민등(초)본,토지대장,건축물관리대장
            매매계약서,등기필증,부동산거래계약신고필증
        다른 사람들 경험담을 보면
            소유권이전신청서랑 매매계약서,부동산거래계약신고필증 사본을 준비하라고 하는데
            화성등기소에서는 직원분이 다 알아서 해주시더라구요 너무 편했습니다

4. 후기
    뭐든지 잘 모르면 해당 공무원에게 물어보세요
    요즘은 정말 친절하게 잘 해 줍니다
    화성시 동부출장소랑 화성등기소(오산시 궐동) 공무원들 친절하더라구요
    출장소에서 등록세 고지서 받을 때도 자기가 알아서 사본 복사해서 서류 작성하고
    등기소에서도 순서 좀 봐달라고 줬더니
    알아서 빠진거 달라고 하고 정부수입인지랑 대법원수입증지 붙이고
    인감도장 빠진거 도장달라고 해서 찍고

준비한거에 비하면 너무나 쉽게 셀프 등기 했답니다

    직접 하면서 느낀거... 정말 쉽습니다
    한번 해 보세요
    그리고 모르는거는 물어보세요
    친절하게 잘 해 줍니다

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2007년 전환사채 |재테크

2006-12-28 15:50

http://blog.drapt.com/jully00/986181167288603360

고수익 무위험 재테크 수단…동양메이저·삼성카드·동부증권 주목
전환사채를 노려라

최근 금리가 올랐다. 하지만 모든 수익률의 기준으로 통하는 은행의 1년 만기 정기예금 금리가 여전히 연 4%대에 머물고 있어 목돈 운용이 쉽지 않다. 1억원을 예금해도 월 이자가 30만원 안팎에 불과하다. 사정이 이렇다 보니 이자생활자는 원금을 조금씩 헐면서 살아야 할 판이다.

그러나 주위를 둘러보면 안전하면서도 고금리를 얻을 수 있는 재테크 수단이 없는 것도 아니다. 그중 눈에 띄는 상품이 바로 ‘주가연계 채권’이 아닐까 싶다. 도표처럼 놀라운 고수익을 기록한 채권들도 있을 정도다. 자, 그럼 본격적인 이야기를 시작해 보자.

▶삼성카드가 지난 2003년 후순위 전환사채를 발행할 당시에 이 후순위 전환사채 투자설명회에 참석한 투자자들이 안내책자를 관심 있게 지켜 보고 있다.

이자 받고 주식투자도 하고

주가연계 채권에는 크게 전환사채·교환사채·신주인수권부사채 등 세 가지가 있는데 그 내용이 대동소이하기 때문에 전환사채 위주로 설명을 하겠다. 전환사채는 말 그대로 주식 투자와 채권 투자의 절묘한 만남이라 정의할 수 있다.

일단 ‘채’자로 끝나니 채권이라는 것은 짐작할 수 있다. ‘사채’니까 회사채, 즉 일반기업에서 발행한 채권임도 짐작할 수 있다. 그런데 ‘전환’이라는 용어가 있는데 이는 그 발행기업의 주식으로 전환할 수 있는 권리(옵션)가 있다는 말이다. 평소에는 채권으로 있다가 일정 기간에 주식으로 바꿀 수 있다. 즉 채권 또는 주식을 선택할 수 있다는 말이지, 둘을 한꺼번에 다 가질 수는 없다.

몇 년 전부터 발행된 전환사채들은 비교적 안정적인 30대 그룹 계열의 대기업에서 발행했다는 점에서 상당한 안정성을 갖고 있다. 게다가 채권으로서도 파격적인 조건을 제시하고 있다. 이해를 돕기 위해 용어 정리부터 간단히 하고 넘어가겠다.

먼저 표면금리란 게 있는데 이는 매년 받을 수 있는 쿠폰 같은 것으로 이해하면 된다. 다음으로 만기보장수익률이 중요한데 이는 만기까지 채권을 들고 있는 경우 만기 때 소급해 적용하는 우대금리다.

예를 들면 표면금리 4%, 만기보장수익률 8%라고 가정해 보자. 그럼 매년 4%씩 이자는 챙긴다. 중간에 주식으로 전환하면 이 4% 이자로 만족해야 하지만 만기까지 갖고 있으면 연 8% 이자를 보장받는다.

데이콤전환사채처럼 3년짜리라면 매년 4%씩 받다가 만기에 13.07%(이를 만기상환율이라 부른다)를 받게 된다. 4%씩 3년이면 12%인데 왜 13.07%냐고 질문할 수 있는데, 이는 미처 다 지급하지 않은 4%(=8%-4%)의 이자를 8%(복리)로 계산해서 쳐 주기 때문이다.

전환가격은 전환할 수 있는 가격인데 이는 사전에 결정된다. 시가가 얼마가 됐든 상관없이 이 가격으로 전환할 수 있다. 그런데 시가가 바닥 모르고 떨어지면 추가로 인하될 수 있다. 반면 시가가 폭등하면 어떨까?

이 경우는 최상의 경우인데 다행스럽게도 전환가격을 올리지는 않는다(중간에 증자나 감자에 따라서 조정이 될 수도 있다). 그리고 전환을 아무 때나 하는 것이 아니라 발행 후 1~3개월 이후부터 채권 만기 한 달 전까지 가능한 게 일반적이다.

진정한 투자 포인트는 다음과 같다. 전환사채는 채권의 이자를 보장받으면서도 주식 투자를 할 수 있는 장점을 갖고 있다. 가령 주가가 내리거나 오르지 않으면 채권 이자로 만족하면 될 것이고, 반대로 주가가 급등하면 채권을 버리고 주식을 선택함으로써 고수익을 추구할 수 있다. 예를 들어 보겠다.

동양메이저 전환사채(1만3000원 가정, 액면가는 1만원)를 사는 경우와 동양메이저 주식(7000원 가정)을 사는 경우를 비교하자. 전자를 사면 주가가 내려도 30%의 이자를 확보할 수 있어 원금 손실의 위험은 없다. 주가가 오르면 오르는 만큼의 차익을 얻을 수 있다.

후자를 산다면 이야기가 달라진다. 주가가 내리면 꼼짝없이 손해 본다. 물론 오르면 그 만큼 이익을 챙길 수 있다. 결론적으로 전환사채 투자는 손해 없는 주식 투자가 가능하다. 안전한 주식 투자? 맞다. 전환사채를 통하면 불가능해 보이는 투자가 가능해진다.

전환사채에 대한 조회와 매매는 HTS(증권사 주식매매용 프로그램)로 할 수 있다. 그리고 전화로 주문을 내거나 객장에 나가서 주문해도 상관없다. 수수료는 대개 0.1~0.15% 수준으로 비교적 싼 편이다.

전환사채 투자는 두 가지 방법이 있다.

첫째, 일반공모시 공모에 참여하는 것이다. 공모를 통해 받게 되면 액면가에 전환사채를 살 수 있다. 문제는 경쟁률이다. 예전에는 경쟁률이 1대 1에 그치기도 하고 높아야 3~4대 1이었다. 최근에는 10대 1은 기본이고 40~50대 1의 높은 경쟁률도 심심찮게 볼 수 있다. 코스닥 공모의 경쟁률에 비하면 낮기는 하나 공모를 통한 실익은 거의 없는 형편이다.

4~5개에 분산 투자 바람직

공모를 통해 적은 수량을 배정받았다면 상장 후 시장에서 사는 방법이 있다. 이 경우 1~5%의 프리미엄을 주고 사야 하는 경우가 많다. 물론 액면가 1만원 아래에서 거래되는 경우도 종종 볼 수 있기는 하나 매력적인 전환사채들은 웃돈을 지불해야 살 수 있다.

이 때 만기보장수익률과 주가 상승 여력을 감안해 사야 한다. 가령 너무 높은 프리미엄을 주고 산다면 최악의 경우 약간의 손실을 입을 수도 있기 때문이다. 만기보장수익률이 연 5%(3년 만기)인데, 15%를 초과한 프리미엄을 주고 산다면 손해가 날 위험이 있다.

필자가 관심을 갖고 있는 전환사채는 동양메이저 전환사채, 동부증권 전환사채, 삼성카드 전환사채, 현대카드 전환사채, 농심홀딩스 전환사채 등이다.

먼저, 동양메이저 전환사채다. 동양메이저는 동양그룹의 지주회사다. 주력 업종은 레미콘으로 상당히 안정적인 편이다. 그동안 지주사로서 그룹의 부실을 많이 떠안았다가 최근 대폭적인 재무구조 개선과 실적 개선이 이어지고 있다.

동양생명·동양시멘트 상장 기대감도 있다. 무엇보다 지주회사로서의 재평가를 받을 가능성이 크다. 12월 8일 현재 시가총액이 3200억원에 불과하다. 너무 싸지 않은가? 아무튼 전환사채의 전환가격은 5229원으로 싼 편이다. 최근 주가 시세가 7300원대이니, 40% 수준의 차익이 가능할 정도다. 물론 액면가로 산 경우에 한한다.

지금 채권 가격이 1만3500원 수준이니 당장의 시세차익은 기대하기 어렵다. 다만 주가가 오르면 이야기가 달라진다. 가령 1만원 이상의 주가가 형성되면 채권 가격은 2만원이 넘을 수 있다. 만기보장수익률은 연 9.73%이고 만기는 2008년 12월 27일이다.

둘째, 동부증권 전환사채다. 동부증권은 금융 계열사가 강점인 동부그룹 소속이다. 따라서 그룹 후광효과가 예상된다. 자본시장통합법의 수혜가 어느 정도 있을 것으로 본다. 무엇보다 2007년 증시가 좋다고 예상하고 있는데, 그렇다면 최대 수혜주인 증권주의 상승을 쉽게 예상해 볼 수 있다.

동부증권 전환사채의 조건은 다음과 같다. 전환가격 1만395원, 만기보장수익률 연 7.0%, 표면금리 연 5.5%, 만기는 2011년 3월 31일이다. 현재 채권가격은 1만2700원, 주가는 1만3100원 수준이다.

셋째, 삼성카드·현대카드 전환사채다. 두 회사 모두 비상장회사라는 점이 특이하다. 만기보장 수익률은 모두 연 9%다. 만약 상장한다면 각각 수익률이 4%, 3%씩 깎인다는 점은 유의해야 할 대목이다. 현재로서는 채권 만기 전 상장이 쉽지는 않을 듯 보여 고수익 채권으로서의 장점이 있다.

각각의 현재가로 산다고 가정하면 전자는 연 8.5%, 후자는 연 5% 수익이 가능하다. 상장하게 된다면 채권의 장점은 줄게 될 것이고 대신 주가차익에 대한 기대감은 올라갈 것이다. 각각의 발행조건은 다음과 같다.

삼성카드 전환사채:전환가격 4만3040원, 만기보장수익률 연 9%, 표면금리 연 2%, 만기 2008년 6월 23일.
현대카드 전환사채: 전환가격 8831원, 만기보장수익률 연 9%, 표면금리 연 4%, 만기 2009년 1월 31일. 마지막으로, 농심홀딩스 전환사채다. 농심홀딩스는 농심그룹의 지주회사다.

저PER주인 데다 지주회사 프리미엄을 노려볼 만하다. 발행 조건은 다음과 같다. 전환가격 8만3000원, 만기보장수익률 2.5%, 표면금리 1%, 만기 2008년 4월 18일.

전환사채 투자에 대해 살펴보았다. 무엇보다 중요한 것은 분산 투자라 생각한다. 1억원을 들고서 하나의 전환사채에 올인하기보다는 4~5개의 전환사채에 2000만~2500만원씩 분산투자하는 것이 훨씬 든든할 것이다. 아직까지 블루오션으로 남아 있는 전환사채 투자를 서둘러야 할 것이다. 아는 게 힘이자 돈인 게 현실이 아니던가.

심재철 웰시안닷컴 대표 [godcareu@naver.com]

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