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[스크랩] ☆★《계약서 특약사항 모음》★☆ |부동산노트

2007-05-30 19:06

http://blog.drapt.com/jsyoun4/2413571180519605683

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

계약서의 특약사항 기재

계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.

흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다

1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우

흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다

이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다

2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우

또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다

3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.

이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 '만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.' 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다

★매매 계약 특약사항 정리★

# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.

#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.

#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함

#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.

#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..

#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.

#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.

#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.

#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.

#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.

#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함

#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함

#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.

#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.

#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..

1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다

2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.

3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.

4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.

5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다...

매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.

잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.

제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.

매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.

잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.

00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.

000은 매도자가 부담한다.

본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.

계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)

매수인은 현 전세계약을 승계한다.

잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.

매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.

★전세/월세 특약사항 모음★

#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함

#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함

#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함

#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.

#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함

#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.

#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함

#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..

#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.

#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.

#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.

@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임

@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.

@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.

@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.

@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.

(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)

@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.

@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.

@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.

@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.

@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.

@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.

@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임

@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.

@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.

@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.

@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.

예를 들어

'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...

약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..

즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다..

★● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항 ★

- 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.

- 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.

- 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.

- 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게

단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.

(※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히

작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)

▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항

① ○○구역 재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로

단독 분양 대상이며 ○○ 평형 분양자격에 합당할 것.

② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에

소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.

[소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종

세금(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]

초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의

변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.

변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의

사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던

경우가 많다. 재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을

부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.

생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면

분쟁의 소지가 되곤 한다.

▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항

상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른

변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로

정산하기로 한다.

철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시

언급하여야 한다. 새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이

추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는

것이다.

▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항

상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로

이주비 지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할

비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.

이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다

. 대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을

요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는

것을 방지하기 위함이다.

이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을

받을 수 있다. 초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여

세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.

▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항

① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에

위치하였음.

② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는

상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야

한다.

③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로

인한 세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는

임대인에게 요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여

임대인인 가옥주가 이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.

하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를

받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로

추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.

재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차

보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이

지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.

단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을

참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.

◈- 각종 부동산 계약서 특약사항 예제 ◈

■ 아파트 매매

1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.

2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및

상환키로 한다.

3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.

4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산

■ 전-월세

1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.

2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준 다.

3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.

4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다.

5. 연체이자는 월(10%)로 한다.

6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.

7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)

8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을 반환키로 약정한다.

9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.

10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다

■ 재개발 아파트

1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.

(세금) → 세금은 잔금일 기준

* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.

■ 분양권

1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.

■ 권리 양도 계약서 특약사항

어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.

권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.

그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.

그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.

임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.

임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.

임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.

권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할

수 있다.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원

이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증

가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이

격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.
- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.

물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.

- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인

은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어

떻게 할 것인가?
이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에

가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.
- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해

줄 수 있어야 계약이 성사된다.

요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다.

- 매매 계약시 주의사항

♣ 부동산공부 확인은 필수
- 부동산등기부등본
- 토지이용계획확인원
- 지적도(임야도)
- 토지대장(임야대장)
- 건축물관리대장
- 공시지가 확인원 등

♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물!
- 위조, 변조의 위험

♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.

♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험

♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심

♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.
- 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문

♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심

♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인
- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다

♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.

♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.

♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.

- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면?

매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는

1.인감증명서 1통

2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로)

3.토지대장 1통

4.건축물관리대장 1통

5.토지가격확인원 1통

6.등기권리증

7.인감도장지참

등 7가지 서류가 필요하다.

그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.

매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다,

공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.

똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.

매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.

법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다.

- 분양권계약서 쓰는 방법

계약전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여

분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.
2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
(특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우

가 많으니 설명에 조심하세요.)

계약서 작성

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

계약내용의 주요 체크포인트

1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

잔금지불

1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.
인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도

   용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)
   매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.
   양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않

으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.

기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개

사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다

- 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은?

입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.
그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.

결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.
한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.

주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.

◈자료 참조: ○부동산 중개업 에피소드 32가지/리북스 출판사/이완식님

○적은돈으로 큰돈 만드는 뉴타운 투자법/원앤원북스/예스하우스 지음

○김조영 변호사의 홈페이지/www.R119.CO.KR

○네이퍼 블로그-부동산중개문화/법률연구소

※자료 정리:닥터아파트/김용주

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[스크랩] ★미래를 보는 시각 두마당★ |부동산노트

2007-05-23 22:24

http://blog.drapt.com/jsyoun4/2413571179926691228

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★미래의 아파트를 꿰뚫어야 부자가 된다.★

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

미래의 아파트를 읽을 줄 안다면 누구나 부동산의 마법으로부터 자유로워 질 수 있습니다.

한 치 앞을 볼 수 없는 불투명한 삶 속에서도 과거의 발전을 거울 삼아서 미래를 보려고

노력한다면 미래의 세상을 엿볼수 있는 예지력이 생길 수 있습니다.

의심이 많고 근시안적인 안목으로 사물을 접하는 사람들은 고정관념이라는 쇠사슬에 꽁꽁

묶이는 시간의 포로가 되어 버리지만, 보다 열린 마음으로 새롭고 발전적인 가치로서 미래의

장막을 걷어 올리는 사람은 시공간을 초월한 높은 투자 가치를 얻을 수 있습니다.

이에 필자는 미래의 주거 환경과 시장 변화를 소재로 수많은 지인들의 의견을 참조하여

한 곳에 소중히 담아 보았습니다.

10년 후의 미래라고 하면 당장의 삶에 아무런 영향을 주지 않을 것으로 여기기 십상이지만

오히려 1년 앞의 부동산 시장에 달통하는 것보다 아파트의 주거 및 투자 가치를 따지는 데 더욱

중요한 요소가 될 것입니다.

2010년쯤에 브랜드는 어떤 모습, 어떤 의미로 자리잡고 있을까? 이런 궁금증을 해결하고 싶다면 미래를 주도해갈 '트렌드'를 짚어볼 필요가 있습니다.

이 자리를 빌어 인구, 심리, 기술통계학을 근거로 한 향후 시장과 소비자들의 변화에 따른 마케팅 트랜드를 총 5가지로 압축하여 짚어보고자 합니다.

★이야기 마당 하나-미래의 아파트는 조망권과 산소권이다.

아파트는 trend 입니다.

인류 역사상 아파트라는 주거 환경은 서구의 역사를 되짚어 볼 때 100년 전후로 생각이 됩니다.

물론 중세의 건축 양식을 고찰해 보면 어느 정도 이에 접근하는 기술력을 엿볼 수 있지만

많은 사람들의 삶을 윤택하게 만드는 고도의 주거 환경으로서의 아파트는 현대에 이르러서야

가능했기 때문에 그 역사는 실로 얼마 되지 않은 기간이라고 말 할 수 있습니다.

주거 환경이라는 것이 있습니다.

지금은 교통이 최고의 trend 로 자리잡으면서 직장이나 학교의 접근이 용이한 지하철이나

버스가 최고의 선물로 받아들여 지고 있습니다.

그러더니 이제는 조망이라는 새로운 테마가 새로운 trend 로 자리매김하고 있습니다.

의식주에 문제가 없다보니 삶의 질에 관심이 생겨나게 되었고 눈을 즐겁게 하는 요소가 교통과

쌍벽을 이룰만큼 서서히 부각되고 있습니다.

하천조망, 호수 조망, 산 조망, 공원조망, 시지어는 도시 조망에 이르기까지 눈을 즐겁게 해 주는

요소가 단연 수위로 떠 오른 것이다.

그렇다면 앞으로는 어떤 trend 로 방향 전환이 이루어 질 것인가?

지금도 일부 그렇지만 환경 요인 즉 산과 녹지율에 강력한 비중을 두는 산소권이 웰빙 아파트의

핵심 요소로서 자리매김하고 있습니다.

주 5일 근무가 주거의 공간이 단순하게 몸을 의탁시키는 의식주 공간을 뛰어 넘어서

심신의 피로를 풀어 주고 신선한 공기를 제공받음으로써 건강한 삶의 원동력을 필요로 하는

새로운 trend 를 만들어 낸 것입니다.

아직은 먼 나라의 이야기로 들릴지 모르나 환경 오염이 정도를 벗어난 현실을 직시한다면

교통, 교육, 조망권의 윤택한 삶보다 더욱 절실한 생존의 욕구 즉 신선한 공기를 마시려는

산소의 공급이 최고의 trend 로 자리 잡을 날이 멀지 않았습니다.

아파트의 미래를 꿰뚫는 안목이 그 어느때보다 필요한 시기입니다.

도심의 미세 먼지를 정화시키고 새로운 활력을 얻고자 하는 공간 그것이 바로 머지 않은 미래에

새롭게 중요시 될 요소임에는 틀림이 없습니다.

★이야기 마당 둘-유비쿼터스 기반의 미래 주거의 나아갈 길

미래의 주거 환경에는 IT가 매우 중요한 부분일거라 생각합니다.
와으브로통신이나 유비쿼터스 등과 같은.. 또한 로봇등의 지능화 등등..

유비쿼터스
‘유비쿼터스’란 라틴어로 언제 어디서나 다양한 정보 기기를 통해 인간이 접할 수 있는 환경을

의미합니다.

유비쿼터스는 기술적인 용어가 아닌 인간이 살고 있는 모든 생활 환경을 포괄하는 단어기이도

합니다.

요즘 다양한 정보기기(TV, 인터넷, 라디오)를 통해GS건설이 ‘자이’ 아파트를 통해 유비쿼터스

환경을 지향한다는 말을 많이 듣게 될 것입니다.

이러한 문맥정보(Context)를 인간이 언제 어디서나 습득할 수 있다는 자체가 “유비쿼터스”

적이다 라고 말 할 수 있습니다.

유비쿼터스라는 어원을 처음 제시한 마크 와이저(Mark Weiser, Xerox PARC 연구소)는

걸어가다가 인간이 신호등을 무의식적으로 보고, “아, 파란불이구나, 길을 건너야지”라고

생각하게 되는 상황 자체를 유비쿼터스 환경이라고 이야기 하였으며, 지나가다 신문의

큰 문구로 써져 있는 “TSunami 로 인한 큰 지진피해”라는 정보 자체도 인간에게는 유비쿼터스

정보의 한 일환으로 인식 될 수 있다고 말을 하였습니다.

유비쿼터스는 인간이 필요로 하는 정보 환경을 구성하고 제시하는 것을 의미 합니다.

그렇다면, 앞으로 우리가 살게 될 세상에서는 유비쿼터스라는 개념이 어떻게 적용 될 수 있을지

살펴보아야 할 필요성이 있습니다.

우선적으로 유비쿼터스 환경은 작은 단위부터 시작됩니다.

정보화기기/PDA
유비쿼터스 환경에서는 휴대폰, PDA, 소형 노트북과 같은 다양한 정보 단말기를 통해 자신이

필요로하는 서비스를 속해 있는 해당 구역으로부터 제공 받을 수가 있습니다.

거주공간/ 지능형집 (홈네트워크)
가정 내뿐만 아니라 입주 단지와 단지를 연결, 지역내 안전관리와 생활정보를 공유할 수 있도록

하는 것이 홈네트워크의 궁극적인 목표입니다.

원격 진료 서비스 및 원격 강의도 집에서 들을 수 있습니다.

유비쿼터스 도시(u-City)
도로, 공공 건물, 공원, 주택등 도시 구성물 설계시 유비쿼터스 기술을 적용하여 정보통신

기술을 기반으로 도시 전반의 영역을 융합(convergence)하여, 통합되고(Integrated), 지능적이며(Intelligent), 스스로 혁신되는(Innovative) 도시입니다.

유비쿼터스 환경의 인간친화적인 주거형 Smart House

정말 인간 친화적인 주거형 환경이 갖춰지기 위해서는 단순히 무선으로 모든 가전 기기들을

제어 하는 이상의 부가 가치를 인간에게 제공 할 수 있어야 합니다.

예를 들자면, 인간의 심리 상태에 따라 조명과, 벽지의 무늬가 바뀐다던지, 또는 인간의 기분에

따라 장르에 맞는 음악이 재생되어져야 한다는 것입니다.

요즘 현대 사회의 모든 업무가 정보화 단말기들을 통해서 이루어지게 됨에 따라 사람들은 몸에 VTT 증후군을 유발하는 컴퓨터의 전자파로부터 피하고 싶은 심정입니다.

정보화 환경이 홈네트워크를 통해 모든 가전 기기를 연결하여 사람이 필요로하는 유용한

서비스를 제공하였다면, 유비쿼터스 환경이 주거 공간은 지능화 집의 개념으로 발전하여야

한다는 것입니다.

홈 네트워크에 대한 연구는 이미 CISCO, SIEMENS 사에서 오래전부터 되어 왔습니다.

이제는 인간의 심리 상태에 따라 쾌적한 환경이 제공되어, 인간의 기분이 변할 수 있는 환경을

지향하여야 하며, Well Being 트랜드와 더불어 인간에게 인체적으로 해롭지 않은 재질로

시설을 구축하여야 합니다.

내부의 공기가 안좋을 때 자율적으로 주거 환경에서 정화 시킬 수도 있어야 합니다.

다음과 같은 부분들은 기술로 구현 가능합니다.

홈 네트워크 기반의 지능형 집은 인간에게 편안하고 안락한 환경을 제공해주기 보다는,

현재는 자동화에 대한 개념이 강하기 때문에 인간을 중심으로 이러한 환경이 자율적으로

움직이기 위해서는 집안에 각 종 곤충, 바퀴벌레와같은 외부로부터 침입하는 여러 불순환물에

대해서 감지를 하고 이에대처 할 수 있는 인간의 보호막과 같은 역할을 하여야 하고,

인간의 체온에 따라 집안의 온도가 변해야 합니다.

그리고 집이라는 곳은 인간이 안식을 취하기를 원하는 공간이기에, 정보통신 환경 때문에

구애받지 않아야 합니다.

지능형 거주 공간은 인간과 더불어 생각하고 방안을 제공하는 환경이 아닐까 싶습니다.

유비쿼터스 환경에서의 기존 주거형 환경의 변화
유비쿼터스 공간구조에는 일정한 질서와 정체성이 있습니다.

질서는 공간 내에 누구를 어디에 배치시키느냐의 문제이며, 정체성은 그 공간에 속해 있는

개인은 누구인가에 대한 공간의미의 문제입니다.

앞으로 유비쿼터스 환경에서의 거주공간은 그 안에 누가 있으며, 무엇이 있느냐에 따라 공간의

의미를 가지게 될 것입니다.

즉 공간점유자로부터 거주공간 자체가 정체성을 지니게 된다는 것을 의미한다는 것입니다.

(Dovey 1985: 31).

따라서 앞으로 유비쿼터스 환경에서는 '적절한 공간' 환경을 제공하여 일정한 공간 내에서

개인이 할 수 있는 역할과 행위를 한정할 수 있어야 합니다.

앞으로 거주 공간은 단지 홈 네트워크와 같은 기술적인 측면의 발전 보다는, 기존에 있었던

공간에 대해 적절한 의미를 부여하고 그 의미에 합치되는 행위를 사회구성원들에게

요구함으로써 모든 공간은 문화가 요구하는 바에 따라 성적, 위계적, 그리고 의례적으로

구분될 수 있어야 합니다.

앞으로 유비쿼터스 공간구조는 사회문화적 질서의 유형과 정체성을 상징하는 의미들로

이루어지며, 이는 각 장소에서 개인들에게 요구되는 역할을 통해 표현될 수 있을 것이라고

전망됩니다.

유비쿼터스의 역할은 인간에게 좀 더 친화적인 환경을 제공하여 인간이 공간과 더불어

효율성과, 영향력을 줄 수 있어야 하기 때문입니다.

아파틀르 매수함에 있어서 위의 사항을 갖춘 최신식 아파트는 주변 여하에 관심 없이 자체만으로도

충분한 경쟁력을 갖추고 있습니다.

★ 이야기 마당 셋-10년 후의 주택 시장 변화

“부동산 가격이 심상치 않습니다. 갈수록 양극화가 심해지는 현상이 나타나고 있습니다.

용인 지역 전원주택으로 수요자가 몰리면서 가격을 움직여 일주일 사이에 1억 원이나

상승했습니다.

용인 뿐만 아닙니다. 판교와 광교신도시의 전원주택과 대형아파트들도 가격 상승세에 가세하고

있습니다. 반면 서민들이 밀집해 있는 강남북의 아파트 단지는 움직임이 거의 없습니다.

다만, 일부 초고층 아파트들이 전원주택 가격 상승의 영향을 받아 약하게나마 가격 상승 조짐이

보이고있습니다.

이러한 현상은 환경이 좋은 수도권 인근 지역들이 한국의 새로운 부촌으로 자리를 궂혔기

때문인 것으로 분석됩니다.”

2016년, 도심의 아파트는 환금성도 약해지고 가격 상승률도 낮아져 선호주택 자리를 이미

전원주택에 내어 준 상태다.

다만, 강남의 롯데 100층짜리 타워 아파트, 삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스, 용산에

시티파크, 파크타워 등은 송파신도시의 아파트와 더불어 명성을 유지해 가고 있다.

주택시장 변화 큰 축 읽어라

소득이 늘어나면서 아파트의 경우 초고층, 대형의 전망 좋은 단지는 부유층이 거주하면서

가격도 상승하지만, 대부분의 도심아파트는 예전의 영화를 뒤로하고 서민들의 차지가

되어버렸다.

강남의 부유층이 산과 강을 끼고 있고 1000~2000가구로 지어진 전원주택 단지로 이동을 하면서

최고의 주거지로 부상한 용인과 광주시를 중심으로 그 여파가 양수리 양평까지 확장됐다.

강북은 파주와 강화도, 김포를 중심으로 한 전원주택지가 형성되고 가평과 춘천도 한강을 끼고

전원주택지로 자리매김하고 있다.

또한 유명 건설업체들이 아파트보다는 수익성이 높은 전원주택 단지들을 개발하면서 유명

브랜드의 전원주택들의 인기가 매우 높으며 유명 건축설계사가 설계한 주택은 설계자의

이름만으로도 다른 전원주택에 비해 가격이 30~50% 높게 형성되어 있다.

국민소득이 향상되면서 100억~200억짜리 전원주택이 유명인사들에게 인기리에 분양되고

한국의 베버리힐즈로 자리매김한 용인의 전원주택단지는 일반인들의 접근이 쉽지 않은 곳이다.

주택가격의 흐름도 10년 전과별로 달라지지 않아 가격 상승폭이 큰 경우 2~3년에 2배 이상

상승한 곳도 많이 눈에 띈다.

가장 많이 상승한 곳을 살펴보면 단지 앞에 산이 있어 전망이 좋은 전원주택 단지와 강을 끼고

있는 전원주택 단지들이다.

10년 전에 크게 인기를 끌던 판교신도시 아파트 단지는 서울과 수도권을 통 털어 평당 가격이

가장 높고 전원주택 역시 높은 가격을 형성하고 있다.

반면 지어진지 20년을 훌쩍 넘긴 분당아파트는 노후화되면서 슬럼화되기 시작해 서민

아파트단지로 가격이 답보 상태를 면치 못하는 상황이다.

목동 아파트 단지는 지어진지 30년이 가까워 리모델링을 추진할 예정이지만 살기 불편하여

주민들이 마곡택지개발지구로 이전하면서 아파트 가격이 하락세를 면치 못하고 있다.

서울에서 그래도 가격이 상승세를 보이는 아파트는 강남지역의 송파신도시, 잠실 주공아파트와

현대아이파크, 타워팰리스, 동부센트레빌, 렉슬 아파트 정도이고 강북은 용산과 뚝섬 아파트,

그리고 IT밸리로 거듭난 공릉동 아파트, 상암지구 아파트와 은평뉴타운 정도이고 강서는

마곡택지개발지구가 유일하다.

반면 수도권의 아파트 단지는 송도가 교육도시로 크게 성장하여 아파트 가격 상승을 주도하고

있고 파주도 교하와 LG LCD공장으로 가격 상승세를 이어가고 있다.

아파트 가격은 산과 강을 끼고 있거나 초고층으로 전망이 트인 곳과 그렇지 못한 곳의 가격이

50% 이상 차이가 나고 같은 단지 내에서도 동 호수에 따라 차별화가 뚜렷해졌다.

아파트로 재테크를 하는 경우는 많지 않고 동계올림픽이 열렸던 평창이나 충주호 근처에

전원주택에 투자하여 큰 수익을 얻고 설악산과 금강산의 리조트 단지에 투자하는 등 재테크

방향에 변화가 일고 있다.

아파트 가격의 축은 서울의 경우 송파구의 롯데월드 112층이 지어지면서 송파신도시와 더불어

가장 가격이 높지만, 전원주택 가격의 반도 따라가지 못하는 상황이다.

강남,대치,도곡 아파트를 팔고 송파나 판교아파트로 갈아탄 경우는 재테크에 성공했지만

아파트를 자식에게 물려주거나 한 곳에 계속 머무른 경우는 주택으로 큰 이익을 보지

못했다.

분양제도가 완전히 후분양으로 전환되면서 청약통장은 옛날이야기가 되었고 청약통장의

효용가치도 급락했다.

다만, 무주택서민들에게는 정부가 가점제로 아파트를 임대하거나 분양하기 때문에 서민들만

청약저축을 갖고 있다.

도심보다는 도심 친환경 단지가 관심 끌듯

아파트 전성시대는 판교가 입주한 2009~2010년이 지나면서 서서히 막을 내리고 주거의 질을

중요시하는 계층들이 강남에서 대거 전원주택으로 이동하기 시작했다.

다만 최신 설비 시설을 갖춘 초고층 고급 주상 복합이나 대단지 시설을 갖춘 복합 단지

아파트는 전원 주택 이상으로 인기가 폭등할 전망이다.

아파트 가격도 판교와 더불어 용인 죽전,보정,동천, 동백, 신봉,성복 그리고 광교신도시가

우리나라에 가장 비싼 아파트 단지로 자리 매김하고 있다.

전원주택으로 가지 못한 강남 중산층이 이들 전원 아파트로

자리 잡아 살고 있기 때문이다.

또한 역모기지론이 활성화되면서 노후세대들이 주택을 구입하는 붐이 일어나 주택가격의

상승이 멈추지 않고 있다.

또한 노후세대들이 선호하는 실버주택들의 인기가 높은데 특히 골프장을 끼고 있는

고급 실버주택의 인기가 높다. 이렇게 10년 후의 서울과 수도권 주택시장은 많은 변화를 보이지만 주택을 선호하는 성향만은 변하지 않고 10년을 이어가고 있다.

정리하자면 현재도 마찬가지지만 앞으로는 더더욱 주거요건 중 최고의 가치는 친환경이 될

것으로 보인다.

따라서 도심 보다는 수도권 인근의 환경 좋은 지역의 선호도가 높아질 것이다.

잠실→송파신도시→판교신도시→용인 동천,신봉,성복,상현→광교신도시→수원 우만,

영통→동탄신도시→용인 공세,보라,→ 용인 신갈,동백,→용인 보정,죽전→분당→잠실로

순환이 이루어지는 초특급 주거벨트가 형성될 것으로 예측하는 것도 이와 무관하지 않다.

앞에서 말한 바와 같이 모두가 선호하는 지역을 선점하는 것이 중요하다.

주택을 선택하는 기준도 대세에 맞추는 것이 좋다.

★이야기 마당 넷-10년 뒤 부동산 시장 trend

2014년 K씨는 강원도 평창에서 열리는 동계올림픽을 구경하기 위해 현재 거주하고 있는 판교

전원주택에서 전철과 고속철도를 이용하여 1시간 여만에 경기장에 도착했습니다.

노후에 K씨가 안락하고 여유로운 생활을 하기까지는 10년 전에 부동산 시장을 미리 예측한

것이 가장 주효했습니다.

K씨는 이렇게 성공했습니다

2004년 부동산 경기가 침체 국면에 접어들었을 때, K씨는 강남의 45평형 아파트를 매도하여

마련한 14억원을 가지고 용인 죽전 지구아파트 45평형을 급매물로 3억8000만원에 구입한 후

나머지 자금을 10년을 내다보고 개성공단이 가동되기 전에 가격이 오른 파주 땅을 평당

100만원에 400평을 구입했습니다.

그리고도 남은 나머지 자금으로는 강원도 평창에 평당 20만원 짜리 임야 3000평을 구입했습니다.

K씨가 매도한 강남 아파트는 강남주민들이 판교와 전원주택으로 빠져나가면서 10년이 지난

현재도 가격이 답보 상태를 지속해 10억원 내외인 반면, 용인 죽전, 신봉아파트는 3년만에 배가

뛰어, 7억원에 팔 수 있었고 구입한 판교의 100평 짜리 전원주택도 현재 20억원을 호가하고

있습니다.

인천송도,영종도 비약적 발전

정부가 추진했던 행정수도는 우여곡절 끝에 남북관계가 호전되자 대부분의 정부기관 이전은

유보되고 몇몇 행정기관만 이전했기 때문에 행정수도의 규모도 축소되고 공무원들만 거주해

주말에는 시가 공동화되는 현상을 나타내고 있을 것으로 보입니다.

그리고, 중국의 경제력이 크게 확대되면서 중국과의 교역도 활발해져 인천 송도와 영종도의

비약적인 발전이 기대되는데, 인천 송도는 국제자유무역도시로 정착되고 외국인 촌이

형성되면서 완전한 국제도시로 변모하여 세계 각국의 학교가 모두 모이게 됩니다.

특히, 중국의 화교상들이 선호하는 도시로 정착되고 있다. 영종도는 서울까지 전철이

완공되면서 서울과도 매우 가까워졌을 뿐 아니라 영종도 국제공항이 2단계 공항 증축을 마치고

동남아 허브공항으로 재 탄생되면서 세계 모든 항공노선이 이곳을 경유하게 될 정도로 성장하여 공항도시로 발전이 거듭하고 있습니다.

선호지역 강남에서 판교로 바뀌어

좀더 구체적으로 살펴보면, 서울은 강남중심으로 선호하는 부동산 시장이 판교 중심으로

바뀌어지고, 뉴타운의 성장도 눈에 띄어, 주거지로는 서울 주변이 더욱더 인기를 끌 것입니다.

즉 판교, 광주, 용인, 남양주 덕소, 파주, 김포, 화성 동탄, 인천 송도 등이 급부상하는 반면,

강남, 압구정, 대치, 도곡 삼성동 등은 서서히 쇠락하는 모습이 눈에 띄게 될 것으로 보입니다.

다만 강남 일대의 초특급 최신식 아파트는 모든 아파트들의 제왕에 굴림하면서 아파트의

고급화에 진두지휘 하는 모습을 보임으로써 여전히 강남 불패 신화를 이어갈 것으로

전망이 됩니다.

아파트 화도 많이 바뀌어 상류층들은 아파트를 떠나 쾌적한 서울 주변의 전원주택으로 이동하고

노후된 서울 중심의 아파트와 오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것으로 보입니다.

대단지 복합 타운과 주상복합은 인기 유지

반면에 강남의 대표적인 초고층 아파트나 주상복합아파트는 인기를 계속 유지하여 부호들의

전유물로 계속 가격이 상승할 것으로 보입니다.

남북통일이 몰고 올 부동산 시장의 변화는 매우 예측하기 힘들지만 강북의 발전을 가속화시키고 서울과 수도권의 비대화를 더욱 심화시킬 것으로 예상됩니다.

인구가 밀집되면 부동산가격을 상승시키듯 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 계속 상승세를 이어갈 것으로 보입니다.

그리고 고령화 사회진전에 따라 교통 좋은 아파트보다 공기 좋은 아파트가 크게 인기를 끌 것으로 보이며 특히 산과 가까운 아파트가 강 보이는 아파트보다 더 큰 인기를 끌 것으로 예측됩니다.

공기 좋은 아파트 각광

주거의 탈 도심화가 진행되면서 주거지역이 고속도로를 따라 강원도와 충청도로까지 급격하게

이동하고 고속도로 역사를 중심으로 대단위 전원형 주택들이 계속 들어설 것으로 보입니다.

실버산업도 크게 발전하여 실버단지가 강원도를 중심으로 계속 지어지고, 대형건설업체의

참여가 지속될 것으로 보입니다.

주택가격의 상승과 하락도 아파트가 주도하는 것이 아니고 전원주택이 주택가격을 선도하는

역할을 맡을 것으로 보입니다.

기업도시가 곳곳에 생겨 기업도시가 들어서는 곳마다 부동산가격도 크게 상승하고, 이에 따른

부작용도 만만치 않을 것으로 예측되고 있습니다.

용인 지역은 기흥호수(신갈호수)를 중심으로 친환경 최첨단 아파트가 최고의 인기를

구가하면서 높은 가격대를 형성할 것이며 동백의 가치가 높아지고 동탄 또한 최고의 주거

타운으로 자리잡을 공산이 매우 큽니다.

전원주택 주거상품 선도 가능성

우리나라 주택시장을 20년이상 지배할 만큼 주거의 주된 형태는 아파트라는 인식이 강합니다.

하지만, 향후 10년간의 과도기를 거치면 전원주택이 주거상품을 선도하는 주류로 등극할

것입니다.

그 정점에 서있는 곳이 판교로, 도심에서 1시간 거리인 외곽지역이 대단지 전원주택지로

개발되며 주택시장을 선도하는 곳으로 기대를 모을 것이다. 실제, 국민소득이 높아질수록

중산층은 도심보다는 쾌적하고 전망이 좋은 외곽 지역으로 주거를 이전하려는 욕구가 강합니다.

주5일 근무제 도입으로 주거의 탈도심 현상은 더욱 가속화될 전망이므로 향후엔, 아파트 거주로

인해 누릴 수 있는 기능상의 편리성보다는 건강과 개성에 중심을 둔 전원주택으로 수요이전이

확실시되고 있습니다.

반면, 새로운 주거형태로 부상하고 있는, 도심지 주상복합아파트나 주거형 오피스텔은 상류층이

선호하는 초고층 고급주상복합을 제외하곤, 아파트와 같은 길을 걸을 것입니다.

도심 다세대,연립은 결국 재개발,재건축 될 듯

초고층 고급주상복합아파트는 도심안에서 꼭 생활을 영위해야 하는 도심부호계층의 수요가

남아있을 수 있으나, 노후된 서울 중심의 아파트와 주상복합ㆍ오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것이기 때문입니다.

그리고, 도심의 연립ㆍ다세대ㆍ다가구는 점차 슬럼화하며 결국, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링을

거쳐 소멸될 것으로 예상됩니다.

10년 후 부동산 예측을 정확하게 하는 사람에게는 부를 축적하는 지름길이 될 것이므로 사회의

변화와 인식의 변화, 세계 발전판도와 연관시켜 부동산 지도를 명확하게 작성한 후 내집을

마련하고 부동산을 투자하는 지혜가 필요하다고 보입니다.

★이야기 마당 다섯-미래에 뜨는 경영

다양화 시대의 Fusion마케팅

더 이상 동양은 동양의 것, 서구는 서구의 문화적 유산만으로는 소비자에게 어필하는 시대는

끝났다.

모든 것이 결합되고 융화되면서 새로운 이미지, 문화가 창출되어 가고 있는 것이다.

특히 최근에는 음식, 패션문화를 중심으로 '퓨젼' 현상이 일어나면서 마케팅에서도 이러한

현상은 가속화되어 가는 현상을 보이고 있다.

특히 개인의 다양성을 인정하고 개개인의 취향에 맞는 맞춤서비스의 시대가 도래함에 따라

전자제품이나 일반서비스의 고정적이고 관념적인 경계가 무너지고 융합, 복합된 제품과

서비스가 증가하고 있다.

기술 빅뱅의 시대를 맞으면서 Web-TV, PDA, DVD, MP3 등 하이테크 기반의 다양한 기술이

접합된 첨단기술의 신제품은 이미 실생활 속에 깊숙이 침투하고 있다. 또한 현대인의 고민과

어려움을 덜어주고 복잡한 문제나 니즈를 원스탑으로 해결해 줄 수 있는 맞춤형, 복합형, 종합형

상품과 서비스의 등장도 예상할 수 있다.

이러한 가운데 브랜드 역시 한가지 제품이나 서비스의 속성을 드러내는 브랜드가 아닌 다양한

서비스와 기능을 포괄할 수 있는 브랜드가 요구되고 있다.

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소비 양극화시대의 귀족 마케팅

경제적 측면에서 빈익빈 부익부의 심화에 따라 소득수준의 인구분포가 양극화됨에 따라

이들에 대한 마케팅도 양극화되고 있다.

특히, IMF상황에서 나타난 것처럼 경기변동에 둔감하면서 안정적인 시장규모를 확보하고

고수익이 보장되는 고소득층에 대한 기업의 귀족마케팅 활동이 활발히 전개되고 있으며,

소득의 양극화현상이 극대화될 것으로 예상되는 미래에는 이러한 경향이 더욱 심화될 것으로

예상된다.

흔히 상류층, 골드클래스등으로 불리우는 이들은 주로 대형, 고급제품과 서비스의 주소비층으로

개인맞춤형 금융서비스, 대형아파트와 가전제품, 대용량고급승용차, 디자이너의류와 향수,

보석류, 골프, 고급레저서비스에서 이들에 대한 특화된 마케팅과 이에 따른 브랜딩 전략이

구사되고 있다.

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또한 인터넷쇼핑시장의 확산에 따라 기존 오프에서의 고품격을 지향하는 백화점들은 기존의

고급스럽고 세련된 브랜드로서의 이미지를 유지, 선점하기 위한 움직임을 더욱 확산될 전망이며, 이러한 움직임은 나아가 향후 인터넷마케팅시장이 확대될수록 오프라인에서와 마찬가지로

여러 사업부문에서 확대될 것은 당연하다.

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Noblian.com Louisg.com

하이테크가 주도하는 시대에서의 첨단마케팅

흔히들 브랜드는 우리가 보고 먹고 소비하는 것에 대한 것에만 해당하는 단어로

떠올리기 마련이다.

그러나 완제품이 아닌 첨단부품과 기술에도 브랜드의 전쟁시대가 도래하고 있다.
미국의 인텔이 `Intel Inside' 캠페인이 그 대표적인 사례라 할 수 있다. 인텔은 소비자에게

자사제품의 우수성을 알리고 시장에서의 이미지 선점을 위해 대대적인 Intel Inside 캠페인을

전개함으로써 이제 그 누구도 넘볼 수 없는 1위 브랜드로서의 자리를 굳건히 하고 있다.

최근에는 모토롤라가 `디지털DNA'라는 상표로 각종 전자제품에 들어가는 자사 반도체에 대한

홍보에 나섰다.

모토롤라가 제시하는 `디지털DNA'는 컴퓨터를 제외한 각종 전자제품의 마이크로콘트롤러로

들어가는 반도체 칩의 첨단 기술과 제품을 상징하는 브랜드로서 일상생활을 편리하게 하는

스마트제품(Smart Product)을 가능케 하는 스마트한 기술, 아이디어, 시스템, 사람을 총칭한다.

그 개념을 축약하면 Digital DNA is the Heart of Smart라고 할 수 있다. 이제 브랜드가 제품을

대표하는 차원을 넘어 문화적인 개념까지 접근하고 있는 것이다.

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모바일시대의 오감브랜딩

세계 어디서나, 누구나 하나의 단말기 하나로 데이터 등을 고속으로 주고받을 수 있는

글로벌 멀티미디어 통신서비스의 시대라는 이전에 경험해 보지 못한 신세계가 열리고 있다.

이러한 이동통신단말기를 통한 차세대 모바일 광고시대의 도래에 대비하기 위해서, 지금

당장이라도 모바일브랜딩에 대한 대비책 마련이 필요하다.

특히, 해상도와 색상이 제한된 손바닥 보다도 작은 액정화면에서 광고효과를 거두기 위해서는

다양하고 창의적인 브랜드의 형태를 개발이 요구된다. 특히, 지나치게 긴 브랜드나 복잡한

도형이나 기호이미지의 브랜드는 아무래도 커뮤니케이션에 있어 짧고 간결한 소니와 같은

브랜드 대비 한계점을 가질 수 밖에 없을 것이다.

이처럼 최근에 나타난 브랜드의 디자인형태는 플래시 기술 등의 멀티미디어 기술을 활용하여

좀더 감각적인 어프로치와 적극적인 인터랙티브 기능을 활용할 수 있는 인간의 모든 감각에

어필할 수 있는 다차원적인 브랜딩의 도입이 필요하다.

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기업 이기주의를 초월하는 공동마케팅

21세기는 모든 분야의 마케팅 역량을 보유하는 것은 불가능하며 자신만의 차별화된 기능을

육성, 다른 분야 강점 보유한 기업과의 제휴를 통한 공동마케팅 활동이 활발히 전개되고 있다.
대표적 사례로 최근 열풍처럼 일고 있는 중소기업들이 공동브랜드가 그것이다.

중소기업들은

독자적으로 상표개발, 광고나 판촉, 유통망 등을 구축할 경우 비용이 큰 부담으로 작용함에

따라 공동브랜드를 통해 초기의 고정투자비를 줄이고 인지도를 높이는 등 효율성을 높여

해외시장에 진출하는데도 커다란 마케팅파워를 발휘할 수 있다.

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특히 최근에는 온라인기업이 오프라인의 비즈니스로 진출하고, 오프라인의 기업들이 온라인

비즈니스부문에 진출이 활발해지고, 중소기업들 역시 브랜드의 중요성에 대한 인식이 증대됨에

따라 적극적인 브랜드도입에 열을 올리고 있는 가운데 많은 기업들이 브랜드전략을 수립하는데

있어 전략적인 제휴를 맺고 공동마케팅을 전개해 나가고 있다.

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이러한 공동마케팅 및 공동브랜드의 전개는 단순히 마케팅상의 제휴에 그치지 않고 꾸준히 브랜드의 이미지를 관리하고 독특한 프로모션을 개발, 전개함으로써 성공브랜드로 가꾸어 가는 것이 매우 중요하다.

노인과 어린이가 대접받는 시대의 실버/엔젤마케팅

매스 마케팅의 시대는 가고 성별, 연령대, 제품 기능별로 시장은 세분화되고 있다.

특히, 청소년 계층과 함께 노인 & 어린이 시장의 급부상되고 있으며 이러한 경향은 더욱

명료해질 것이다.
선진국을 중심으로 전세계적으로 노령화가 심화되면서 노인들이 주소비층으로 하는

실버마케팅의 성장이 예상되는 가운데 광고홍보 및 브랜딩에서도 기업들의 다양한 노력과

시도들이 이어지고 있다.

특히, 브랜딩에 있어서 기억력이 점차 흐려지고 영어나 어려운 발음에는 익숙하지 않은 노인들에게 쉽고 편하게 커뮤니케이션할 수 있는 다양한 방법들이 모색, 개발하는 것이 중요하다.

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한편, 출산율 감소, 초혼 연령의 증가와 함께 가정을 중시하는 Life Style의 강화됨에 따라

대부분의 가정에서 자녀 중심의 구매행태가 두드러짐에 따라 어린아이 즉 키드(Kid)도 중요한

소비층으로 부상하게 되었다.
이와 같은 키즈마케팅에서 있어서 '어린이는 어린이만의 특별함이 있어야 한다.

그 한가지 방법으로 바로 어린이들만의 클럽을 형성해주는 것이다. 80년대 프로야구의

리틀야구단의 실례를 되돌이켜 보면 보다 실감이 날 것이다. 이와 함께 키즈마케팅에 있어

가장 훌륭한 도구는 캐릭터이다.

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과거와 현재의 고정 관념을 희석시키기 위한 일환으로 머지 않은 10년 미래의 다양한

trend 를 제공했습니다.

최근 용인 공세동 대주 피오레의 투자 가치와 주거 여건을 높이 평가한 결정적인 사유는

위의 요소 즉 1.환경과 산소 2. 유비쿼터스 홈 네트워크 3. 기흥 호수 중심의

잠실→송파신도시→판교신도시→용인 동천,신봉,성복,상현→광교신도시→수원 우만,영통→동탄신도시→용인 공세,보라,→ 용인 신갈,동백,→용인 보정,죽전→분당→잠실로

순환이 이루어지는 초특급 주거벨트를 상당수의 전문가들이 높게 평가하고 있기 때문이며

대주 공세 피오레가 가장 진화된 아파트로서의 면모를 보이고 있는 까닭이라고 할 수 있습니다.

이런 의미에서 현존하는 아파트 들 중에서 10년 이후의 미래 투자 가치가 예견이 되는 아파트는

서울 판교, 강남, 서초, 송파, 강동, 동작, 용산, 목동, 성동, 은평, 길음 등 최첨단 고급 아파트와,

수도권 남부의 용인 신봉, 성복, 죽전, 보정, 동천, 동백, 공세, 상현, 신갈과 수원시의 광교, 영통,

우만, 천천 지역 화성시의 동탄, 병점, 향남 의왕시의 오전, 청계 과천시, 인천의 송도, 검단,

연수구 일대, 성남시 신흥 재건축, 하대원, 도촌, 여수동, 정자 주상복합, 평택 신도시

하남시 풍산지구, 광주 이천 라인의 고급 주거타운 등이 뜰 것입니다.

수도권 북부는 고양시 일부, 파주 교하, 운정, 김포 장기 신도시, 구리, 남양주 덕소, 호평, 평내,

마석, 춘천라인 등도 각광을 받을 것으로 보이며 충청권의 아산, 천안 신주거타운 등도

빛을 발할 가능성이 농후합니다.

따라서 현 시점에서 아파트를 매수하시려는 분들은 3년이라면 모르겠지만 5년 이상을 내다 본다면

유비쿼터스, 복합 타운 형태의 최신식 대단지를 분양 받는 것이 바람직합니다.

2008-2009년 입주하는 대단지 아파트들이 이에 해당하므로 기존 아파트 매수보다는 최신 시설과

문화 공간을 갖춘 복합 단지를 선택하는 것이 도움이 됩니다.

기존 아파트를 매수할 경우에도 중대형 평형 중심의 입지가 뛰어난 2004년 이후 입주한 아파트들이 중장기적으로도 유망하며 오래된 아파트들은 상대적으로 소외될 가능성이 크기 때문에 매수에

신중을 기해야 합니다.

다만 3-5년 까지는 현 시각에서 접근해도 무방하기 때문에 이에 상반되는 아파트를 가지고 있다고 해서 지나치게 민감할 필요는 없습니다.

이 이야기는 어디까지나 최소 5년 최대 20년까지를 염두해 둔 말이기 때문입니다.

최근 필자가 쓴 용인 공세 대주 피오레를 매우 높게 평가한 것은 위에서 제시한 미래의 트랜드를

모두 갖추고 있기 때문입니다.

3년 후에 판교와 더불어 공세 대주 피오레 79평은 서울을 제외한 전국의 최고 분양가

16억선인데 3년 후에 30억 이상으로 확대 가능성이 높아 수도권 명품 아파트로서의 자리매김이

예측 되고 있습니다.

결국 보라, 공세 지역이 큰 틀로 묶이면서 강남에 버금가는 신흥 주거 타운으로 자리매김할

공산이 큽니다.

보라 지구도 공세지구처럼 초특급 주거지로 각광을 받을 날이 멀지 않았다고 봅니다.

위의 글은 일부 전문가의 글을 펌한 부분도 있습니다.

미래의 부동산 흐름에 도움글을 주신 많은 분들께 진심으로 감사를 드립니다.

내일을 위한 안목을 키우는 사람만이 내일을 내 일로 만드는 유능한 사람입니다.

감사합니다.

★ 새로운 시각에 눈을 뜨면 부자가 된다.★

높이나는 새가 멀리본다-갈매기의 꿈에서

닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

미래를 알 수 있는 눈이 있다면 얼마나 좋겠습니까?

하지만 불행하게도 미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없으며, 시간으로부터 자유로운

사람은 단 한 사람도 없습니다.

그렇다고 해서 신만이 미래를 알 수 있으며 시공간을 초월한 예지력을 갖추고 있고,

우리 모든 사람들은 전혀 다가갈 수 없는 4차원의 경지일까요?

저는 그렇게 생각하지 않습니다.

미래를 예견하는 능력이 전혀 없다고 생각되는데도 인간은 의식적이든 무의식적이든

미래에 대한 확신을 가지고, 그 달콤한 열매를 얻기 위하여 노력하고 공부하는 것입니다.

미래를 알 수는 없지만 미래의 가능성에 한 발자국이라도 다가서려는 노력 자체가

이미 미래를 어느 정도 예견할 수 있는 일련의 과정인 것입니다.

제가 서두에서 미래의 이야기를 꺼낸 까닭은 대부분의 사람들은 미래를 준비하면서도

미래를 예측하는 것에 대하여 지나칠 정도로 비관적이기 때문입니다.

부동산의 경우에도 미래를 훤히 내다 볼 경지까지는 아니지만 적어도 그에 견줄만한

확신을 갖고 노력과 투자를 하는 사람들이 있습니다.

결국 그 분들이야말로 남들보다 한 발 앞서는 노력과 투자로 인하여 보배로운 열매를

우선적으로 취하는 분들입니다.

내일을 알 수는 없지만 내일을 예견하고 내일을 위하여 필요한 온갖 노력을 다하기 때문에

성공을 거둔다고 할 수 있습니다.

누구나 실패는 있기 마련이지만 내일을 위하여 준비하는 사람들은 한 두 번의 실패는

있을지언정 결국 언젠가는 성공의 월계관을 반드시 쓰게 되어 있습니다.

결코 우연이나 운이란 존재하지 않고 오로지 노력만이 성공이라는 열매를 맺을 수

있습니다.

그렇다면 미래의 눈을 뜨기 위하여 우리는 어떤 노력을 해야 할까요?

그 어떤 일을 하던지 간에 가장 중요한 사실은 고정관념, 편견, 선입견이라는 올가미를

벗어 던지고 발상의 전환과 자유로운 사고 체제를 끊임없이 유지해야만 미래의 달콤한

선물을 딸 수 있는 선구자가 될 수 있습니다.

부동산에 통달한 어르신들을 보면 이 분야에 대하여 정말 미래를 훤히 들여다보고

내일에의 준비를 했다는 것을 알게 됩니다.

몇 년전만 해도 미치광이, 부동산에 환장한 늙은이 라는 혹평으로 시종일관 무시했던 연세 지긋하신 분이 계셨는데 그 분은 부동산으로만 평생을 바친 몸이라고 말씀하시면서 미래를 예견하시더군요.

별로 배우지 않은 노인이었는데도 놀랍게도 부동산의 큰 흐름이 거의 일치하고 있습니다.

돌이켜 보면 한 우물만 판 그 분을 통하여 저 또한 감히 그 분의 그림자라도 잡고 싶은 심정으로 글을 올립니다.

미래를 알기 위해서는 무수한 가변성으로부터 일탈해야하는 용기와 신념이 절대적으로

필요합니다.

부동산 특히 아파트로 자산을 증식시키기 위하여 어떤 발상의 전환이 필요할까?

뜬 구름 잡는 현학적인 어투보다는 두서는 없지만 제가 깨달은 것들 중에서 몇가지를

기록하겠습니다.

◐ 새로운 시각 1 ◐

현 시점에서 미래를 보지 말고 3년전의 눈에서 지금의 상황과 비교하면서 미래의

3년을 예측해야 합니다.

이 부분은 매우 중요합니다.

누구나 쉽게 생각할 수 있을 것 같지만 실전으로 돌입할 경우에 사람들은 현재의 시각에

모든 촛점을 두고 가치를 따지려고 합니다.

현재의 관점에서 미래를 읽으려 한다면 현재 상황의 투자 금액만 보일뿐 미래의 투자

수익률을 예측하는데는 한계가 따르기 마련이므로 반드시 과거 3년 전을 지금과

비교하는 심정으로 미래의 가능성을 최대한 열어 두고 판단하셔야만 어느 정도라도

미래의 답에 가까운 예측이 가능할 것입니다,

실례로 3년 전에 용인, 파주 아파트들이 이처럼 많이 오를 것이라고 판단한 사람들은 많지 않았습니다.

물가 상승률을 감안하더라도 분양가가 거의 2배 가까이 뛰어 오르는 현실을 예견한

사람은 더군다나 없었겠지만 실전 고수들은 최소한 이 부분에 고정관념을 깨뜨리고

신념을 가지고 미래를 위한 시간과 노력을 투자하여 매우 높은 수익률을 거두었습니다.

향후 미래 또한 지금과는 모든 측면에서 다른 상황이 전개 될 것으로 예측이 되기 때문에

이를 가볍게 보지 마시고 현재의 시각이 아닌 미래를 바라보는 안목으로 투자와 노력을

아끼지 말아야 합니다.

그런 의미에서 미래에 새롭게 대두 될 최고급, 최첨단, 친환경, 중대형 평형 중심의

대단지 자족형 복합 아파트 통일 이후의 중심지에 관심을 가져야 합니다.

◐ 새로운 시각 2 ◐

아파트 과거 시세는 미래의 시세를 파악하는 바로미터입니다.

미래 시세에 가장 큰 영향을 주는 것은 해당 아파트의 과거 시세 입니다.

3년, 1년, 6개월, 3개월의 시세는 아파트 매수시에 아파트 내부 구조나 여건을 보는

것보다 더 중요한 작업인데 실전에서는 이 부분을 파악하면서 아파트를 매수하시는

분들이 거의 없습니다.

아파트 매수에서 가장 중요한 시세는 6개월 시세이며 다음으로 1개월, 3개월, 1년,

3년순으로 중요합니다.

상식선에서 말씀을 드리면 분양한 아파트를 제외한 기존 아파트의 3년 시세는 48%

오름폭이 이상적이며, 1년 시세는 16% 6개월 시세는 8% 3개월 시세는 4% 정도가

이상적인 상승의 흐름입니다.

하지만 입지나 단지 여건에 따라서 이상적인 흐름의 잣대는 달라질 수 있으며, 위의 오름폭보다 오름폭이 낮은 아파트일수록 투자 가치가 떨어지는 곳일 가능성이 큽니다.

최상의 아파트 시세는 3년동안 20% 미만의 상승에 그치다가 1-3개월 상승이 4% 이상

오르는 지역은 거의 뜹니다.

이 흐름을 알기 위해서 가장 유용한 자료는 국민은행 부동산 시세입니다.

닥터 아파트 등의 시세도 좋은 참조 자료가 될 수 있습니다.

◐ 새로운 시각 3 ◐

주변 사방의 아파트 시세가 오르면 내 아파트도 오릅니다.

주변의 아파트가 오르면 내 아파트도 반드시 오르게 되어 있습니다.

이 경우에 입주년도 세대수 등이 가장 큰 변수가 되지만 이 부분에 특별한 문제점이

없다면 시소 게임을 하듯이 아파트 가치의 차이만큼 반드시 오릅니다.

당연히 오르지 않은 엇비슷한 아파트를 선취매 하여야 매우 높은 수익률을 얻을 수

있습니다.

이 경우에 한 달 이내에 시세의 평준화가 이루어질 가능성이 크기 때문에 신속한 대응이

가장 긴요합니다. 올랐다고 해서 머뭇 거리면 그 아파트는 결국 다른 사람의 손에 들어가

춤을 출 것입니다.

이는 특히 신도시, 택지 개발 지구, 동단위에서 흔히 일어 나는 일이기 때문에 무주택

서민 입장에서는 이러한 흐름에 민감하게 대처하여 아파트 매수의 찬스를 살려야 합니다.

더군다나 상승장이 확대될 조짐을 보일 경우는 특정 신도시가 부각되면 다른 신도시로

파급 효과가 확대될 가능성도 크며 특정 도시의 오름폭 확대가 이웃 도시까지 영향을 줄

가능성이 크다는 점도 염두 하면서 타이밍을 내 것으로 만들어야 합니다.

예를 들어 올 초의 일산의 상승이 고양시로 번졌고 급기야 파주김포 등으로 확대 되었으며 '

강서구, 양천구까지 들석 거리는 시너지 효과를 가져 왔습니다.

평촌 꿈마을의 급상승이 결국 의왕, 산본, 광명까지 영향을 줄 것으로 보이기 때문에

향후에 이 지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

◐ 새로운 시각 4 ◐

언론에 자주 오르내리는 지역이나 아파트는 상승가도의 징후입니다.

좋은 내용이든지 나쁜 내용이든지 언론이나 부동산 사이트에서 사람들로부터 관심을 끌며

인구에 회자되는 그런 아파트들은 결국은 큰 폭으로 튀어 오를 가능성이 큽니다.

실제로 파주 교하, 운정은 올 초부터 갑자기 이름이 오르내리더니 여름에서 가을을 거치는 동안 대풍의 기쁨을 맛보았습니다.

현 시점에서 사람들의 관심이 집중이 되는 지역은 용인, 수원의 분당선 연장선과 신분당선과

기흥호수 일대이며, 성남은 신흥동, 하대원동, 은행동, 태평동 서울은 가락동, 문정동, 잠실동 등의 송파구, 은평 뉴타운 주변, 용산 한남 뉴타운 일대, 성동구, 동작구 김포시 장기

신도시, 인천 연수구 일대, 남양주시 덕소와 구리 등이 현재 상승하고 있거나 상승 대기

중일 가능성이 매우 높습니다.

◐ 새로운 시각 5 ◐

양극화의 희생물에 주목해야 합니다.

양극화의 철저한 희생양이 되어온 지역, 아파트, 평형, 등이 있습니다.

이들 희생군들은 지금까지 철저하게 소외되었거나 단기적 전망도 어두운 것이

현실이지만 결국은 3년 안에 오를 가능성이 큽니다.

상식선에서 생각해 볼 때에 5 더하기 5 는 10 이 되어야 하는 데 상황에 따라서 5 더하기

5 가 20 이 되거나 5 더하기 5 가 6 에 머물고 마는 극심한 양극화 현상이 진행중입니다.

이 경우 지역이라면 최소한의 수도권 일대 아파트, 아파트일 경우는 최소한의 세대수, 평형이라면 최소한의 '20평 정도의 기준만 갖추고 있어도 3년 안에 과거 3년동안 벌어진 폭만큼 좇아갈 가능성이 매우 높습니다.

그렇다고 이들 아파트를 이 시점에서 매수 하는 것은 희생물에 의한 또다른 희생이 얹히는 결과를 초래할 가능성이 있으니 지속적으로 관심을 가지셨다가 오름폭이 시작되면 주저

없이 매수를 해야 합니다.

예를들면 수도권은 광주시, 구리시, 안산시, 시흥시, 하남시, 화성시, 인천 광역시, 남양주시

김포시 등이 이에 해당하며 서울은 관악구, 구로구, 금천구, 영등포구, 도봉구, 성북구,

중랑구, 노원구, 서대문구, 동대문구 등이 이에 속하는 지역이라고 할 수 있습니다.

20평대는 상대적으로 입지가 좋은 역세권, 상권, 대단지, 새아파트, 중심으로 30평대와

가격 차이가 큰만큼 투자 수익률이 따를 것으로 보이니까 현재 시세를 바탕으로 지속적인

관심이 요망이 되며, 아파트는 기본 조건인 500세대 10년 이내 입주 기준으로 주변

아파트에 비하여 지나치게 가격 차이가 큰 곳일수록 오름폭이 증대될 것입니다.

◐ 새로운 시각 6 ◐

평범한 지역의 분양이나 미분양 아파트도 보물 단지가 될 수 있습니다.

유망 지역의 분양에만 총력전을 펴는 것은 아파트 시세와 분양가가 고공행진하는 지금의

현실을 감안하면 최악의 선택 방법이 될 수 있음도 알아야 합니다.

나는 당첨 될 수 있다는 신념은 엄밀하게 말하면 신념이 아니라 확률상 지극히 낮은

희망사항일 뿐인데 이것을 신념으로 착각하여 내 집마련의 운명을 거는 것은 매우 무모할

가능성이 큽니다.

특히 내 집이 없는 사람들 입장에서는 이러한 선택에서 하루 빨리 벗어나 지극히 현실적인

대안을 찾는 것이 최선의 방법입니다.

이미 내 집이 있는 경우라면 큰 평형으로 갈아탈 가능성을 염두해야 하는데 유망지역의

분양에만 몰두하여 호기를 날려 버리는 우를 범할수도 있습니다.

일단 내 집 마련을 하고 나서 부담이 되더라도 대출을 받아 무주택의 프리미엄을 포기하고

유망 지역의 청약에 도전하여 갈아탄다는 생각이 오히려 현실적으로 판단이 됩니다.

이에 대한 대안책으로 초특급 아파트가 아니라도 크게 문제점이 없다고 판단이 되는 분양

단지를 골라서 당첨 가능성이 상대적으로 높은 아파트에 분양을 받아 내 집 마련을 하는

것이 자산 가치를 확실이 증대시키는 엄정한 선택이 될 수 있습니다.

미분양은 새아파트를 선호하는 현실을 감안한다면 왠만한 초급매물 아파트보다 수익률을

안겨줄 가능성이 큽니다.

미분양 아파트는 특히 수익률이 좋은 지역, 평형, 세대수에 문제가 없다면 적극적인 자세로

알아 볼 필요가 있습니다.

미분양의 폭발성을 예로 든다면 죽전, 동백, 동탄 신도시의 미분양 단지가 오히려 기존에

왕처럼 군림하는 아파트의 시세 차익을 추월한 사실을 들 수 있습니다.

아파트만 소개한다면 분당 야탑동 아이파크 45평이 3억 9천에 미분양이 되었는데 3년만에 시가가 11억에 달하고 있는 점과, 최근 미분양된 진흥과 향남 택지내 미분양 아파트 P가 1억선까지 오른 것을 보면 미분양의 옥석 가리기가 얼마나 중요한 지를 보여주는 구체적

사례입니다.

◐ 새로운 시각 7 ◐

동호회, 부녀회, 단지내 부동산이 아파트를 만듭니다.

이제 아파트는 더 이상 가족 단위의 기능에서 탈피하여 아파트 전체가 하나로 묶이는

큰 틀의 가족 구성원이 되고 있습니다.

인터넷의 발달로 인하여 혈육 이상으로 단지내 아파트와의 접촉이 잦아지고 있는

요즘 아파트 동호회, 부녀회, 입주자 대표, 단지내 부동산의 역할은 중요성이 점점 커질

것이 분명합니다.

특히 동호회는 아파트의 구심점으로 아파트의 기반 시설을 이끌어 오거나 고급화,

대내외적 홍보의 첨병의 구실을 담당하고 있기 때문에 과거의 주먹구구식의 동호회

조직으로 아파트 단지가 존속된다면 그 아파트의 미래는 없다고 보셔도 될 것입니다.

동호회를 중심으로 시설을 확충하고, 친선 도모를 꾀하지 않는다면 아파트 시세도 따라

붙지 않는다는 사실을 아시나요?

동호회, 부녀회를 들먹거리면 아파트 시세를 담합으로 끌어 올리는 근시안적인 발상만

떠오르기 쉬운데, 그것보다는 동호회와 부녀회의 건전하고도 적극적인 움직임으로 인하여

시공사로부터 많은 투자를 이끌 수 있어서 아파트 가치가 저절로 상승하는 토대가

형성됩니다.

단합된 조직력은 행복한 삶의 지수를 높여서 결국은 이사가기 싫은 훌륭한 아파트라는

자부심으로 확대되어 매도 없이 매수만 따르는 상황이 도래하기 때문에 아파트 가치는

또다시 뛰어 오르게 됩니다.

단지내 부동산의 활성화도 아파트의 고급 상향화에 기여를 합니다.

패배감에 사로잡힌 아파트는 부동산에서도 그 흐름을 읽을 수 있는데 그 분위기는

부동산으로 전해져 아파트 하락이라는 최악의 상황으로 주민들에게 회귀되는 악순환이

되풀이 되지만 활기가 느껴지는 아파트는 단지내 부동산이 해당 아파트를 매수함으로써

더욱 부가가치가 높은 아파트로 재탄생할 수 있는 계기가 되기도 합니다.

담합은 비상식적 비도덕적 행위이기 때문에 억지 춘향격으로 담합을 해서는 승산이

없을뿐더러 아파트의 이미지만 흐리게 만듭니다.

오히려 살아 있는 건전한 동호회, 부녀회, 단지내 부동산으로 인하여 그 아파트는 저절로

가치 상승을 이끌 수 있는데 이것 또한 향후 미래 시세를 점칠 수 있는 핵심 요인으로

자리매김하고 있습니다.

발전하는 아파트 깨끗한 아파트 살고 싶은 아파트 이 모두가 동호회의 몫입니다.

과거의 아파트 트랜드가 큰 틀에서 전환을 이루고 있습니다.

기존 아파트를 급매로 잡을 경우에는 3년 후를 내다보고 잡아야 하며 분양을 받을

경우는 6년 앞을 내다 보아야 합니다.

분양시에 6년을 내다 보아야 하는 까닭은 분양을 기준으로 3년이 지난 입주 시점에서

미래의 3년의 트랜드에 따라서 아파트 시세가 움직일 가능성이 크기 때문에 기존의

영원한 진리로만 여겨지던 입지, 교통, 교육만 보아서는 안 되고 여기에 고급화, 대단지,

친환경, 조망권, 복합타운 등의 새로운 요소를 또다른 핵심 사항으로 여기면서 분양에

임하는 자세가 바람직합니다.'

물론 기존 아파트를 매수할 경우에도 미래의 트랜드로 새롭게 부각되는 요소들을

간과해서는 안 됩니다.

감사합니다.

스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수

닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그

미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑

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