부동산노트(3) |
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부동산노트(3) |
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2006-02-02 18:12
http://blog.drapt.com/jr0559/81138871557983 
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=367
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[스크랩] "판교"를 알면 돈이 보인다!! |부동산노트
2006-01-17 18:41
http://blog.drapt.com/jr0559/1451431137490875894
출처 : RE부동산문제연구소
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
2006-01-17 18:38
http://blog.drapt.com/jr0559/1451431137490702260
출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서
원문 : http://blog.drapt.com/hkong56
| 말도 많고 탈도 많았던 판교신도시 1차 분양이 오는 3월로 정해지면서 판교입성을 희망하는 청약자들의 소리 없는 전쟁이 시작됐다. 이번 판교분양을 시작으로 공공택지지구에서는 원가연동제, 채권입찰제, 분양권전매금지 등이 새롭게 적용될 예정으로 이를 꼼꼼히 살피지 않을 경우 낭패를 볼 수 있다. 판교입성을 희망하는 사람들이 꼭 알아둬야 할 청약상식에 대해 알아본다. 1. 동시분양 해도 중도금 납입일 제각각 판교신도시 3월 분양은 10개 건설사가 동시에 공급에 나서지만 중도금 납부시기가 제각기 달라 청약자들의 주의가 요구된다. 이는 아파트 착공이 가능한 토지사용 시기가 서로 다르기 때문이다. 건영, 대방건설, 대광건영은 토지사용시기가 지난해 11월로 분양과 동시에 공사에 들어가지만, 광영토건, 모아건설, 한성건설은 오는 4월에나 아파트를 건설 할 수 있다. 또 진원ENC는 오는 10월, 풍성주택, 이지건설은 11월, 한림건설은 12월 이후에야 착공이 가능하다. 이에 따라 중도금 납부 및 입주시기도 차이가 날 전망이다. 아파트 계약금의 경우는 토지사용시기와 무관하게 청약 당첨 직후에 내고, 중도금부터는 공정률에 따라 납부 하면 된다. 현재 공사가 착공되는 날을 기준으로 중도금을 납입하는 방안과 공정률 50%를 기준으로 2회에 걸쳐 분납하는 방안이 검토되고 있다. 2. 전매금지 기간 내에 불가피하게 팔 경우 주공이 매입 오는 2월 24일 이후로 판교를 비롯한 공공택지 내 아파트에 원가연동제가 적용되고, 전용면적 25.7평 이하 10년, 전용 25.7평 초과 아파트는 5년간 전매가 각각 제한된다. 이는 원가연동제로 인해 분양가가 저렴한 만큼 시세차익에 따른 투기수요를 억제하려는 조치다. 그러나 전매기간 동안에 무조건 전매가 금지되는 것은 아니다. 가구원 전원이 해외로 이주하는 경우, 결혼 등 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 등 생업상의 이유 등으로 소유권 이전이 불가피한 경우에는 예외가 인정된다. 이 경우에는 분양가(입주전에는 총 납입금액)와 보유기간 동안 분양가의 시중금리를 적용한 금액으로 주택공사가 매입하게 된다. 현시세대로 거래되는 투기과열지구 내 분양권 전매와는 다르다. 따라서 전매금지 기간이 지난 후 전매를 하거나, 전세를 주고 옮기는 게 효과적이라고 할 수 있다. 3. 중소형 민간임대도 10년 후 분양전환 공공택지에 들어서는 민간임대주택도 임대의무기간과 분양전환 시기를 주택공사나 지방자치단제 등이 공급하는 공공임대를 따라야 된다. 과거 민간임대의 경우 2년 6개월이 지나면 가능했던 분양전환이 판교부터는 주택공사의 공공임대와 마찬가지로 10년이 지나야 분양전환이 가능하다. 판교 신도시 민간임대는 총 2,089가구로 3월 1,692가구, 8월 397가구가 예정돼 있다. 분양전환이 가능한 임대주택용지를 공급받은 민간 건설업체는 모아미래도, 광영토건, 대방건설, 진원ENC, 동양생명보험(주) 등 5개사에 이르는 것으로 알려졌다. 이 가운데 모아미래도(585가구), 대방(266가구), 진원ENC(470가구), 광영토건(371가구) 등이 3월 공급에 나설 계획이다. 이들 민간임대 청약자격은 전용면적 18평 이하는 청약저축, 전용면적 25.7평 이하는 청약 예•부금자에게 각각 주어진다. 또 임대주택 용지를 분양 받은 건설사가 국민주택기금을 지원받을 경우 청약저축 가입자도 전용면적 25.7평 규모의 민간임대에 청약할 수 있다. 4. 중소형 임대보증금 주변 시세 70%수준 임대아파트는 임대의무기간이 지나면 분양전환이 가능해 당장 목돈이 없어도 되는 장점이 있다. 이번 판교에 공급되는 임대주택은 관련제도가 바뀌어 임대의무기간뿐 아니라 임대보증금 산출 등에서도 차이가 난다. 판교 이전의 민간임대는 임대보증금, 임대료 등을 건설사가 자유롭게 산정했다. 그러나 판교에서는 공공이든 민간이든 임대보증금과 임대료에 대한 산정은 건교부 지침을 따라야 한다. 임대보증금은 입주자 모집 공고 때 업체측에서 밝힌 건설원가(토지매입비 건축비 기타부대비용 등)에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 50%에 해당하는 금액이다. 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금, 기금이자, 자기자금이자 등을 합친 금액이다. 아직 입주자모집공고가 나오지 않아 정확한 임대보증금과 임대료는 추산하기 어렵지만 통상으로 주변 전셋값의 70~75% 수준에서 책정된다. 5. 판교 33평형 생애최초주택자금 대출 받지 못해 오는 3월 판교에 공급되는 32평~33평형 아파트 청약자들은 생애최초 주택자금대출을 받지 못한다. 건설교통부는 오는 31일부터 저소득 계층의 내집마련을 위해 주택가격이 3억 원을 넘으면 생애최초주택구입자금을 포함한 근로자, 서민 주택구입자금 지원을 배제한다고 밝혔다. 3월 분양예정인 판교 민간 아파트 분양가격이 평당 1,100만~1,200만 원, 공공분양은 평당 1,000만 원을 넘을 것으로 예상돼 사실상 판교 33평형 청약자들은 생애최초주택자금 대출 받는 것이 어렵게 됐다. 6. 채권매입비용 1억 원 초과시 분할매입 가능 판교신도시 등 공공택지 중대형(전용 25.7평 초과) 아파트 당첨 시 채권 분할매입이 가능할 예정이다. 정부는 채권매입 상한액이 분양가와 인근지역의 시세차익의 90%에다 채권할인률도 35%(제 2종국민주택채권 금리 0%)로 채권 매입에 따른 부담이 클 것에 대비해 이 같은 결정을 내린 것으로 해석된다. 다만 채권 분할 매입은 채권매입비용이 1억 원을 초과하는 경우로 제한된다. 1억 원을 초과하는 부분 중 50%는 계약 전에, 나머지는 잔금납부 전에 매입할 수 있다. 예를 들어 채권 매입비용이 3억 4,000만 원인 경우 2억 2,150만 원은 분양계약 전에, 나머지 1억 2,150만원은 추후 잔금 납부 전에 사면 된다. 이에 판교 중대형 평형의 초기 자금부담이 수월해 질것을 보인다. 7. 판교 4대 주민 혐오시설 향후 집값 변수 판교는 쓰레기 소각장, 하수종말처리장, 납골당, 열병합 발전소 등 4대 주민 혐오시설이 모두 들어선다. 이들 혐오시설은 동판교 경부고속도로 판교IC 인근에 모두 집중 돼있다. 우선 쓰레기 소각장이 들어설 장소는 서쪽으로는 경부고속도로와 인접해 있고, 동쪽으로는 동판교 아파트 단지와 1㎞ 가량 떨어진 곳으로, 인근에 하수종말처리장, 열병합발전소 등이 있다. 소각장은 소각장은 입주가 시작되는 2008년 12월 전에 준공된다. 또 납골당은 경부고속도로 상행선 판교 나들목 오른쪽에 위치한 판교근린 10호 공원내에 들어설 예정이다. 공원면적 13만 7,000여 평 가운데 지하 5,000여 평에 납골시설이 들어서고, 지상에는 야외 조각공원, 산책로 등이 만들어질 계획이다. 이에 판교입성을 생각하는 청약자들은 혐오시설이 들어가 있는 곳을 잘 알아두는 것도 좋을 것이다.
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인구 및 주택건설계획
