2008-08-25 10:00

http://blog.drapt.com/joy207/81219626023113

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=32451

상가나 오피스텔(과세사업용으로 사용하거나 과세사업용으로 임대한 것에 한함)을 매도하는 경우 실무적으로 종종 실수하는 부분은 바로 부가가치세 부분을 빠뜨리는 것이다. 자주는 아니지만, 상가나 오피스텔 매도 후 양도소득세만을 신고·납부한 채 마무리 하였다가 뒤늦게 부가가치세 누락으로 인하여 가산세까지 추징당하는 경우가 간혹 발생한다. 과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 매도인은 매수인으로부터 부가가치세를 거래 징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은 (매수한 상가나 오피스텔을 과세사업에 사용하거나 업무용으로 임대하는 경우) 부담한 부가가치세를 환급받는다. 이러한 과정은 납부한 세금을 다시 환급받게 되는 상황이 되어 국가적으로도 아무 실익이 없으면서, 납세자들만 부가가치세 의무를 이행해야하는 번거로움을 부담함과 동시에 국세행정의 낭비만 초래하는 비효율을 발생시킨다. 이러한 번거로움 및 비효율, 그리고 부가세 의무 이행의 누락으로 인한 가산세 부담 등의 위험을 피하기 위해서는 상가 및 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 하는 방법이 있다. 부가가치세법 제6조 6항에 의하면 사업을 양도하는 경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 끊을 수 없고 부가가치세 제반 의무사항을 이행하지 않아도 된다. 즉, 부가가치세법상의 포괄양수도계약을 맺는 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다는 것이다. ‘포괄양수도계약’이라 해서 일반 매매계약과 크게 다른 특별한 계약이 아니다. 매매계약서에 ‘본 계약은 부가가치세법 제6조 6항에 의한 포괄양수도계약으로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다’라는 의미의 문구를 넣기만 하면 된다. 포괄양수도계약은 부가가치세의 번거로움과 가산세의 위험에서 벗어날 수 있는 장점이 있지만, 그러한 장점의 혜택을 누리기 위해서는 다음과 같은 점에 유의해야한다. 일단 포괄양수도계약은 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 가능하다. 당사자 중에 일방이 면세사업자이면 안 된다. 물론 사업의 양수자가 계약당시 사업자 등록을 하지 않았더라도 사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우(양수자가 사업의 종류를 변경한 경우를 포함)에는 포괄양수도로 인정된다. 개인과 법인간의 거래에도 포괄양수도계약이 성립한다. 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 역시 포괄양수도계약이 성립한다. 그러나 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는 일반과세자로 과세유형이 전환된다. 간이과세자와 일반과세자는 부가가치세법상 취급에 있어서 차이가 많으므로 간이과세자는 포괄양수도계약에 있어서 이러한 점을 사전에 고려해야한다. 과거에는 이종사업간 포괄양수도 계약은 인정하지 아니하였으나, 2006년 이후 세법이 바뀌어 양수인이 양도인이 영위하던 사업을 승계한 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도 포괄양수도 계약으로 인정하고 있다. 반면에 하나의 사업자등록 아래 여러 개의 물건이 있는 상황에서 일부만을 양도하는 경우에는 포괄양수도계약으로 인정받지 못한다. 하나의 사업자등록으로 오피스텔 여러 개를 가지고 임대사업을 영위하다가 그중 몇 개만 매도하는 경우가 이에 해당하며, 이는 사업의 양도가 아닌 고정자산의 매각에 해당하기 때문에 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 거래징수 하여 납부하여야 한다. 마찬가지로 포괄적인 사업의 승계가 아닌 계약, 예를 들면 자기 소유의 상가에서 음식점을 하다가 상가(사업관련 부동산)는 제외하고 음식점만 포괄적으로 양수도한 뒤, 상가는 그 음식점에 임대를 하는 경우 역시 부가가치세법이 인정하는 포괄양수도계약이 아니며, 세금계산서 교부 및 부가가치세 신고납부를 해야 한다. 그러나 사업과 무관한 부동산이나 미수금 및 미지급금은 승계하지 않더라도 포괄양수도계약으로 인정받을 수 있다. 과세사업에 사용하던 상가나 오피스텔의 양도시에 포괄양수도계약을 이용한다면, 양도자나 양수자 모두에게 부가가치세 부담이 없는, 보다 원활한 매매계약의 성사에 기여할 것이다. 그러나 계약의 완전성과 안전성을 위하여 이러한 제반 사항에 대하여 세무전문가의 확인을 거치는 것이 바람직할 것이다.

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2008-06-23 16:09

http://blog.drapt.com/joy207/81214204950270

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31965

농지 및 산지 규제를 완화할 것이라고 밝힘에 따라 발빠른 투자자들이 토지시장에서 포착되고 있다. 한계농지, 농업보호구역, 보전산지를 풀어 산업용지 및 택지 공급을 늘리겠다고 하니, 꾸준한 관심을 두어야 할것이다. 하지만, 웰빙과 친환경을 지향하는 트랜드와 함께 주5일 근무제로 인한 삶의 질 추구와 소득증가에 따라 농가주택은 틈새시장으로 꾸준히 자리잡아 가고 있다. 즉, 세컨드하우스 개념으로 소형 농가주택을 찾는 투자자들이 조용히 늘고 있다는 것이다.   새로운 정부가 들어서면서, 전원주택 및 펜션시장의 변화를 가져오게 여건이 형성되었기 때문이다.   ■ 이런 점이 달라졌다.   1. 농어촌주택  양도세 면제 기준 완화 :  대지면적 660㎡이하, 주택 연면적 150㎡, 취득당시 공시가격 1억 5000만원이하(기존 7000만원이하), 매각당시는 기존에 공시가격이 1억원이었으나 이러한 제한이 없어진다.(2008년 1월1일 시행)   2. 상시적으로 사용하지 않은 별장을 주택으로 보고 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세 중과 처분을 내린것은 부당하다(2008년 2월 22일, 서울고등법원 특별1부 2심, 원고 승소 판결). 즉, 상시 사용하지 않은 별장은 주택으로 볼수 없어 1가구 2주택에 해당되지 않는다.   3. 농어촌 민박 지정기준 완화 : 숙박업 등록후 사업소득세를 내야 하기때문에 투자 수요가 위축되었던 농어촌 민박이 2005년 객실수 제한 폐지에 이어 주택 연면적으로 230㎡이하(종전 150㎡)로 완화되었다. (2008년 2월 4일 시행)     그러나, 전원주택 및 펜션을 짓는 데 필요한 토지 거래 관련 규제는 달라진게 없어  유의할 점도 많다.    ■ 이런 점은 유의하자.   1. 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있다고 하여, 시골집이 모두 대상이 되는 것은 아니다. 즉, 지역적으로 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다는 것이다. 양도세 비과세 혜택을 노린 주말용 농어촌주택 수요자는 부지, 기존 주택 매도 시기 등을 고려하여야 한다.   2. 1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다. 그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면 양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 하고, 농가주택을 먼저 매각하면 비과세 대상에서 제외돼 세금을 모두 내야 한다. 즉, 매각 순서가 포인트다.   3. 농어촌 민박형 펜션은 주소를 현지로 옮기고 직접 운영해야 소득세를 감면받을 수 있다. 현지 농어민이 운영하여야 한다는 규정은 완화 내지 폐지될 듯하다.    ■ 농촌 전원마을도 있다.   농촌전원마을은 지역에 따라 20~100가구 규모로 조성되는 단독주택 또는 연립주택단지를 말한다. 도로 개설등 기반시설 비용을 정부에서 보조하고, 주택건축비 4,000만원 대출, 입주민 정착 프로그램을 운영하는 등 정부의 풍부한 지원에 따라 민간업체의 전원마을에 비해 입주비용이 저렴하여 혁신도시,기업도시 등으로 수도권에서 지방으로 이전하는 회사들의 임직원들이 관심을 가지고 있다는 것을  알 수 있다. 농림수산식품부는 2013년까지 전국에 300개의 전원마을을 지을 계획인것으로 알려져 있다.   ■ 투자 포인트   1. 농가주택의 생명은 지적도상의 도로여부다. 현황상 도로는 있고, 지적도상에 도로가 없으면 리모델링등의 행위는 어렵기 때문이다. 진입도로가 포장되어 있는지 여부도 체크사항이다.   2. 인프라 시설의 공유 역시 중요하다. 실수요자들이 중점을 두는 것은 병원과 할인매장등이다. 도시 접근성은 꼭 확인하자. 방범등의 안전성 문제로 마을과 가까운 지역이 좋다.   3. 주변의 경치에 반하였으나, 하천이 상습적으로 범람된 곳이 많다. 작은 도랑이 큰 도랑으로 바뀌는 지역도 있다.   4. 공부상 소유권이전에 문제가 없는지를 확인하여야 한다. 의외로 토지와 건물의 소유자가 다른 사례가 많다.   5. 전원생활 초보자라면 농가주택 부지를 구입해 건물을 신축하는 것보다 적당한 노후주택을 매입해 수리하는 것이 좋다. 농가주택을 신축하려면 허가부터 준공 절차까지 갖가지 인.허가 과정이 쉽지 않은 탓이다.   6. 공시지가 1억 5000만원이하로 시세 반영률이 5~60%정도 감안할 경우 3억원선의 강원, 충청권의 주말용 전원주택을 좋다. 3억원대의 대형 전원주택의 건축수요가 늘것으로 보인다.   7. 농지.산지 규제 완화 정책에 맞추어 경관이 뛰어난 강변등의 계획관리지역, 한계농지, 농업보호구역등 농지,산지 눈여겨보아야 할것이다.   토지시장에서, 최대의 발목(?)은 중과세 대상여부다. 토지투자로 성공하기 위한 길목에서 틈새시장 공략은 투자자로서 검토하여야 할 부분이다.  농가주택을 계약하는 토지 투자자들이 조용히 늘어나고 있다. 관심을 가져볼만하다.

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2008-05-16 08:56

http://blog.drapt.com/joy207/81210895761126

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32052

최근 정치인들의 잇다른 토지투자로 수익발생한 부분에 대해 구설수에 오르고 있습니다. 이런식의 투자만 하면 돈을 엄청벌텐데 말입니다. 분석해 보면 성공한 사람만을 르포했기에 다 그럴거라 하지만 실제 투자해보면 쉽지 않습니다.   51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다. 52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다. 땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다. 53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다. 54. 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사라. 땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다. 55. 길없는 맹지를 사라. 지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지. 56. 땅 문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 사라. 57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다. 58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 해 놓은 땅은 사지마라. 돈적은 사람들이 걸려들기 좋게, 집어먹기 좋게 분할해 놓은 땅을 좀 안다는 자들이 일차 가공해 놓은 땅은 팔 때 제값을 못받는다. 59. 땅에 대해서 아는 것이 많은 사람 땅은 사지마라. 땅전문 사기꾼들은 솔로가 있고 듀엣이 있고 트리오가 있다. 60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라. 건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

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