2007-02-28 12:50

http://blog.drapt.com/joungkim/3373161172634644480

출처 : 작은미소

원문 : http://blog.drapt.com/jhj3014

아파트 리모델링, 인터넷으로 힘받네!

2007-02-14 12:20

http://blog.drapt.com/joungkim/1544971171423248249

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

이제 리모델링을 할 수 있는 아파트와 리모델링을 할 수 없는 아파트에 대해서 생각해보겠다. 여기서 리모델링은 단지전체의 증축리모델링만을 다루겠다. 리모델링의 가능여부는 법률적, 경제적으로 분류하여 접근하겠다. 법률적으로는 주택법, 건축법의 규정에 따르며 다음과 같다. 첫째, 준공년도로부터 20년이 경과되어야 리모델링조합이 설립 가능합니다. 작년 10월경에 이를 15년으로 단축하는 주택법시행령이 입법예고 되었으나 아직 개정이 되지 않고 있다. 둘째, 리모델링에 적합한지를 판단하는 안전진단을 받아야 한다. 리모델링은 건물의 구조체(skeleton)를 그대로 사용하기 때문에 구조체가 안전하여야만 리모델링을 할 수 있다. 따라서 정밀안전진단결과 D등급이하의 판정을 받은 경우에는 리모델링을 할 수 없다. 셋째, 단지를 리모델링하는 경우에는 전체조합원의 4/5의 동의와 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3의 동의를 받아야 사업시행이 가능합니다. 리모델링조합을 설립하지 않고 입주자대표회의에서 시행하는 경우에는 조합원 100%의 동의를 받아야 한다. 넷째, 건축법의 규정에 적합하여야한다. 비록 리모델링에 대해서는 건축선, 건폐율, 용적율, 높이제한 등을 건축심의를 통하여 결정한다. 비록 법률적으로 리모델링이 허용되어도 경제성이 없다면 리모델링은 추진할 수가 없다. 리모델링 후 좀더 넓고 편리하게 되더라도 리모델링비용과 종전의 아파트가격의 합이 동일수급권(쉽게 말해서 학군, 교통, 환경 등이 비슷한 지역)의 아파트가격과 차이가 거의 없다면 리모델링을 하는 것을 찬성할 수는 없다. 따라서 이에 대한 사전조사가 필요하게 된다. 리모델링비용은 내부인테리어와 외관, 주차장의 확보방식에 따라 차이가 크지만, 새로이 추진하는 단지의 경향을 보면 내부인테리어는 기본형 내지 옵션으로 설치하려는 움직임이 있다. 사실 모단지의 경우 40평형의 인테리어비용으로 약 1억원을 지출하는 경우도 있어 내부인테리어는 조합원의 취향대로 할 수 있도록 아예 설치하지 않는 것이 유리하다고 생각된다. 상기의 내부인테리어를 제외한 리모델링비용은 종후 분양평형을 기준으로 평당 약 300만원정도로 예상되며 리모델링의 평면구조 한계로 동일수급권아파트의 90%정도로 알려져 있으며 이로 인하여 다음 식이 성립한다. 동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷증축비율÷0.9 333만원 또한 증축리모델링 시 ㄱ자, ㄷ자, ㅁ자의 구조는 증축리모델링 시 어려움이 많다. 왜냐하면 꺽인 부분의 리모델링 시 계단식으로의 변경하기 어려워 세대통합리모델링을 하여야하는 경우도 발생한다. 따라서 ㅡ자 구조의 판상형 아파트가 증축리모델링 시 좋은 것으로 알려져 있다. 계단식과 복도식의 경우에는 의견이 분분하나 법규 상 리모델링 시 증축면적이 전용면적의 30%이므로 공용면적인 약 5평의 계단실과 엘리베이터가 새로 설치되는 복도식이 분양평수의 증가가 커서 유리하다. 마포용강아파트의 경우 계단식 아파트임에도 불구하고 분양평수가 계단실을 제외하고 있어 강변그린으로 리모델링되어 18평형이 25평형으로 변경되기도 하였다. 실제 전용면적의 증가는 1평정도로 증축리모델링이라고 보기 어려워 가격의 상승이 없을 수밖에 없었다. 따라서 증축리모델링은 계단식인지 복도식인지에 따라 증축면적이 달라져 종후평형을 확정지을 수는 없으나 계단식의 경우에는 약 23%, 복도식의 경우에는 약 30%의 분양면적의 증가가 있을 것으로 예상된다.   따라서 상기의 식을 계단식과 복도식으로 구분하면 다음과 같다. 복도식의 경우 동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷1.17 333만원 예를들면 리모델링 전 31평형 매매가격이 3억1천만원이었던 복도식 아파트의 경우에는 리모델링으로 40평형이 되려면 소요비용을 합쳐 4억7천5백만원이 되므로 동일수급권의 계단식 아파트는 최소 4억7천5백만원 이상이어야 리모델링이 가능하다. 계단식의 경우  동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷1.10 333만원 예를들면 리모델링 전 31평형 매매가격이 3억1천만원이었던 계단식 아파트의 경우에는 리모델링으로 38평형이 되려면 소요비용을 합쳐 4억7천2백만원이 되므로 동일수급권의 계단식 아파트는 최소 4억7천2백만원 이상이어야 리모델링이 가능하다. 다음 편에는 리모델링의 평면확장의 방법을 설명하도록 하겠다.   (출처 : R2 부동산 투자여행/재테크카페, 2007.2.7)

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2007-02-14 12:20

http://blog.drapt.com/joungkim/1544971171423214746

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

1997년 IMF로 어려워진 경제를 살리기 위한 부양정책의 일환으로 재건축관련 법률이 완화되어 노후된 저층･저밀도 아파트의 재건축이 활성화되었다. 때마침 생활수준에 적합한 아파트의 공급부족으로 인한 부동산가격의 폭등으로 엄청난 이익이 이러한 아파트의 소유자에게 돌아갔다. 노후된 저층･저밀도 아파트의 재건축이 거의 완료되어가는 지금에는 노후된 고층･고밀도의 아파트도 경제적 추구를 위하여 재건축시장에 뛰어들게 되었다.   이로 인한 주택가격의 불안으로 정부는 무분별한 재건축을 규제하기 위하여 재건축 연한을 20-40년으로 강화하였고, 재건축안전진단의 물리적 측면을 중시하는 방향으로 전환하였고 재건축임대주택 건설 의무, 국민주택규모의무건설비율의 시행하여 저소득층의 주거공급에 일조하게 하였다. 게다가 재건축에서 발생하는 이익을 추가적으로 감소시키기 위하여 재건축으로 발생하는 수익의 50%를 재건축부담금으로 부과하고 , 금년 9월부터는 분양가상한제까지 확대시행하기에 이르렀다. 한마디로 이러한 일련의 과도한 재건축 규제는 현 정권하에서는 노후 저층･저밀도의 재건축마저도 경제적 낭비인 리모델링으로 전환시키고 있어 리모델링의 의미를 훼손하고 있다고 생각된다.  그러나 생활수준의 상승으로 요구되는 높은 수준의 주거환경을 1980년대의 아파트는 아무리 많은 비용을 들여 유지･보수하여도 충족시킬 수 없으므로 요구에 부합하는 높은 수준의 주거환경의 공급과 재고주택의 관리를 위하여 재건축의 대안으로 리모델링으로 유도하고 있다. 리모델링 시에는 연면적규제의 완화, 증축리모델링 연한의 축소, 동단위의 리모델링허용, 리모델링시 동의비율 완화, 부가가치세면제 등 다방면의 건축규제를 계속적으로 제도적 지원을 하고 있다, 리모델링이 뜨는 이유는 다음과 같다. 첫째, 증축과 구조의 변경이 가능하다는 점이다. 증축리모델링의 연한이 20년에서 15년으로 줄어들어 1990년대 초반의 아파트가 증축리모델링의 시행으로 많은 혜택을 볼 수 있을 것으로 판단된다. 특히 복도식구조의 경우에는 증축리모델링을 하여 계단식으로 바뀌어도 복도의 너비만큼 동간거리가 유지됨으로써 쾌적성이 유지되어 계단식에 비하여 더 선호하게 된다.   둘째, 공사기간이 짧다는 점이다. 재건축에 비하여 약 1년에서 1년 6개월정도가 단축된다. 이로인한 금융비용 및 소유자의 불편을 최소화할 수 있다. 셋째, 주차장 및 현대식 주민편익시설이 확보된다는 것이다. 방배동 쌍용예가에서처럼 지하를 굴착하여 지하주차장을 확보하는 방식이나 1층을 주민편익시설(탁구장, 수영장, 노인정, 헬스장 등)로 하고 최상층에 한개층을 신축하는 필로티방식이 모두 가능하다. 리모델링 건축기술이 발달하면서 더 많은 주민편익시설이 설치될 것으로 예상된다. 넷째, 대지지분의 감소가 없어 추후 재건축 시 매우 유리하다. 건교부의 질의회신을 보면 리모델링 후 재건축 연한의 변동이 없어 1980년 후반의 리모델링에 대한 요구는 증대할 것으로 보인다. 왜냐하면 재건축에 대한 과거의 경제적 이익을 포기할 필요가 없어 리모델링으로 우선 사회 경제적 요구에 부응하는 주거환경을 얻을수 있기 때문이다. 다섯째, 사회적 경제적 욕구에 90%이상 만족하는 높은 수준의 주거환경에서 거주할 수 있다. 리모델링에 대한 가장 큰 오해는 인테리어 변경정도로 인식하는 것이다. 그러나 오히려 요즘은 내부인테리어가 없는 리모델링이 선호하고 있을만큼 인테리어의 변경이 아닌 주거면적의 확대이다. 여섯째, 평형의 증대로 주거면적이 확장되고 함께 가치의 상승이다.  마포용강아파트(강변그린으로 명칭변경)처럼 리모델링의 규제가 많았던 시절의 리모델링의 지금의 표본이 될 수 없다고 생각한다. 비록 시범사업으로 시행한 것이지만 평형의 증대 및 주차장의 확보가 전혀없는 전형적인 인테리어변경 수준의 리모델링은 가치의 상승은커녕 하락한 예라고 볼 수 있다. 재건축 규제강화 및 리모델링의 활성화 정책으로 인하여 서울 강남권과 강북의 한강변에 입지한 노후아파트단지들이 하나 둘씩 리모델링 쪽으로 사업방향을 전환하고 있다, 즉, 최근 개건축에 대한 규제가 더욱 강화되면서 그 대안으로 리모델링이 노후주택 정비사업의 주요 현안으로 부상하고 있는 실정이다. 2007년은 아파트리모델링이 부동산 투자의 가장 중요한 테마가 될 것이다. 리모델링을 추진하는 단지는 거의 다 최고의 아파트 입지여서 투자리스크는 거의 없으며 일반적으로 리모델링 추진시 150% 이상 가격이 상승하고 있어 이의 대열에 참여할 아파트단지는 점차 증가할 것이며 경험과 노하우의 축적으로 리모델링 건축기술 또한 크게 상향되어 재건축 못지않은 수준의 주거환경 공급에 일조할 것이다. 리모델링에 대한 관심을 기울이는 것이 부동산투자 성공의 지름길임을 확신한다. 다음에는 리모델링을 할 수 있는 단지와 할 수 없는 단지에 대해서 알아보기로 하겠다.   (출처 : R2 부동산투자여행/재테크카폐, 2007.2.1)

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