2007-04-12 00:48

http://blog.drapt.com/joojoo68/317581176306525129

출처 : 부동산 애널리스트 김경우님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

대선정국하에서 내집마련전략     최근들어 핫이슈가 된 내용은 공시지가 상승과 과표적용률 상향조정으로 인해 보유세중 종합부동산세 급증일 것이다.정부가 주택담보대출을 옥죄고 있는 상황에서 보유세 급증이라는 악재가 터지면서 주택시장은 또다시 술렁이고 있다. 또 종합부동산세가 대선정국과 맞물려 대선흐름에 영향을 미칠 무시못할 변수로 작용하기 때문에 한나라당과 열린우리당 일각에선 보유세 완화론이 대두되고 있다. 이로 인해 내집마련을 꿈꾸고 있던 사람들이 다시 혼란에 빠져 사야할지 말아야 할지 고민에 빠지게 되었다. 하지만 내집마련에 있어 가장 중요한 것중 하나가 정책의 변수이고 이를 이해하여 예측할 줄 알면 내집마련에 성공할 수 있다. 첫째,참여정부의 세제정책에 문제는 없을까? 정부가 법과 시행령의 근거도 없이 보유세를 과도하게 책정함으로 인해 납세자들의 저항은 물론, 무더기소송 사태마저 우려되고 있고 정작 매도를 하고 싶어도 양도세 부담 때문에 팔수도 없는 혼란에 빠지게 되었다. 또 강남권 고가 아파트의 보유세 부담 증가로 일부 집주인들이 세 부담을 세입자에게 전가하면서 전세금이 오름세를 보이고 있으며 이는 가격상승으로 이어질 가능성이 크다. 이런 부작용을 막기 위해서는 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 중장기적인 부동산안정화 대책을 마련할 필요가 있다. 둘째,종합부동산세 급증으로 인해 시장에서는 매물이 쏟아지고 있는가? 종합부동산세 급증으로 인한 시장의 반응을 파악하기 위해 현장을 방문해 본 결과 1.11부동산대책이 나온 이후인 1월~2월의 시장분위기와 흡사했다. 그때도 마찬가지로 주택담보대출 규제로 인해 재건축 단지위주로 일부의 급매물이 출현했고 관망세를 통해 빠르게 소진되었다. 이번에도 비슷한 양상이다. 6월1일 종합부동산세 과세 기준일전까지는 재건축 단지를 위주로 추가 급매물이 나올 것으로 보고 있으며 매수자는 관망세로 돌아섰다. 하지만 대부분은 매도자들은 보유세가 많아도 양도세보다는 적어 집주인들이 전세를 급매로 내놓고 있다. 셋째,열린우리당과 한나라당의 입장차이는? 열린우리당은 집권4년동안 양극화 해소에 집중하다 보니 주택 가격과 싸움을 하게 됐고, 그러다보니 시장원리보다 가격 자체에 굉장히 민감한 여러가지 대책을 통해 시장에서는 엄청난 부작용이 나타났고 효율성과 부작용을 정밀하게 따져봐야 할 부동산 대책이 밀어 붙이기 정책으로 바뀌면서 정책 효과를 스스로 반감시켰다. 결국 국민들로부터 정책에 대한 신뢰감을 잃고 외면받기에 이르렀다. 올해는 대선이 있는 가장 중요한 시기이기에 열린우리당은 조급하다. 부동산에서만큼은 어떤 가시적인 성과가 있어야만 명분도 서고 대선에서도 좋은 결과를 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 철저한 자성과 정책의 보완없이 여론을 쫓는 이슈 중심의 대책은 부작용으로 나타나 또다시 서민들을 울리지 않을까 우려된다. 반면에 한나라당은 여유가 있어 보인다. 연말 대선의 판도를 예측하긴 어렵지만 한나라당이 집권한다는 가정하에 부동산 정책을 조율할 수 있는 시간적 여유가 충분하다. 또 참여정부의 부동산정책중 일부가 실효성을 보일 가능성이 있기 때문에 정책의 미비점을 보완하기에도 참여정부 때보다 부담스럽지 않다. 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정할 것을 대선공약사항으로 내놓을 것이지만 민생법안을 정략적으로 이용한다면 한나라당 또한 국민들로부터 외면받기에 예외는 없다. 넷째,대선후보들의 부동산세제에 대한 입장차이는? 대선후보들의 공통점은 종부세 골격은 유지하되 1가구 1주택 장기 보유자의 세금 부담을 덜어주기 위한 보유세(종합부동산세,재산세)의 현실적 제도 개선 방안이 필요하다는 것이고 단지 제도개선 시기상의 차이는 있다. 박근혜 "보유세 인상 속도 늦춰야" “보유세를 높이고 거래세를 낮추는 큰 방향은 맞지만 지금처럼 (보유세가) 폭탄 수준으로 올라가는 것은 문제” 이명박 “보유세를 일시에 서너 배씩 인상하는 것은 큰 부작용을 낳을 수 있다” 손학규 “주택가격 안정 때까지 종부세의 큰 골격을 유지하는 게 필요하다” 김근태 “현 부동산 세제를 흔드는 일체의 시도를 반대한다” “양도세의 경우도 투기 여부와 관계없이 불로소득의 환수라는 측면에서 봐 야 한다” 정동영 “부동산세제에선 정책의 일관성이 중요한 만큼 지금 종부세의 변경을 언급 하는 것은 적절치 않은 것 같다” "정책에 일관성 있어야" 대선후보들의 입장으로 예측할 수 있듯이 세 부담을 줄일 경우 다수의 서민보다 소수의 부자 편을 드는 것으로 비칠 수 있기 때문에 부동산 세제를 고치는 것은 쉽지 않다. 하지만 부작용을 막기 위해서는 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 1가구1주택 장기 보유자의 세금 부담을 덜어주고 양도세의 현실적 제도 개선으로 부동산을 안정시킬 필요가 있다. 다섯째,2008년 이후 예상해 볼 수 있는 부동산 시나리오? 열린우리당이 다시 집권하게된다면,지금까지의 부동산 정책의 골격을 유지한 상태로 보유세의 부담이 커져 6월이전에 급매물 출현하고,수요는 증가하나 공급이 지속적으로 부족할 것이다. 추가하락 기대감으로 매수자의 관망세와 전세 수요증가로 전세금이 또다시 급등하고 청약가점제 영향으로 선의의 피해자는 계속해서 속출하여 불안정한 부동산 시장환경을 유지 할 것이다. 한나라당이 집권하게된다면,지금까지의 부동산 정책의 골격은 유지하되 세금부담 상승속도를 현실에 맞게 탄력적으로 조정하여 시장의 충격을 경감시키고 개발이익 환수장치를 통한 충분한 강남대체 공급정책과 양도세의 탄력적 운용으로 기존 매물이 나오게 함으로써 시장 친화적인 환경의 기틀을 마련할 것이다. 결국 앞으로의 부동산시장의 향방도 연말 대선에서 정치적, 국민적 판단에 달려 있다. 그리고 12월1일은 종합부동산세가 납세고지되고 12월15일까지 자진납세기간이며 12월19일이 대선예정일로 12월이 가장 중요한 시기이므로 주시할 필요가 있다. 하지만 선진화된 부동산 시장환경이 정착되기까지 그동안의 부동산정책 부작용으로 인한 가격상승은 불가피하다. 다섯째,그렇다면 내집마련전략은 어떻게? ①다주택자들은 미래가치가 있는 곳,예를들자면 강남재건축,U턴프로젝트지역(용산, 뚝섬 등),16개의 재정비촉진지구(뉴타운),산업단지육성지구 등을 제외한 고가의 주택을 증여 또는 매도하는 것이 좋다. ②평형을 갈아탈 1주택자는 청약가점제가 실시되기 전인 9월이전까지 적극적으로 청약에 임하되 6월전까지 출현할 급급매물을 놓치지 마라. ③무주택자들중 청약가점이 높은 사람들은 느긋하게 기다려도 좋다. ④무주택자들중 청약가점이 낮은 사람들은 사실 청약가점제가 실시되면 가장 피해 를 보게 되므로 철저하게 내집마련준비를 해야한다. 대출한도와 소득대비 대출이 자를 꼼꼼히 체크한 후 발품을 팔아 개발호재가 많은 지역의 급매를 노려라.   2007. 3. 21 박상언 유엔알컨설팅 대표

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2007-04-12 00:43

http://blog.drapt.com/joojoo68/317581176306213206

출처 : 부동산 애널리스트 김경우님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

부동산 침체기는 부자되는기회다     신문 방송 등 언론에서 온통 비관적인 부동산시장 전망이 쏟아질 때 어떻게 대처하나요? 매수세는 끊기고 매물이 쌓이면 어떻게 행동하나요? 최근 부동산시장은 침체기이지만 매우 불안정한 상황입니다. 미분양은 늘어나도 인기 있는 곳은 1순위에서 마감되고 급매물은 나오다 사라지고... 서울 강북 및 수도권 외곽은 중소형 평형이 강세를 보이고 있습니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 침체기는 부자가 되는 절호의 기회라는 것을 강조하고자 합니다. 이를 위해 부동산 침체기에 어떻게 행동해야 하는가에 바이블이 될 수 있는 투자 전문가의 글 두 꼭지를 소개하고자 합니다. 먼저 ‘월가의 살아있는 전설’이라는 불리는 존 템플턴 경(95)의 글을 소개합니다. “10. 패닉에 빠지지 말라 경제 위기가 최고조에 달했을 때 투자자들이 저지르는 최악의 행동은 패닉에 빠지는 것이다. 상황이 두렵다고 해서 반사적으로 행동하는 것은 결코 현명하지도, 도움이 되지도 않는다. 어쩌면 남들은 다 팔기 시작했는데 당신은 아직 팔지 않고 있을지도 모른다. 그래서 마치 1987년 10월의 대폭락처럼 추락하는 시장의 한가운데 붙잡혀 있을 수 있다. 이럴 때는 본능적으로라도 당장 증권회사에 전화를 걸어 주식을 최대한 빨리 처분해 달라고 할 것이다. 하지만 이런 행동이야말로 패닉에 빠진 사람의 전형적인 반사행동이다. 시장의 패닉에 즉각 행동하지 말라. 팔아야 할 시점은 시장이 추락하기 이전이지 추락한 다음이 아니다. 오히려 숨을 한번 깊이 들이쉬고 조용히 자신의 포트폴리오를 분석해보라. 만약 지금 이들 주식을 보유하고 있지 않다면 시장이 바닥까지 추락한 다음에는 이들 주식을 다시 살 것인가 ? 기회는 당신이 하기 달려있다. 이런 상황에서 주식을 판다면 그것은 잘못된 상황에서 벗어나는 것이 아니라 그저 반사적인 행동이 될 뿐이다. 시장이 폭락한 다음 주식을 처분하는 이유로 더 매력적인 다른 주식을 사고 싶기 때문이라고 말할 수 있을 것이다. 그러나 다른 주식이 더 높은 수익률을 가져다 줄 수 있을 것이라는 생각은 옳지 않다. 시장이 추락하기 이전에 당신의 포트폴리오가 괜찮았다면 당초 이들 주식을 매수 했을 때의 믿음을 견지하라. <금융위기의 상황에서는 자신의 포트폴리오를 다시 한번 평가해보고 그것을 지켜나가야 한다. 패닉에 사로잡혀 보유주식을 처분해서는 안된다.> 살다보면 누구나 어려운 도전과 위기의 순간에 직면하게 된다. 자신의 믿음에 충실한 자세를 가져야 할 가장 중요한 시점이 바로 이 때이다. 일단 긴장을 풀고 심호흡을 해보아. 두려움에 사로잡히면 아무 일도 못하게 된다. 더욱 나쁜 것은 두려움으로 인해 제대로 생각해보지도 않고 위시 상황에 반사적으로 대응하는 것이다. 스스로를 되돌아보고 긴 역사적 시간이라는 관점에서 전체적인 상황의 실상을 평가해 봐야한다. 자신의 견지해왔던 신념에 기초해 현재의 위기 상황을 제대로 평가할 수 있다면 스스로 위기 국면에서 벗어나 적절한 행동을 취할 수 있을 것이다. 만약 그렇게 했는데도 불구하고 여전히 패닉에서 벗어나지 못했다면 자신의 믿음을 다시 떠올려보아야 한다. 두려움과 믿음은 결코 함께 할 수 없기 때문이다. 우주 만물의 섭리에 대한 믿음은 두려움을 몰아낸다. 지나간 과거의 어려웠던 시절을 무사히 견뎌낼 수 있게 해 주었던 힘을 다시 기억해보라. 그리고 이 세상에는 더 높은 차원의 섭리–신일 수도 있다.– 가 있어 지금까지 닥쳤던 그 어떤 두려움도 이겨낼 수 있었다는 믿음을 가지라. 살아가면서 수없이 닥치는 도전에 직면하게 될 때 우리는 영혼의 한가운데서 두려움이 아니라 힘의 원천으로써 위기를 똑바로 바라볼 수 있게 해주는 신념을 가져야 한다.” -존 템플턴의 ‘영혼이 있는 투자’ 중에서- 다음은 ‘부자 아빠 가난한 아빠’ 저자로 유명한 로버트 기요사키(60)가 2006년 4월 작성한 칼럼 일부를 소개합니다. “성공한 투자자들은 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래 건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. 불경기일 때 부자가 될 기회가 온다. 이라크 전쟁이 발발하기 전 주식시장은 침체기였고 부동산은 거품상태였다. 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해 현금을 마련했다. 뮤추얼 펀드를 판매하던 브로커들은 재빨리 모기지론 브로커로 업종을 전환해 부동산을 팔았다. 그러나 2002년 주식시장이 침체되었을 때 나는 아내와 주식투자 비중을 높였다. 주식시장은 온통 나쁜 뉴스 천지였고 부동산시장은 좋은 뉴스만 나오고 있었기 때문이다. 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고 활기차고 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 많이 들을수록 더 행복해진다.” 부동산시장에서도 이같은 원칙은 똑같이 적용됩니다. 침체기에 매도하지 말라. 나쁜 뉴스가 나오면 오히려 매입타이밍이다. 침체기는 부자가 되기 위한 가장 좋은 기회이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 이를 실행하는 것이다. 부동산 침체기는 가치투자를 하는 절호의 기회이며 자신의 투자원칙을 실제 행동으로 실행하는가를 시험할 수 있는 기회이기도 합니다. 물론 역발상 투자를 시험하는 기회이기도 합니다. 부자들은 침체기에도 언제 팔 것인가에 집착하기보다는 자신의 투자원칙에 따라 내재가치가 높은 대상을 골라 가치투자를 실행하는데 집중합니다. 또 단기 시장 동향이나 전문가 시장 예측에 순응하지 않고 시장경제의 중장기적인 흐름을 내다보면서 투자여부를 결정합니다. 부동산으로 보통의 수익률이 아닌 최고의 수익률을 올리고자 하는 부자노트 독자들을 위해 다시 한번 템플턴 경의 투자 철칙을 인용합니다. “주식을 사야할 때는 비관론이 극도에 달했을 때이다. 그러나 중요한 것은 이 같은 신념을 행동으로 옮길 수 있는 용기를 함께 가져야 한다. 생각은 그렇게 하면서도 정작 행동은 달리 하는 것은 ‘인간의 연약한 본성’ 탓이라고 할 수 있다. 투자에서나 인생에서나 우리가 성공할 수 있는 지의 여부는 단순히 어떤 신념을 갖고 있느냐가 아니라 어떤 행동을 하느냐에 달려 있다.”   출처:-닥터아파트 오윤섭의 부자노트-

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2007-04-12 00:31

http://blog.drapt.com/joojoo68/2522551176305490800

출처 : 행복을 위한 보물지도*^^*

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

늦게 자는 올빼미족 '아침형' 되려다 역효과 수면이 건강의 중요한 척도로 인식된 것은 그리 오래되지 않았다. 불과 얼마 전까지만 해도 잠을 줄여가며 일하는 사람을 성공의 대변자로 여겼다.   이제 더 이상 이런 생각은 옳지 않게 됐다. 현대인은 인류 존재 이래 가장 적게 잠을 잔다. 과거 통계조사로 추산해 보면 80년 전에는 평균 8.8시간을 잤다. 이에 반해 현대인은 평균 7시간을 채 못 자는 것으로 나타났다. 대체로 늦게 잠들고 일찍 깨서 만성 수면 부족 상태에 놓여 있다. '수면 빚'(sleep debt)이 우리의 몸과 마음에 남아 있다.   수면 빚을 지는 요인 중 중요한 것은 현대인의 상당수가 잠자리에 드는 시간이 갈수록 늦어지는 '수면위상지연증후군'에 걸려 있다는 사실이다. 늦어도 저녁 11시 이전에 잠자리에 들어 아침 7시 이전에 기상하는 게 바람직하나 이 증후군에 걸린 사람은 새벽 1∼2시가 돼야 잠을 자고 아침에 깨기가 무척 힘들다.   이 증후군이 일어나는 요인은 생리학적으로 설명할 수 있다. 인간의 뇌에 태생적으로 입력된 생체시계는 하루 24.23시간으로 일상생활의 24시간보다 다소 길다. 이 때문에 점차 취침시간이 뒤로 미뤄져 늦잠을 자게 된다는 것이다. 이를 개선할 수 있는 유일한 방법은 아침 햇빛을 받고 기상해 뇌속에 입력된 생체시계를 다시 세팅하는 것이다. 그런데 현대인은 낮에 햇빛을 쬐는 양마저 적어 이 같은 자연스런 수면 리듬 유지에 지장이 많다.   적절한 수면시간은 사람마다 다르다. 8시간 이상 자야 하는 사람이 있는가 하면,3~4시간만 자도 충분한 사람이 있다. 어느 정도 타고난 개인의 특성이다. 다만 평균을 말한다면 성인은 하루 7시간30분의 수면이 적절하다. 3년여 전 화제가 됐던 '아침형'인간은 누구에게나 적합한 것은 아니다. 태생적으로 늦게 자서 늦게 깨고 오후와 저녁에 최고의 수행 능력을 보이는 사람이 억지로 아침형 인간이 되려고 하는 것은 어느 정도 가능하긴 하겠지만 오히려 역효과를 가져올 수 있다.   따라서 적절한 수면의 양과 시간은 타고난 특성과 주어진 환경을 고려해 조절하는 게 좋다. 수면 빚이 있는 직장인들은 늦게까지 회식 과음하거나 유흥을 즐기는 것을 삼가,적절한 시간에 충분히 잘 수 있도록 생활 패턴을 바꾸는 게 바람직하다.   주말에 1∼2시간 정도 늦잠을 자서 수면 빚을 갚는 것도 좋은 방법이다. 특히 '월요병'을 예방하려면 주말 낮에 수면·각성리듬을 깨뜨리는 긴 낮잠을 자는 것보다 주말 아침에 1∼2시간 늦잠 자는 게 현명하다. 낮잠도 수면 빚을 해소할 수 있다. 봄이 되어 많은 사람들이 낮에 노곤함을 느끼고 낮잠을 청한다. 적절한 낮잠은 신체기능 및 인지기능 회복에 도움이 된다. 하지만 여기엔 전제가 있다.   밤에 불면증과 같은 수면장애를 보이지 않는 사람이 오후 3시 이전에 20분 이내의 짧은 낮잠을 자야 건강에 유익하다. 반대로 불면증이 있는 사람이 부족한 잠을 보충하기 위해 낮잠을 잔다면 야간수면 욕구를 감소시켜 오히려 불면증을 악화시킬 수 있다. 수면을 방해하는 직접적 요인의 절반가량은 과도하고 불규칙한 업무,심한 정신적 스트레스와 우울증이다.   우울증 없는 불면은 없고 불면은 더 깊은 스트레스와 우울증을 초래한다. 수면 후 아주 힘들게 일어나는 것도 스트레스와 우울증 때문이다. 수면무호흡증과 하지불안증은 대표적 수면장애질환이다. 수면무호흡증은 '악성 코골이'로 성인 인구의 10∼20%에서 발생한다. 공기통로를 넓히는 기구를 착용하거나 수술로 치료가 된다. 최근 이슈화된 하지불안증은 잠들기 전 다리에서 느껴지는 불쾌한 감각 때문에 잠들기 어려워하는 증상으로 성인의 10%가량에서 나타난다. 하지불안증은 도파민 분비 저하가 원인으로 추정된다. 뇌내 도파민 수용체를 자극하는 글락소스미스클라인의 '리큅'등이 처방되고 있다.   숙면을 취하지 못한다면 수면제를 적절히 활용해 볼 수 있다. 장기간 수면제 복용은 득보다는 실이 많다. 점차 내성이 생겨 약효가 떨어지고 약 없이는 잠을 못 자는 의존성을 불러올 수 있다. 하지만 필요한 최소 용량을 단기간 사용하는 것은 오히려 불면증의 만성화를 막는 좋은 방법이다. 사노피아벤티스코리아의 '스틸녹스'처럼 단기간 효과적으로 쓸 수 있는 수면제가 많이 나와 있다.   /이헌정 고려대 안암병원 정신과 수면장애클리닉 교수

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