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[스크랩] 3종 용적률 제한, 강남재건축 직격탄 |부동산노트

2006-02-20 00:24

http://blog.drapt.com/jongmin9/2190821140362656963 주소복사

출처 : 이 안에 富者 있다

원문 : http://blog.drapt.com/kikikone

"(재건축은)물건너간 것 아닌가요."

16일 제3종 일반주거지역내 재건축아파트 계획 용적률을 210%로 하는 서울시 재건축 기본계획안이 시 도시계획위원회에서 수정 가결되자 강남구 대치동 은마아파트와 방배동 삼익아파트 등 해당 단지 주민들은 허탈감을 감추지 못했다.
기사전문보기
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재건축 시장에 고폭탄이 하나 떨어졌습니다.
 
재건축 사업에 있어서 용적률 확보는 매우 중요한 사안입니다.
 
이는 얼마나 가구수를 늘려 수익을 낼 것인지를 결정하는 사안이기 때문에 아직도 사업 추진을 원만하게 하지못하고 용적률 확보에 온 힘을 쓰는 재건축 사업장이 많습니다
 
하지만 금일 3종주거지역의 용적률을 210% 하겠다는 서울시 재건축 기본계획안이 가결 됐다는 소식이 들립니다.
 
당초 3종일반주거지의 용적률은 250% 였습니다. 그나마 250%로 사업을 추진하는 것도 수익 하락에 적잖은 영향을 주는 수준이었으나 이번 210% 확정 소식은 그 파장이 매우 클것으로 전망됩니다.
 
더욱이 임대주택의무비율에 따라 재건축을 하더라도 임대 물량이 어느정도 확보가 돼야 하기 때문에 수익성은 크게 떨어졌다고 봐야 합니다.
 
일단 이러한 결과로 볼 때 상당수의 재건축 사업 추진이 멈춰설 것으로 전망됩니다. 대부분 중층재건축 단지들로 기본 용적률이 있기 때문에 210%의 용적률로는 더이상 사업을 추진할 이유가 없습니다. 속된말로 오늘 내일 무너지지 않는한 말이죠.
 
뒤늦게 재건축사업이 뛰어든 투자자는 더욱 불안할 수밖에 없는데요.
 
사실 재건축 투자는 이러한 상황을 직접적으로는 아니더라도 어느정도 투자 기간이 지연될 수 있다는 점은 감안을 했어야 했습니다.
 
정부입장에서 흔들 수밖에 없는 것은 재건축 시장 뿐이니까요. 재개발에 비해 가격이 매우 탄력적이기 때문에 정책적인 효과를 봤다고 생색낼 수 있는 것은 재건축 사업 뿐입니다.
 
결국 재건축의 규제는 쉽게 완화되기 어렵다(적어도 현 정권에서는 말이죠)고 감안한다면 그만큼 인내와 끈기가 필요하다고 봐야 합니다.
 
규제가 풀리겠지...다음정권에는....이라고 기대할 수도 있습니다만 낙관할 수는 없습니다.
 
중층 재건축 투자는 더욱 템포를 늦춰야 합니다. 저층은 동향을 보시면서 접근해 볼 수는 있습니다.
 
지금은 쉴때. 재건축 시장은 적막하겠습니다.

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[스크랩] 신도시보다 서울의 낡은 아파트가 낫다. - 역발상 부동산 |부동산노트

2006-02-20 00:23

http://blog.drapt.com/jongmin9/2190821140362601742 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

아파트 투자, 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 좋다.
 
깨끗하고 살기 좋게 설계된 신도시보다
지저분하고 낙후되어 생활이 불편한 서울의 아파트가 투자성이 더 높다면
독자들은 이 무슨 말도 안 되는 소리냐고 할지 모르겠다.
 
그러나 필자는 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 차라리 낫다고 생각한다.
어느 지역에 투자를 하든 무엇보다 중요한 것은
미래가치에 비해 저평가된 아파트를 시세보다 싸게 매입하는 것이다.
 
저평가된 아파트를 고르는 기준은 무엇인가?
신도시의 아파트 단지는 계획에 따라 개발되어 입지가 좋고 생활이 편리하다.
 
교육 여건도 괜찮다.
하지만 이러한 장점이 이미 아파트 가격에 포함되어 있어 추가적인 상승을 기대하기 어렵다.
 
반면 서울의 낙후된 지역은 생활 여건이 좋지 않고 불편해 저평가되어 있지만
향후 재개발이 이루어진다면 그 가치는 지금과 비교할 수 없을 것이다.
 
무척 단순한 논리이지만 대부분의 사람들은 당장의 ‘현실성’에만 매달려
이러한 ‘장래성’을 외면해버린다. 서울의 낙후된 지역의 투자성은 도대체 얼마나 되는 것일까?
 
먼저 신도시 아파트를 살펴보자.
서울 주변에는 주거를 목적으로 개발된 위성도시들이 많다.
 
위성도시의 인구 구성은 대부분 서울에 직장을 두고 있으면서
서울의 높은 집값을 피해 쾌적한 환경을 좇아 이주한 사람들이 많다.
 
이러한 신도시의 경우 실제 교통 여건이나 주거 환경,
그리고 쾌적성만큼은 서울 어느 지역에도 뒤지지 않는다.
 
많은 수요자들이 관심을 가지지 않을 수 없는 것이다.
현재로서는 당장을 위한 주거의 만족은 물론,
어느 정도의 가격 상승으로 인한 투자 만족까지 얻을 수 있으니 그 인기는 하늘을 찌를 듯하다.
 
하지만 당장의 거주가 아닌 미래를 위한 투자가 목적이라면,
그리고 그 투자가 높은 수익성을 목적으로 하는 것이라면
서울의 낙후된 지역으로 눈을 돌려야 한다.
 
향후 서울 지역의 아파트 투자에서 빼놓을 수 없는 것이 바로 도심재정비, 재개발 사업이다.
서울의 도심 재정비사업은 너무나 광범위해서 서울시 전체를 통째로 재개발한다고 해도
과언이 아니다.
 
청계천 복원공사, 난지도공원, 뚝섬생태공원 조성 등은 아직 서막에 불과하다.
여기서 확실히 알아야 할 것이 있다.
 
서울 도심재개발 등 정비사업은 서울시 차원에서 이뤄지는 것이 아니라
정부 차원에서 체계적이고 종합적으로 개발 계획을 갖고 시행되고 있는
정부국책사업의 일환이라는 점이다.
 
민선시장의 거취 문제와 상관없이 앞으로 지속적으로 추진되는 사업이란 것이다.
건설교통부와 서울시의 개발계획 등을 살펴보면
앞으로 서울이 어떤 재개발 과정을 통해, 어떤 모습으로 발전하게 될 것인지 잘 알 수 있다.
 
그와 같은 개발계획에는 교통망 확충과 지역별 특성 구도심 재정비. 재개발계획 등이 담겨져 있다.
서울시가 도심재정비 사업을 서두르는 데는 많은 이유가 있다.
 
우선 행정중심복합도시 건설과 공기업의 지방 이전 등으로 발생하게 되는
‘공동화 현상(부동산으로 보면 공실률)’이 심화되리라는 우려가 크게 작용하고 있다.
 
국토균형개발이라는 목적에서 본다면 감수해야 할 문제지만
서울시 자체로 본다면 여간 심각한 일이 아닐 수 없다.
 
정부도 나름대로 그와 같은 상황의 심각성을 인지하고 있다.
이유야 어떻든 서울의 인심을 잃어서 좋을 게 없지 않은가.
 
가져가는 게 있으면 주는 게 있는 법,
이것이 세상의 이치요 정부라고 이를 모를 리 없다.
 
그래서 도심재개발 사업과 낙후지역 재개발 사업을 추진하는 것이다.
일종의 ‘서울 리모델링’이라고 할 수 있는데,
이때 가장 중요한 것은 서울이 대한민국의 수도로서 가지는 존엄함이다.
 
선진국의 수도에 맞는 웅장하면서도 깔끔한 모습, 풍성한 볼거리와 문화,
그리고 교통 환경 등이 새롭게 구축될 것이다.
 
막대한 건설자금을 마련하기 위해 다양한 부동산 펀드가 생겨나고
이렇게 모여진 엄청난 자금들이 아파트와 상가. 빌딩 등의 재건축,
재정비 사업에 투입되는 모습을 상상해보라.
 
정부와 서울시에서는 시행사들과 건설사들이 초고층의 고급 아파트를 주로 개발하는 것과 달리
재개발되는 지역에 임대 아파트와 중소형 아파트 등을 집중 공급할 계획을 갖고 있다.
 
이것은 필연적으로 위성도시로 이주했던 사람들을 다시 서울로 끌어들이는 효과를 가져올 것이다.
이런 점을 염두에 두고 판단하면,
현재 낙후지역의 낮은 부동산 가격은 개발 이후 상승할 가능성이 얼마든지 있다.
 
현재 서울 낙후지역의 아파트 가격은 위성도시와 보합세를 유지하거나
오히려 낮은 경우도 허다하다.
 
하지만 가장 큰 약점이었던 생활의 쾌적성 등이 보완되고 교통 여건이 좋아진다면
아파트 가격은 상당히 상승하게 될 것이다.
 
서울의 높은 아파트 가격과 주거환경에 실망하고
인근의 위성신도시로 이주한 사람들은 어떤 선택을 할 것인가?
 
당연히 환경의 쾌적성도 보장되면서 동시에
위성도시의 가장 큰 약점이라고 할 수 있는 도심으로 접근성마저 용이해진다면
새로운 서울로 다시 옮겨오지 않을 이유가 없다.
 
따라서 위성도시들의 아파트 가격은 빠져나가는 주민들만큼 가격이 하락할 소지가 많다.
따라서 향후 아파트 투자는 서울의 낙후지역 등 재개발 지역을 중심으로 투자하는 것이 좋다.
 
특히 가격이 지나치게 저평가된 지역은 관심 대상이다.
예를 들면 금천, 도봉, 은평, 강북, 노원, 동대문, 중랑, 영등포, 성북구 등이
상대적으로 저평가된 지역이라고 할 수 있다.
 
이 지역은 서울 시내 주요 아파트는 물론 주변 위성도시보다 가격이 낮다.
이런 지역이 재개발 과정을 거친다면 앞으로 가격이 상승할 여지는 충분하다고 할 수 있다.
 
또한 그럼 점에서 신규 지하철 9호선 인접지역, 연계지역은 유심히 바라볼 만하다.
지하철 9호선은 서울의 마지막 남은, 미개발 교통축이라고 보면 된다.
 
하지만 이런 지역이라고 해서 모든 아파트가 투자 대상이 되는 것은 아니다.
사실 위성도시의 아파트 가격이 서울내 낙후 지역의 아파트 가격보다 높게 형성된 것은
신규 분양 아파트가 많기 때문이다.
 
여기에 반해 서울 낙후지역의 아파트는 대부분 구형 아파트다.
역으로 생각한다면 서울지역의 아파트 투자는 신규 분양 아파트가 아닌
낙후지역의 구형 아파트가 주요 투자 대상이라고 할 수 있다.
 
그 중에서도 조망권이 좋은 곳이 투자성이 좋을 것이다.

<머니투데이 - 박성훈 외부필자>

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[스크랩] 상반기 입주물량 14만7천가구 |부동산노트

2006-01-10 12:14

http://blog.drapt.com/jongmin9/81136862890933 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=58138

▶ 수도권 전년동기 10% 감소한 7만4천가구
▶ 지방은 59% 증가한 7만2천가구 입주예정
▶ 저밀도 도곡렉슬, 동백지구 교하지구 본격 입주

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2006년 상반기(1~6월) 전국 아파트 입주물량은 3백62개단지, 14만7천6백1가구로 2005년 상반기(12만9천29가구)대비 1만8천5백72가구(16.4%) 늘어난 것으로 조사됐다.

서울 인천 경기 등 수도권은 2백32개단지 7만4천6백76가구로 2005년 상반기보다 10.4% 감소한 반면 지방은 무려 59.7% 증가한 1백30개단지 7만2천9백25가구다.



지역별로는 △서울 1백7개단지 2만3천9백18가구 △경기 1백13개단지 4만7천2백27가구 △인천 12개단지 3천5백31가구 △지방 광역시 및 중소도시 1백30개단지 7만2천9백25가구가 입주를 앞두고 있다.

서울 입주물량은 2005년 상반기보다 28.2%(9천4백11가구)가 크게 줄지만 강남구와 서초구 등 강남권은 물량이 풍부하다.

지역별로 강남구 11개단지 4천8백31가구, 서초구가 15개단지 2천2백74가구. 그 뒤로 성북구 7개단지 2천2백33가구, 서대문구 5개단지 1천5백51가구, 동대문구 7개단지 1천2백33가구 순으로 입주물량이 집중돼 있다.

상반기 입주물량이 가장 많은 강남구는 대규모 재건축 아파트 2곳이 대부분의 물량을 차지한다. 도곡동 도곡렉슬(도곡주공1차 재건축) 3천2가구와 역삼동 역삼푸르지오(영동주공2단지 재건축) 7백38가구로 각각 2월과 1월에 입주예정이다.

5월 입주예정인 서초구 서초동 롯데캐슬클래식 9백90가구도 삼익아파트를 재건축한 단지다.

서대문구에도 1천8가구의 대단지 입주아파트가 주목된다. 천연동 천연뜨란채로 3월 입주를 앞두고 있다.



경기 입주물량은 1백13개단지 4만7천2백27가구로 2005년과 비교해 31.6%(1만1천3백29가구)가 늘어난다.

시별로 보면 용인시가 32개단지 1만5천3백15가구로 압도적으로 많다. 파주시가 9개단지 4천6백62가구, 의정부시가 8개단지 3천8백41가구, 남양주시 9개단지 3천2백37가구로 몰려 있다.

용인 동백지구를 비롯해 남양주 호평지구, 파주 교하지구 등 대규모 택지지구내 아파트들이 많아 인기를 끌 것으로 보인다.

오는 2월부터 입주를 시작하는 동백지구는 상반기동안 18개단지 9천1백가구가 예정돼 있고 이는 경기 입주물량의 32%를 차지하는 많은 물량이다.

이밖에 양주시 5개단지 2천7백94가구, 평택시 6개단지 2천4백66가구, 안산시 2개단지 2천18가구, 하남시 1천8백43가구 순이다.

1천가구이상 대단지는 3곳으로 안산시 원곡동 안산8차푸르지오 1천3백48가구를 비롯해 파주시 교하읍 효성대원(1천2백40가구), 용인시 구성읍 모아미래도(임대)(1천1백74가구)가 있다.

인천광역시는 70.3%(8천3백77가구) 줄어든 12개단지 3천5백31가구에 불과하며 1천가구 이상 대단지도 없다.

2006년 상반기는 지방광역시 및 중소도시 입주물량이 가장 크게 늘게 된다. 2005년 상반기보다59.7% 늘어난 1백30개단지 7만2천9백25가구. 혁신도시 선정으로 2012년까지 공공기관 1백25개가 이전됨으로 앞으로 관심이 높아질 전망이다.

지역별로 부산이 26개단지 2만8백58가구로 지방 전체 지방물량의 28.6%를 차지해 가장 많다. 충남 17개단지 8천4백63가구, 대구 22개단지 8천3백37가구, 충북 9개단지 7천4백73가구, 대전 17개단지 7천8백58가구가 입주예정이다.

행정도시가 들어설 충청권과 영남권에 입주물량이 집중돼 있다.

1천가구이상 대단지는 15곳으로 대표적으로 부산 해운대구 재송동 더샾센텀파크1차(2천7백52가구), 충북 청원군 오창면 한라비발디(1천5백29가구), 광주광역시 북구 운암동 롯데낙천대(1천4백90가구)다.



2006년 총 입주물량(27만5천가구) 중 상반기 입주물량은 53%를 차지하며 월별로 보면 1월에 가장 적은 1만4천4백16가구가 첫 입주를 시작한다.

2월엔 가장 많은 3만3천1백25가구로 서울 강남구와 지방광역시 부산, 광주에 대단지가 많고 용인 동백지구도 입주한다. 3~6월은 2만5천가구 안팎의 고른 물량 분포를 보인다.

2006년 입주물량은 2000년 이후 가장 많다. 내 집을 장만하려는 수요자라면 적극 관심을 가져야 하는 해이다. 단 대단지나 택지지구 등 가격 상승이 예상되는 단지를 중심으로 살피는 것이 중요하다.
[ 2006년 상반기 주요 입주아파트]
지역
위치
아파트명
총가구수
평형

입주 시기

문의처
서울
강남구 역삼동
738
24,32
1월
푸르지오 공인 02-538-6116
강남구 도곡동
3002
26,33,43,50, 51,68
2월
중앙공인 02-539-0088
서대문구 천연동
1008
22,23,30,34
3월
삼호공인 02-393-6140
서초구 서초동
990
30,34,45,50, 50
5월
롯데캐슬공인 02-532-2112
동대문구 답십리동
516
25,33,43
5월
동아인터넷공인 02-2214-3131
중랑구 망우동
686
23,24,31,41
5월
한솔공인 02-492-9489
성북구 길음동
560
24,33,41
6월
부자공인 02-943-1500
경기
용인시 중동
966
30,34,35,44
2월
동백114공인 031-284-1144
용인시 동백동
743
34,43
4월
건영캐스빌 공인 031-897-4000
용인시 죽전동
706
33,46,54
4월
삼성공인 031-276-3500
파주시 교하읍
1240
39,45
4월
교하래미안부동산 031-949-3000
600
39,48,54
4월
탁틴공인 031-949-3114
양주시 삼숭동
735
29,32
4월
양주LBA공인 031-848-8870
하남시 덕풍동
875
23,24,32,46
4월
정원공인 031-795-9777
고양시 풍동
583
40,48,49,50,51,58,59,90
6월
래미안공인 031-906-8855
안산시 원곡동
1348
23,32,41
6월
매일부동산공인중개사 031-403-1199
인천
연수구 동촌동
661
32,40,46,55,67
5월
한양공인 032-822-4900
부산
해운대구 재송동
2752
34,40,50,59, 69,69
2월
센텀시티부동산 051-761-6611
금정구 구서동
1728
24,29,33,36, 41,45
3월
이화공인 051-518-8005
광주
북구 운암동
1490
23,30,33,39,45
2월
롯데공인 062-527-1023
충북
청원군 오창면
1529
25,33,40,46,57,77
5월
오창조테크부동산 043-212-4400
강원
강릉시 입암동
914
34,45,57
3월
강변부동산 033-648-5229
춘천시 퇴계동
714
33
5월
신세계공인 033-244-0011
경남
김해시 삼계동
1072
25,30,34
1월
성실공인 055-331-8939
대구
북구 침산동
746
34,39,44,49,55
3월
청솔공인 053-351-8815
울산
중구 남외동
892
33,40,41,46
2월
경남공인 052-268-9928

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