2006-12-19 15:23

http://blog.drapt.com/jokfh/81166509388555

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29702

⑥ 네임벨류와 강남의 접근성 - 한남동 프리미엄과 압구정ㆍ청담 프리미엄   한남뉴타운과 성수뉴타운의 자체 네임벨류(동네이름의 인식 가치)에선 한남뉴타운이 우위에 있다. 전통적 부촌아파트단지로 각인되어 있는 동부이촌동의 연장선으로서 한남동, 이태원동, 동빙고동, 보광동의 네임벨류는 그 동네이름 만으로도 인지도와 선호도가 굉장히 높다. 이에 반해 성수뉴타운은 오랫동안 노후화된 공장집결지의 이미지로 인해 한남뉴타운에 비해 자체 이름값은 떨어진다. 하지만 학군으로 대표되는 강남의 접근성에 대한 가치는 오히려 성수뉴타운 쪽이 앞선다. 반포대교와 한남대교 북단에 위치하여 잠원, 반포와 마주보고 있는 한남뉴타운에 비해 성수대교와 영동대교 북단의 성수뉴타운은 한강을 사이에 두고 압구정, 청담동과 마주보고 있다. 다리만 건너면 압구정, 청담동이라는 사실은, 하나의 새로운 신도시 개념의 뉴타운사업방식으로 접근해 볼때 미래가치가 얼마나 높은지를 단적으로 알 수 있는 표본인 것이다. 이는 아파트 시세의 또다른 커다란 요소인 학군과 직결되어 있는 중요한 사항이기도 하다. 이번 학군조정 방침에 따라 성수동은 성수대교, 영동대교를 건너기만 하면 바로 연결되는 강남중 에서도 엑기스 학군의 다이렉트 수혜지역으로 급부상함과 동시에 분당연장선 개통 후(2010년 초 개통예정) 압구정, 청담의 학군을 역하나 사이로 이용할 수 있는 플러스 프리미엄 요소까지 가지고 있는 지역이다.   정리하자면 한남뉴타운은 자체 네임벨류에서 앞서고 있고 성수뉴타운은 강남의 접근성 면에서 우위에 있다. 다만, 이것은 약간의 차이가 있을 뿐, 미래가치를 예측하는 종합데이터의 기준으로 볼때 똑같이 최고점수를 받고 있는 지역임에는 틀림이 없다.       ⑦ 아파트 시공여건 - 구릉지와 평지   아파트 시공여건은 준공속도를 가늠할 수 있는 기준이 되는 요소로서 사업속도와 밀접한 관련이 있다. 재개발 투자의 기본원칙에도 '평지를 선택하라'라는 부분이 있는데 그만큼 평지라는 것은 아파트와 기반시설의 체계적인 설계가 용이하고 준공시간을 단축할 수 있는 요체크메리트인 것이다.   한남뉴타운은 강변구역에서 남산쪽으로 올라갈수록 경사가 있는 것을 확인 할 수 있으며 아파트 건립에 큰 지장을 초래할 정도는 아니지만 성수동과 비교했을때 아파트 시공여건면에서는 다소 뒤떨어진다. 반면 성수뉴타운은 모든 구역이 전부 경사가 하나도 없는 평지로 구성되어 있어 기반시설과 아파트 시공여건에서 최적의 조건을 갖추고 있는 지역이다. 특히 강북재개발에서 이러한 평지만으로 구성된 지역은 극히 드물며, 평지는 관리처분시점에서도 위력을 발휘하여 더욱 높은 권리가액를 평가받을 수 있는 종합선물세트의 성격을 띄고 있다.     ⑧ 사업속도 - 용적률 줄다리기와 촉진지구지정 시기   사업속도를 좌우하는 가장 중요한 요소는 객관적이고 물리적인 요소보다도 주관적인 요소인 주민동의율과 참여도, 서울시 방침과 지역조합원의 불협화음 및 화합의 정도라 할 수 있다. 재개발사업을 수년간 지연시키는 가장 큰 요소가 바로 이것이기 때문이다.   2006년 10월 19일, 도시재정비촉진지구로 지정된 한남뉴타운의 사업속도 예측의 가장 큰 관건은 수년간 지속되어 온 용적률 줄다리기가 언제쯤 끝나는가에 있다고 해도 과언이 아니다. 즉, 사업의 기틀이 되는 촉진지구기본계획을 내년안으로 수립하여 주민동의율과 참여도가 그 어느 뉴타운지역보다 높다는 것을 앞세워 다음 단계인 조합설립인가로 얼마만큼 빨리 넘어갈 수 있느냐에 포인트가 있다. 반면 성수뉴타운의 사업속도의 핵심은 내년 상반기에 전격적으로 도시재정비촉진지구로 지정을 받을 수 있느냐에 있다. 여기서 꼭 알아두어야 할 사항은 수개의 지역에서 신청을 받아 몇개의 지역을 선정하는 방식이 아닌 해당 요건만 충족하면 한남뉴타운이 그랬듯 바로바로 그때그때 지정을 해주는 방식이라는 것이다. 이러한 촉진지구방식의 성격과 언론보도는 물론 구청의 태도 및 현장정보 등으로 미루어 볼때 촉진지구지정은 기정사실화 되어 있지만 아직까지 확정발표 전이기 때문에 성수뉴타운의 가장 중요한 시기는 아마도 내년 3월~6월 사이가 될 것이다. 하지만 한남뉴타운과는 다르게 성수뉴타운은 서울시 개발의지 자체가 초고층 타워형아파트 예정지이고 서울시와 조합원간의 용적률의 줄다리기가 필요없다는 점과 똑같이 주민동의율 및 참여도가 높다는 점을 미루어 볼때 사업속도 오차의 편차가 훨씬 덜한 또다른 장점을 가지고 있다. 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지, 두 지역 모두 똑같은 도시재정비촉진지구사업의 형태로 진행되어 입주시기는 2012년 전후로 관측된다.     ⑨ 접근방식과 현 시세 - 현재 토지거래허가제적용 유무와 시세의 차이점    현재 한남뉴타운의 조합원이 되려면 토지거래허가를 받아야한다. (거의 대부분의 주택이 대지6평 이상이기 때문에) 주택이 없거나 처분하려는 자에 한하여 실거주를 필하여야 하는 까다로운 사항 때문에 촉진지구 지정이후 매수포지션은 숨죽여 지켜보고 있는 반면 매도포지션의 호가는 지속되고 있는 실정이다. 하지만 성수뉴타운은 아직까지는 모든 거래에 대하여 제한사항이 없다. 즉, 주택소유여부와 실거주요건 등과 무관하게 전세를 놓으며 탄력적으로 운영할 수 있는  커다란 틈새적 투자메리트가 있다. 현 시세는 한남뉴타운이 조금 더 비싼편이지만 성수뉴타운이 예정대로 내년에 전격적으로 촉진지구로 지정을 받는다면 그 이후 시세는 같아지거나 오히려 용적률과 조합원수치 등 현장데이터 면에서 우위에 있는 성수뉴타운의 지분시세가 더 비싸질 것으로 분석된다.     ⑩ 미래가치 (입주후 아파트 가격) - 아파트 평당가 5천만원 시대의 선두주자   부동산포털사이트 및 전문가들이 예측하는 2012년 입주를 가정한 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지의 미래가치는 30평형대 평당 5천만원, 40평이상의 대형평수는 평당 6천만원이었다. 이 가격은 부동산정책 및 규제와는 무관하게 상승하는 희소성 있는 최고의 입지조건의 타워형아파트 가격상승분과 인근아파트단지의 현시세를 고려한 것으로 나름대로의 신뢰성을 지니고 있다. 1년전, 한남뉴타운과 성수뉴타운의 소형지분 시세가 대지지분 평당 3천만원~4천만원이었을 당시 '너무 올랐다', '지금들어가기에는 너무 늦었다'라는 의견이 지배적이었다. 하지만 정확히 1년이 지난 지금, 한남뉴타운의 소형지분은 평당 5천만원~7천만원의 시세이며, 성수뉴타운 또한 평당 5천만원을 상회하고 있는 실정이다. 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지 모두 재개발 초기단계에 머물러 있다. 입주후 아파트 가격으로 대변되는 미래가치면에서 독보적인 위치에 있는 이 두 지역은, 조합원간의 동호수추첨 단계인 관리처분시점이 되면 소형지분의 평당 매매가는 1억원을 상회할 것이라 단언한다. 필자가 1년전 '소형지분 평당매매가 6천만원~7천만원의 현실이 곧 도래할 것이다'라고 외쳤을때 대부분의 사람들은 쉽게 받아들이지 못하였다. 하지만 그것은... 단순한 필자의 외침으로 그치지 않고 현실로 그대로 드러났다.   그 타고난 입지조건이 변하지 않는 한, 유턴프로젝트의 중심축인 한남과 성수는 규제와 정책이 난무하는 현 규제시장의 그린벨트지역으로서 변하지 않는 넘버원 주거환경을 앞세워 특별법  적용지역으로 일컬어 지는 도시재정비촉진지구 사업의 인허가절차가 진행됨에 따라 조금씩조금씩 우리앞으로 성큼성큼 다가올 것이다.

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2006-12-18 17:08

http://blog.drapt.com/jokfh/2649931166429283119

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

앞으로는 서울 시내의 재개발.재건축 예정지에서 상가에 대한 `지분 쪼개기'도 금지된다. 서울시는 "이달부터 각 구청 건축위원회가 개발 예정지의 `상가 지분 쪼개기'를 심의해 투기 성격이 있다고 판단될 경우 불허하도록 구청에 요청했다"고 18일 밝혔다. 최근 개발 예정지에서 상가나 업무빌딩 등을 여러 사람이 소유한 집합 건축물로 신축하거나 일반 건축물에 대해 이른바 `지분 쪼개기'를 해 집합 건축물로 바꾸는 사례가 빈발하고 있는데 따른 조치다. 서울시 관계자는 "성동구에서는 아파트 단지 내 근린상가에 입점한 상가 한 곳이 이 같은 지분 쪼개기를 통해 분양권을 받은 사례가 있었다"면서 "지금까지는 다세대 주택에 대한 지분 쪼개기가 많았으나 근린상가에도 분양권이 주어지면서 상가를 지분 쪼개기하는 사례가 생겨 이 같은 조치를 취했다"고 말했다. 이에 따라 시는 각 자치구에 구 건축위원회의 심의 대상을 확대해 `상가 지분 쪼개기'도 포함시킬 것을 요청했다. 시 관계자는 "불가피하게 구분 등기를 하는 경우 등을 제외하고 투기 성격이 있을 경우 신축이나 용도 변경을 못하도록 할 것"이라며 "기존 거주자의 이익을 보호하자는 차원"이라고 말했다.

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2006-12-11 03:48

http://blog.drapt.com/jokfh/2649931165776490622

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

1. 확률의 법칙...   포커와 고스톱이 있습니다. 갑자기 웬 고스톱 포커냐 그러시겠는데...포커에 스트레이트라는 것이 있죠.. 예를 들어 이렇게 생각해보죠.. 두명이서 포커를 치고 있는데 한명은 2 3 4 5 패를 가지고 스트레이트를 노리고 다른 한명은 6 7 9 10 을 가지고 스트레이트를 노리고 있다고 칩시다. 처음에 말한 패는 소위 양방스트레이트로서 1과 6을 노릴 수 있는 패가 되겠죠.. 그래서 1이 들어오면 12345가 되는 것이고 6이 들어오면 23456이 되는 것이고 그리고 포커는 전체가 52장이고 양방이니 카드가 1과 6 이니 2장이고 거기다가 무늬가 4장이니 총 8장이네요.. 그러면 확률은 8/52 입니다.   두번째 6 7 9 10을 가지고 8이 있어야 스트레이트가 되는 패는 8이 하나에다가 무늬가 4장이니 확률은 4/52입니다. 그럼 확률 상 누가 이길까요? 당연히 위쪽의 양방 스트레이트가 유리합니다.   물론 이것은 둘이서 친다고 가정하고 아래에 깔린 패가 자신이 노리는 패가 없다고 가정했을 때이죠.. 쉽죠?... 이게 확률의 법칙입니다. 올인의 실제 주인공 차민수씨는 자신이 이길 확률이 75%를 넘지 않으면 결코 레이즈를 하지 않는다고 합니다.   도박은 10%에도 돈을 질러대는 것이 도박이라고 알고 있는데 사실상 돈을 따는 고수는 75%의 확률 이상이 아니라면 돈을 질러대지 않는다니 아이러니하지 않습니까?.. 그러나 도박의 세계에서도 치열한 확률 싸움을 하고 있습니다. 확률의 천재가 카지노의 블랙잭 딜러를 털어버린 일은 너무도 유명하죠....   이걸 부동산에 적용시켜보죠... 첫번째 .... 구도심 재개발 두번째 .... 인기 청약 지역의 아파트 청약...   구도심 재개발은 90%의 시대였습니다. 원래 50만이상 도시만 의무적으로 하던 것을 이제는 50만 이하의 도시도 구도심의 슬럼화에 따라 너도나도 하게 되었고 그것이 이젠 경기도 일부 지역을 빼고는 수도권 전역으로 퍼져버렸습니다. 만약 연천이나 이천 등 아직 소외 지역이고 개발에 대한 억지력이 강하고 분양가가 낮고 시민 및 공무원의 관심이 떨어지는 등... 이러한 지역말고는 대부분의 인기지역은 끝이 나가고 있는 상태입니다. 하지만 지금까지 재개발은 대세였고 확률로 따진다면 90% 이상이 된다고 보면 되겠죠... 이러한 것도 시의회 뒤지고 지방신문이나 지역신문 정보 수집하고 여러경로로 정보를 수집한다면 충분히 알아낼 수 있었고 이렇게 조금만 신경 쓴다면 아마도 99%는 돈이 만들어지는 경로였습니다.   그러나 인기지역 청약 아파트는 어떨까요?... 성남 도촌지구 확률 10 :1 이상이더군요. 말이 10 :1이지 불입회수에 대한 제한이 없다면 100 :1은 훨씬 넘었으리라 보입니다. 일단 10%네요... 그럼 어디에다 투자를 해야할까요?.. 물론 돈벌 확률이 높은 지역에 투자해야겟죠... 물론 차민수 이상의 확률이 되어야만 투자하는것도 방법입니다... 75% 이상 돈벌 확률에만 투자를 하겠다고 말이죠.   2. 타이밍의 법칙..   요즘에는 타이밍 자체가 엄청 빨라졌습니다. 그만큼 재개발에 대한 일반인의 이해가 빨라졌다는 뜻이 되겠죠.. 그러나 일부의 사람들은 재개발 지분을 사고 실패하는 예가 드물기 때문에 묻지마 투자도 늘어난게 사실입니다. 이것은 논외고... 사실 요즘엔 바람만 불어도 엄청나게 뛰는게 재개발입니다. 그래서인지 지난번 의정부 때에도 가면 갈수록 바람이 쎄져서... 평당 300하던 물건들이 순식간에 평당 600으로 치고 올라가게 되었죠... 예전에는 구역지정이 되고 공청회를 하더라도 지역주민이 알까말까 하던 시절이 있었는데.. 말이죠.. 예를 하나 들죠... 재개발이 될만한 지역에 가보니 대지지분 당 평에 500정도 하고 10평으로 따지자면 5000인데 전세가가 높아서 4500 이라고 합시다. 그럼 일단 500만 있으면 그 빌라의 소유권을 이전 할 수 있네요... 그런데.. 이 지역의 주변이 엄청나게 인기지역이라면 어쩌겠습니까?.. 불안해지겠죠... 그런데 개발계획도 없고... 개발에 대한 악재들만 많은 지역이라면 어쩌겠습니까? 고민되겠죠?... 하지만 고민하실 필요없습니다. 정답은 일단 사고본다 입니다. 왜냐하면 언젠가는 재개발이 될 지역이고 재개발이 된다면 수익률은 일단 100%이상 올릴것이 확실하고 평당 500에서 1000으로 간다면 500이면 한채 살것을 5500을 줘야 한채를 사게 되겠네요.. 이 때는 타이밍상 너무 늦어버리게 된 것이죠. 500만원을 투자하고 장기적으로 볼것이냐?.. 5500을 투자하고 단기적으로 볼것이냐는 규모의 경제를 생각하시면 될 것입니다. 만약 안정적인 포트폴리오를 꿈꾸신다면 한채만 사두시면 됩니다.... ^^;; 500만원 엿바꿔 먹었다고 생각하세요.. 아니면 그 가격에 다시 팔면 되는거 아니겠습니까? 500만원 없다고 죽는거 아니고 500만원이 없어서 죽을것 같으면 투자안하시면 되는겁니다. 세번째 창의력 투자법칙....   앞으로 재개발이 한바퀴 돌았습니다. 서울, 인천, 부천, 수원, 안양, 성남, 안산, 하남, 남양주, 구리, 용인, 시흥, 의정부 ...... 웬만한 인기지역은 다 끝나가고 이젠 구도심 재개발이나 신도시 얘기가 나오지 않는 지역이 없습니다. 앞으로 투자는 어떻게 해야할까요?... 다시 서울로 들어가서 같이 인천.. 부천.. 수원 성남등... 기존에 포함되지 않았던 지역을 노려야 할까요?... 현재는 경매가 대중화 되어서 이젠 애업은 아줌마들까지 법원에 오는 시절입니다. 그래서 아파트의 낙찰율은 엄청나게 높아졌죠... 실수요자 아니면 아파트 건들지도 못합니다. 게다가 경매대행이 공인중개사로까지 넓어진 마당에 경매로 아파트 잡는다는 것은 급매로 아파트 잡는 것보다 못한 것이 되어버렸습니다. 예고등기 있는 물건 16:1이 되어가고 있는 실정입니다. 그래서 경매는 전문가들의 전유물에서 이젠 일반인과 전문가들의 갭이 거의 없어져 버렸고 경매로 밥을 벌어먹는다는 것은 인기없는 빌라 30채나 40채씩 잡아서.. 노가다로 몇백만원 떼어 먹기하고 있는 실정입니다.   만약 일반인들이 경매를 몰랐다면 어떻게 되었을까요? 지금보다는 사정이 훨씬 나아졌으리라 보입니다. 그러나 이제 경매는 일반인들도 누구나 아는 대중적인 것이 되어버렸다는 것이죠.   재개발 ... 처음에는 재개발이 전문가들의 전유물이었을지는 몰라도 이제는 점점 대중화 되어가고 있는 추세입니다. 재개발로만은 밥벌어먹고 살기 힘들어진다는 얘기가 되겠네요. 전문가들 이제는 숟가락 놓아야할까요?... 솔직히 재개발은 정보싸움이고 정보만 확실하다면야 누구나 전문가가 될 수 있습니다. 기본적인 상식만 알면...   얼마전 들은 정보가 있어서 서울 어느 지역으로 가보니 개발계획은 아무것도 없는데 평당 1500까지 빌라지분이 올라갔더군요. 그럼 전세가가 5000정도 잡고... 10평이면 1억5천 전세 5000.. 실투가 1억이 들어가네요.......   이것이 의미하는 바가 무엇일까요?   이젠 재개발 지역에 처음 갔을 때 빌라를 투자용으로 산다는 말.. 그리고 대지지분으로 평당가를 계산하는 것이 도대체 이해할 수가 없다는 중개업자의 표정을 날이갈수록 보기 힘들어진다는 말이 되겠죠.... 다시 서울 인천 부천 등 이미 구역지정된 지역 말고 다른 지역을 선점하여야 할까요?... 아마도 그 지역에 가보면 아무런 개발계획이 없는데도 불구하고 턱없이 높아져버린 현실의 장벽을 느낄 수 밖에 없습니다. 그렇다고 경매를 전문으로 하는 업자처럼 수십채를 사서 놓아야할까요?.. 그럼 경매나 재개발이나 비슷해진다는 얘기인데... 앞으로 이 난국을 어떻게 타개해 나가야 할까요?   우리 발상의 전환을 한번 해봅시다. 이젠 사람들이 재개발에 대해 안다고 생각합시다. 그리고 재개발 지분이 뭔지 안다고 생각합시다... 그리고 그들이 전문가라고 생각해봅시다... 그리고 그들을 역이용 해봅시다.. 이건 단지 하나의 패턴입니다...... 남들이 다 아는 것은 노하우가 될 수 없습니다. 하지만 그들에게 더 이상 일일이 설명할 필요가 없겠죠....^^;; 앞으로에 대한 투자패턴은 자신이 상상력으로 타개해 봅시다... 왜냐하면 마지막은 상상력에 대한 투자법칙이니 각자 상상해보고 새로운 투자패턴과 블루오션을 찾아야 하겠죠...   (출처 : R2 부동산투자여행-조던님의 투자노트, 2006.12.5)

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