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[스크랩] 직접 등기 하는 방법 |부동산노트

2005-12-27 12:58

http://blog.drapt.com/jojong99/2411621135655919841 주소복사

출처 : 손영설님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sohny2k

질문답하기의 '여화영'님이 답변해 주신글을 발췌했습니다.
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안녕하세요.

어느정도 정리가 되어서 오늘 셀프등기에 대해서 얘기좀 하려구요.

처음에는 다소 생소하지만 알고나면 어렵지 않게 누구나 할 수 있다는 걸 알게 될 겁니다.

모든 것이 원리를 알게 되면 일이 쉬워지거든요.

모두 아시는 것같이 등기닷컴 사이트가 설명이 잘 되어 있어 셀프도우미를 이용하면 더 쉽게 등기할 수 있을 겁니다.

저는 셀프도우미도 이용하지 않고 혼자서 서류를 만들었는데요.

등기닷컴 사이트에서는 과세표준액 계산과 채권매입금액 계산을 이용했어요.

무엇보다 도움이 많이 된 것은 닥터아파트의 셀프등기사례 였습니다.

저도 다른 사람들에게 조금이나마 도움이 되었음 좋겠네요.


1. 우선은 검인계약서를 만듭니다.

양식은 등기닷컴에 있습니다.
1부 만들어 4장복사하고 맨 밑부분 신청인난에 날인을 합니다
대부분 사람들이 집을 여러개 가지고 팔고 사고 하기 때문에 본인명의로 계속 등기를 할 수 없을 겁니다. 본인이 사더라도 다른 사람명의로 하고 직접등기를 하려면 대리인 자격으로 하는 거죠. 법무사는 상관이 없지만 일반인은 등기의무자(매도인)와 등기권리자(매수인)에게서 금품을 받지 않았다는 확인서라는 서류가 등기신청시 필요합니다.
구청에서 검인계약서 날인을 받을때도 위임장이 필요하구요. 이때는 등기권리자의 도장이 있으면 됩니다(인감 아니어도 됨)

등기권리자가 아니면 계약서 검인 받을시 계약서 5부와 위임장이 있어야 합니다. 위임장은 구청에 비치되어 있습니다. 미리 만들어 가면 좋겠죠?

그럼 검인계약서 금액은 어떻게 정할까요?

시가표준액을 계산하여 근사치로 정하면 됩니다. 검인계약서상의 금액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액으로 세금계산을 하고 많으면 계약서상의 금액으로 합니다. 저는 시가표준액보다 적게 적었습니다. 시가표준액 계산은 등기닷컴과 주택은행에서 무료로 계산해 볼 수 있습니다. 다른곳은 유료더군요..^^

시가표준액을 계산하기 위해서는 토지에 대한 개별 공시지가를 알아야 합니다.
이와 구청에 서류발급하러 가시는 길에 건축물대장, 초지대장도 발급받으세요. 어디서 발급하는지는 구청에 물어보세요..^^ 이거 안 가르쳐 주렵니다. 스스로 노력도 해야 하니까요.

제 경우는 모르는 것 있음 전화든 직접가서 물어보든 무조건 물어보고 확인하여 준비한답니다. 창피하더라도 두 번가는 것보단 나으니까요.

시가표준액은 여러곳에서 확인하여 금액을 잘 정하세요. 저는 구청과 10만원 정도 차이가 나더군요


2. 다음은 검인계약서룰 가지고 세무과에 가서 고지서 발급받습니다. 검인계약서 제출하면 등록세와 취득세 고지서 줍니다. 검인계약서 뒤에 건축물대장 복사한것 첨부하세요


3. 등록세 고지서 가지고 국민은행으로 가세요 등록세 내고 채권구입하세요 취득세는 나중에 내도 됩니다.
국민주택채권은 국민은행에서만 팝니다 채권매입액 계산은 등기닷컴에서 하세요 만원이하 사사오입이어서 금액 거의 맞아요. 확인하시려면 채권계산비율이 등기닷컴에 있으니 프린트하여 계산하여 확인하고 적으세요.
채권할인하려면 은행이 2시 이전에 가야 합니다. 아님 증권회사에 가서 팔아야 해요


4. 이젠 등기소로 가야죠
참!! 가기전에 서류는 챙기고...

대법원 사이트에 가면 소유권이전신청서라고 있습니다. 작석요령과 서식도 있어요 위임장도 마찬가지구요. 대법원에 설명이 잘 되어 있긴 한데 부동산의 표시 경우에는 대법원사이트에 있는 건 단독주택의 경우입니다. 매도자에게서 받는 등기권리증의 부동산의 표시를 그대로 옮기세요 기재방법에 약간의 차이가 있습니다. 이것 대법원 규칙대로 않했다고 다시 적으라고 하는데 열 받더군요..^^
내용은 같은데...


소유권이전 신청서는 3부를 만듭니다. 1부를 작성해서 복사하면 되구요 대법원에는 설명이 자세히 안되어 있는데 맨밑부분 이름과 서명은 등기신청대리인 이름과 도장날인 입니다. 연락처 꼭 기입하구요 뒤로 첨부하는 서류가 많은데 다시 정리하여 간단하게 아래에 써 놓을께요

등기신청서 복사본 2부에 다른 서류 첨부할 필요 없습니다. 등기소 직원에게 확인했어요

다른사람이 등기소 직원에게 필요한 서류 물어보니까 서류 리스트 주더군요(부평구청)

복잡하죠? 서류정리좀 할까요..


* 매도인에게서 받아야 하는 서류 *

1. 주민등록 등(초)본 1부
2. 부동산 매도용 인감증명서(한글자라도 틀리면 안되니까 매수인 인적사항 꼭 확인하세요)
3. 등기필증


* 구청에서 준비할 서류

1. 검인계약서 5부
2. 등록세,취득세 고지서
3. 건축물 관리대장
4. 토지관리대장
5. 개별공시지가 확인원


* 은행에서 할일

1. 등록세 납부
2. 채권구입


* 마지막 등기소로 출발~~

1. 신청서(원본) 2장임
신청서 첫장 뒤에 A4용지에 붙인 채권매입필증 다음에 신청서 뒷장을 첨부..
신청서 뒷장에 등록세 내고 받은 용지 영수증만 빼고 다 붙이고 인지도 인다(등기신청수수료 8,000 부동산이 1억원 이상일경우는 8,000짜리 인지 더 첨부)
2. 위임장(매도인 인감날인 필)
3. 인감증명서(매도인)
4. 주민등록 등(초)본(매도인,매수인)
5. 확인서(대리인이 신청할 경우만)
6. 인감증명서(매수인)
7. 건출물 관리대장
8. 토지관리대장
9. 신청서 부본(2부)
10. 검인계약서
11. 등기필증

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[스크랩] 모델하우스 보는 방법 |부동산노트

2005-11-17 22:44

http://blog.drapt.com/jojong99/2411621132235088121 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27465

오늘 한 회사의 모델하우스를 갔다 왔습니다
항상 느끼는 거지만 시행사는 PR에 바쁘더군요

피할것은 피하고,알릴것은 알린다는 PR

시행사가 알리고자 하는 것은 이미 언론에 노출되어 있고 모델하우스 곳곳에 자료가 준비되어 있지만, 피하고자 하는 것은 감추어 놨기에 잘 보이지 않습니다

시행사가 숨기고 있는 것을 찾는 동백태양만의 노하우 아닌 노하우를 공개하겠읍니다

1.세대수

세대수는 400세대 이상이 적정합니다 (택지지구는 별도로 함)
400세대 이상은 되어야 단지내 상가도 활성화 되고 생활이 편리하며,관리비도 적게
나옵니다

2.층수

요즘은 10층 이상을 로얄층으로 보기에 층수가 높을수록 좋치요
청약시 당첨되었을 경우 15층은 10층 이상이 1/3 밖에 안되지만 20층은 1/2이라
로얄층 당첨될 확률이 1.5배 높습니다

3.상가면적

상가 투자자는 상가면적이 작을수록 좋치만 청약자 입장에서는 상가면적이 클수록
좋치요,상가면적이 크면 그만큼 생활편의시설이 단지내 상가에 많이 입주하게 됩니다

4.건폐율

작을수록 좋습니다.조망권을 중시하는 요즘 풍토에서는 건폐율이 낮을수로
단지내 조경이 뛰어 납니다

5.주차대수

1가구2차량 가구가 늘고 있습니다.
세대수 만큼만 주차대수를 확보한 단지는 입주후 틀림없이 주차난에 시달립니다

6.분양가격

분양가 산정시는 보통 분양가/공급면적으로 하여 계산하지만,동일 택지지구 내
타 단지 또는 그 이전에 분양했던 아파트와 분양가 비교 계산시는 분양가/전용면적
으로 계산하여야 합니다
공식적으로 발표되는 분양평수는 전용면적 주거공용면적이기에 그렇습니다

7.계약면적

계약면적이 클수록 좋겠지요,서비스 면적이 추가됩니다
분양가격 비교후에는 계약면적 비교도 같이 하시면 좋습니다

8.대지지분

클수록 생활환경이 쾌적합니다.요즘 분양하는 주상복합 및 고층 아파트는 예외

9.계약금 비율

계약금 비율이 높을수록 시행사가 분양성을 자신하는 단지입니다
입주시에도 계약금 비율이 높은 단지는 가격하락이 적습니다 ,
그러나,2003년,2004년처럼 아파트 시장이 과열될때는 계약금 비율이 작을수록
투자 수익률은 높게 나옵니다.

10.중도금 이자

후불제인가 무이자 인가에 따라서 계약자 부담이 많이 차이가 집니다
이것도 계약금 비율처럼 분양시점이 비수기인가 과열기인가를 구분 지어야 합니다
실수요자인 경우 일반적으로는 중도금 이자를 내는 단지가 좋습니다

11.입주예정일 및 중도금 불입 기간

분양을 해놓고 입주시기가 늦은 아파트가 있습니다
여러가지 이유로 입주시기를 일부로 늦춘 아파트가 있습니다 ,
그 이유정도는 모델하우스에서 물어 보셔야 합니다
적정선은 중도금 각 회차별 사이가 3개월이 무난합니다

12.청약접수 장소

모델하우스 접수와 은행접수가 있는데 은행접수 청약 단지가
청약도 편리하고 시행사가 분양을 자신하는 단지입니다


13.계약자 유의사항

처음 내용은 읽어볼 필요없고 뒷 부터 읽어 보세요

14.옵션가격

조금은 억울한 느낌이 드지만 당첨될경우 거의 신청을 해야할 품목이기에
분양가에 합산해서 계산을 하셔야 합니다

15.대형평형의 단지내 위치

어떤 아파트 단지이든 대형평형이 가장 좋은 자리에 있습니다
대형 평형을 기준으로 자신이 청약할 평형의 조망권을 생각하여 보시면
조망권에 대한 답이 나옵니다

16.평형에서 시각처리

보통 사람은 각 평형 유니트에서 출입구에 서서 실내을 봅니다
실내 악세사리를 배치한 사람의 의도 마찬가지입니다.
반대로 보세요, 출입구에서 평형 을 보시지 말고 베란다에서 출입구를 보세요

17.판촉물

수도권은 그렇치 않은데 지방 모델하우스에 가보면 고가의 판촉물을 주는 경우가
있습니다.고가의 판촉물이 제공될수록 모델하우스 관람객에 허수가 많이 나옵니다
판촉물이 비싸면 무조건 좋다고 하시면 안됩니다

18.관람객

아이를 동반한 부부 관람객이 많을수록 실수요자가 많습니다
주부들이 몰려 다니든가, 여자 혼자,남자 혼자 몰려다니는 단지는 실수요가 약합니다

19.주차장 차량번호

안타깝지만 투자의 선수들은 강남에 많이 삽니다
강남 번호와 분당번호가 주차장에 많이 주차되어 있으면 투자에서 1등급 아파트라
할수 있읍니다

20.현장방문은 필수

현장 방문은 필수입니다
모델하우스에서 가져온 카타로그를 땅에 놓고 동서남북을 맞추어서 보시면
각 동별로 위치를 거의 정확하게 찾을 수 있읍니다
남쪽을 모르시겠으면 해를 보세요
낮 12시에 해가 있는 방향이 남향입니다
따라서,오후 3시에 해가 떠있는 방향은 남서향이 됩니다

21.혐오시설 유무

똑같은 혐오시설이라 하더라도 표현 방법에 따라 틀리게 들립니다
정신병원은 알코올 환자 요양시설이 될수 있고, 쓰레기 매립장은 생태공원이 됩니다
직접 확인 하세요,,표현되는 그대로 믿지 마시고요

22.초등학교와 거리

30평형대의 아파트의 주수요층은 30대가 많습니다 .
30대 부모들이 가장관심을 갖는 것은 초등학교 위치입니다
단지내에서 가까울 수록 좋고,길을 횡단 하지않고 학교를 통학할수 있는 단지가
좋습니다


*** 이상은 동백태양이 아는대로 적어 봤습니다
다들 알고 계시겠지만
혹시나 모르시는 분을 위해서,,, 참고 하시기를***

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[스크랩] 2006년 수도권 택지지구 분양 어디가 뜰까? |부동산노트

2005-11-17 22:42

http://blog.drapt.com/jojong99/2411621132234940341 주소복사

출처 : 내집마련을 위한 한걸음

원문 : http://blog.drapt.com/pcs99

올해 분양시장을 뜨겁게 달구던 판교신도시 분양이 내년으로 연기되고, 화성동탄신도시 잔여물량과 하남 풍산지구 분양이 10월에 이뤄질 예정이다.

이것으로 올해 주요 핵심 수도권택지지구의 분양단지는 마무리가 될 것으로 보인다. 그렇다면 내년에는 어느 택지지구의 분양이 계획돼 있을까?

아직 구체적인 계획이 나온 것은 아니지만, 현재 잠정적으로 내년이 분양인 수도권내 주요 택지지구를 살펴보자.



1. 성남 판교신도시


누구나 다 알고 있듯이 성남 판교신도시 분양이 2006년 3월부터 시작된다. 전용면적 25.7평 이하는 3월에, 전용면적 25.7평 초과는 8월에 분양을 시작할 예정이다. 2006년에는 모두 약 2만4천가구가 공급될 예정이다. 주상복합(약1천2백가구 )는 아직 결정이 안된 상태.

판교는 2006년 수도권 택지지구 중 가장 인기있는 지역이어서 많은 청약자들이 눈독을 들이고 있는 곳이다.

강남과 분당신도시 사이에 위치한 지구로 환경이 쾌적하고, 향후 지하철노선연장, 에듀파크 조성 등 완벽한 인프라가 구성될 것으로 보인다.

2. 의왕 청계지구


의왕시 청계, 포일동 일대 의왕 청계지구는 현재 20% 정도의 공정률을 보이고 있다. 후분양 적용을 받을 경우 공정 80%되는 시점에 분양을 하게 되지만, 그렇지 않을 경우에는 내년 분양이 가능할 것으로 보인다. 아직 분양시기는 확정되지 않은 상태.

공급물량은 약 2천7백가구로 이중 50%는 국민임대로 공급하고, 나머지는 일반분양할 계획이다. 전용면적 25.7평 초과 분양물량은 약 5백가구로 예정돼 있다.

평촌신도시와 판교신도시 사이에 위치한 지구로 인근에 백운호수, 청계산, 백운산 등 자연경관이 뛰어난 곳이다. 현재 지하철4호선 인덕원역이 가깝게 위치하고 있고, 인근으로 포일지구 등 개발도 활발히 진행되고 있어 강남생활권 실수요입장에서도 큰 메리트를 갖고 있다.



3. 성남 도촌지구


성남시 도촌동 일대 도촌지구도 2006년에 분양을 계획하고 있다. 성남구시가지와 분당신도시 사이에 위치한 택지지구로 모두 5천여 가구를 건립할 계획. 50% 정도를 국민임대로 공급할 계획이며, 나머지가 일반분양분이다.

가장 큰 메리트는 분당신도시와 지구 남서쪽이 맞닿아 있다는 점. 서울 도심과도 거리가 불과 23km 밖에 되지 않아 도심 접근성이 뛰어나고, 서울외곽순환고속도로, 분당~수서간고속화도로 등을 바로 이용할 수 있다.

산림으로 둘러싸여 있어 환경도 쾌적. 단, 국민임대 공급비율이 높다는 것이 흠이다.

4. 광명 소하지구


광명시 소하동, 하안동 일대 소하지구도 2006년 분양을 시작할 예정이나, 아직 구체적인 일정은 나오지 않았다. 약 5천7백여가구가 건립되면 이중 과반수가 국민임대로 공급될 예정.

경부선 시흥역이 인근에 있고 서울 오류~안양간 도로, 서부간선도로 등이 인접해 있어 수도권 서남부지역의 대표적인 택지지구다.

다만, 성남 도촌지구와 마찬가지로 국민임대 비율이 높다는 단점이 있다.

그 외에도 2006년에는 파주 운정지구, 시흥 능곡지구 등이 계획돼 있다.

정리를 하자면, 판교신도시가 가장 인기를 끌 것으로 예상되며, 그 뒤로 안양과 연계되면서 판교신도시와 가까운 의왕 청계지구가 인기를 얻을 것으로 생각된다.

그 외 광명 소하지구, 성남 도촌지구 순.

택지지구는 대단위로 개발돼 생활편의시설, 학교, 교통 등 모든 기반시설이 갖춰진다는 장점이 있어 실수요자들에게 꾸준한 인기를 얻고 있다.

그러나 인기 택지지구라고 무턱대고 청약을 하면 낭패를 볼 수 있다.

공공택지의 경우 분양권 전매제한이 강화되고, 중도금 대출제한 등 담보대출도 강화돼 실거주 중심으로 자금동원 능력을 고려해 청약해야할 것으로 보인다.

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