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[스크랩] ★ 아파트 이것만 알면 누구나 돈을 법니다. ★ |부동산노트

2006-07-30 23:42

http://blog.drapt.com/jmp1217/2477921154270544975 주소복사

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
닥터 아파트 회원님 안녕하십니까?
부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.
 
 
1. 분양할 경우 체크 사항 10가지
 
1. 분양가- 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
 
2. 아파트 기본 사항 점검- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
 
3. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
 
4. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
 
5. 당첨 가능성- 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
 
6. 투자 가치- 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
 
7. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
 
8. 급매와의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인
 
9. 평형 선택- 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
 
10. 분양권 매수 5대원칙-
 
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
 
분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.
    이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는
    곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을
    알아야 한다.
    부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.
    최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다.
 
아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져
    보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도
    우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.
    아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을
    하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인
    분양에 나설 필요도 제기 된다.
 
분양권 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것
    하나라도 망각해서는 안 될 것이다.
    과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한
    당첨을 꼽는다.
    그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을
    세운다.
    청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수
    있는 가장 좋은 제도이다.
 
 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적
   있는가?
   판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에
   당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.
   청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된
   이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는
   사실이다.
   차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도
   있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. 
 
따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고,
    급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.
    저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의
    안 한다.
    오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄
    아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많다.
    확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 된다.
    무조건 된다는 신념보다는  떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야
    한다.
    아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을
    했다.
 
끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로
    유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에
    확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다.
    이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양
    소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.
    그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도
    큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고
    볼 수 있다.
 
 
2. 급매시 체크 사항 10가지
 
1. 해당 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
 
2. 주변 아파트 시세- 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악
 
3. 해당 아파트 기본 사항- 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
 
4. 주변 아파트 기본 사항- 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
 
5. 아파트 입지- 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
 
6. 미래 발전 가능성- 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
 
7. 투자 가치- 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 
 
8. 자신의 여건 점검- 자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
 
9. 청약과의 비교- 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인
 
10. 급매물 매수 5대원칙-
 
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
 
청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물
    형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.
    특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는
    것이 바람직하다.
 
아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로
    들어가야 한다.
   미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 고거와 현재의 조명은 필수적이다.
   또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야
   투자 가치를 예측할 수 있다.
   주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다.
 
그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.
    해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의
    시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.
    단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로
    검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰
    시세 차익을 누릴 수 있다.
 
자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여
    좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인
    자세를 보일 필요성이 있다.
 
청약은 10년  무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를
   통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히
   현실적인 시각이다.
   3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.
   급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.
   급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는
   장점이 있다.
 
예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일
    가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도
    3억 5천선이며  매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.
    이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이
    아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의
    체감을 느끼는 것이다.
    무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.
    급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보자 좋은 이점이 있다는 점을
    알아야 한다.
 
 
3. 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식- 아주 중요함
 
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
 
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
 
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
 
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.
 
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
 
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
 
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
 
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
 
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
 
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
 
위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일
    경우가 훨씬 많다.
 
 
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다?
 
전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을
    경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.
    조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해
    본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이
    전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다.
 
전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고
    단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는
    일이 많을 것이다.
    이것은 결코 이론에 근거한 말이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더
    피부로 느낄 것이다.
    물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다.
 
하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니
    아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의
    매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.
    다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은
   시세 차익을  거둘 경우도 종종 있다.
 
결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라
  오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을  우선적인 지료로 삼았으면 한다.
 
 
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다?
 
많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서
    마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을
    지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.
    물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고
    절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다.
 
3월에 분양한 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만
    목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?
    분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에
    판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지
    않은가?
    아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분양가가
    가만히 있는가?
 
오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에
    뒤짚어 버리는 그런 분양가에 무주택 서민들은 넋을 놓고 바라볼 지경이다.
    확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.
    절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.
    차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물
    형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다.
 
결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할
    것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다
    두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.
    앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리
   서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다.
 
 
3. 오르지 않았기 때문에 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다?
 
이 말은 매우 위험성이 크다.
    실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은
    잘못된 사고 방식이다.
    그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기
    때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다.
 
하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.
   오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만
   대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을
   가능성이 크다.
   그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.
   부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다.
 
 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다.
    향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우
    복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.
    또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명
    큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가
    연원마을을 추천하는 이유이다.
 
설령 그러한 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은
    일단 접어 두는 것이 바람직하다.
    주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데
    주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.
    부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에
    더더욱 이런 곳은 피해야 한다.
 
 
4. 무주택을 탈피해야 하니까 무조건  내 집 마련을 해야 한다?
 
무주택을 탈피하기 위하여 집을 무조건 마련해야 하는가?
    하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다.
    입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이
    현명하다.
    특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더
    시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다.
 
청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갔을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이
    자유롭기 때문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.
    그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평이나 불투명한 지역의
    아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 있는 기회가 제한적일뿐만이
    아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.
    무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다.
 
 
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다?
 
최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은
    바람직하지 않다.
    그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가
    될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에
    추격 매수를 시도할 필요가 있다.
 
더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을
    보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을
    얻을 수 있다.
    왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산
    전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에
    적극적일 필요가 있다.
 
전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는
    아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서
    필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는
    전문가들이 턱없이 부족한 것 같다.
 
 
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다?
 
아파트 가격이 지지부진하게 이자율만 감당할 정도의 소폭 상승을 거듭하기 때문에 매도할
    것인가 갈아탈 것인가에 대한 갈등을 하는 분들이 많다.
    이 경우는 앞에서 언급한 25평 이하의 전 지역 매물, 혹은 입지가 좋지 않은 중대형 평형의
    매물이 대부분이다.
    만일에 2-3년 동안 잘 해야 2-3천 대의 아파트 시세 차익이라면 이는 아파트 큰 흐름상
    분명한 손해이기 때문에 말을 갈아 타야 한다.
 
수도권 일대에 3년 투자해서 1억 이상 벌 곳은 널려 있다.
    물론 연구를 할 대목이며 어떤 경우이든지 덥석 스스로 아파트만 사지 않는다면
    2-3천 이상에 양도 소득세 및 기타를 포함하고도 남을 시세 차익이 뒤따르며 때에 따라서는
    의외의 폭등도 가져 올 수 있다.
   그런데 당장 나가는 양도 소득세가 아까워서 차일피일 미루는 전략은 바람직하지 못하다.
   언젠가는 집을 팔 것이고 그떼도 소득세는 내야 할텐데 그것까지 갈아 타는 돈으로 계산하면
   이치에 어긋나는 일이다.
   조금의 손해를 보는 것 같지만 갈아타서 유망지역이 보인다면 망설여서는 안된다.
 
 
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다?
 
대출 이자를 무리하게 끌어 안으면서 내 집 마련을 권유할 전문가들은 없다.
    과거에 집값이 큰 폭으로 지속적인 상승을 거두었지만 이 대목에서는  대출을 적극적으로
    권하기를 꺼려한다
    왜 그럴까?  이유야 많겠지만 가장 큰 이유는 욕 먹을 것이 두렵기 때문이다.
    누가 남에게 욕 먹어 가면서까지 대출을 많이 받으라고 권유하겠는가?
 
엎친데 덮친격으로 부동산에 입문하는 대부분의 초보생들은 대출이라면 호랑이보다
    더 기겁을 한다.
    월 수입 500이상이며 저축액수도 250이 넘는 사람들도 1억 받기를 살얼음판 걷듯이 하니
    참으로 기가 막힐 노릇이다.
    자본금은 덜렁 1억-1억 5천이 대부분인데 대출을 꺼리면서 30평대가 좋다는 말은 다 알기
    때문에 30평대 아파트를 추천해 달라고 하니 과연 1억 5천에 1억 대출 받기를 두려워하면서
    입지가 좋은 어느 아파트를 추천할 수 있는가?
 
수입이 따르지 않고 자본금이 턱 없이 부족한 경우라면 충분히 이해가 된다.
    대출의 원칙은 없지만 필자는 저축액이 200이사이고 확실한 투자성만 있다면 50-60%까지
    대출 받는 것을 두려워 하지 말라고 권유한다.
    그래야 30평대 유망지역 아파트를 선점하여 시세 차익을 극대화 할 수 있기 때문이다.
    2억 대출은 큰 돈이지만 그에 따르는 이자 90-100만원은 분명 큰 효자 노릇을 할 가능성이 높은
    데 너무 주저한다.
 
만일 대출에 자신이 없거든 아파트를 바로 사려 하지 말고 좀 더 공부해서 시세를 알아
    본 연후에 투자를 하거나 원하는 만큼의 아파트 대출을 받아서 소극적인 투자를 할 수밖에 없다.
    최근 묻고 답하기에서 소극적인 대출로 인하여 30평대 혹은 유망지역 아파트를 매수 하지
    못하여 절규에 가까운 탄식을 쏟아 내는 사람은 많이 보았지만 지나친 대출로 생계가
    위협 받는다는 말은 거의 듣지 못하였다.
    결론적으로 대출을 많이 받으라는 것이 아니라 좀 더 배짱을 키우고 확실한 투자처를
    찾았다면 유망한 물건을 잡기 위하여 대출을 활용하라고 말하고 싶다.
 
 
8. 부동산 가격이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 기다려야 한다?
 
부동산 거품이니 폭락이니 깡통 주택이니 참 말들이 많다.
    솔직히 아파트 가격이 기하 급수적으로 오른 것이 사실이며 이러한 말들은 무주택
    서민들에게는 엄청난 위안이 될 것이다.
    제가 이미 앞에서 언급했지만 도대체 버블이니 폭락이니 그런 근거가 왜 나오는가?
    이젠 왜곡된 사고 방식에 찌든 일부 전문가들의 그 말을 선전하면서 무주택 서민들에게
    일시적인 위안을 주려는 설익은 아마추어들도 많이 보인다.
    부화뇌동하는 것 까지는 좋으나 과거 지표를 보았을 경우에 일정 지격의 거품은 모르겠지만
    폭락을 한 적이 있는가?
    아이엠 에프나 전쟁 국가 위기 상황 심각한 경제 침체 및 공황을 제외하고는 폭락은 쉽지
    않을 것이다.
 
그럼에도 그것을 진리인양 유언비어처럼 터트려서 무주택 서민들의 내 집 마련 의지를
    꺾어 버리는 일이 많다.
    이제 더 이상 그런 왜곡된 말들에 속아서는 안 된다.
    서민들을 죽이는 길이다.
    제가 스스로에게 이득이 되지도 않는데 이 자리에서 이런 말을 하는 까닭은 급한대로 목숨은
    살려야 겠기에 불덩이에서 구제하기 위함이다.
    집값이 떨어지거나 정체기를 보이면 어김없이 그런 말들이 튀어 나오는 데 제가 신이 아닌
    이상 모든 것을 알 수는 없지만 오히려 그 시기가 급매물의 찬스이지 기다릴 상황이 아니라고
    본다.
 
 
9. 청약과 매수 중에 고민하거나 청약을 어디에 넣을지 고민한다?
 
청약과 매수는 동전의 앞뒷면이지 결코 선택할 성질이 아니다
    또한 매수 자체끼리도 그렇고 청약 자체끼리도 그렇다.
    투자 가치의 차이는 존재할 수 있지만 대략 높은 수익률이 기대가 된다면 순차적으로 청약을
    시도하면서 초급매물 형태로 싸게 매수하기 위하여 받쳐 놓는 양면 전략이 절대적으로
    필요하다.
 
청약은 청약대로 순차적으로 모두 집어 넣어야지 유망하다는 지역을 가려서 넣을 그런
    성질의 것이 못된다.
    무주택 서민들은 날아 오르는 집값을 잡기 위하여 당첨 되기를 학수 고대해야지 마치
    선택하는 것처럼 여유 부릴 그런 상황들이 아니다.
    물론 향후에 변경된 청약에서는 변수가 따르기 때문에 지켜는 보아야 할 것이다.
    하지만 5대 1이 넘으면 과감하게 급매 위주의 매수 전략을 동시에 펼치고 급매가 잡히면
    시세를 한 번 더 확인 한 후에 매수하거나 아니면 좀 더 낮게 받쳐 놓는 등의 전략이 요긴하다.
 
 
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다?
 
최근 고분양가로 인하여 말들이 많다.
    공세지구의 미분양과, 답십리 삼성래미안의 인기도 하락은 고분양가에 따른 당연한 결과이다.
    앞으로 예정된 동천, 신봉, 성복, 청계, 도촌, 송도 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추정이
    되며 상대적으로  구성, 흥덕, 천천 등의 분양가는 비교적 싼 편이라고 생각이 된다.
    서울 지역 송파 신도시, 성동구 일대, 상도동 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추산이 되는 등
    전반적으로 분양가가 아파트 시세를 강력하게 이끌고 있다.
 
이는 유주택 시민들에게는 날개를 단 겪이지만 무주택 시민들에게는 날개를 꺾인 꼴이다.
    왜냐하면 분양가의 고공 행진은 재개발과 더불어 집값 폭등의 근원지가 될 것이 분명하기
    때문이다.
    그렇다손 치더라도 8월에 있을 판교 40평대 분양가가 8억 선으로 보여진다고 할 때 과연 시세
    차익이 없을까?
 
3년 후 입주 시점에서 15억 언저리에 걸칠 확률이 매우 높다. 좀 더 길게 가더라도
    15억은 결코 무리한 전망이 아니다.
    시세 차익이 거의 80- 100% 예견이 된다.
    동천, 용인, 신봉 등도 분양가가 40평대 기준으로 6억선으로 보여지는데 입주시에는
    10억 전후의 시세를 보일 확률이 높다.
    분양가의 60-70% 이상 수준이다
    흥덕, 구성진흥 등은 분양가가 저렴하지만 3년 후의 용인시 남부권 개발 여지를 감안하면
    역시 50-80% 가까운 시세 차익이 예상 된다.
    분양가가 높다고 무조건 투자 가치가 없는 것이 아니며 다만 서민들에게 그림의 떡이 될
    정도로 가격이 비싼 것이 안타까울 뿐이다.
 
이상으로 아파트 분양, 급매, 잘못된 상식 등을 바탕으로 부동산에서 흔히 벌어지는 제반
    사항에 대하여 조명을 해 보았는데, 결국 한 발 더 움직이고, 한 번 더 머리 쓰고, 한 번 더
    도움을 받는 그런 분들이 성공을 거둔다고 할 수 있다.
    잘못된 편견에 사로 잡히어 재테크의 큰 흐름에 역류하는 일이 없었으면 하는 간절한
    바램으로 글을 쓴 것이 부족하나마 도움글이 되었으면 합니다.
    감사합니다.
 
고정 관념 탈피, 발상의 전환이야 말로 부동산으로 돈을 버는 첩경입니다
 

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[스크랩] 아파트로 돈벌려면 이렇게 분양받아라!! |부동산노트

2006-01-27 17:24

http://blog.drapt.com/jmp1217/2477921138350267350 주소복사

출처 : RE부동산문제연구소

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

       
     아파트로 돈벌려면,'이렇게 분양받아라!!'
 
 
새 아파트가 주택시장의 대세라고 거듭 강조했다. 앞으로 새 아파트와 아무 재료가 없는 기존 아파트와의 가격차는 갈수록 벌어질 것이다. 그러나 아무 아파트나 분양받아서는 안 된다. 분양을 받거나 청약할 때는 몇가지 체크 포인트가 있다.

수많은 사업장에서 아파트나 주상복합, 상가 등이 쏟아지고 있으므로 이를 다 파악할 수는 없다. 자금이 한정된 일반인들은 이 가운데 핵심 지역과 상품을 가려내는 지혜가 필요하다. 청약 시 체크포인트 10가지를 간추린다.

1. 몇 개 단지만 선택해 집중 분석하라!
한 달에 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 아파트 현장만도 수십 군데에 이른다. 서울 동시 분양만 해도 매월 10곳 이상의 단지가 선보인다. 일반인들이 이를 모두 찾아다니고, 분석한다는 것은 불가능하다.

먼저 신문과 인터넷에서 공급공고를 스크랩하거나 메모해 관심 단지를 3~4곳으로 압축한다. 많은 단지를 탐색하면 좋지만 이는 욕심이다. 이어 집중 분석에 나선다. 전체 분양시장 상황이 호황기인가, 침체기인가, 조정기인가를 짚어본다.

다음은 개별 관심단지의 투자전망과 소비자 선호도를 객관적인 눈으로 평가한다. 마지막으로 분양받을 만한 단지라고 결론이 서면 모델하우스와 현장 방문을 통해 청약 여부를 최종 결정한다.

2. 청약률과 계약률은 다르다!
주택업체들은 청약 경쟁률을 높이기 위해 안간힘을 쓴다. 그러나 청약률에 연연해서는 안 된다. 청약률은 몇 사람이 신청했느냐를 기준으로 한 것이고, 계약률은 실제 몇 사람이 계약금을 내고 분양을 받았는가를 나타내는 수치다.

500가구를 분양한 아파트에 2,500명이 신청했다면 청약 경쟁률은 5대 1이다. 그러나 계약률이 50%였다면 당첨자 가운데 250명만 정식 계약을 했다는 말이다.

당첨자 중 절반이 계약을 포기했으니 전체 공급물량의 절반이 미분양으로 남은 것이다. 이를 청약률만 보고 인기가 있다거나 투자가치가 높은 아파트라고 평가할 수는 없다.

분양시장 침체기에는 청약률 100%라고 자랑하는 곳도 실제 계약률은 절반에도 못 미치는 경우가 허다하다. 청약률은 참고만 하고 계약률을 살펴야 한다. 그래야 상품의 투자가치와 실수요자의 선호도를 읽을 수 있다. 특히 청약 3순위나 무순위로 넘어간 상품은 겉으로 드러난 청약률에 넘어가서는 안 된다.

3. '○○지구'의 실상을 알라!
분양 광고에서 눈에 띄는 문구 중의 하나가 ‘지구’이다. ‘지구’라고 하면 언뜻 택지개발지구와 혼동할 수 있다. 택지개발지구는 토지공사, 주택공사, 지방자치단체가 조성하기 때문에 기반시설이 잘 갖춰져 있고 투자가치가 높다.

소비자들이 택지지구를 좋아한다는 점을 이용해 ‘지구’라는 문구를 붙이는 분양 광고가 많다. 공공업체에서 개발하는 택지개발지구인지 아닌지를 반드시 구별해야 한다. 준농림지, 취락지구, 토지구획정리사업지구에 조성한 단지도 구별해야 한다. 이러한 지역은 학교, 공공기관, 공원, 편의시설이 부족해 주변의 택지개발지구나 신도시에 의존하는 경우가 많아 자생력이 떨어진다.

4. 역세권도 옥석을 구별하라!
요즘은 지하철과 전철망이 잘 되어 있어 웬만한 곳은 죄다 역세권이다. 특히 서울 아파트는 80~90%가 역세권이라고 해도 지나침이 없다. 지하철 8호선까지 개통되었고, 9호선은 2007년에 완공된다. 2007년이면 서울 전역이 지하철 이용 거리에 들어간다. 지하철 역세권의 희소가치가 과거보다 떨어지는 셈이다.

이제는 진정한 역세권이 어디인가를 평가해야 한다. 지하철역까지 걸어서 15분 넘게 걸리는 아파트 단지를 역세권이라고 말할 수는 없다. 차를 타기도, 걷기도 모호하다. 지하철역까지 보통 걸음으로 10분 안에 닿을 수 있어야 역세권의 가치를 인정받는다.

5. ‘나홀로 아파트’라면 대단지에 붙어있는 곳을 골라라!
서울이나 도심에서 새로 분양하는 아파트 중에 대단지를 찾아보기가 갈수록 어려워지고 있다. 서울동시분양에 나오는 아파트의 절반 이상이 한 두동 짜리 ‘나홀로 아파트’다.

이런 단지 중에는 위치가 괜찮은 곳이 많다. 단지 규모가 작다고 해서 무조건 외면하지 말고 위치가 좋다면 관심을 가져야 한다. 대단지보다 투자가치는 떨어지지만 분양가가 싸고 교통과 학군은 대단지에 못지않은 곳이 꽤 있다.

‘나홀로 아파트’에 청약할 때는 주변에 대단지를 끼고 있는 단지가 낫다. 대단지와 붙어 있으면 자연스럽게 아파트 군락을 이루므로 단지 규모가 작다는 단점을 보완할 수 있다.

6. 틈새 평형은 피한다!
단지 안에서 가구 수가 적은 틈새 평형은 시세가 제대로 형성되지 않는다. 수요층이 두텁지 않다. 틈새 평형은 단지 전체의 설계를 맞추다 보니 자투리로 끼워놓은 평형을 말한다. 향이나 배치가 좋지 않은 경우가 대부분이다.

32, 43, 48, 54평형으로 이뤄진 1,000 가구 단지가 있다고 치자. 나머지 평형은 모두 200가구가 넘고 남향인데, 48평형만 한 동인 20가구에 불과하고 동향으로 배치되었다면 입주 후에 제값을 받기 어렵다. 값을 더 주더라도 남향의 43평형이나 54평형을 사려는 사람이 많기 때문에 틈새 평형은 늘 거래에서 뒷전으로 밀린다.

7. 시행사와 시공사는 다르다!
분양받을 때는 시행사와 시공사를 구별해야 한다. 대형 건설업체의 이름으로 분양하지만 사업 시행자가 다른 사업장이 즐비하다. 요즘은 대형 건설업체들이 과거처럼 무리하게 땅을 사지 않는다.

시행사나 개발업체가 산 땅에 공사만 해주는 방식을 선호한다. 땅 주인이나 중소 시행사는 자금을 끌어들이거나 분양을 잘 하기 위해 대형 건설업체에 시공을 맡긴다. 대형 업체라야 소비자들이 믿고 사기 때문이다.

그러나 사업의 모든 책임을 지는 것은 시행사다. 시공사는 공사비를 받고 집만 지어준다. 아파트 브랜드는 대형 건설업체로 되어 있지만 실제 사업 주체는 이름 없는 시행사다. 시행사와 시공사가 다른 사업장은 분양가가 비싸다. 이익을 나눠 먹기 때문이다.

8. 교통 여건은 발로 확인한다!
분양 광고에서 가장 부풀리는 문구는 ‘○○에서 5분 거리’라는 표현이다. 걸어서 5분 거리인지 승용차로 10분 거리인지 명확하지 않다. 걸어서 5분 거리라고 선전한 경우도 실제로는 15분 이상이 걸리는 게 다반사다. 입주 후에 속았다는 생각을 하면 늦는다.

분양받을 때는 현장에서 지하철역이나 버스정류장까지 직접 걸어보고 출퇴근하는 데 불편함이 없는지 확인해야 한다. 주변에 인터체인지가 있다면 진입하는 데 시간이 얼마나 걸리는지도 점검해야 한다.

경전철이나 전철 건설 계획도 과장되는 사례가 많다. 행정기관에서 검토 중인 사안인데도 확정된 것으로 부풀린다. 착공과 개통 시기는 고무줄이다. 교통여건의 변화는 부동산의 가치를 전망하는 데 중요한 기준이므로 번거롭더라도 지방자치단체를 통해 알아보아야 한다.

9. 난방 방식을 살핀다!
단지의 크기에 따라 다르지만 보통 기름이나 도시가스로 개별난방을 하는 아파트는 관리비가 비싸다. 32평형을 기준으로 할 때 연간 난방비는 열병합발전을 이용한 지역난방이 가장 싸고, 기름 난방과 LPG 개별난방, 도시가스(LNG)중앙난방은 이보다 비싼 편이다.

지역난방은 한 겨울에도 난방을 충분히 사용할 수 있고 안전하다. 신도시와 택지개발지구 아파트, 아파트 지구는 대부분 지역난방을 채택하고 있다. 이런 아파트는 난방 방식이 다른 아파트보다 시세가 높게 형성된다. 때로 중앙난방이 지역난방보다 연료비가 적게 나오기도 하는데, 2,000 가구 이상의 대단지에서 찾아볼 수 있다.

10. 계단식과 복도식의 장단점을 구별한다!
요즘은 복도식 아파트를 찾아보기 힘들지만 과거에는 30평형 이하의 경우 복도식 설계가 많았다. 복도식은 계단식에 비해 투자가치가 낮은 게 통례다. 다만 간혹 재건축이나 리모델링을 앞둔 복도식 아파트는 값이 비싼 경우도 있다.

거실과 방 가운데 어느 것을 중시하는가는 입주자의 취향에 따라 다르다. 하지만 요즘은 거실이 큰 아파트를 더 쳐준다. 거실이 다용도로 사용되기 때문이다. 거실과 방이 남향으로 함께 배치된 설계라면 더욱 좋다.

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[스크랩] 부동산에 투자해야 하는 아홉가지 이유 |부동산노트

2006-01-23 02:20

http://blog.drapt.com/jmp1217/2477921137950422662 주소복사

출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

부동산에 투자해야 하는 아홉가지 이유



우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있다.
그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격등을 예상하기 어렵다고 생각한다.


그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것이다.
필자는 여기서 왜 부동산이 투자종목으로서 각광을 받고 향후에 어떠한 강점을 가지고 있는지 공통점을 알아보기로 하겠다.



첫째, 부동산은 물의 흐름과 같다.



부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다.
가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐른다.
이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제한다.
당연한 순서다.
때문에 이럴경우 부동산 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다.


부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어진다.
지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야한다.
알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것이다.
명심해야 할 점이다.




둘째, 동일한 부동산은 없다.



부동산 세계에서는 동일한 부동산이라는 단어조차 있지 않다.
또한 그 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다.
그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다.
우리가 보는 하찮은 시골의 임야라도 용도에 따라 황금으로 변한다는 사실을 기억해야 한다.


아마 지금은 아무 쓸모없는 서해안 무인도가 약 30년 뒤에는 도시의 대지보다도 중요한 요소로 변할 수 있을 것이다.
부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다.
다만 부동산을 소중하게 생각하고 세월에 따라 변화하는 적절한 타이밍을 잡으라는 것이다.
타이밍에 따라 부동산의 중요성이 달라진다는 사실을 알아야 한다.
따라서 세월을 낚는 인내도 필요하다는 말이다.

지금은 온통 전 국토가 토지투자로 개발로 몸살을 앓고 있다.
이대로 가다가는 서해안 무인도가 각광을 받을 날도 멀지 않았다는 말을 해 주고 싶다.
과거 20년 전에 천안, 아산의 땅이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 알았단 말인가!

부동산은 어느 것 하나 버릴게 없다는 것을 아는 사람만이 부동산을 정복하고 빛을 낼 수 있을 것이다.




셋째, 부동산은 재생산이 없다.



부동산에서 가장 비슷한 종목을 찾는다면 아마도 아파트일 것이다.
그러나 같은 지역내 아파트나 단지내 아파트 가격도 조금씩 틀리기 때문에 어느 싯점에 팔고 사는가에 따라 그 가격은 차이가 많이 난다.


시간별, 계절별, 지역별, 층별, 브랜드별 아파트 가격이 각각 다 틀리고 선호도도 각각 다른 면을 보여준다.
왜냐하면 선호하는 사람의 층이 다르고 매매하는 시점이 각각 다르기 때문이다.
아파트 뿐 아니라 토지는 그 모양이나 활용도 개발방법에 따라 변화하는 것은 천차만별이다.
도로가 인접되어 있는 토지와 맹지와 차이는 극과 극의 가격을 나타나는 것도 재생산이 되지 않기 때문이다.




넷째, 부의 원천이 된다.



類類相從(유유상종)이라는 말이 있다.
부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다.
헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다.
특히 부동산 부자 주변에는 전문가와 항상 함께한다.


따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다.
회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다.
당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.

그러나 주의할 게 있다.
부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다.
부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.

하나의 예를 들어보자.
전문가 조언을 듣지 못하고 자신의 의견을 쫒아 부동산에 투자 했다가 실패한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다.
젊은 부부 현씨는 일찍부터 내 집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다.
그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정어머님께서 봐주시기로 해서 친정어머님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다.
서울 구로동에서 말이다.
6년간 생활 모두를 내 집 마련에 몰두하여 저축한 현씨 부부는 32평 아파트를 직장 가까운 곳에 있는 아파트를 살 수 있었다.
그런데 매입한 아파트는 구로동 옆 가리봉동 아파트였던 것이다.
물론 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부였다.
그러나 3년이 지난 뒤부터 아파트 투자에 뭔가 잘못 되었다는 것을 알게 되었다.
현씨 본인이 샀던 아파트가 처음아파트를 샀을 때 가격보다 별로 오르지 않은 것이다.
다른 지역 아파트 가격은 적게는 50%에서 많게는100%가 올랐는데 현씨 부부가 산 아파트는 오르지 않고 보합을 유지하고 있었다.
상대적으로 마이너스였던 것이다.

어렵게 모아 시간과 정열과 돈을 투자하여 매입한 아파트였지만 부동산 원리를 파악하지 못하고 자신의 기준으로 구입했기 때문에 지금도 전문가와 상의하지 않고 임의로 결정한 일에 대해 후회하고 있다.
다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았을 뿐아니라 지금 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트라는 것을 한참 후에 알았기 때문이다.

만약 현씨 부부가 부동산의 기본 원리와 부동산의 흐름을 조금이나마 알고 있었다면 신혼 초 더 열심히 살았을 뿐 아니라 풍요로운 생활에 활기가 넘쳤고 지금쯤 다른 부동산에도 관심을 갖고 투자할 수 있었으리라 생각한다.
또한 지금쯤은 상당한 부를 축척할 수 있지 않았을까?




다섯째, 안정적 기반을 형성해 준다.



부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다.


그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다.

그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐뭇해하며 정성을 다해 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다.
그러나 이러한 일을 상당히 어려운 일이 아닐 수 없다.
만약 다행스럽게 매입한 부동산 가격이 올랐다면 큰 문제는 없겠지만 세월이 흘러도 해당부동산 가격이 보합 또는 하락한다면 상황은 급변하게 되는 것이다. 조언을 준 사람을 만나 뵙기가 민망해지고, 심한 경우 조언자가 컨설팅한 사람에게 책임을 떠넘기는 황당한 일은 당할 수 있을 것이다.
따라서 부동산은 자기관리 내에서 투자하는 것이다.

예를 들어보자.

서울 강남구 삼성동 H백화점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다.
이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안 온다고까지 한다.
어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 농담조로 제의를 해보았다.
그러나 박회장은 단호하게 거절했다.
자기관리 범위를 넘어서는 땅은 아무리 좋은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다.
철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.

부동산에는 정해진 가격은 없다.
다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다.
설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.

또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다.
본인의 투자지역과와 거주지역을 구분하여 투자해야 한다는 것이다.


투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다.
거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하여야 할 것이다.

만약 부동산을 너무 비싼 가격에 산 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻게 되나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 라는 고민을 하지 않기를 바란다.
왜냐하면 부동산 가격이 고민한다고 해결되는 부동산은 하나도 없기 때문이다.
부동산에 대해 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 말고 미련도 갖지 말자. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐려지기 때문이다.
그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 언제 어느 때 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하는 편이 훨씬 발전적인 방향이기 때문이다.




여섯째, 한국적인 독특한 특징이 있다.



가끔 필자는 외국에 있는 저명한 학자가 한국의 부동산 투자환경에 대해 거론한 경우를 자주 본다.
대부분이 거품이 어쩌고 저쩌고 그렇다.
과연 그들이 한국의 부동산에 대해서 얼마나 잘 알고 그런 이야기를 하는지 묻고 싶다.
만약 한국의 부동산이 그들이 말하는 경제 이론과 같이 되었다면 현 참여정부는 물론이고 과거 군사독재 정권도 부동산 정책에 이처럼 정권의 운명을 걸고 반드시 잡겠다는 말은 하지 않았을 것이다.
그만큼 한국의 부동산은 복합적인 요인으로 구성되어 있다.
한국적인 독특한 면이 있기 때문에 단순경제논리로 설명하기 어렵다는 것이다.


한 가지 예를 살펴보자.
한국에는 외국에 없는 전세제도라는 것이 있다.
또한 대출시 감정가의 40-50%정도로 대출범위를 정하여 최악의 경우를 대비하여 은행 자신들부터 보호하고 있다.
너무 보수적으로 말이다.

따라서 외국의 저명한 학자랍시고 한국의 부동산이 어쩌고 저쩌고 함으로서 순수한 투자자를 현혹시켜 발목을 잡는 일이 없기를 바랄 뿐이다.
또한 이러한 학자들의 이론에 편승하여 한국의 부동산에 대해 기웃거리는 아류들도 없었으면 한다.
우리나라는 부동산과 관련해서 떳다방과 투기세력들이 엄연히 존재하고 있고 기획부동산이라는 조직도 복잡하여 단순논리로 풀기에는 너무 큰 어려움이 있다는 사실을 기억하길 바란다.

일곱째, 부동산은 폭락하지 않는다



자본이 개방되자 외국계 투자자들이 문정성시를 이루었다.
이들을 만나 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다.
가장 안전하게 이야기하는 이유 중의 하나가 바로 우리나라 부동산은 가격이 폭락하지 않는다는 것이다.


우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유가 너무 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로 손해 보고는 팔지 않는다는 것이다.
자기가 산 부동산 보다 가격이 낮아지면 부동산이 회복 될 때까지 버틴다는 것이다.
특히 좋은 부동산일수록 떨어질 때 쉽게 떨어지지 않고 오를 때 더 오르는 부동산 특징을 가지고 있어서 외국계투자자들은 알짜부동산을 더 선호 한다는 것이다.
우리를 잘 모르는 외국 사람들까지 우리나라 부동산에 대해 안전하다고 한다면 우리나라 부동산은 투자할 만한 가치가 있다는 것이 아닐까?



여덟째, 거품은 거품일 뿐이다.



우리나라 부동산이 거품이라고 말하는 것은 부동산을 가지지 않는 자들 혹은 부동산에 대해 부정적인 인식을 하고 있는 사람들이 만들어 낸 단어로 판단된다.

거품이란 무엇인가?

경제현상을 볼 때, 특히 재테크 측면에서 다양한 자산의 수익성 측면으로 볼 때 중요한 것은 현재의 진행되는 상황보다도 과열이 되었거나 앞으로 1~2년 뒤의 모습이 현재 나타나고 있을 때 거품이라고 할 수 있겠다.
그러나 부동산 거품론을 얘기하기 전에 모든 자산의 가치란 수요와 공급의 원리 이면에 내재가치에 대한 올바른 평가가 있어야 될 것이다.
내재가치 속에는 단순한 경제 논리를 포함하여 매수하려는 사람들의 욕구도 포함하여야 할 것이다.
그렇다면 욕구를 어떻게 가격 환산할 수 있나? 이것이 프리미엄이라는 사실을 알아야 할 것이다.

부동산시장에서 마치 겉보기에는 평당 분양가 2천만원이 넘더라도 어떤 수단을 써서 아파트를 구입하려는 사람들이 많은 것처럼 있다고 하자.
신문마다 청약경쟁률 수백대 일, 수천대 일이라고 발표한다.
사람들은 거기에 프리미엄을 붙여서라도 매입하고자 한다.
만약 이러한 현상을 거품으로 본다면 진정한 부동산 적정 가격은 얼마인가?

아파트 분양가격은 주변의 아파트 가격에 변화를 일으킨다.기준이 되는 아파트 가격이 신규 아파트 분양가에 따라 기준가격은 사라지고 일제히 아파트 가격 상승이 일어 난다.
그러나 새로운 분양가로 분양이 되었는데도 기존 아파트 가격보다 높다고 거품이라고 할 수 있나? 천만의 말씀이다.
거품이라는 것은 신규 분양 아파트 가격이 등장해도 가격이 따라 올라 가지 않는 기존 아파트가 있거나 신규분양 아파트 가격 이하로 매매가가 형성되고 지속될 때 이 가격이 거품으로 볼 수 있다.
그런데 이러한 현상은 잠시뿐이고 경기변동이나 정책의 변화로 주변 여건의 바뀌어 순식간에 가격이 변동이 돼 부동산 가격은 언제 그랬느냐는 식으로 가파르게 오르게 된다.
신규 분양가격 수준으로 기존 아파트 가격이 올라간다면 신규 분양되는 아파트와 기존에 있던 아파트 가격 차이는 프리미엄이지 거품이 아니라는 것이다.

과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다.
즉, 미래의 부동산 가치에 대해서 좀 더 호의적인 평가, 그 평가는 현재 수익을 냈기 때문에, 과거에 그랬기 때문에 미래도 그럴 것이다라는 아주 막연한 기대감으로 인해서 급등했다.

따라서 이런 급등으로 인해 앞으로 부동산 가격은 오르지 않을 것이다 라고 판단하여 현재의 강남의 아파트가격이 거품이라고 하는 사람들이 있다면 부동산의 원리를 더 배워야 할 것이다.
거듭 말하지만 여기서는 부동산은 그다지 단순하지 않다는 것을 이야기 해 주고 싶을 뿐이다.




아홉째, 부자들의 성공 뒤에는 부동산이 있다.



부자들의 대부분은 부지런하다.

자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다.
하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다.
그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다.
우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.

특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다.
왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다.
부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다.
급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다.
따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다.
잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다.
사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다.
잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
그렇다면 이들은 적게 자고 남은 시간을 어디다 활용할까?

많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다.
잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다.
그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다.
철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.

또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다.
남겨줄 재산이 많아서가 아니다.
유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다.

매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다.
이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다.
부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다는 사실을 기억하자.


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