지난 주 '평당매매가와 권리가액의 관계'를 주제로 한 저의 글이 많은 부분에서 공감을 했고

참으로 유익했다는 평을 많이 해주셔서 이번 시간에는 '재개발 권리가액 특집 제2편'을

특별히 준비해봤습니다.

이름하여 '참된 재개발 권리가액 계산법'.

제목은 거창하고 어려워 보이지만 한번만 자세히 들여다보면 쉽고 재미있는 내용이라 사료됩니다.

 

 

 

다음은 일반적으로 알려진 개별공시지가를 단독주택, 공동주택에 적용했을때의 권리가액

예측액입니다. 

 

 

 

 

 

다음은 실제 권리가액입니다.

여기서 한가지 아쉬운 것은 공동주택까지 단독주택처럼 토지, 건물 따로 나누어 평가액을

예측하는 방식이 많이 쓰여지고 있다는 것입니다.

이러한 경우, 위에서 보다시피 예측권리가액의 오차가 커질 수 밖에 없습니다.

재개발과 재건축은 평가방식의 기준이 틀리다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.

재건축은 대지지분, 재개발은 토지의 효율성이 평가방식의 기준점이라는 사실을 말입니다. 

 

 

 

 

B물건의 공동주택가격은 13000만원이었습니다.

그렇다면 공동주택공시가격을 바탕으로 권리가액을 예측해봅시다.

 

 

실제권리가액과 비슷한 금액으로 예측권리가액이 계산되었습니다.

물론 단독주택 평가방식인 토지, 건물을 따로 평가하는 방식과 비교할때

예측요차가 큰 폭으로 줄어들었습니다.

 

대부분의 지역에서 공동주택을 토지, 건물을 따로 평가했을 경우 예측오차가 컸으며

공동주택공시가격을 바탕으로 한 예측오차는 상대적으로 작았습니다.

 

 

재개발에서 공동주택 공시가격의 중요성은 다음 글에도 잘 나타나 있습니다.

 

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- 재개발 감정평가에 대한 연구자료

 

공동주택공시가격이 감정평가업무에 어떻게든지 적용할 수밖에 없는 현실을 말씀드리고자 한다.

공동주택공시가격이 고시되기 시작하면서 가장 먼저 귀중한 정보를 활용한 곳이 감정평가 분야이다. 그동만 공공성 감정가격산정을 위해 많이 힘들어 햬는데 이렇게 좋은 정보를 감정평가 실무에 적용하는것이 오히려 타당하다고 보고 있는 것이다.

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

 

땅. 사람들은 왜 땅을 살까?
수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다.

땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다.

이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다.
그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 작은 땅 메리트

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다.
전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다.
도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다.
외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다.
종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다.
그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

평지나 도로 물린 임야 투자성 있어

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다.
싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다.

임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다.

산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

그린벨트도 투자대상으로 떠올라

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다.

이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다.

기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다.

현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년 이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.