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[스크랩] 인구경제학으로 본 주택시장 |부동산노트

2008-05-08 18:01

http://blog.drapt.com/jjunwook/1452331210237291399 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

인구경제학으로 본 주택시장

 
 
베이비부머 은퇴하는 2010년께 집값 갈림길
◆인구경제학으로 본 주택시장◆
2002년부터 2006년까지 서울 특히 강남지역 아파트값이 폭등하면서 거품론이 비등할 만큼 높은 가격대를 형성하고 있는 가운데 인구 감소가 본격화하는 2020년부터는 아파트값이 하락할 것이라는 주장이 나오고 있다.
이 같은 주장은 △아파트 가격이 소득 수준에 비해 과도하고 △은퇴한 고령 인구들이 보유세 부담을 견디기 힘들 것이며 △인구 자체가 줄어든다는 인구경제학이 밑바탕에 깔려 있다.
일단 아주 획기적인 출산정책이 아주 단기간에 성공을 거둔다면 모를까 인구 감소가 본격화할 것이라는 사실만큼은 분명하다.
통계청은 국내 인구가 2020년 약 4996만명에서 `꼭짓점`을 찍고 감소세로 돌아설 것이라고 전망한다.
단순히 인구 구조 변화만 놓고 보면 인구 증가세 둔화ㆍ감소로 주택 수요가 줄어들고 가구원 수가 적어지면서 중소형 아파트가 인기를 끌 것이라는 추측이 가능하다.
그러나 대다수 부동산ㆍ주택 전문가들은 이 같은 예상에 대해 소득 수준 향상, 주택 주수요계층 증가 등을 고려하지 않은 `막연한 기대심리`일 뿐이라고 의견을 달리한다.
주택을 교체하려는 가장 큰 수요층인 40ㆍ50대 가구주 가구수가 2020년 465만가구로 늘어나 교육환경이 좋고 교통ㆍ편의시설 이용이 편리한 곳에 위치한 중대형 아파트나 고급 주상복합의 인기는 더 높아질 것이라는 분석도 나온다.
노년층은 경제력 유무에 따라 극단으로 갈릴 것으로 전망된다.
[이호승 기자] 매경 2007.04.09 07:43:01 입력


 

 

 

 

 

10년 후에도 집값 안떨어진다
2020년 소득늘어 고급.중대형 주택수요 증가
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
우리나라 인구구조가 선진국형으로 변화하고 있다 . 인구증가 둔화ㆍ인구 감소, 고령화 등의 경향이 점차 뚜렷해지고 있는 것. 이 같은 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까.
◆ 2020년 우리나라 인구는
= 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다.
통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다 . 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다.
◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까
= 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다.
이철용 LG경제연구원 부연구위원은 "주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다 . 그는 "2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것"이라고 내다봤다.
원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 "아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것"이라며 "최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것"이라고 내다봤다.
정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다 . 2002년 건설교통부가 발표한 `주택종합계획(2003~2012)`에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다 . 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다.
그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다 . 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다 . 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다.
◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전?
= 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택값에 더 큰 영향을 미치는 가구수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다 . 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것.
정의철 건국대 부동산학과 교수는 "향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것"이라며 "장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것"이라고 분석했다.
주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다.
고종완 RE멤버스 대표는 "선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다"며 "고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것"이라고 내다봤다.
2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다 . 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다.
박원갑 스피드뱅크 부사장도 "주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것"이라고 말했다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다"며 "소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문"이라고 말했다.
미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다.
이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
[이호승 기자 / 박대민 기자]

 

초고령 일본…도심회귀 늘고 집값차별화

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
`이랏샤이마세!(어서 오십시오!)`
도쿄증권거래소 인근의 한 우동 체인점 점심시간. 예순 살이 넘어보이는 할머니들이 유니폼을 입고 손님을 안내하고 있다.
이미 초고령화사회로 접어든 일본. 사실 일본의 인구구조는 미래 한국의 인구구조와 비슷하다.
인구 변화에 따른 일본 부동산 시장의 변화를 살펴보면 한국 부동산 시장의 미래를 점쳐볼 수 있는 까닭도 이 때문이다.
일본 부동산 시장은 전후 베이비붐 세대인 `단카이(團塊) 세대`가 은퇴한 1990년대 이후 안정됐다.
대도시권에선 도심 회귀가 진행중이다.
특히 2002년 후 규제 완화로 도심 재개발이 가속화됐다.
이에 따라 주택과 빌딩 공급이 늘면서 직주근접이 이뤄져 인구가 유입됐다.
반면 대도시권 내 신도시는 인구 이탈이 가속화된 데다 고령 인구 비중이 늘면서 올드타운으로 전락했다.
상권도 축소됐고 버스 노선도 통폐합됐다.
세수도 줄어 편의시설 증설은커녕 개ㆍ보수도 어렵다.
부동산 가격 차별화도 심화되고 있다.
2007년 발표한 일본의 평균공시지가는 주택지는 0.1%, 상업지는 2.3% 올랐다.
이 중 도쿄ㆍ오사카ㆍ나고야의 상업지역은 8.9% 상승했지만 지방은 하락세였다.
도쿄권의 경우 고급주택과 중심상가 위주로 가격이 오른 반면 30%에 달하는 곳은 가격이 떨어지거나 그대로였다.
지방 소도시는 도보로 의료시설과 쇼핑시설을 이용할 수 있는 지역이 실버세대의 관심을 끌고 있다.
한국도 인구 증가세가 둔화되면서 도심 회귀 현상이 나타나 지방과 서울 근교는 주택 공급 과잉에 시달릴 수 있다는 지적이 있다.
김희선 부동산114 전무는 "신도시를 무작정 늘리는 것은 문제다"면서 "특히 고령화가 진행되면 중소형 아파트도 젊은층보다는 노년층의 수요가 커질 전망이다"고 말했다.
하지만 한국과 일본은 상황이 달라 단순 비교는 무리라는 견해도 있다.
한국의 강북 재개발은 주택 중심이라 직주근접 문제가 해결되지 않는 반면, 일본은 주택 공급과 빌딩 개발이 함께 이뤄져 인기를 끌었다.
[박대민 기자]

 

2012년 주택보급률 117%로

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장◆
주택정책을 총괄하는 건설교통부의 장기 주택정책도 인구와 가구 구조 변화 추이에 맞춰져 있다.
인구 감소에도 불구하고 주택 공급 확대 정책을 계속하고 특히 가구 구성 다양화에 따라 다양한 형태의 주택을 공급한다는 것이다.
이를 통해 인구 1000명당 주택 수를 2005년 330가구에서 2017년 377가구로 높일 계획이다.
정부 정책의 핵심은 10년 이상 장기 임대주택 50만가구를 공급해 향후 임대주택을 전체 가구 수의 20%까지 늘린다는 것이다.
그렇지만 앞으로 수요가 늘어날 고급주택이나 민영주택에 대한 확실한 청사진은 준비하지 못하고 있는 실정으로 반쪽짜리 주택정책뿐인 셈이다.
건교부는 무주택 서민과 중산층을 대상으로 30평형의 임대주택을 공급하고 10년 이상 임대 후 이를 매각 또는 분양전환한다.
올해에만 수도권 4000가구, 지방 1000가구 등 총 5000가구를 공급하고 내년부터는 매년 5만가구씩 공급할 예정이다.
건교부 관계자는 "2017년에는 임대주택이 전체 주택의 20%를 차지해 서민들의 보편적인 주거 형태로 자리잡을 수 있을 것"이라고 내다봤다.
2017년까지 대략적인 계획이 나와 있지만 구체적인 세부 계획이 수립된 것은 2012년까지다.
정부는 2012년까지 주택보급률을 선진국 수준인 116.7%로 끌어올린다는 목표를 설정했다.
특히 수도권 지역 공급 정책을 적극적으로 펼쳐 주택부족문제가 심각했던 서울은 보급률을 77.4%(2000년)에서 110.6%로, 경기도는 112.2%까지 높이는 것이 목표다.
노인가구, 독거노인가구, 1인 가구 등 가구 형태의 다양화에 따라 이에 걸맞은 주거공간 공급 계획도 수립하고 있다.
정부는 2017년께 65세 이상 노인들로만 구성된 노인가구가 전체의 18% 정도가 될 것으로 보고 있다.
이 중 독거노인 비율은 7~8% 정도로 예상된다.
이를 위해 2012년까지 주택관리인ㆍ건강보호인이 상주하고 노인가구가 자립적으로 생활할 수 있는 노인공동생활주택을 공급한다.
노인공동생활주택은 실버타운 개념이 아닌 집합주택 형태로, 다세대ㆍ다가구주택과 같은 건설 기준에 공유공간과 관리인공간을 포함시키는 형태의 주택이다.
또 역모기지론을 활성화해 노인가구가 자신이 소유한 주택을 금융기관에 담보로 제공하고, 연금 형태로 생활비를 받을 수 있도록 할 계획이다.
노인가구가 아닌 1인 가구를 위해서는 그들의 주거 특징인 `직주근접 원칙`을 고려해 원룸주택, 오피스텔 공급과 함께 도심지 재개발에 따라 사용가치가 떨어지는 노후건물을 1인 가구 주택으로 개량해 이들에게 공급하는 방안을 검토하고 있다.
[김기철 기자]

 
2020년 부동산 재테크…인프라 갖춰진 도심인근에 투자
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆
2020년 인구 감소와 주택보급률 확대가 예상되는 상황에서 부동산 재테크는 어떻게 해야 할까.
전문가들은 인구가 줄어든다고 해도 1인가구, 이혼가구 등 확대로 인해 가구 수가 증가하는 만큼 주택이 예상처럼 남아돌지는 않을 것으로 보고 있다.
또한 그간의 정황으로 볼 때 주택보급률이 계획대로 높아지지 않을 것이라는 지적도 있다.
때문에 실거주 목적이라면 지금이라도 주택 매매에 나서야 한다고 조언한다.
여유자금이 있다면 강남 등 도심이, 그렇지 않다면 수도권은 경의선 경원선 신분당선 등 광역전철망 인근 주택 등이 유망한 것으로 꼽혔다.
김선덕 건설전략연구소 소장은 "지난해 9~10월과 같은 집값 폭등은 앞으로 없을 것으로 보이기 때문에 가격이 오를 곳을 골라 투자를 하기보다는 실거주를 목적으로 집을 구매해야 한다"면서 "특히 인프라스트럭처가 갖춰진 도심 인근이 적합하고 외곽으로 나가더라도 1시간30분 이내 거리를 택해야 한다"고 말했다.
보유 부담이 높아진 만큼 다주택보다는 `똑똑한 집` 한 채를 보유하는 것이 바람직하다는 지적이 많았다.
김 소장은 "다주택을 보유하면 양도세 보유세 등 세금 부담이 너무 크다"면서 "대출 억제 등 금융 규제가 풀리지 않는 상황에서 다주택 보유는 사실상 힘들다"고 지적했다.
곽창석 부동산퍼스트 전무는 "2003년 이후 수도권 공급량은 줄어들어 공급 공백이 생긴 상태"라면서 "획기적인 주택 공급 방안이 마련된다면 보유 주택 수를 늘리지 않는 것이 좋겠지만 별다른 공급 대책이 나오지 않는다면 보유 주택 수를 늘리는 것이 효과적"이라고 말했다.
가격이 안정될 때를 대비해 편의시설이 갖춰져 있고 교육여건이 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다는 의견도 제시됐다.
[심윤희 기자]
 
용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다
◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆
10여 년 뒤 주택시장은 지역별로 명암이 극명히 갈릴 것으로 보인다 . 서울지역은 인기지역과 개발계획이 있는 지역들을 중심으로 강세를 보일 것으로 보이며, 경기 남부와 인천 역시 각종 호재와 인구증가 등으로 활황세를 띨 것으로 전망된다 . 반면 남부지방 등은 경기 침체와 지속적인 인구 감소로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예측된다.
◆ 서울지역은 맑음
= 2006년 통계청 자료에 따르면 지난해 현재 1004만3258명인 서울 인구는 995만8788명으로 소폭 감소할 것으로 보인다.
인구 감소폭은 미미한 편으로 부동산시장에 미칠 영향 자체는 크지 않을 전망이다 . 소득 증대와 재개발ㆍ재건축 호재로 인해 시장 전망이 밝을 것으로 보인다.
현재 인기 지역인 강남과 서초 송파 강동 용산 등은 지속적으로 수요가 증가해 인기가 유지될 것으로 예상된다 . 강남지역은 10여 년 뒤에도 최고급 주택지로서 위상이 쉽게 쇠락하지 않을 것 같다.
고종완 RE멤버스 대표는 "2020년께에는 강남지역 대부분 아파트가 건축한 지 30년 이상이 되기 때문에 재건축ㆍ리모델링 충족 연수를 모두 넘기게 된다"며 "현재 재건축 규제 역시 무한정 영향력을 행사할 수 없어 대대적인 리노베이션 바람이 불면 강남지역의 쇠퇴를 막을 것"이라고 관측했다.
강남 일대는 중대형 고급 아파트와 주상복합, 재건축 아파트가 부동산시장을 주도할 것으로 보이며, 소규모 단지의 최고급 아파트도 등장할 것으로 보인다 . 일부 강남지역은 최고급 주거단지를 중심으로 평당 1억원 시대가 도래할 것이라는 섣부른 전망도 나오고 있다 . 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역도 획기적인 변화를 맞을 것 같다 . 각종 개발계획이 예정대로 진행된다면 향후 10년 안팎이면 현재 진행중인 뉴타운ㆍ재개발 프로젝트가 대부분 가시적인 성과를 드러내게 된다.
용산 뚝섬 상암 마곡 등 전략적 개발 예정지역과 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등을 중심으로 기존 슬럼화돼 있던 지역이 `도시 내 신도시`로 180도 탈바꿈할 것으로 보인다.
강ㆍ남북이 공존하는 시대가 도래하면 `부자동네` 역시 다핵화될 것으로 전망된다 . 한강변을 중심으로 형성되는 용산 뚝섬 상암 등 한강벨트 지역, 마곡 김포공항 방화지역 등은 `신(新) 부촌`으로 떠오를 가능성이 크다.
◆ 인천ㆍ수도권 지역은 쾌청
= 2020년 부동산시장에서 가장 주목해야 할 지역 중 하나는 수도권, 그 중에서 경기 남부지역이다.
향후 유입인구가 지속적으로 증가할 것으로 보여 경기지역 인구는 2006년 1095만4856명에서 2020년에는 1346만8050명으로 20% 이상 급증할 것으로 예측된다.
이들 중 상당수는 경기 남부에 집중될 가능성이 크다 . 분당 용인 하남 의왕은 물론 판교 죽전 수지 영통 동탄 등이 각광을 받을 것으로 보인다 . 이들 지역은 서울, 행정복합도시와 각각 1시간 내외 거리에 위치하고 있어 이들 도시 출퇴근 인구들이 많이 모여들 것으로 예상된다.
파주나 김포 등 서울 서부와 인천의 중간지대 신도시 역시 관심 대상 지역이 될 것으로 전망된다 . 인천은 경제자유구역이라는 강력한 `블랙홀`이 존재한다 . 아울러 송도신도시나 청라지구 등이 고급 주거벨트로 형성될 것으로 보인다.
◆ 지방은 대체로 흐림 내지 비
= 충청지역은 행정복합도시 등 호재로 인해 지방에서는 전망이 가장 밝은 곳이다 . 대전과 청주는 행정복합도시 배후도시로 각광을 받을 수 있다 . 다만 행정복합도시가 주거와 교육 등에서 완전한 자급도시로 개발된다면 대전이나 청주 등 인근 대도시가 가져갈 반사이익은 생각 외로 적을 수도 있다.
영남과 호남, 강원 등은 부동산시장에서 비관론이 우세하다.
외지인보다는 지역 내 자본이 부동산시장을 판가름할 열쇠인데 지역 경기가 장기적으로 침체될 가능성이 높기 때문이다 . 물론 일부 혁신ㆍ기업도시를 중심으로 지역별로는 호재가 있는 지역이 존재한다.
부산과 대구는 2006년 인구가 359만1677명, 254만7186명에서 2020년 342만3378명, 245만3617명으로 각각 줄어들 것으로 보인다 . 지역 경기 침체에 인구 감소가 겹쳐지면서 주택 수요가 줄고 미분양 사태도 지속될 것으로 염려된다.

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[스크랩] ■ 한눈에 보는 토지적성평가 |부동산노트

2008-01-07 15:21

http://blog.drapt.com/jjunwook/3104061199686911996 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

한눈에 보는 토지적성평가

 

 

토지적성평가(Land Suitability Assessment)는 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고

개발과 보전이 조화되는 “선계획·후개발의 국토관리체계”를 구축하기 위하여

각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에

토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여

개별토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써

보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는
기초조사임

 

토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 평가체계Ⅰ

용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 실시하는 평가체계Ⅱ로 구분됨

 

관리지역 세분화를 위한 평가체계Ⅰ의 경우 수도권, 광역시, 그리고 광역시 인접지역은 2005년까지, 그 이외 지역은 2007년까지 도시관리계획 수립을 완료하기 위해 토지적성평가 평가체계Ⅰ을 완료하도록 되어 있음

 

우선등급 분류절차는 개발적성 또는 보전적성의 판별이 명백할 경우 대상토지에 대하여 개발등급 또는 보전등급을 부여하는 과정임

평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 맞게 평가기준을 조정·확정하는 과정임

지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산 하는 과정임

평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산절절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발·보전·농업의 3개 특성별로 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는 과정이며, 평가체계Ⅱ의 평가단위별 적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의 적성값을 산출하는 과정임

평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발·보전·농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며, 평가체계Ⅱ의 경우는, 평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지 면적에 따라 가중평균하여 종합적성값을 산정함

평가체계Ⅰ의 경우 평가대상토지별로 제1등급에서 제5등급까지 5개 등급으로, 평가체계Ⅱ의 경우는 도시관리계획 입안지역을 A등급(보전적성등급), B등급(중간적성등급), C등급(개발적성등급)의 3개 등급으로 구분하여 부여함

 

도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 평가결과는 도시관리계획 수립을 위한 기초자료로 활용. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우에는 도시기본계획을 수립함에 있어 이를 활용

 

도시관리계획 입안권자는 한국토지공사 또는 국토연구원과 협의하여 토지적성평가 결과(평가체계Ⅰ에 한함)의 검증을 의뢰할 수 있음

 

 

 

 

토지적성평가는 다음과 같은 목적으로 도입되었음.

 

1. 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 “선계획,후개발의 국토관리체계”를 구축
2. 대도시주변의 난개발을 방지해 개발과 보전의 조화를 유도
3. 도시관리계획 입안을 위한 합리적 근거를 제공

 

토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별 토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가
- 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단
- 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사

법적근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제27조제3항 및 시행령 제21조

평가단위 : 필지 및 격자단위

도시관리계획 입안권자 (건설교통부장관, 시·도시자, 시장·군수)및 도시관리계획 입안 제안자 (주민 및 이해관계자 등)

 

 

정부는 지자체의 전산환경과 담당자의 전문성 측면에 비추어 GIS기법, 고급통계 등을 이용한 토지적성평가기준의 현장적용이 쉽지 않다고 판단하고 이를 지원하기 위해 표준전산프로그램(“토지적성평가 표준프로그램”)을 개발하여 전국 지자체에 무상배포하고 지속적으로 유지관리하고 있음

관리지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분해야 하는 전국 지자체에서는 표준프로그램 활용 토지적성평가(평가체계Ⅰ) 수행하고 있음

일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립해야 하는 경우 토지적성평가(평가체계Ⅱ) 수행을 위해 표준프로그램을 활용함

 

 

토지 적성 평가

 



토지적성평가는 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 “선계획 후개발의 국토관리체계”를 구축하기 위하여 각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에 토지의 환경생태적 물리적 공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경적 사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사이다.
토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는 등 용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역 지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에 이를 실시한다. 


토지적성평가는 아래와 같이 평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ로 구분하여 실시한다.
   (1) 평가체계Ⅰ은 다음의 경우에 이를 적용한다.
      가. 관리지역을 법 부칙 제8조의 규정에 의하여 보전관리지역 생산관리지역 또는

           계획관리지역으로 세분하는 경우
      나. 농림지역 또는 자연환경보전지역을 보전관리지역 생산관리지역 또는 계획관리지역으로

           세분하는 경우
   (2) 평가체계Ⅱ는 다음의 경우에 이를 적용한다.
      가. 용도지역용도지구 또는 용도구역을 지정하거나 변경하기 위한 계획을 입안하는 경우((1)에

           의하여 평가체계Ⅰ이 적용되는 경우를 제외한다)
      나. 도시계획시설을 설치 정비 또는 개량하기 위한 계획을 입안하는 경우
      다. 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획을 입안하는 경우
      라. 지구단위계획구역을 지정 변경하거나 지구단위계획을 입안하는 경우
  
3. 의 규정에 불구하고 영 제21조의 규정에 해당되는 다음 각항의 경우에는 토지적성평가를 실시하지 

    아니한다.
   (1) 당해 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
   (2) 당해 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 2퍼센트에 미달하는 경우
   (3) 당해 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역 지구 구역 단지 등으로 지정되거나

        개발계획이 수립된 경우
   (4) 당해 지구단위계획구역의 지정목적이 당해 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위

        계획 내용에 너비 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우
   (5) 주거지역 상업지역 또는 공업지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
   (6) 법 또는 다른 법령에 의하여 조성된 지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
   (7) 도시관리계획 입안일 3년 전 이내에 토지적성평가를 실시한 지역에 대하여 도시관리계획을 

        입안하는 경우. 다만, 기반시설 등의 여건이 크게 변화한 경우에는 그러하지 아니하다.
   (8) 도시관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우
 


토지적성평가는 해당 도시관리계획 입안권자가 실시한다. 다만, 도시관리계획 입안권자 이외의 자가 법
제26조의 규정에 의하여 도시관리계획의 입안을 제안하는 경우에는 도시관리계획 입안권자와의 협의를 통하여 제안자가 토지적성평가를 실시할 수 있다. 이 경우 제안자는 이 지침에 제시된 적성평가 방법 절차기준에 의거하여 적성 평가를 실시하여야 하며, 도시관리계획 입안권자는 필요한 평가자료를 구축하고 제안자에게 필요한 자료를 제공 하여야 한다.   
(1) 토지적성평가는 필지 단위로 실시하되, 필지면적이 1만 제곱미터 이상이고 필지 내에 두 가지 

     이상의환경 물리적 특성 및 토지이용상황이 존재할 경우에는 동일한 물리적 특성 및 토지이용상황을

     지닌 부분으로 세분하여 평가함을 원칙으로 한다. 다만, 평가체계Ⅱ의 경우에는 도시관리계획 입안

     구역에 포함된 부분에 대하여 평가하며, 필지의 면적이 1만 제곱미터 미만인 경우에도 하천, 도로와

     같은 지형지물 등에 의해 토지이용상황이 명확히 구분되는 경우에는 세분하여 평가할 수 있다.
(2) 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 지역단위의 특성을 우선적으로 반영하여 평가한다.
    가. 일정한 지역 전체를 관계법령(도시기본계획수립지침, 도시관리계획수립지침, 광역도시계획

         수립지침 등을 포함한다)에 의하여 일괄적으로 보존이 필요한 지역으로 분류한 경우
    나. 일정한 지역 안에 있는 토지가 개발적성으로 평가되기 위한 일정요건을 전체적 또는 공통적
으로

         충족하는 경우
    다. 다음의 1에 해당되어 필지 단위로 실시할 필요성이 낮거나 필지 단위로 실시할 수가 없는 경우
      ① 필지 단위의 자료 취득이 불가능한 경우
      ② 평가대상지가 유사한 성격의 필지로 구성되어 있는 경우
      ③ 지역 단위로 하는 것이 필지 단위로 하는 것보다 적성평가를 보다 합리적 효율적으로 실시할

          수 있는 경우 등 기타의 특별한 사유가 있는 경우 


평가체계Ⅰ과 평가체계Ⅱ의 수행절차는 <그림 2-1>과 같고, 각 절차별 수행과정의 개략적인 내용은
다음과 같다. 

<그림 2-1> 평가체계별 토지적성평가의 절차개요

평가체계 Ⅰ

평가체계 Ⅱ

 

 

 

 

 

 

 

(1) 우선등급 분류 (개발, 보전)

 

 

(1) 우선등급 분류 (개발, 보전)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(2) 평가지표 대체선정

 

 

 

 

(2) 평가지표 대체선정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(3) 지표별 평가기준 설정

 

 

(3) 지표별 평가기준 설정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(4) 지표별 평가점수 산정

 

 

(4) 지표별 평가점수 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(5) 특성별 적성값 산정

 

 

(5) 평가단위별 적성값 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(6) 종합적성값 산정

 

 

(6) 종합적성값 산정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(7) 적성등급 분류 (5개 등급)

 

 

(7) 적성등급 분류 (3개 등급)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

도시관리계획 입안에 활용

 

 

도시관리계획 입안에 활용

 

 

 

 

 

 

 

  가. 우선등급 분류절차는 대상토지의 객관적 상황에 비추어 토지적성평가를 실시하지 아니하더라도,

       개발적성 또는 보전적성의 판별이 명백한 경우에 이를 실시하지 않고 대상토지에 대하여 개발등급

       또는 보전등급을 부여하는 과정 이다.
  나. 평가지표의 대체선정절차는 지역의 상황에 비추어 볼 때 이 지침에서 정한 평가지표를 그대로 

       사용하는 것이 적정 타당하지 아니한 경우에 이를 대체하여 다른 지표로 교체 선정하는 과정이다.  
  다. 평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 따라 평가기준을 조정 확정하는 

       과정이다.
  라. 지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산하는 과정이다.
  마. 평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산정절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발 보전 농업의

       3개 특성별로 [별표 3]에 규정된 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는 과정이며,

       평가체계Ⅱ의 평가단위별 적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의

       적성값을 산출하는 과정이다.
  바. 평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발 보전 농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며,

       평가체계 Ⅱ의 경우는 평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지 면적에 따라 가중평균하여

       종합적성값을 산정한다.  


평가대상토지가 가지고 있는 인문 사회 환경적 현황을 적절히 파악할 수 있도록 해당 토지에 대하여 
물리적 특성 지역특성 및 공간적 입지특성을 평가하기 위하여 사용할 수 있는 평가지표는 [별표 1]과 같다. 


평가지표는 [별표 3] 및 [별표 4]의 지표를 사용하되, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 당해 지역의 
특수성을 고려하여 [별표 1]의 평가지표군에 있는 적정지표로 대체 선택하여 사용할 수 있다. 

 
평가지표는 토지종합정보망에 구축된 전산자료 또는 개별공시지가조사를 위한 토지특성자료와 각 행
정기관이 작성하여 제공하고 있는 지리정보도면 등을 활용하여 [별표 2]의 조사방법에 따라 조사하고 현장조사를 병행할 수 있다. 


지리정보체계(GIS)의 활용이 가능한 경우에는 <표 2-1>의 관리기관에서 제공하는 지리정보도면을 
이용하여 GIS상의 공간분석 결과를 활용할 수 있다. 

<표 2-1> 지리정보도면의 종류

도면의 종류

관리기관

비고(축척)

연속지적도(LMIS)

지방자치단체

 

토지특성도

국립지리원

1:5,000

지적도면전산자료

행정자치부, 지방자치단체

1:500 내지 1:6,000

지가현황도

지방자치단체

1:5,000

수치지형도

국립지리원

1:5,000

생태자연도

환경부

1:25,000

녹지자연도

환경부

1:50,000

임상도, 산림이용기본도

임업연구원(산림청)

1:25,000

       주 : 임상도와 녹지자연도는 생태자연도 내에도 포함되어 있음.

 
토지적성평가는 평가체계Ⅰ의 경우는 평가대상토지별로 제1등급 제2등급 제3등급 제4등급 및 제5등급의 5개 등급으로, 평가체계Ⅱ의 경우는 도시관리계획 입안지역을 A등급(보전적성등급) B등급(중간적성등급) 및 C등급(개발적성등급)의 3개 등급으로 구분하여 부여한다(이하 “평가결과”라 한다).
 


도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로 관리하고, 평가결과는 도시관리계획수립을 위한 기초자료로 활용한다. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우 에는 도시기본계획을 수립함에 있어 이를 활용할 수 있다.
 


토지적성평가가 시행된 지역에 대하여 법 제27조제2항에 의한 환경성 검토를 실시하는 경우 토지적성평가결과를  반영 활용하고, 그 평가내용이 토지적성평가와 중복되는 사항에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 토지적성평가결과로 이를 갈음할 수 있다. 이 경우 그 해당사항은 적절히 정리하여 객관적으로 그 사실을 알 수 있도록하여야 한다.

출처 :토지사랑모임카페

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[스크랩] 가까운 미래 예측...아기곰 81탄 |부동산노트

2007-12-14 17:28

http://blog.drapt.com/jjunwook/552541197620886739 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

11월이 다 지났는데도 거래가 늘어나지 않고 있습니다. 11월초에 일부 지역에서  선취득의 의미로 거래가 조금 되는듯 하다가 월말이 다가오면서 다시 수면밑으로 가라앉아 버렸습니다. 여기에는 두가지 원인이 있습니다.

 

첫째는

 

매수세력이 앞에서 말씀 드린 선취득의 목적외에는 움직이려 하지 않는다는 것입니다. 계절적 비수기와 겹치기도 했고 대선을 눈앞에 두고 있는 시점에서 불확실성이 제거되어야 매수를 하겠다는 사람도 있기는 하지만, 한마디로 기대수준보다 가격이 싸지 않다는 것이 가장 큰 원인입니다. 그동안 언론에서는 연말까지 일시적 1가구 2주택자의 매물이 쏟아질것이라는 전망을 자주 내보냈었습니다. 그러나 기대 수준과는 달리 매물도 많지 않았고, 있는 매물조차도 낮은 가격이 아니었기 때문입니다.

 

둘째는

 

매도 세력이 적극적이지 않습니다.

 

여당과 야당이 1가구 1주택 장기보유자에 한해 양도세를 완화할것 같은 공약을 내비치니까, 이에 편승해서 이 조항에 해당하지 않는 사람들까지도 내년 이후로 매도 시기를 늦춘 사람도 있습니다. 획기적이지는 않아도 지금보다는 세율이 낮아지지 않을까 하는 기대감 때문이죠. 이런 분은 본인이 나중에 팔겠다고 선택을 한 것이니 뭐라할수 없는 부분이지만, 본인이 팔려고  매물을 내놓고 노력했다는 분들중에도 문제가 있는 경우가 많습니다.

 

상담을 하다보면 매물을 내놓은지 몇달이 되었는데도 보러오는 사람조차 없다고 하소연하는 분들이 가끔 있습니다. 그런데 내용을 자세히 들여다 보면 도저히 팔릴수 없는 가격에 내놓고, 팔리지 않는다고 하는 사람들이 꽤 있습니다. 요즘같은 비수기가 아닌, 성수기 마지막에 한 건 정도 거래된  높은 가격을 기준으로, 매물로 내놓고 안팔린다고 하거나 심지어는 역대 한번도 거래된 적이 없는 높은 가격에 매물로 내놓고 안팔린다고 하는거죠.

 

건설교통부에서는 2006 1월부터 실거래가 공개를 하고 있습니다. 

 

몇층이 언제 얼마에 거래되었다는 내역이 자세히 나와있습니다. 몇억원짜리 거래를 하는 매수자의 입장에서는 당연히 이 자료를 찾아볼 것입니다. 매물은 부족하고 매수자가 몰리는 성수기에는 과거 자료가 별 의미가 없지만, 요즘과 같은 비수기에는 과거의 자료가 참고자료로 크게 활용되는 것입니다.

 

특히 언론에서 거래가 안된다”, “어느 지역이 몇% 떨어졌다는 식의 보도를 접할때마다 매수자의 기대 수준은 점점 싼것을 원하게되는 것입니다. 그래서 최소한 과거 거래 실적보다는 싼 값의 매물만 찾는 것이죠.

 

건교부의 실거래가가 100% 공개되지 않는다는 것은 이미 말씀드린바 있습니다. 예를 들어 어떤 단지에서 거래된 매물중 4억원에 거래된 매물은 공개가 되고, 4 2천만원에 거래된 매물은 공개가 되지 않았다고 가정을 해보죠. 이럴 경우 매수자가 인식하고 있는 최고가는 4억원입니다. 아무리 부동산 중개인이 4 2천만원에 거래되었다고 하여도, “, 그러세요? 그럼 4 1천만원에 나온 이 매물은 싼거네요.” 이렇게 말할 사람은 없다는 의미입니다. 누구의 말을 믿고 안믿고가 아니라 사람은 자신에게 유리한 정보만을 믿으려 하는 경향이 있기때문입니다.

 

그러므로 비수기에는 과거의 거래 실적이 중요하며, 과거의 거래가에 근거한 매도가를 책정해야 합니다. 그러면 과거에 거래된 가격과 동일한 가격에 내놓으면 되지 않을까? 이 경우, 거래량도 같이 살펴보아야 합니다. 대부분의 매물이 4억대 초반에 거래되었는데, 작년말 시장이 좋았을때 딱 한건만 5억에 거래가 되었다고 가정해 보죠. 이런 경우 자신의 매도가를 5억에 내놓는다면 거래가 되지 않을 가능성이 높습니다. 5억에 거래된 것이 향후 양도세를 줄이기 위해 업계약서를 쓴 것일수도 있고, 아니면 그 집의 인테리어 수준이 환상적으로 좋았었을 수도 있기 때문입니다.

 

이렇듯 현실적인 수준의 매도가를 책정하라고 조언을 드리면, 어떤 분은 아기곰은 자기 재산이 아니니까 말을 쉽게 할거야하고 생각할수도 있습니다. 이때는 반대로 자신이 매수자라고  바꿔 생각해보면 자신의 매도호가가 적정한지를 알수 있습니다. 만약 본인에게 여유자금이 있는데 본인이 내놓은 매도호가에 한채를 더 살 용의가 있다면, 그 가격은 적정한 것입니다. “내가 미쳤니? 그 가격에 사게.”라고 한다면 그 가격에는 거품이 들어간 것입니다. 본인도 가격에 민감하지만 상대는 더 민감하다고  인정해야 세상을 보는 눈이 공정해집니다.

 

내재가치보다 높은 가격에 팔고자 하는 사람과 터무니 없이 싼 가격에 사려는 사람이 많으면 많을수록 거래는 되지 않는 것입니다.

 

그렇다면 이런 거래부진 현상은 언제까지 계속될 것인가?

 

최소 한두달은 이런 상태가 이어질 것입니다. 매도 세력과 매수 세력간 인식의 차가 크기때문입니다. 또한 서로 급할 것도 없기 때문이기도 합니다. 매도 세력은 매도 세력대로 정권이 교체된다면 지금보다는 투자 환경이 좋아질 것이라는 기대감이 있으니 당장 적극적으로 팔 의사가 없는 것이고, 매수 세력은 매수 세력대로 분양가 상한제나 종부세 증가등 시장 상황이 시간이 흐를수록 매수자에게 유리하게 돌아가고 있다고 나름대로 생각하기 때문에 연말까지 팔아야 하는 급매물이 있으면 모를까 급하게 사려들지는 않습니다.

 

그러므로 최소한 연말까지는 현재의 시장 분위기가 계속 이어질 것으로 보입니다.

그러면 대선이 끝나는 내년 봄에는 어떻게 될것인가?

누가 대선에서 승리하느냐에 따라 정권 교체의 기대감때문에 호재가 있는 일부 지역은 들썩거릴수도 있지만, 시장 환경은 변하기가 어렵습니다. 그것은 모두가 현재 상황이 바뀌기를 원하고 있지 않습니다. 대선이 끝났다고 정치일정이 끝나는 것은 아닙니다. 부동산 정책등 민생하고 관련된 법을 개정해야 할 입법부를 누가 장악하느냐가 중요하기때문에, 대선의 승리자든 패배자든 또 다른 변수를 만들어내기를 원치 않기때문입니다. 내년 봄에 부동산 시장이 폭등을 하게되면 대선에서 승리한 측은 정치적으로 큰 부담을 안게될 것이기 때문입니다.

 

이러한 이유로 시장 분위기는 활발하지 못할것으로 예상됩니다. 그러나 얼음장 밑으로 물이 흐르듯이 대선 결과에 따라 호재로 부각되는 지역이나 투자처에는 물밑 작업이 진행될 것입니다. 일부 호재가 있는 지역도 예외가 아닙니다. 시장 에너지가 시장 전체를 달구기에는 턱없이 부족하기 때문에 매수세력이 특정 지역 또는 특정 상품에만 집중될 가능성이 높다고 말씀드릴수 있습니다.

 

그러나 이때 조심해야 하는 것이 오버슈팅입니다. 오버슈팅 (over-shooting)이란 어떤 시장에서 제반 변수들이 균형에 도달하고서도 일시적으로 그것을 뛰어넘는 현상을 말하는 것입니다. 예를 들어 플라스틱 자의 한쪽을 책상 귀퉁이에 고정시키고, 자를 손가락으로 튕기면 자는 상하로 흔들리게 됩니다. 자를 맨처음 눌렀을때 이를 바로 잡고자 반탄력이 생겨서 제자리로 오는 것은 이해가 가지만 제자리를 지나서 더 위쪽까지 자가 휘어지는 것을 볼수가 있습니다. 경제에서도 똑같은 현상이 벌어집니다. 그래서 투자가 있는 곳은 언제나 오버슈팅이 일어날 가능성이 있다는 것입니다.

 

중국펀드가 작년에는 100%가 넘는 수익률을 거두었습니다. 이때는 중국의 성장 가능성에 비해서 주가가 저평가되었던 때입니다. 초기에 투자를 하는 사람들은 상당히 신중합니다. 불확실성이 많기때문에 여러 변수도 고려하고 어려운 결정을 하는 것입니다. 그러나 일단 그 투자 상품이 뜨게되면 그때부터는 실적이 모든 것을 대변하는 경향이 있습니다. 왜 그 투자상품이 투자가치가 있는가를 알려고 하기보다는 내 돈을 넣어두면 어느 기간 동안 얼마만한 수익을 거둘수 있는가에만 관심이 있기때문입니다. 최근에 중국 펀드에 가입한 사람들은 중국 경제에 대한 확신이 있다기보다는, 친구가 또는 회사 동료가 중국 펀드에 돈을 넣어서 떼돈을 벌었다는 이야기를 듣고 뒤늦게 합류한 경우가 많습니다. 작년과 같은 100%까지는 안되더라도 최소한 은행 되지 이자 이상은 않겠느냐는 막연한 기대감이 있었기때문입니다. 이런 초보 투자가때문에 오버슈팅 현상이 벌어지는 것입니다.

중국펀드는 11월에만 -17% 손실을 기록중이라고 합니다.

 

이러한 오버슈팅은 부동산에도 심심치 않게 벌어지고 있습니다.

이런 곳의 특징은 호재를 동반한다는 것입니다.

대규모 개발 계획을 보면 휘황찬란한(?) 미래가 보이는 것 같습니다.

호재가 있으니 가격이 오르는 것은 당연한 현상입니다.

그러나 그 오르는 폭이 적정한지는 계속 주시해봐야 합니다.

그리고 그 호재의 크기도 부풀려진 것은 아닌지 냉정히 판단을 해봐야 합니다.

 

문방구에 가서 딱 풀을 오백원에 살수있다고 합시다. 어떤 사람이 이름도 거창한 울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제라고 하는, 기존 딱풀보다 접착력이 두배 정도 강한 새로운 접착제를 개발하여 팔기 시작했습니다. 그리고 기존의 딱풀보다 접착력이 강하다는 것을 대대적으로 홍보합니다. 그리고는 가격을 오천원씩 팔겠다고 합니다. 그러나 사람들이 그 가격이 너무 비싸다, 접착력이 두배니까 천원 또는 이천원 정도까지면 살수있겠다고 하자, 그 제품에 대해 이해를 못해서 그렇다면서 이것은 울트라 슈퍼 나노 바이올로지 기술로 만든 것이라고 말을 합니다. 이와 같은 이야기는 부동산 시장에서도 흔히 벌어지는 이야기입니다.

 

얼마전 서울의 모처를 개발한다는 한 민간 업체의 발표가 있었습니다. 이 일대를 국제 업무 단지로 대대적으로 개발하여 한국의 맨허튼으로 만든다고 합니다. 한국에 있는 한 건설회사가 건물을 지어놓았다고 세계적 금융회사들이 한국으로 몰려올리는 만무하고, 한국 시장을 상대로 하는 몇몇 외국계 은행이나 보험사가 입주를 하겠지요. ‘국제 업무 단지라는 말은 동북아 허브와 같은 수준의 말입니다. 이름만 그럴듯하게 붙여놓는다고 우리나라가 동북아 허브가 되었나요? 국제 업무 단지라는 이름만 지어놓는다고 세계적 기업들이 한국으로 이전하는 계기가 되지는 않을 것 같습니다.

 

물론 그 지역이 과거보다 정비가 되고 있으며, 미래에는 더 좋아질 것임에는 틀림없습니다. ‘울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제가 딱풀보다 나쁘다고 이야기 하는 것은 아닙니다.  그러나 아기곰이 지적하는 것은 천원이나 이천원이면 충분한 울트라 슈퍼 초특급 강력 접착제를 오천원에 살 필요가 있겠느냐는 것입니다.

 

상담을 해오는 회원중에 그곳에 관심을 가진 사람들이 의외로 많더군요. 대지지분이 세평인 빌라를 4 5천만원에 사도 되냐고 물어오더군요. 대지지분 한평당 1 5천만원인 셈입니다. 이 곳을 사게되면 나중에 주상복합 아파트로 개발이 된다는 소문이 있답니다. 자본이 부족하고 투자 경험이 적은 분일수록 이런 개발 정보를 쉽게 믿더군요.

 

그러나 개발이 완료되려면 10년정도 필요하고, 그 지분으로 주상 복합으로 들어간다고 해도 추가 부담금이 만만치 않으며, 10년후에는 공급과잉으로 말미암아 산 가격에도 팔리지 않았던 몇년전의 오피스텔 운명이 될수도 있는 주상복합에 전재산을 거는 것은 무리한 계획이라고 말리고 있습니다.

 

수백억, 수천억을 가지고 비싼 지역을 휩쓰는 것만 투기가 아닙니다.

지금 사놓으면 나중에는 누가 더 비싼 가격으로 사주겠지라는 마음을 가질때 바로 그것이 투기입니다. 주식 시장에서도 작전을 하는 사람들은 상당한 금융 지식을 가지고 있습니다. 언제 들어가고 언제 빠질지를 정확히 알죠. 그러나 그들이 작전을 시작하면, 그 옆의 부스러기를 먹으려고 달려드는 사람도 있고, 순진하게 이 주식을 사면 몇배가 오른다는 말을 믿고 전세금을 빼서 막차타는 사람들도 나오기 마련입니다.

 

지금 그 지역에는 기존 지주들이 돈벌이에 한참이랍니다. 기존의 단독 주택을 헐어내고 그 자리에 빌라를 여러채 지어서 분양을 하는 거죠. 대지지분이 서너평만 되어도 몇억씩 팔려나간답니다. 이미 개발이 끝난 지역보다 몇배나 비싼 땅값이죠.

 

그 지역을 띄워서 미군 이전 비용을 조달하려는 정부와 높은 가격에 분양을 해서 이익을 챙기려는 민간 업자들, 그리고 그 주변의 이해당사자들이 불어대는 나팔소리에 서민들이 장단을 맞출 필요는 없다고 봅니다. 돈이 많은 투자가의 경우 한 군데서 손실이 나더라도 다른 곳에서 벌충하면 되지만, 그것이 전재산인 서민으로서는 수익률도 좋지만 안정성도 어느 정도 확보된 곳에 들어가야 합니다.

 

흔히 부동산은 미래를 사는 것 이라고 합니다. 미래는 불확실성이죠. 어찌될지 모르는 미래의 모습중 가장 잘될 모습만 상상하며 투자를 했다가는 의외의 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 더구나 호재마다 크기가 다 다릅니다. 그러므로 호재의 실제 가치보다 과도한 대가를 지불하고 있지는 않은지, 투자에 임할때는 언제나 냉정히 생각을 해야 합니다. 누군가 내 물건을  사줄거라는 믿음이 깨지는 것은 순식간의 일이기 때문입니다.

 

어릴때 모래뺏기 놀이를 기억하시는 분이 있을 것입니다. 모래를 한더미 쌓아 놓고 그 위에 막대를 하나 꽂아두는 거죠. 그리고 모래를 많이 쓸어가는 아이가 이기는 게임입니다. 이때 너무 모래 욕심을 내면 막대가 쓰러지게 되서 게임에서 지게되어 꼴찌가 됩니다. 그렇다고 너무 적게씩 모래를 가져가면 꼴찌에서 두째가 되겠죠? 그래서 막대가 쓰러지지 않을 정도로 모래를 적당히 가져오는 것이 요령인데, 보통 꼴찌는 욕심이 많은 아이의 몫이되고는 합니다. 그런데 때로는 모래를 적게 가져가는 아이도 막대가 쓰러져서 꼴찌가 되고는 합니다. 처음에는 자기 페이스대로 하다가 욕심을 내는 아이가 막대를 쓰러트리지도 않고 모래를 많이 가져가는 것을 보고 따라하다 그렇게 되는거죠. 우리 회원분들은 모래도 많이 가져오지 못하면서 꼴찌가 되어버린 아이 꼴은 되지 말아야겠습니다

출처 :부동산story 원문보기 글쓴이 : 수정crystal

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