부동산노트(18)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 정부정책이 파열이 나고 있다! - 파주신도시 한라비발디 분양효과 |부동산노트

2006-09-26 20:12

http://blog.drapt.com/jjalo/81159269178262 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29126

 
세간의 이목이 집중되었던 파주신도시 한라비발디가 고분양가 논란에도 불구하고 일부평형은 40:1의 경쟁을 보이며 1순위에서 청약이 마감되었다. 한라비발디 분양은 정부의 부동산정책에 파열을 내는 조짐이기도하며, 실수요자에게는 내 집 마련을 더 이상 미뤄서는 안된다는 시사점을 던져준다.

 

한라비발디 분양이 남긴 몇 가지 시사점을 짚어보자.

 

#1. 고분양가 논란은 논란일 뿐이였다.

 

분양 전 한라비발디는 분양가를 평당 1,400만원으로 정하자 언론에서는 고분양가 논란을 부추기며 세인의 이목을 집중시켰다. 이에 파주시청에서는 분양가 인하를 조건으로 분양승인을 해주었고, 조정된 분양가는 평당 1,200만원으로 옵션을 제외한 금액이다. 옵션을 포함할 경우 평당 1,250~1,300만원대가 된다.

 

고분양가 논란은 마케팅전략으로 대단한 성공을 거두어 모델하우스는 내방객들로 장사진을 쳤고, 결국 청약은 1순위에서 마감되었으며, 당첨이 유력시되던 파주1순위자들도 대거 당첨이 되지 않았다.

 

고분양가 논란은 은평뉴타운 분양가가 평당 1,400만원에 이를 것이라는 보도와 함께 확대 재생산되자 건교부는 파주신도시에 추후 분양하는 아파트는 한라비발디보다 낮을 것이라는 발표까지 이끌어냈다.

 

투기과열지구에서는 자취를 감추던 이른바 ‘떳다방’이 재등장하기 시작했고, 청약 전 통장이 거래되기 시작하더니 초기부터 파주1순위자 통장의 가격이 1,500만원을 넘어서면서 과열을 예고하였다.

 

당첨자 발표 후 40평형은 프리미엄이 4천만원이 넘게 형성되었고, 47평형은 6천~6천 5백만원대에 거래가 되었다. 입주 후까지 전매가 되지 않고, 대출에 리스크가 있음에도 불구하고 투자자들은 분양권 매입에 열을 올리고 있었다.

 


#2. 떳다방이 지방에서 수도권으로 이동하다.

 


2003년 정부의 투기과열지구 지정 이후 떳다방은 수도권에서 천안, 아산, 대전을 비롯한 충청권으로 이동하다가 이 지역 또한 규제로 묶이자 부산, 창원, 울산, 진해 등 지방으로 이동하였다.

 


2년간 지방을 전전하면서 손해도 보고, 팔지 못한 분양권이 적체되면서 이들은 다시 수도권으로 진입하기 시작했다. 그러면서 확고하게 자리 잡은 생각은 ‘지방은 지방이다’라는 결론이다.

 


그러면서 이들은 확고한 수요층이 버티고 있는 수도권으로 재진입을 시작했다. 한라비발디는 이런 움직임을 확대시킬 것이다. 떳다방이 투기를 조장한다는 부정적 측면이 강조되지만 이들의 움직임은 시장을 앞서가는 지표가 되기도 한다는 점에서 보면 이들의 수도권 진입은 분양권시장에 활기를 넣고, 가격상승을 주도하는 요체가 될 수도 있다는 점에서 주목된다.

 


#3. 프리미엄 6천만원도 경쟁력이 있다?

 


고분양가 논란에도 불구하고 많은 투자위험이 있는 한라비발디를 적은 금액도 아닌 6천만원의 현금을 주고 매입하는 사람들은 과연 어떤 사람들일까? 미쳤다고 손가락질을 해야 할까?

 


이들이 계산법은 이러하다. 일산의 39평형 아파트가 최근 9억원에 거래가 되었다고 한다. 일산아파트가 평당 2천만원이 넘어서고 있다. 한라비발디 입주시점이면 일산신도시 아파트는 입주 15년이 넘어가면서 아파트가격이 저점에 다다를 것이며, 신규아파트 수요가 기반시설이 갖춰진 U-City인 파주신도시로 대거 이동을 할 것으로 예상한다.

 


기존 교하 일대 아파트가 한때 일산수요자들의 인기를 차지했으나 기반시설이 열악해 U턴 했지만 파주신도시는 완벽한 기반시설과 교육여건을 갖추고 있기 때문에 경기북부 수요자들이 대거 이동할 것으로 예상하고 있다.

 


그렇다면 40평형이 5억원에 분양된 한라비발디는 향후 8~10억원을 바라본다는 계산이 나온다. 분양가 5억원 옵션과 취득비용 7천만원 프리미엄 4천만원을 합쳐도 6억 1천만원이니 2~4억원의 시세차익을 노릴 수 있다는 계산이 나온다.

 


다중전매, 당첨취소, 매도자의 매각 불이행 등 수많은 리스크를 안음에도 불구하고 이들이 분양권을 매입하는 것은 이러한 계산법이 따라다닌다.

 


#4. 한라비발디는 수도권 전체에 파급효과를 미친다.

 


당장 한라비발디가 이렇듯 성공적으로 분양하자 이 파급효과는 서울과 수도권 남부지역까지 영향을 미치고 있다. “파주가 옵션포함해 평당 1,300만원인데, 거기다 프리미엄까지 붙었는데 불광동에 평당 1,300만원이면 싼 거 아니야?” “한라비발디가 입주 후 평당 2천만원이면 같은 가격을 주고 동탄신도시와 선택하라면 어딜 선택할거야?”라는 등의 이야기가 분양현장에서 돌고 있었다.

 


신도시 효과를 둘째 치고라도 당장 서울을 비롯한 수도권 전역에 분양하는 아파트에 미치는 효과는 대단할 것으로 전망된다. 서울 뉴타운 지역과 수도권 남부에서 분양대기 중인 아파트들은 ‘한라비발디 효과’에 기대어 분양가를 최대한 높일 것으로 전망된다.

 


고분양가는 당분간 지속되면서 연쇄 파급효과를 가져와 인근 지역 집값을 상승시키고, 이는분양가를 상승시키는 악순환의 고리가 계속될 것으로 전망된다. 이 악순환의 고리를 끊지 못하면 아파트 가격 상승은 당분간 지속될 것으로 보인다.


#5. 부동산정책에 파열이 생기고 있다.

 


부동산정책의 핵심은 집값안정이다. 이를 위해 정부는 수많은 정책을 시행중에 있다. 하지만 분양가의 고공행진과 떳다방의 재등장 등은 연쇄파급효과를 가져와 신규분양아파트의 가격을 지속적으로 상승시킬 것으로 전망된다.

 


정부는 파주신도시의 향후 분양아파트 가격을 한라비발디보다 낮게 책정하겠다고 했지만 이미 한라비발디가 평당 1천5백만원을 돌파한 마당에 당첨만 되면 엄청난 시세차익을 보장하는 꼴이 되어버렸다.

 


가령 한라비발디보다 낮게 분양가를 형성한다고 했을 때, 평당 1천만원이면 40평형을 기준으로 평당 5백만원의 시세차익이 바로 발생하는 것이다. 2억원의 프리미엄을 누가 놔두겠는가?

 


향후 파주신도시 분양아파트는 이미 공인된 확실한 투자지역으로 자리 잡을 것이다. 그리고 ‘도미노현상’에 의해 아파트 가격은 지속적으로 올라갈 가능성을 배제할 수 없다. 정부의 집값안정이 그저 그런 구호에 그칠 가능성이 커지고 있다.

 


#6. 정부만 바라보고 있는 실수요자만 애탄다.

 


집값하락을 기대하고 있던 실수요자들은 또 한 번 매수타이밍을 놓칠 가능성이 높아지고 있다. 한때 안정세를 유지하기도 했지만 신규분양아파트의 고분양가 행진과 소형평형의 전세가 상승, 서울을 비롯한 수도권의 낮은 주택보급률은 아파트 가격상승이 지속될 것으로 예고하고 있는 지표일 것이다.

 


전세가 상승은 매매가 대비 전세비율을 높여 이들이 실수요 전환을 가져올 것이기 때문이다. 따라서 정부만 믿고 있다가 아파트 가격이 대폭 상승하여 내 집 마련의 기회를 실기할 가능성도 그만큼 높아지고 있다.

 


실수요자들은 기회를 놓치지 말고, 주택매입이나 청약, 재개발 지분 매입 등 다양한 방법을 통해 내 집 마련의 꿈을 실현해야 할 것으로 보인다.

 

한라비발디 분양이 미치는 파급효과는 예상보다 훨씬 강할 것으로 보인다. 정책의 실패, 분양가 상승, 아파트 가격의 연쇄상승, 떳다방의 재등장 등의 지표는 주택시장 불안을 초래할 것으로 보인다.

 

현재의 주택시장에서는 다른 때보다 촉각을 더 곤두세워야 할 것이다. 정부의 정책발표보다는 시장의 움직임에 기민하게 대처해야 기회를 놓치지 않을 것이다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] @.운정신도시 한라비발디 분양 성공 가능성은? |부동산노트

2006-09-11 07:29

http://blog.drapt.com/jjalo/81157927394503 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29011

오늘 한라비발디 모델하우스를 또 다녀 왔습니다.
길게 늘어선 대기자들 틈에 끼여 차례를 기달리다가 wife와 함께 모델을 꼼곰히 다시 한번 보게 되었습니다.
각 평형별 unit마다 방,주방들이 작아서 확장을 하지 않으면 않되는 구조입니다.그러나 앞으로 분양할 타워형(탑상형)에서는 흔히 보게되는 경우여서..... 아직 익숙하지 않은 구조라 처음보는 사람들은 '무슨아파트가 이래?'라고 반문할 수가 있습니다.
특히 나이 드신 분들이 유독 그렇게 생각이 될 것 입니다.왜냐하면 눈에 안들어 오기 때문입니다.
나도 들어왔던 현관을 지나쳐서...... 출구를 찾느라고 당황한적이 있습니다.
그러나 한라에서 말하는 확장비용(샷시포함)이 정확하다면..... 보고 또 보았더니 꼭 필요한 부분만 베란다로 남겨두고 확장하면 공간구조가 괜찮으며 충분히 익숙해 질수 있는 구조라고 생각이 됩니다.
.확장예상비용 40A,40B-----2000만원
                    47-48평형---2500만원
                    59평형------3000만원
 
파주운정신도시에서 앞으로 분양할 중대형단지는 많지는 않습니다.
그리고 있다 하더라도 위치 또한 한라에 비해 동등하거나 좋은 곳들이 아닙니다.그런면에서 운정신도시내 기존아파트중 중대형 평형은 어느정도 금액까지는 강보합세를 유지 할 것으로 보입니다.교하택지지구 또한 중대형 평형이 전체세대수에 비해서 12-13%정도 뿐이 않되기 때문에 교하지구 중대형 평형도 강보합세를 띨 것으로 예측됩니다.운정신도시의 기존아파트,앞으로 분양할 운정신도시 아파트,교하지구 중대형아파트를 모두 합치더라도 전체물량에서 차지하는 중대형비율이 25%를 넘지 않습니다. 중대형평형은 그만큼 숫자적으로 투자성이 있다고 예상됩니다.
 
한라비발디는 여러모로 관심의 대상입니다.
모두들 알다시피,
.5년전매제한 없습니다.---------------입주시 바로 매매가능하다.  
.원가연동제대상이 아닙니다.--------분양가가 앞으로 분양할 다른아파트보다 '쌀' 것으로 보인다.
.첫분양하는 단지입니다.-----------        상   동                             
등등의 장점들이 있습니다. 
 
위에서 한라비발디는 향후 분양할 중대형 아파트보다 '분양가가 쌀 것이다'라고 표현한 것이 의아하게 생각되는 분들이 많을 것 입니다.
언론에서 파주시청에 분양승인신청한 분양가가 1380~1450만원(95평 제외)이라고 모두들 알고 있습니다.그 분양가가 낮아지더라도 평균1300만원정도로 파주시청에서 '권고'를 하고 있는 상태이지만 행정적으로 규제할수가 없어 고분양가가 되질 않겠나 모두들 생각하고 있기 때문입니다.
그러나,저는 48평형이하는 6억원이하로 분양할 수 밖에 없다고 10여일전에 '속보'식으로 말한바 있습니다.(평당 1250만원정도)
오늘부터 한라직원들이 분양가를 궁금해하는 사람들에게 간접적으로 얼마정도 될 것이다라고 뀌띰을 하기 시작하였습니다.
 
제가 들은 분양가(예정)내용은 대략적으로 다음과 같습니다.
40A,B평형 1230~1240만원/평,
47~48평형 1240~1250만원/평,
59평형      1430~1450만원/평,
95평형      1600만원/평정도 입니다.
 
그래서 이정도 분양가라면,싸다는 표현이 맞질 않다면..... 분양가가 적정하다고 평가합니다. 앞으로 교육도시,유비쿼터스도시,서울까지 교통접근성이 양호한 도시,자족형도시,최첨단 기반시설을 갖춘도시등으로 구축될 운정신도시는 정말 살기좋은 도시가 되기 때문입니다.이런 도시를 생각하면 한라 분양가라면 오히려 싸다는 생각이 들기 때문입니다.
 
아무리 한라비발디가 전용면적이 작게 나오고 확장을 안할수 없는 구조라고 하지만 40~48평까지는 순위내 분양과 계약체결이 가능하다고 생각합니다.6억원이하이면 충분히 투자성이 있고 평당 분양가도 경쟁력이 있어 입주후에 상당한 프리미엄이 형성될 것으로 보입니다. 95평형은 4세대뿐이 안되고 어짜피 현금을 쥐고 있는 사람들이 청약을 하기 때문에 문제가 없습니다.다만,59평형이 문제인데..... 그러나 워낙 구조도 좋고 욕심을 낼만한 위치와 상품이기 때문에 자금조달규모만 맞으면 청약할 사람들이 많을 것으로 보지만 2-3순위까지 가서야 청약이 완료되질 않겠나 예측해 봅니다.
(후면부에 베란다와 방1개를 합쳐서 확장하면 훌륭한 북쪽 거실이 나옵니다.이곳에서 북쪽편이지만 20만평의 호수공원과 중앙생태공원을 조망할 수가 있습니다.안방화장실에서도 욕조에 누워서 공원조망이 가능하고.....안방 붙박이에는 외부와 통하는 창호가 있어 통풍까지 고려하였습니다.그리고 고층이라서 엘리베이터도 동당 2대씩 설치되었습니다.)
 
결국 본인이 생각하기엔,이번 한라비발디는 그간 언론과 여론몰이를 하면서 여러 풍문을 남겼지만
상기 분양가조건이라면,청약에서 계약까지 순위내,기한내에 모두 종료가 될 것으로 보입니다.
다만,한라에서 말하는 5층이하물건들의 계약포기자들이 예상되는데 청약통장이 없거나 순위외의 분들은 '분양예약'을 통해 물량확보를 노려 볼만 합니다.저층이라도 입주시에는 여건이 되면 입주를 하던지 되팔아도 일정수익이 예상되기 때문입니다.지상에 주차장이 없고 모든 공간이 공원화되기 때문에 관상수와 조경시설물이 보이는 등 눈높이가 아주 좋을 것으로 보이며, 건폐율도 10%정도뿐이 안되어 동간간격도 넓게 나와 저층이라도 답답하지 않을 것으로 보입니다. 
앞으로 7-10일정도후면 한라비발디의 분양가가 확정됩니다.그리고 모집공고도 나옵니다.청약일정도 추석전후에는 모두 종료됩니다.
구조가  눈에 들어오지 않았던 분들은 시간을 내서 모델하우스를 다녀오십시요.다시한번 내가 관심있는 평형을 압축해 나가시길 바랍니다.그러면 구조가 눈에 들어 올수도 있습니다. 
그런 다음에 청약을 해야할지 포기할지 다시한번 계획을 세워 보시길 바랍니다.
 
  2006.  09.  11   사무실에서 공인중개사   이 석배
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] '포스트 판교' 용인 흥덕 내달 첫 분양 |부동산노트

2006-08-22 07:54

http://blog.drapt.com/jjalo/2129101156200889846 주소복사

출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/iam2508

수도권 남부인 경기 용인 흥덕지구에 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

흥덕지구는 용인시 영덕동 일대 64만6000평 규모로 다음달부터 2008년 초까지총 9000여가구가 단계적으로 분양되는 대단지다.

이곳은 서울 강남권에서 자동차로 20분밖에 안 걸리는 데다 2008년 개통되는 서울~용인 간 고속도로가 관통할 계획이어서 '포스트 판교' 유망지역 중에서 '0순위'로 꼽히고 있다.

특히 흥덕지구는 특이하게 전용면적 25.7평 초과 중·대형 평형의 분양가가 판교(평당 1800만원 선)의 절반 수준인 평당 900만원 선에 불과한 곳이어서 판교2차 청약 탈락자를 포함,큰 평수를 원하는 실수요자들의 대체 투자대상으로 유망하다는 평가를 받고 있다.

○분양가는 판교의 절반16일 업계에 따르면 9월 중순께 흥덕지구에서 제일 먼저 분양에 나서는 경남기업의 분양가는 43~59평형의 중·대형인 데도 평당 908만원으로 판교의 절반 정도밖에 안 된다.

올 11월부터 이곳에서 분양될 예정인 중·소형 아파트 분양가가 원가연동제 적용으로 평당 930만~940만원에 이를 것으로 예상되는 것에 비하면 믿을 수 없을정도로 싼 가격이다.

이 같은 기현상이 빚어진 것은 지난해 택지공급이 독특한 방식으로 이뤄졌기 때문이다.

토지공사는 작년 6월 흥덕지구 아파트용지를 공급하면서 '채권·분양가 병행입찰제' 방식을 처음 적용했다.

이는 토지매입 채권액은 높게 쓰고 분양가는 낮게 제시하는 건설사에 택지를 판매하는 제도다.

당시 경남기업은 중·대형 주택택지를 입찰하는 과정에서 평당 908만원의 확정분양가를 제시했다.

병행입찰제는 흥덕지구 중·대형 용지에 적용된 이후 곧바로 폐지됐기 때문에경남기업 같은 사례는 더 이상 나오지 않는다.

다만 흥덕지구의 분양가 규제로 건설사들이 추가 비용을 받을 수 있는 각종 옵션을 확대할 가능성이 크기 때문에 실수요자들은 사전에 꼭 필요한 옵션인지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

일부에서는 분양가 규제로 아파트 품질이 다소 떨어질지도 모른다는 우려도 나오고 있다.

○입지도 판교에 버금가흥덕지구는 북쪽으로는 광교테크노밸리(341만평),남쪽으로는 수원 영통지구에사실상 맞닿아 있는 요지에 있다.

화성 동탄신도시와 함께 디지털 시범도시(U-시티)로 조성된다.

특히 2008년 개통될 서울~용인 간 고속도로 또는 정자~수원 간 신분당선 연장선을 이용할 수 있어 강남권과도 멀지 않다.

지구 내 녹지율 29.9%에 인구밀도 133명(㏊당)으로 저밀도 친환경단지로 꾸며진다.

토공 관계자는 "흥덕지구는 광교테크노밸리와 함께 판교신도시 뒤를 이을 만한유망택지로 꼽을 수 있다"면서 "입지가 워낙 좋아 실수요자는 물론 투자자들의관심도 높다"고 말했다.

○9000여가구 순차 분양이곳에서는 다음달 중순 경남기업이 맨먼저 2개 블록에서 43~59평형 925가구를분양하며,올 11월과 12월에는 경기지방공사와 용인지방공사(시공사는 우미건설)가 34평형(전용 25.7평) 총 992가구를 공급한다.

용인지방공사는 자체 브랜드(이던하우스)를 처음 선보일 예정이다.

또 신동아건설과 우남건설은 내년 초 각각 40~50평형 임대주택 820가구와 50평형 이상 타운하우스 200가구를 공급할 예정이다.

이 밖에 2007년 5월부터 동원종합건설 한국주택건설(시공사는 한국종건) 등이 34평형을,2008년 초에는 주공이 25평형 임대아파트를 잇따라 공급할 계획이다.

경남기업 관계자는 "인·허가 문제로 분양시기가 다소 늦춰지고 있지만 예비청약자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있어 좋은 성과를 기대하고 있다"고 말했다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 123456 맨끝으로