조합원의 권리가액과 감정평가액의 비밀

1. 조합원의 재산가액은 어떻게 결정되나?

재개발을 추진하면,토지소유자들의 주관심사는 감정평가액이 얼마나오느냐에 맞춰져 있습니다.

감정가액이 적게 나오면 시공사나 조합장이 문제가 있어서 그런 것처럼 주장하기도 합니다.

그러나 조합원의 재산가액은 감정평가에 달려 있지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 주변의 아파트시세가 높은 지역은 조합원들의 재산가액도 많이 나오고, 아파트시세가 싼 지역은 형편없이 나옵니다.

이유를 말씀드립니다.

조합원의 재산가액(권리가액)은 감정평가액에 조합의 비례율을 곱해서 결정됩니다.

즉, 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다.

    비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

예를 들어 국장님(?) 주택의 감정가액이 1억인데 조합의 비례율이 80%면 8천만원이 최종 재산가액이 되고, 120%면 1억 2천만원이 재산가액이 됩니다.

위 식을 조금이라도 들어본 조합원들은 지역의 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 높게 나오기를 희망합니다. 

그러나 위 식에서 보듯이, 감정평가액과 비례율은 반비례합니다.

만약 국장님 혼자서 재개발을 한다고 가정해봅니다.

국장님 땅은 20평이고, 용적율은 200%라면 그 땅에 지을수 있는 연면적은 40평입니다.

쉽게 말해 혼자 재개발해서 40평 아파트 1가구를 짓자 이겁니다.

40평아파트의 주변시세는 평당 7백만원으로 보고, 공사비와 각종 간접비를 합친 사업비는 평당 5백만원이 들어갔다고 가정합니다.

그런데 감정평가액이 평당 8백만원, 4백만원, 2백만원 나온 경우의 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다.

(1) 감정가액이 평당 8백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*8백 = 50%

(2) 감정가액이 평당 4백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*4백 = 100%

(3) 감정가액이 평당 2백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*백 = 200%

위 세가지 경우의 조합원 최종 재산가액(권리가액)은 각각 어찌 될까요.

(1)은 감정가액 1억6천 * 50% = 8천만원입니다.

(2)는 감정가액 8천만원 * 100% = 8천만원입니다.

(3)은 감정가액 4천만원 * 200% = 8천만원입니다.

희안하죠?

세가지 모두 권리가액이 같습니다.

이 사실에서 드러나는 것은, 그 지역의 평균적인 감정평가액은 아무리 높이거나 낮추거나 모두 돌아오는 평균 재산가액은 같다는 점입니다.

따라서 감정평가액은 조합원 재산가액에 전혀 영향을 주지 못합니다.

그렇다면 권리가액에 가장 큰 영향을 주는 요소는 무엇일까요?

공사비를 포함한 사업비일까요?  아닙니다.

사업비는 서울에서 공사하나, 울산에서 공사하나 지질조건만 같으면 차이가 없습니다.

현대건설이나 삼성물산, 대우건설 막론하고 1등급 회사들의 공사비는 거기서 거기입니다.

따라서 사업비는 변수가 안됩니다.

그렇다면 남은 변수는 바로 분양수입입니다!!!

같은 공사비로 지어도 분양수입은 서울 용산은 평당 3천만원이 나옵니다.

만약 국장님 혼자서 재개발하는 위 식에서 분양수입만 평당 3천만원으로 가정해 보겠습니다.

즉, 땅 20평에 용적율 200%인 40평아파트를  짓고, 사업비는 평당 5백만원이고, 분양수입은 평당 3천만이고, 감정가는 (1) 평당 8백만원 (2)평당 4백만원 (3)평당 2백만원으로 위와 똑같이 가정합니다.

(1) 감정가가 평당 8백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*8백만*100%=625%

권리가액 = 감정가액1억6천 * 625% = 10억

(2) 감정가가 평당 4백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*4백만*100%=1250%

권리가액 = 감정가액8천 * 1250% = 10억

(3) 감정가가 평당 2백만원인 경우도 해보나마나 10억 나옵니다.

결국 국장님이 용산에 땅이 있다면, 10억(평당 5천만원)이나 재산가액이 돌아옵니다.

엄청나죠!

이처럼 조합원의 재산가액의 가장 큰 변수는 감정가액도, 사업비도 아니고 분양수입입니다.

주변시세가 높은 지역은 재개발재건축을 하면 더욱 남는 것이며, 시세가 안나가는 지역은 재개발해봐야 수익이 남지 않습니다.

개발사업도 빈부의 양극화가 대물림되는 것입니다.

이상을 정리하면, 재개발하면 돈안된다느니, 재건축하면 돈된다느니 하는 것은 낭설입니다.

아파트값 잘나오는 지역에서 재개발하면 지주들이 큰 이득을 보고, 안나오는 지역은 재개발해봐야 이득폭이 적거나 도리어 손해보기도 합니다.

2. 응용편. 재개발사업의 중대한 비밀을 소개합니다.

이제 재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다.

첫째는, 감정가액은 공시지가의 120~140% 나온다고 알려진 점입니다.

둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다.

대부분은 이렇게 알고 있더군요.

매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100% 입니다.

분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다.

저희 회사에서 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다.  이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다.

그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요?

비례율 식을 다시 봅시다.

비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별차이가 없습니다.

만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안납니다.

그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다.

그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다.

그런데 두 지역 모두 비례율이 100%나온 것입니다!!  이상하죠?

비례율이 100%라는 것은, 분모의 ‘감정평가액’과 분자의 ‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다. 그렇죠?

그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다.

다시 말해서 ‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 100% 비례율이 나올수가 없습니다.

앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로 조정되어 권리가액은 같아집니다.  권리가액만을 볼때는 감정평가액을 손볼 필요가 전혀 없습니다.

잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다.  왜 그럴까요?

그 이유는 바로 재개발재건축사업이‘조합사업이기 때문입니다.

‘조합’은 상법상 영리법인입니다.  따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다.

만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다.

앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%, 200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다.

세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠?

그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액이 200만원이었던 곳은 분담금외에 별도로 세금을 내야 합니다.

원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다.  평당 200만원에 대한 총 18.7%의 세금을 내는 것이죠.  결국 20평*200만*18.7%가 국장님이 내야할 세금입니다.

바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!) 집니다.  비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다.

어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금까지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다.

또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다.  감정을 평당 800만원으로 하면 비례율이 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기 때문이죠.  사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠.

그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다.

분자인 ‘분양수입-사업비’에 분모인 ‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.

아주 직설적으로 말하면, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그 것을 조합원숫자와 조합원 개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠.

이것이 무얼 뜻하는지 아시나요?

분양수입이 높은 지역은 조합원별 감정가액이 높을 수밖에 없고, 분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.

결국 통상적으로 알려진것과는 전혀 다르게, 조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계도 없다는 점이 드러납니다.

감정가액의 가장 큰 변수는 분양수입이고, 그것은 다시 말해 주변의 시세가 높은 단지일수록 감정평가액도 높게 나온다는 것을 말합니다.

앞서 말한 서울강남권이 재개발 재건축 할수록 대박나고, 지방은 도리어 손해날 수도 있는 이유가 여기에 있습니다.

특별분양권(입주권)

재개발 대상 구역의 주택(건물 토지)을 보통 소유자의 재개발 '지분'이라고 부릅니다.
이 지분은 관리처분계획 인가 시점부터 '새 주택을 받을 수 있는 권리', 즉 특별분양권(입주권)으로 성격이 바뀌게 됩니다.
이 입주권은 8·31대책에 따른 세법개정을 통해 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된
입주권 부터 주택 수에 포함되게 됐습니다.

대체주택의 1세대1주택 요건

 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 '대체주택'이라 함)을 취득(자기가 신축한 주택 포함)한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정의 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)을 적용합니다.

- 다 음 -

①주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것
③주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

 위 1.의 내용을 적용함에 있어 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우로서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업하는 당해 주택에서 거주하다가 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 부득이하게 대체주택을 취득하는 경우에 적용됩니다. 

재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없다.

정부는 ‘1.11 부동산 종합대책’에서 민간 주택의 분양가 상한제 도입과 함께 전매 제한 기간을 대폭 강화하는 방안을 발표한 바 있다. 또 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위한 방안으로, 수도권 민간택지 내 25.7평 이하 주택은 7년, 25.7평 초과 주택에 대해선 5년의 전매제한 기간을 도입키로 했다. 이를 두고 조합원분의 물량에 대해서도 전매제한 기간이 확대되는 것 아니냐는 우려가 제기됐으나, 정부는 일단 분양 주택에 한해서만 전매제한 기간을 확대키로 방침을 정한 것이다.
현재 재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없으며, 재건축 사업의 조합원 지위는 2003년 12월31일 개정된 재건축 관련 법률(도시 및 주거환경 정비법)에 따라 재건축조합 설립인가 이후에는 재건축아파트를 사도 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 위 법률 개정 전에 재건축 조합이 설립되었다면 1회에 한해 조합원 자격 이전이 가능하다. 

기존의 공동주택을 재건축을 하고자 하는 경우

ㆍ건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
ㆍ재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비할 필요가 있는 지역

기존의 단독주택을 재건축을 하고자 하는 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

1. 지역조합의 구성원 요건

- 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다.)·군내에 6월이상 거주하는 자

2. 조합원 자격 양도금지(분양권 전매 금지)

2003년7월1일 이후부터 투기과열지구 내에서는 사업승인 이후에는 해당아파트 소유권 등기 후까지 조합원 지위를 양도(전매)할 수 없습니다.

3. 지역조합 주택 투자시 유의사항

① 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
② 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
③ 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
④ 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은  돌려 받지 못한다.
⑤ 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
⑥ 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다.  미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을  미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
⑦ 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

※조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다, 결국  좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다.  따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.

경매 특급 정보

부동산을 사는 법은 일반매매로 사는 것과 경매로 사는 것이 있습니다.

물론 교환, 가등기, 환매등기 등 여러가지 다른 방법이 있지만 이러한 것은 투자에 있어서 그리 많이 사는 것이 아니기에 크게 일반매매와 경매 두가지면 충분합니다.

경매는 대중화되었습니다.

그러므로 경매를 하는데 있어서 많은 부분들이 책에서 이미 기술이 되었습니다.

그러한 부분 중 제 나름대로 중요하다고 생각하는 부분을 따로 모아서 얘기하도록 하겠습니다.

1. 경매 정보지

경매정보지는 예전에 보긴 했지만 요즘엔 경매정보지는 거의 보지 않으며 법원에 가면 아주머니가 경매정보지를 파는 경우가 있습니다.

그런데 경매정보지가 없으면 다른 물건이 어느정도 진행되는지 알 수 없어 답답하고 심심합니다. 

그러니 일단 경매정보지가 필요한데 이 아주머니들 꼭 돈주고 사라합니다.

goodauction 아줌마들은 그냥 나눠주니 주로 굿옥션을 찾으면 됩니다. 그리고 하루 무료쿠폰까지 꼭 딸려 주네요.

요즘에 gg옥션이나 다른 정보지들은 아주머니들이 꼭 돈을 받으려고 하니 웬만하면 그냥 지나치시면 됩니다.

경매가 시작되면 그냥 주기도 하는데 말싸움 하기 싫고 묻기도 싫고 웬만하면 그냥 굿옥션 찾으시는 것이 좋을 것 같습니다.

2. 경매 사이트

경매사이트는 여러가지가 있습니다.

경매사이트마다 차별화가 있지만 차별화되는 점은 크게 보이지 않습니다.

예전에 경매고수들은 gg옥션이나 태인 등을 많이 봤는데 요즘에는 그리 크게 좋아보이지 않습니다.

그 중 두가지 사이트가 눈에 띄는데 goodauction 과 infocare 두 사이트인데 (꼭 이러니 굿옥션 광고하는 것 같군요) goodauction은 사진 자료나 현장조사가 좋습니다.

예전에 평택 안정리 쪽에 물건을 보는데 재개발 조합 설립 이런 플랭카드가 나온 사진이 떡하니 있는 겁니다.

그래서 다른 사이트 들을 봤더니 그곳은 감정평가서 사진만을 그냥 올려놨더라고요.

그리고 유치권이 신고되어있으면 그 내용까지 자세하게 나오더군요. 다른 사이트들은 그냥 대법원에 것을 캡쳐해서 올려놓는 정도인데 말입니다.

다른 사이트 중 이렇게 자세히 되어있다면 그것도 공유해야 하니 좋은 사이트가 있다면 아래에 댓글 달아 주시면 고맙겠습니다.

infocare는 지도 기능이 좋은데 어느 지역에 얼마만큼 재개발 빌라나 상가나 아파트나 이런 것들이 나오나 살펴보려면 주소로 찾는 수 밖에 없는데 여기는 지도를 켜놓고 좌측에 아파트 켜고 검색 누르면 그 주변에 나온 아파트 들이 지도에 표시가 되더군요.

이 기능 빼고는 별로 좋은 기능이 없는 것 같은데 그래도 이 기능 참 쓸모있습니다.

만약 이것말고 다른 사이트 중 좋은 사이트 기능이 있다면 소개해 주시기 바랍니다.

3. 권리분석의 함정

저는 권리분석은 일반물건만하고 어려운 것은 하지 않습니다.

저같은 경우는 시대적 흐름을 따르거나 저평가된 물건을 찾아서 장기투자하거나 수익성있는 물건을 찾거나 싸게 사는 것을 주로 보기 때문에 권리분석에 대해 어려운 것은 안합니다.

제가 공부하기 싫고 어려운 것을 잘 몰라 하기 싫고 새로운 판례를 만들기 싫고 조사하기 싫어서일지 모릅니다.

주로 일반인과 차별화를 두려고 고수가 많이 합니다.

잘 아는 고수는 상관없습니다만 일반인 중 초보이면서 고수의 자문을 받아서 하기도 하고 그냥 드리대기도 합니다.

그러나 그런 경우 함정에 빠질 위험도 있습니다.

1) 선순위의 위험

선순위를 많이 잡는 방법은 대개 전세금을 가지고 판단을 합니다.

선순위가 있기 때문에 일단 많이 떨어집니다. 전세금과 낙찰가를 합한 가격이 시가이기 때문에 전세금만큼 떨어지죠.

그런데 전세금이 전세를 놓을 시점에 비해 현저히 높을 경우 가짜 선순위으로 판단합니다.

그런데 판사한테까지 가서 선순위로 판명나는 경우가 있습니다.

그럴 수 있다는 것이죠.

그 외에도 부부사이에서의 임대차계약 그 포인트는 이혼시점 등입니다.

만약 잘 되었을경우 몇 천, 몇 억을 버는 경우가 있습니다만 잘못되었을 경우 그 돈만큼 날아갑니다.

2) 대지권미등기의 위험

대지권미등기는 집합건물인 경우 '집합건물의소유및관리에관한법률' 제20조 ①,②항에 의하면 건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 확보하도록 규정되어 있습니다.

예외규정도 있고 많은 부분이 있지만 핵심은 '웬만하면 대지권을 찾아 올 수 있다' 이렇게 간단하게 위에 두줄입니다.

그러므로 대지권미등기인 아파트와 빌라 같은 집합건물은 나중에 대지권을 찾아올 수 있습니다.

그런데 문제는 대출이 안나온다는 점 입니다.

싸게 살 수 있다는 장점은 있지만 오랫동안 돈이 묶일 수 있다는 단점이 있습니다.

그리고 나중에 대지권을 다 가지고 올 수 없는 경우도 가끔 있습니다.

3) 유치권의 위험

아파트에 유치권 걸려있는 경우는 별로 없으며 상가나 사우나 등에 유치권이 많이 걸려있습니다.

유치권은 신고를 꼭 안해도 상관이 없으며 성립요건만 갖추면 됩니다.

이것도 또한 성립요건 갖춘 임차인이 숨어있을 위험이 있습니다만 제가 생각하는 제일 위험한 점은 대출이 안나온다는 점입니다.

4) 전소유자의 가압류

전소유자의 가압류는 말소가 안되고 인수한다는 것이 판례이지만 법원실무제요에 보면 인수하지 않고 배당하고 말소하도록 하기도 합니다.

법원실무제요를 가져다가 경매계장에게 미리 보여주고 배당시 말소시키면 되겠지만 이런물건은 배당할 때 직접가서 법원실무제요 보여주면서 말소시켜달라고 해주면 될 것 같습니다.

5) 공유자우선매수 청구권

말그대로 공유자 우선매수가 있을 경우 낙찰받고 닭좇던 개 신세가 될까 두려워 아예 낙찰안받는 경우가 많습니다.

공유자 우선매수할 확률이 더 많으니 입찰 안하는 것도 좋은 방법입니다.

6) 토지별도등기

토지에 근저당 가압류 등이 걸려있다는 것인데 이것은 경매보다는 일반매매일 경우 훨씬 위험합니다.

토지별도등기가 있는 경우는 거의 처음에 땅에 근저당걸고 대출 받아서 건물 짓다가 건설사가 부도나거나 분양이 안되어서 세대별로 분양할 때 토지별도등기를 말소해 주는 경우인데 경매는 말소가 안되고 그냥 나온 경우가 있습니다.

낙찰 후 거의 대부분은 근저당 일부 말소시키고 호수별로 지분을 나눠주는 경우가 대부분입니다.

이런 경우 경매는 별로 문제가 되지 않지만 일반매매일 경우 문제가 됩니다.

왜냐하면 일반매매를 할 때 등기부에 토지별도등기있슴이 있다면 토지등기부를 떼어서 자신의 호수가 말소가 되었는지 살펴보는 것이 좋습니다.

만약 말소가 되지 않았다면 왜 말소가 안되는지 은행에 알아보아야 합니다.

은행에 알아보면 이러한 경우가 있습니다.

말소를 아예 시켜주지 않으려는 경우 말입니다.

왜냐하면 여러번 집주인이 바뀌는 경우가 많고 그러면서 아예 토지에 걸려있는 근저당의 이자를 내야 되는지 조차 모르는 경우가 많습니다.

그러면 은행이자를 연체했을 것이고 그러면서 자연스럽게 은행은 연체이자에 또 이자를 붙여서 이자가 눈덩이처럼 불어나는 경우가 있습니다.

그러면 은행은 이자를 연체했다고 통보도 안하고 금액이 어느정도 되었을 때 그냥 경매에 넘겨버리는 경우가 있습니다.

물론 채권최고액이란 것이 있어서 일정부분 이외에는 괜찮지 않을까도 생각을 해보았는데 여전히 찜찜한 것은 사실입니다.

일반매매시 건물 등기부에 토지별도 등기있슴이 있을 경우는 토지등기부 떼어보고 채권최고액이 얼마인지 그리고 대지권으로 자신의 지분만큼의 금액이 얼마나 되는지 알아보고 은행에 전화해서 말소시켜줄 수 있느냐고 알아보는 것이 좋을 것 같습니다.

7) 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기 등등...

물론 위험합니다.

물론 위험한만큼 그것을 풀었을 때 그 열매는 달지만 못풀었을 때나 함정에 빠졌을 때는 아예 경매계를 떠나기도 합니다.

많은 수익을 올리려다가 한번에 무너지는 것이죠.

초보자들은 웬만하면 대출 잘나오고 어렵지 않는 물건을 건드렸으면 합니다.

4. 현장조사

임장활동을 해야 합니다.

어떤 분은 노인네가 사는지 장애인이 사는지 조폭이 사는지 알아야 하고 동사무소에서 세대열람을 하면서 선순위가 있는지에 대해서 알아보고 웬만하면 집구조를 볼 수 있을까 보면 물새는데가 있는지 고칠데가 많은지 혹시 폐문부재가 아닐지에 대해 알아보려고 하기도 합니다.

저같은 경우는 일단 선순위가 있는지 동사무소에서 세대열람을 하지 않습니다.

왜냐하면 낙찰이 될지 안될지도 모르는데 서울에 살면서 대전까지 세대열람을 하러 가고 선순위 없으면 허탈하지 않습니까?

낙찰이 되는 것이 문제이며 낙찰되고 선순위가 있으면 대법원에서 현장조사한 것을 가지고 경매계장에게 가지고 가서 낙찰불허가 받으세요.

물론 폐문부재나 임대차 알 수 없슴이라고 나오면 안되지만 전입세대없슴이라거나 전입세대가 말소기준권리 이후에 들어온 세입자라면 불허가 받을 수 있습니다.

그리고 대부분은 집 대문 두드려봤자 만나볼 수 없으며 만나보기도 쉽지 않습니다.

그리고 만약 만났는데 최악의 경우 명도하기 힘든 대상이라면 자신의 판단에 의해 안할 수는 있지만 투자이익이 많이 남는데 안할 수는 없잖아요?

그렇다고 안하면 너무 아깝잖아요?

5. 낙찰가의 비밀

낙찰을 받을 때 낙찰가를 결정하는 것이 가장 어려운 일일 것입니다.

이미 낙찰가의 비밀에서도 밝혔듯이 낙찰가는 몇 천만원이 차이가 나도 실투금액 자체는 몇 백인 경우가 많습니다.

그러니 받을 만한 것이면 몇 천만원을 더 쓰더라도 받아야 합니다.

6. 경락잔금대출

경락잔금 대출은 요즘에 아파트를 빼고는 무조건 80%까지 나옵니다.

빌라는 물론이고 오피스텔, 상가 심지어 토지까지 말입니다.

아파트가 DTI 때문에 60%까지 밖에 안나오며 다른 것은 다 80%까지 나옵니다.

물론 방빼기 안하고 방빼기 하면 대출 안받으면 됩니다.

요즘에 얼마나 대출해주려고 그러는 은행이 많은데 말이죠.

그리고 경락잔금대출은 승계가 안된다는 단점이 있습니다.

가끔 되는 경우도 있지만 경락잔금대출은 거의 안된다고 보시면 됩니다.

경락잔금대출은 어느 은행의 어느지점에서 프로젝트 파이낸싱 형식으로 마련한 기금 형식이라는 것이죠.

그러므로 경락잔금대출은 500억이면 500억 만들어놨다가 그 기금이 다 떨어지면 그 대출은행의 대출금은 끝나는 것이죠.

한시적인 상품이기 때문입니다.

그런데 문제는 이런 경우 문제가 됩니다.

재개발 빌라의 경우 실투자금을 줄이려고 경락잔금대출 이빠이 받고 월세를 놓고 월세보증금을 받았을 경우 그것을 산 사람이  대출금 승계가 되지 않아서 대출금을 갚아야 하고 월세를 놓았을 경우 월세입자가 나가지 않아, 사는 사람이 실투자금이 너무 많이 들어가 팔지 못하는 경우가 있습니다.

그러므로 빨리 팔 생각이라면 경락잔금대출을 받고 대출금을 갚으면서 전세를 놓던지 경락잔금대출을 받고 아예 월세를 안놓으면 됩니다.

경락잔금대출금은 법무사를 통해서만 받을 수 있습니다.

그래서 법무사 수수료가 쎕니다.

등기비에 모두 포함이 되죠.

등기비가 정말 알고 싶다면 취등록세, 지방교육세 빼고는 나머지가 모두 법무사 수수료라고 보시면 됩니다.

나머지 채권금액, 급행료, 교통비 기타 등등 많이 나오는 경우가 많은데 등기를 하신 분은 아시겠지만 거의 돈이 안드는 수준입니다.

일반매매시 수수료를 30-40만원 정도 받는데 비해서 경락잔금대출은 150만원 정도를 받기도 합니다.

그래도 할 수 없죠. 경락잔금대출을 받는 것이 유리하니 이런 것은 감수해야죠.

7. 명도

명도는 대화로써 해결해야 합니다.

거의 대부분은 대화로써 해결하는데 가끔 인도명령을 해야 할 경우도 있습니다.

그러나 거의 대부분은 대화로 해결하는 것이 좋습니다.

뭐 경매 고수분들이 많이 쓰시는 방법입니다만 저도 많이 쓰는 방법이라 이렇게 옮겨봅니다.

명도시 돈을 받아 나가는 사람에게는 절대 이사비를 안주는 것입니다.

안 주는 것은 그 사람이 배당받을 금액이 있으니 이사비를 안주는 것이고 원금까지 나에게 달라는 사람 만나면 그 사람 만나서 이렇게 얘기하시면 됩니다.

' 배당은 내 명도확인서와 인감이 없으면 안된다 그러니 내가 서류를 떼고 도장을 찍어줘야 당신이 돈을 받는 것이다.만약 당신이 원금을 받겠다고 버티면서 이집에서 안나간다면 나는 강제집행으로 당신을 내보낼 것이고 오늘 이후부터는 당신에게 낙찰금에 년20%의 법정이자를 붙여서 당신의 배당금에 가압류를 걸 것이고 강제집행 비용까지 청구할 것이다. '

이런 취지의 내용증명이나 말을 차근히 설명하면 대개 사람들이 한번 당해보는 경우가 많아서 바로 꼬리내리는 경우가 많습니다.

그리고 법원의 우체국에서 보내면 법원명이 찍혀서 우편물이 도착하니 그 사람이 꼭 법원에서 보낸 내용증명인줄 알고 두려움에 떠는 경우가 많습니다.

그래서 이사비 한푼 안주고 내용증명 한통으로 해결이 나는 경우가 있습니다.

게다가 만약 낮에 일하는 사람이라 내용증명이 계속 반송될 경우가 있습니다.

그럴경우 내용증명을 계속해서 받을 때까지 보내지 마시고 내용증명을 보내고 자신이 보관하여야 할 것을 가지고 그 집에 가서 대문에 떡 붙이시면 됩니다.

즉 법원 소인이 찍힌 봉투와 내용증명 내용물을 대문에 스카치 테이프로 안떨어지게 아주 잘보이게 붙이시고 빨간줄로 사선 두줄을 그어 꼭 공문서인 것처럼 보내십시오.

그럼 꼭 받아야 맛은 아니죠.

일단 그 사람이 보느냐 안보느냐이기 때문에 그걸 보고 바로 기죽을 수 있다는 것입니다.

뭐 그렇게 까지 하냐고 물어보시는 분 많은데 그래도 인도명령으로 개끌고 나가듯 끌려나가고 내가 괜히 나라에 세금 바치는 것보다는 낫지 않습니까?

내용이 부실한데 생각나는대로 계속 내용을 첨가하겠습니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던 

(출처 : R2 부투행/김장섭(조던) 님, 2008.1.18)

자료출처: L'etranger의 富로그