개그우먼 팽현숙의 `내조 재테크`…"부동산 손만 대면 3배 수익"

"오래 묵힐수록 큰돈 만져"
별 5개짜리 호텔 갖는게 꿈…강남엔 관심 없어

개그맨과 개그우먼 1호 커플인 최양락(48) 팽현숙(45)부부가 자녀들과 익살스런 포즈를 취하고 있다. 왼쪽부터 대학교 2학년인 딸 최하나(21),팽씨,최씨,중학교 3학년인 아들 최혁(16)군./사진=다산북스 제공

개그맨과 개그우먼 결혼 1호 커플인 최양락씨(48)와 팽현숙씨(45).최양락씨는 TV와 라디오 프로그램에서 여전히 입담을 자랑하고 있지만 은퇴한 팽현숙씨는 부동산투자의 숨은 고수다.

주변에는 팽씨가 20여년간 자영업과 부동산 임대업 등을 통해 남부럽지 않은 재산을 모은 것으로 알려져 있다. 팽현숙씨는 1985년 제3회 KBS 개그맨 콘테스트로 데뷔했다가 1988년 10월 개그맨 선배인 최양락씨와 결혼 후 방송 활동을 접었다. 20대 못지않은 날씬한 몸매의 팽현숙씨를 지난 26일 경기도 남양주 덕소에 있는 '팽현숙의 순대국'에서 만났다. 팽씨는 1년6개월 전 순대국집을 차려 대박을 쳤다. 그래서 '주식회사 PK' 란 순대국 프랜차이즈 회사를 차렸다. 팽씨가 대표이사다.

팽씨는 재기에 성공한 최양락씨의 숨은 내조자로서，20여년간 부동산 투자를 해온 투자 노하우를 담은 책 '팽현숙의 내조 재테크'를 다음 달 7일 출간할 예정이다.

▼부동산 투자의 고수라고 하던데요. 주로 어떤 투자를 하나요.

"한번 땅을 사면 20년은 가지고 있어야지 생각하고 장기투자해요. 재개발될 때까지요. 일단 산 부동산은 웬만해선 안 팔아요. 단기 차익을 남기겠다는 생각으로는 돈을 못 벌죠.대박은 없거든요. 지금까지 산 땅들은 대부분 2~3배 정도 올랐어요. "

▼투자 사례 하나만 든다면.

"남양주 도농동 상가를 3억원에 주고 샀어요. 5억원을 투자해 새로 지었습니다. 지금은 그 땅이 뉴타운으로 포함돼 현재 땅 시세만 10억원 이상 갈 거예요. 수익률이 300%에 가깝죠."

▼처음부터 땅투자를 했나요.

"처음에는 아파트 임대업을 했어요. 스무 살 때부터 부동산에 관심이 많았어요. 처음 시작할 땐 집을 샀다 팔았다 하면서 재미를 느꼈죠.본격적으로 임대업에 눈뜬 건 10년 전 호주를 다녀오면서였어요. 호주는 집주인과 매수자가 얼굴도 보지 않고 중개업자가 모든 일을 처리하더라고요. 앞으로 한국에서도 임대업이 활성화되겠다는 감을 잡았죠.한국으로 돌아오자마자 임대업을 시작했어요. 그 당시가 1998~1999년도였는데 역세권 아파트에 주로 투자했죠."

▼그때도 장사를 하면서 부동산 투자를 병행한 거죠.

"그렇죠.부동산 투자에는 현금이 필요해요. 대출을 받으려면 은행 이자를 낼 수 있는 현금이 돌아야 하니까요. 특히 신용도가 중요한데 아무리 돈이 많아도 현금이 없으면 돈줄이 막히니까 큰일나죠.처음 옷장사로 시작해서 전원카페，커피숍，음식점 등 계속 업종을 바꾸면서 장사를 했어요. "

▼20여년 부동산 투자를 했는데，가장 중요한 게 뭔가요.

"장기적으로 보고 무리수를 두지 않는 거예요. 급하게 먹으면 항상 체해요. 오히려 손해를 보죠.남들이 좋다고 하는 데는 절대 투자하지 않아요. 특히 강남엔 관심이 없죠.주로 저평가된 땅을 찾는 편이에요. 수도권 위주로요. 스스로 판단하지 않고 남들이 좋다고 해서 들어가면 꼭 손해를 보고 나오더라고요. "

▼최근 인천 청라 등 청약시장에 사람들이 몰렸는데，묻지마 투자라고 보나요.

"냄비근성이라고 봐요. 전형적인 묻지마 식 투자죠.저도 그렇게 해 봤어요. 하지만 그 지역에 대해서 잘 알고 제 판단에 의해서 들어가야 해요. 부동산도 노력한 만큼 대가를 받아요. 쉽게 하면 결국 쉽게 망해요. "

▼지금은 부동산 경기가 안 좋은 편인데요.

"경기가 어려울 때는 부동산 매매가 잘 안되니 특히 지나친 대출을 삼가고 대신 현금을 확보해야죠.몇 천 평을 개발해 타운하우스를 지어 놓고 빚더미에 앉은 사람을 봤어요. 멋지게 집을 지었는데도 분양이 되지 않아 계획에 차질을 빚었죠. 대출이자를 갚느라 허덕이고 있어요. 부동산은 잘못 손대면 재산이 아니라 큰 빚덩이가 될 수 있어요. 감당할 수 없는 이자가 많을 때는 100억원짜리 부동산이 있다 한들 '땅 거지'가 될 수 있으니까요. 최소한 이자를 감당할 수 있고 현금 회전이 될 때 부동산에 자금을 묻고 대출을 받는 것이 좋아요. "

▼지금 일반인에게 투자 조언을 한다면.

"대단지 역세권 아파트를 추천하고 싶어요. 특히 소형 평수로요. 하지만 개인적으로는 상가 투자에 관심이 많죠.이제 노후를 생각해야 하니까요. 과거에는 10년 정도 장기로 묻어두는 투자를 했었는데 이제는 안정적으로 수익이 나오는 수익형 부동산에 관심이 많죠."

▼덕소 순대국집 부지는 직접 고른 건가요.

"네.시간이 날 때마다 남들이 보지 않는 저평가된 땅을 보러 다녀요. 돈이 많은데 왜 투자를 하겠어요. 아직도 수도권 주변엔 저평가된 좋은 땅들이 있어요. 그런 땅들을 찾아서 투자를 하는 게 좋죠."

▼남편에게 땅문서를 선물했다면서요.

"하하.네 그랬어요. 남편이 일이 없어 의기소침해 있을 때 기를 북돋워주고 싶었죠.그래서 남편 몰래 땅을 하나 사서 남편 명의로 해서 선물해 줬어요. 그랬더니 너무 좋아하더라고요. 요즘은 남편이 장난치는 말로 '또 땅 사달라'고 조르곤 하죠."

▼주식 투자는 안하고 부동산에만 투자한다고 들었어요.

"주식은 항상 신경을 써야 해요. 하지만 부동산은 특성상 투자한 후 시간대별，하루별로 체크하는 일이 없죠.사 놓고 그날부터 없다고 생각하고 잊어버려야 합니다. 부동산은 오래 두고 지켜봐야 돈이 돼요. 절대 짧은 시간에 돈이 되지 않아요. 내가 저걸 100만원 주고 산걸 뻔히 아는데，금세 150만원에 판다고 누가 사겠어요？땅을 오래 가지고 있으면서 주인이 신경 써서 꾸미면，그만큼의 노력을 쳐 줘요. 그러다보면 전체적으로 땅값도 오르고，평균 땅값 오른 것 플러스해서 가치가 더 올라갈 수 있죠.그렇게 10~20년 땅을 가지고 있는 것은 투자죠.투기가 아니고요. "

▼돈관리 비결 좀 알려주세요.

"통장을 나눠서 관리해요. 고정 지출용 통장에 대출 원리금，아파트 관리비，각종 공과금，보험료 등 고정 지출을 자동 납부하게끔 만들어요. 가계부로 한 달 고정 지출을 예상해 놓았기 때문에 금액에 맞춰 입금하죠.예비통장에는 경조금이나 비상금을 예치해 두고요. 투자통장으로는 부동산 임대사업에서 나오는 수입으로 모두 저축해 놓았다가 계획한 목돈이 되면 적당한 투자를 해요. "

▼부동산 고수이기도 하지만，내조 9단이라고 들었어요. 진정한 내조는 뭐라고 생각하나요.

"21세기 내조는 재테크라고 생각해요. 대부분 집에서 살림하는 여성들이 남편에게 의존하는 경향이 있는데，남편이 10을 벌면 아내도 10을 버는 게 내조라고 봐요. 그래야 남편도 기를 펴고 긴급 상황이 생길 때 대비할 수 있으니까요. 또 한가지 덧붙이자면，내조는 상대방의 가려운 곳을 긁어주는 거예요. 남편도 저한테 항상 '하나엄마는 크게 성공할 수 있어'라고 격려해줬고，저도 남편에게 '다시 기회가 올거야.다시 한번 일어날 수 있어'라고 말해줬어요. "

▼부부간의 내조,외조가 중요한 것 같아요.

"참.여성의 경우 몸관리도 재테크인 것 같아요. 아줌마가 되지 않기 위해서 노력해야죠.긴장된 생활이 비결이에요. 개인적으로 현관 중앙에 체중계를 놓고 매일 오갈 때마다 체크를 해요. 20여년간 46㎏을 유지하는 비결이죠."

▼지금까지 얼마나 벌었나요? 주변에서는 100억원대 부동산 부자라는 말이 있던데요.

"그건 절대 비밀이에요. 기사가 잘못 나가면 세무서에서 조사받아요. 상상에 맡기겠어요. 그냥 제 꿈이 별 5개짜리 호텔을 가지는 거라고 해주세요. 그건 20년 전부터 꿈이었어요. "

▼별 5개짜리 호텔이면 얼마나 하나요.

"적어도 수천억원대는 되지 않을까요. 꿈이야 누구나 다 꿀 수 있는 거니까. 재산 얘기는 여기까지만 해요. (웃음)"

<사진제공:다산북스 >

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◆팽현숙이 전하는 부동산 투자 10계명

1.장기적으로 보고 무리수를 띄우지 마라.부동산은 오래 두고 놔두어야 돈이 된다.

2.올인하지 마라.반드시 잘 된다는 보장이 없다.

3.적은 투자부터 시작해라.투자금이 적으면 회수금도 적으니 욕심을 버려라.

4.절대 혼자 다 먹지 마라.수익금의 20~30%는 관계자들과 나눠먹어라.

5.부동산의 가치는 주인이 들인 정성만큼 오른다

6.부동산중개사를 내편으로 만들어라.특히 복비는 깎지 마라

7.임야를 대지로 형질 변경해 명품 땅으로 만들어라

8.부동산 투자를 할 때 70~80%는 자기자본으로 해야 한다

9.'카더라 통신'에 휩쓸리지 마라.잘 아는 지역에만 투자해라

10.시세보다 저평가된 물건을 고르는 안목을 키워라

성선화 기자 doo@hankyung.com

요즈음 같은 경기 침체기에서 자영업은 장사가 잘 되지를 않을 것이고 근로자는 지위가 불안하여 뭔가 향후 생업과 직결되는 자격증 하나 따 놓는 것이 현재 불황에 허덕이는 시간보다는 차라리 더 낫을 수도 있을 것 같다.

아직도 경기가 좀처럼 회복기미를 띄지 못하고 있고 또한 현재 전 정부 부패에 세상이 시끄러워 경기회복은 뒤로 밀리는 듯하여 정부를 기대할수도 없고 경기만을 탓할수도 없어 이참에 강태공이 시류(時流)를 낚는 것 처럼 전문작격증 그것도 가장 현실적이고 보편적인 공인중개사 자격증을 하나 따 놓는 것이 좋을 것 같다.

공인중개사 자격증,올해가 기회다

공인중개사 자격증을 올해 따는 것이 기회라고 보는데,그 이유의 첫번째로 현재가 불황이고 되는 것도 없다면 이참에 세월만 보낼 것이 아니라 주어진 시간을 잘 활용하여 공인중개사 시험에 당당히 도전해 보는 것 이다.

두번째로 내년부터는 공인 중개사시험 주최가 현재 산업인력관리공단에서 공인중개사 협회로 이관될 예정이어서 협회로 이관되면 시험은 기존 부동산 시장에서 동업종간의 과열을 방지하고자 합격자수를 줄일수 밖에 없는 것은 기정사실로 받아 들여지고 있기 때문이다.

마지막으로 과거 10회 이후 합격율 추이를 보면 격년제로 합격율에 기복(起伏)이 있었기 때문에 올해는 작년 보다 합격율이 더 높을 것으로 예상하기 때문이다.

공인중개사 공부도 전략이 필요하다

흔히 공부에는 왕도가 없고 요령도 필요하지 않고 오직 많이 하는자만이 합격하기가 쉽다는 것에 동의는 하지만 특히 짧은 기간에 최소 비용으로 최대효과를 얻을려면 전략이 필요한 것 이다.

즉 거창하게 얘기하면 전략이고 평범하게 얘기하면 계획인 것 이다

왜냐하면 시험일자는 정해져 있고(10.25일) 남은 달수는 약 5개월 남짓 하기때문에 이는 공인중개사 합격을 위한 최소한의 기간으로 보아야 하므로 반듯이 계획과 전략이 필요하다는 것이다.

먼저 확실한 계획을 세워야하는데 주시하시다시피 공인중개사 시험과목은 1차 2과목,2차 3과목 총 5과목인데(공부 과목수로는 총 6과목) 이를 한번씩 보는되도 초보자는 약 한달이 넘게 걸릴 것 이다.

그래서 최소한 기본서를 5번 본다고 가정하면 약 5개월이라는 계산이 나오고

10월달에는 과거 기출문제(3회정도),예상문제(3회정도)를 약 1주일 풀고나면 남은 시간은 최종정리 차원에서 기본서 중요 부분만 한번 더 본다는 식의 계획말이다.

다음,전략과목과 공략과목을 정하는 것이 좋은데,예를들어 과락방지 과목으로 1차 는 민법.2차는 부동산 공법을 공략과목으로 정하여 낙제를 면하고 전략과목으로는 자신에 맞는 과목 이를테면 중개법령등을 정하는 전략이 필요하다는 말이다.

마지막으로 좀처럼 시간을 내기어렵워 학원을 못다닐 형편이면 요즈음 TV 방송이나인터넷 강의가 많아 특히 초보자나 아직까지도 용어조차 익숙하지 못한 수험생들에게는 무조건 몇번 들어본 다음 기본서에 입문하는 것도 쉽게 접근할수 있는 방법일 것 이다.

수험방법을 나름대로 정해보자

외람된 얘기이지만 필자의 오랜 공부경험으로 보면 무슨 말인지 모르는 상태에서 처음 기본서에 입문할때는 무조건 형광펜으로 밑줄을 긋지말고 오히려 그렇게 하면 처음부터 포인트를 잘못잡아 자칫 기본서에 질서가 없어지고 체계가 제대로 잡히지 않을수도 있다는 것 이다.

따라서 처음에는 연필로 밑줄이나 괄호를 치면서 가볍게 정독을 하고 그 대신에 최소한 그 과목의 체계는 잡아가야 하므로 차트별 목차나 큰 제목 정도에만 형광펜을 그어서 큰 줄기 부터 잡아가라는 것 이다.

그 다음 두번째 부터 기본서에 들어갈때는 이제 무엇이 제목이고 무엇이 주요 내용인지는 자연스럽게 알게 되므로 그때부터 어느정도 이해가 되어가는 중요부분이라면 그때서 부터 색색별 형광펜으로 밑줄을 그어도 늦지 않다는 것 이다.

또한 앞뒤 문장을 잘 연결시겨야 되는데,예를 들어 부동산 공법에서 어떠한 부분에 관한 설명이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 나오고 또한 도시개발법과 도시및 주거환경정비법에서도 겹쳐서 나오는 경우도 있다.

그러면 서로 다른 법률에서 언급된 것이 내용상 거의 비슷하면 이를 상호 연결시켜 볼수 있도록 상호 해당 페이지에 관련 내용 및 해당 페이지를 여백에 번갈아 적어 놓으면 마치 고구마 줄기처럼 원줄기를 들면 그에 붙은 곁가지들이 줄줄이 따라와서 기본서에 나와 있는 왠만한 것은 다 잡아내는 것이 되므로 이는 기본서를 마스터 하는 좋은 방법중에 하나가 될 것 이다.

마직막으로 요약집이나 용어 설명집은 어디까지나 기본서의 보충 자료로 활용될수 있도록 하여 기본서 여백란을 이용하여 보조자료로 활용하면 좋지만 자칫 잘못하면 주객이 전도되어 기본서 보다는 요약집에 초점을 두다보면 공부의 효과가 떨어질수도 있다는 것에 유의할 필요가 있다는 것 이다.

무슨 말인가 하면 예를들어 기본서의 어느 부분이 방만하여 체계를 잡기가 어렵다면 도식화 되거나 잘 압축된 요약집을 활용하면 쉽게 체계를 잡을수가 있다는 것 이다.

기본서는 심리적 안점감을, 문제풀이는 감각을 위해 필요하다!

흔히 시험공부를 하다보면 나는 아직 기본서도 마스터 못했는데 벌써 모모학원에서는 문제풀이를 하니까 본인들 입장에서는 초초해질수도 있으나,원래 학원이라는 곳은 단원별로 수시로 적중.예상 문제를 풀어보는 곳이므로 그점에 주눅이 들 필요는 없다고 본다.

왜냐하면 기본서에 충실하지 못하면 심리적으로 불안하므로 기본서 부터 마스터 해놓아야지 마음이 편한 것이지 문제풀이를 먼저한다고 마음이 편한 것은 아니라고 보기때문이다.

다만 문제풀이 감각을 익히기 위해 특히 문제풀이에 익숙하지 못한 세대들에게는 시험에 대한 두려움을 방지하고 감각을 익히기 위해 문제풀이가 필요한 것은 사실이다.

필자 얘기를 또 해서 안됬지만 필자의 경우 당시 공인중개사 시험공부에만 많은 시간을 낼수가 없어서 기본서에 포함된 문제외는 다른문제는 전혀 풀어보지도 못했고 심지어 시험치는 하루전까지도 시간이 없어서 기본서만 한번 더 볼려고 노력했었고 그 결과 편안히 합격을 했었다.

따라서 시간이 없는 분들은 별도예상 .적중문제를 구해서 푸는 시간에 시험시간이 임박할때까지도 기본서가 마스터 되지를 못했다면 기본서에는 기본서에 포함된 문제가 장별로 있으므로 기본서 한두번 더 보는 것이 훨씬 효과적일수도 있다는 얘기이다

주변 분위기에 너무 민감할 필요는 없다 !

간혹 나는 아주 짧은 기간에 몇개월만에 합격했다고 자랑삼아 얘기하는 사람도 있는 것 같고 나는 법대출신이니까 또는 이 부분은 내 전공부분이니까 하면서 자랑을 하는 사람도 종종 있을 것 이다.

하지만 시험이라는 것은 누구든지 문제속에 뛰어들지 않으면 알수없는 일이고 자신감을 갖는 것은 중요하지만 시험은 시험일뿐 더 이상 더 이하도 의미를 부여하지 말고 끝까지 겸손해야 한다고 말씀드리고 싶다.

대부분 그런 사람들의 얘기는 다소 과장된 것이 있다고 보여지고 설사 그것이 맞더라도 그점에 동조되어 요행을 바라는 것 보다는 자기만의 공부페이스를 가지는 것이 제일 안정적이다는 것 이다.

왜냐하면 앞에서 보았듯이 필자가 생각하는 공인중개사 1.2차 합격을 위한 최소 수험기간은 5개월이라고 밝힌 바 있다.

왜 최소 5개월 정도냐 ? 하는 것은 이는 하루 최소 8~10시간 이상 독학을 가정할때 1.2차 5과목을(공부과목으로 6과목)1회정도 보는데 약 1개월의 시간이 필요하므로 최소 기본서 5회이상 정독 할려면 5개월이 걸린다는 것이기 때문이다.

더 구체적으로 계산해 보면 예를들어 1일 8~10시간 이상,1일 100~150페이지를 정독한다고 가정했을때 민법 약 800페이지는 6~7일 잡고,부동산학개론,부동산공법 약 700페이지는 5~6일정도 잡고 부동산 공시법,중개법령 약 500페이지는 4~5일 정도 잡으면 대체적으로 1달 정도면 기본서 1회 정독이 가능 하다는 계산이 나온다.

결론적으로 대학수능시험 다음으로 응시생이 많고 전문자격 시험중에서도 최다 응시수(현재까지 총165만명),최다 합격자수(현재까지 총 265천명)를 배출한 공인 중개사 자격시험은 그에 걸맞게 어느덧 세간의 관심사가 되어 버린지 오래된 일인 것 같다.

또한 합격율은 1985년 1회 때부터 작년 19회때까지 25년동안 평균 합격율이 16%,최근 3년 평균 합격율 또한 15%정도 였고(최저 15회 0.75%,최대 1회 38%)특히 15회 이후 시험시간이 과목별 10분씩 늘어나기는 했지만 그 만큼 문제의 난이도가 그 이전보다는 높은 경향이 있으므로 결코 가볍게 보아서는 안된다는 것은 두말할 나위없는 것 이다.

따라서 최근 공인중개사 시험 난이도에 관하여 말도 많았고 탈도 많았던 관계로 시험주관이 토공에서 산업인력관리공단으로 산업관리공단에서 다시 중개협회로 이관될예정에 있으므로 올해를 절호의 기회로 보고 또한 불황에서 거듭나는 자격증 시험에 꼭 한번 도전해 보시기 바란다.

마지막으로 기축년 소처럼 우직하게 끝까지 겸손한 자세로 공부하시면 꼭 합격하리라 믿으며,수험생 앞날에 건투(健鬪)를 빌어본다.

추신(追伸)

이 칼럼은 일선에서 공인중개사 강의를 맡고 있는 필자의 경험에서 올려드립니다.