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[스크랩] 토지 부동산 관련 일반사항 |부동산노트
2007-06-30 22:12
http://blog.drapt.com/jik2010/2413571183209162399 
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
국토의계획및이용에관한법률상 용도지역
※2003년 1월 1일부터 도시지역은 도시계획법, 비도시지역은 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 것을 국토의계획및이용에관한법률로 통합 실시
감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
감정평가액 - 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것 - 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시: 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 1)토지거래허가제의 정의 및 근거법
토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도 - 근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정
2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법.
토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상 허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의 기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요) 단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함 토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함 반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨 3)허가심사 기준
허가 심사기준은 "94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단 허가기준 - 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능 - 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함 4)허가신청 및 허가절차
거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본 - 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정 - 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음 - 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음
5)입점시점을 체크해야 한다.
허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형 농지취득자격증명 발급 기준
- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상 - 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상 - 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가 농지취득허가 가능한 토지 기준
- 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 - 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지 - 초지법에 의하여 조성된 초지 - 기준면적 미만이라도 "농지전용허가"를 받은 경우 - 준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시 - 기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능 시가 - 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격 - 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이 명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
ㅇ 영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한
변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함
ㅇ 해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌 농지전용 허가 절차(개발행위 신고)
산림형질변경 허가 절차
ㅇ 토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
ㅇ 관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움
실전, 토지 재테크
1)택지개발지구 인근토지가 유망하다
도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다. 2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수
토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 3)지역편견을 버려라
‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만 버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다. 4)개발전략을 짜라
지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. 1)지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라
토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다. 2)토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다 토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 3)개발계획을 너무 믿지 말자 구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다. 4)융자를 조심하라. 대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다. 5)여윳돈으로 투자하자. 부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한 일로 인한 자금의 회전이 필요시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다. |
[스크랩] **내 땅 가치 판별하기 |부동산노트
2007-06-17 02:36
http://blog.drapt.com/jik2010/387801182015367179
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
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사례1)회사원 A씨는 1년 전 H영농산림조합으로부터 홍천군 소재 임야 200평을 평당 10만원대에 매입했다. 매입할 때 법무사를 통해 등기 이전했고, 위탁영림계약서까지 받아 놓았다. 그런데 A씨는 계약할 때 이 땅을 3년간 개발하지 말라는 얘기를 조합으로부터 들었다. 조합이 땅값이 오르도록 잘 가꾸어주겠다는 얘기였다.
사례2)B씨는 3년 전 친구들과 함께 평창군 도암면 소재의 임야 300평씩을 평당 20만원에 매입했다. 현재는 관리지역이나 향후 계획관리지역에 편입될 가망성이 크고, 동계올림픽 호재와 주변에 알펜시아 리조트가 들어설 전망이어서 땅값 급등이 예상된다는 것이었다.
임야는 준보전산지를 택해야, 분할 여부 반드시 확인
시골에 땅을 갖고 있는 사람은 의외로 많다. 투자목적이든 전원주택을 지을 계획이든 ‘땅을 갖고 있으면 손해는 보지 않는다’ 는 게 일반적인 생각들이다. 그러나 땅을 갖고 있으면 언젠가는 땅값이 오르던 시대는 지났다. 2003년 발효된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 때문이다. 이 법은 난개발을 막고 국토를 계획적으로 개발하고 이용하자는 취지로 만들어졌다. ‘선계획 후개발“, 즉 ’계획이 없으면 개발도 없다‘는 시대가 도래한 것.
A씨는 투자목적이었다면 땅을 잘못 구입한 사례에 속한다. 그 임야는 보전산지에 속하는 임업용산지라 개발이 극히 제한돼 있는 땅이기 때문이다. 임야 투자는 준보전산지에 하는 것이 일반적이다. 임업용산지는 농어업인에 한해서 주택 신축이 허용되는 등 토지를 2차적으로 이용할 수 있는 개발행위가 엄격히 제한돼 있다. 따라서 영림으로 나무 등을 심어 수익을 기대하는 것이 최선인데, 100평으로 효과적인 수익을 올리기는 쉽지 않아 보인다.
그런데 A씨의 땅은 현재 분할이 돼 있지 않고 공유지분으로 등기가 된 상태였다. 조합측이 잔금 지불 후 분할등기를 해준다고 약속했지만, 지키지 않은 것이다. 2006년 3월부터 법이 바뀌어서 비도시지역의 토지는 개발행위허가나 관계법령 인허가를 받지 못하면 토지 분할이 허용이 되지 않고 있다. 소위 ‘기획부동산업체’들이 분할해준다면서 땅을 파는 것은 사실이 아니다. 공유지분이 돼 있는 땅을 매도하려면 공유물분할등기를 해야 가능한데, 공유지분자 전원의 동의를 얻어야 하고 비용을 본인이 전부 부담해야 하는 등 쉬운 일이 아니다.
토지 매입은 적정가로, 계획관리지역 편입 예상 토지를 주목
B씨는 임야 치고는 너무 비싼 값으로 매입했다. 관리지역의 임야는 도로변이거나 개발이 이미 진행중이 아니면, 10만원 이하 선에서 투입해야 투자 가치가 높다. 최근에 토지 보상이 시작된 원주혁신도시 주변의 땅 소유자 중에는 땅을 40,50만원 대에 매입했다가 토지 보상비로 평당 30만원도 받지 못해 투자금액의 절반 이상을 손해 본 경우가 많았다. 공시지가에 비해 턱없이 비싼 값으로 매입했기 때문이다.
B씨의 임야는 계획관리지역으로 편입될 가능성은 그리 높아 보이지 않았다. 현재 전국적으로 시행되고 있는 관리지역 세분화 작업은 2008년 말까지 완료될 예정이다. 만일 계획관리지역에 편입하면 땅값이 4,5배는 뛸 것으로 예상돼 땅 소유자들이 촉각을 곤두세우고 있다.
따라서 지금 토지 매입을 고려중인 사람들은 관리지역 중에서 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 땅을 선택해야 한다. 그러나 일반 사람들이 그런 선별을 하기는 쉽지가 않으므로 믿을 만한 컨설턴트의 조언을 들을 필요가 있다.
연접개발제한에 걸리게 되면 쓸모없는 땅으로 전락
게다가 B씨의 임야는 연접개발제한에 걸릴 확률이 아주 높아 자칫하면 쓸모없는 땅으로 전락할 위험성도 있었다. 연접개발제한이란 난개발을 방지하기 위해 관리지역 임야인 경우 토지 경계선으로부터 500미터 이내에 개발행위를 총 9000평까지만 허용하는 것이다.
예를 들어 자기 임야 경계선으로부터 반경 500미터 이내에 대형 물류창고 같은 게 하나만 있어도 더 이상의 개발을 하지 못하기 때문에 토지 가치가 떨어지게 된다. 그러나 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.
지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다. 부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다. 토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다.
토지이용계획확인원으로 내 땅 가치 살펴야
먼저 토지이용계획확인원을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.
그런 다음, 토지이용계획확인원에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.
연접개발제한 저촉 여부는 토지 소재지 관할 시군구청 건축과에 문의하면 곧바로 알 수 있다. 마지막으로 기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋다.
이 모든 사항을 가지고 땅의 가치를 판단하면 되며, 만일 스스로 판단하기 어려우면 부동산 전문가의 조언을 듣는 것도 한 방법이다.
[자료원:동아일보] |
[스크랩] 타운하우스 뜨니 경기 일대 땅값 들썩 |부동산노트
2007-06-15 16:11
http://blog.drapt.com/jik2010/51181891488522
출처 : 뉴스 > 뉴스 종합
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=8782831937864
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